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Auteur : jan

  • Voici comment vous faire entendre lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

    Les décisions importantes au sein d’un immeuble sont prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Comment vous assurez qu’une question dont vous voulez discuter soit inscrite à l’ordre du jour ? On voit cela avec vous !

    Comment vous faire entendre à l'assemblée des propriétaires
    Fauxels

    En tant que propriétaire d’un appartement, vous aimeriez que l’assemblée générale discute de l’embellissement des parties communes. Vous souhaitez également adapter les règles internes afin de limiter les nuisances sonores. Comment être sûr que ces sujets soient inscrits à l’ordre du jour ?

    Ordre du jour strict

    En même temps que l’avis de convocation à l’assemblée générale, le syndic vous remettra un agenda avec les sujets qui seront abordés à l’assemblée. Soyez conscient qu’il n’est pas possible de discuter d’autres sujets. Ce qui n’est pas à l’ordre du jour de l’assemblée générale ne peut être discuté. Maximisez votre implication dans les décisions de copropriété en planifiant soigneusement à l’avance vos contributions à l’ordre du jour.

    Le point divers 

    Il arrive souvent qu’à l’ordre du jour figure un poste ‘divers’. N’allez cependant pas croire que ce poste signifie que vous pouvez y discuter de n’importe quoi !

    • Les situations imprévues nécessitant une action rapide peuvent être évoquées sous ce point. Cela pourrait inclure des réparations urgentes, des problèmes de sécurité, ou tout autre incident nécessitant une décision immédiate.
    • Les commentaires généraux sur la gestion de la copropriété peuvent être abordés dans le point ‘Divers’. Cela offre une occasion de partager des préoccupations ou des suggestions qui ne trouvent pas leur place dans d’autres sections de l’ordre du jour.
    • Si des événements ou des activités communautaires ne sont pas prévus mais sont proposés spontanément, le point ‘Divers’ peut être utilisé pour en discuter.
    •  Si un copropriétaire souhaite proposer un projet qui n’a pas été anticipé, il peut le présenter dans cette section. Cela pourrait concerner des initiatives bénéfiques pour la copropriété, mais qui n’ont pas été planifiées à l’avance.

    Bien que le point ‘Divers’ offre une marge de manœuvre pour des discussions spontanées, il est essentiel de respecter la pertinence et l’importance communautaire des sujets abordés.

    Communiquez avec le syndic

    Demandez au syndic d’inscrire un point qui vous est cher à l’ordre du jour de la réunion. Pour ce faire, vous avez jusqu’à trois semaines avant la première date possible de l’assemblée générale. Bien entendu, le syndic devra confirmer qu’il inscrira ce point à l’agenda. Pour faciliter la discussion, vous pouvez en profiter pour proposer diverses pistes ou problématiques que vous souhaitez soulever. Cela permettra aux autres copropriétaires de réfléchir sur ces sujets, utilisez cette occasion pour suggérer des solutions et susciter la réflexion.

    Identifiez les intérêts communs 

    Dans le cadre de la copropriété, la force réside souvent dans l’unité. Pour maximiser votre impact lors de l’assemblée des copropriétaires, considérez l’établissement d’alliances positives avec d’autres propriétaires partageant des préoccupations similaires. Avant la réunion, prenez le temps de discuter avec d’autres copropriétaires pour comprendre leurs préoccupations et intérêts. Essayez d’identifier les sujets sur lesquels vos opinions convergent.

    Collaborez sur les propositions 

    Si vous partagez des idées similaires sur des questions spécifiques, collaborez sur la formulation de propositions concrètes. La présentation d’idées de manière concertée peut renforcer leur impact. En formant des alliances positives, vous augmentez la probabilité que vos idées soient bien reçues et sérieusement considérées lors des délibérations.

    Vous l’aurez compris, il est donc important de s’y prendre à l’avance et de communiquer efficacement avec le syndic pour participer de façon satisfaisante à l’ordre du jour. Le point « divers » peut vous être utile, mais inutile de digresser dans les sujets que vous comptez y aborder. La transparence et la collaboration sont les clés d’une copropriété paisible.

  • Comment déposer une garantie locative en ligne ?

    Si, en tant que locataire, vous souhaitez déposer une garantie locative, sachez que vous pouvez désormais le faire en ligne via la caisse des dépôts et consignations (CDC). On vous explique comment faire !

    Déposer une garantie locative en ligne
    Mark Levak

    Si votre propriétaire vous demande une garantie locative, il ne faut plus nécessairement la déposer auprès d’une banque. Vous pouvez également le faire en ligne à la caisse des dépôts et consignations. Certaines banques vous offrent également la possibilité de la déposer en ligne.

    Comment procéder ?

    Si vous souhaitez fournir une garantie locative via la caisse des dépôts et consignations, vous pouvez vous connecter à l’application e-DEPO dans MyMinfin. Vous pouvez ensuite créer un nouveau fichier dans la catégorie « Garantie locative ». La création de ce fichier est totalement gratuite. Vous n’avez donc pas de frais de dossier à payer. Vous avez uniquement le montant de la garantie locative à verser.

    Et à la fin de la période de location ?

    A la fin de la période de location, le remboursement de la garantie peut également se faire en ligne. Les deux parties doivent donner leur accord : le propriétaire donne sa permission en ligne pour vous remettre le montant de l’acompte et le propriétaire peut lui demander la libération de cette garantie.

    Pas d’accord et après ?

    Si le locataire et le bailleur ne s’entendent pas sur le remboursement de la garantie locative à la fin de la période de location, celle-ci sera bloquée jusqu’à ce qu’un accord ait été conclu. Une libération via tribunal est également possible…

  • Acheter un appartement en Belgique : comprendre et maîtriser les charges communes

    Lorsque vous achetez un appartement, vous savez que vous devez payer vos charges. Mais vous devez aussi tenir compte des charges communes, qui sont des frais supplémentaires tombant tous les mois. Qu’incluent-elles ? Comment les estimer, lors de l’achat et dans quelle mesure pouvez-vous les répercuter sur le locataire?

    Frais supplémentaires à l'achat d'une maison
    PhotoMIX Company

    De quoi s’agit-il ?

    Si vous vivez dans un appartement, vous payez d’abord un certain nombre de charges qui sont spécifiquement liées à votre propre appartement individuel. Pensez, par exemple, à la consommation d’eau, de gaz et d’électricité et aux réparations que vous devez y effectuer.

    Mais ce n’est pas tout. En plus des charges citées ci-dessus, vous devez également contribuer à l’entretien des parties communes du bâtiment. Cette contribution porte le nom de « charges communes ». Nous pensons notamment aux frais d’entretien de l’ascenseur, au nettoyage des parties communes, à l’entretien du jardin commun, aux frais d’assurances, du syndic et de l’organisation des assemblées générales, etc.  Si des réparations doivent être effectuées dans les parties communes du bâtiment, cela implique également des coûts qui viendront se rajouter aux charges communes.

    De quel montant parlons-nous ?

    Les charges liées aux parties communes dépendent des caractéristiques du bâtiment. En général, plus l’immeuble est luxueux, plus les coûts sont élevés. Par exemple, un bâtiment qui comporte un grand jardin et/ou une piscine, impliquera beaucoup plus de frais d’entretien qu’un bâtiment où il n’y en a rien de tout cela. Un bâtiment plus ancien peut aussi coûter plus cher qu’un bâtiment plus récent, ne serait-ce qu’en raison des réparations et des rénovations. De plus, ce dernier étant moins isolé, il consomme également plus d’énergie.

    Ce frais vous paraissent difficiles à estimer ? Sachez que, en tant qu’acheteur potentiel, vous avez le droit de demander une copie des derniers relevés établis par le syndic, afin de savoir à combien s’élèvent ces frais. Vous pourrez y voir les montants des années précédentes. Vous pouvez également demander les comptes rendus des dernières assemblées générales. Cela vous permettra de savoir quels travaux ont été approuvés, ce qui vous aidera à vous faire une idée des coûts de réparation et de rénovation à venir dans l’immeuble…

    Quelle sera votre facture ?

    Votre facture sera soumise à différents paramètres. Tous les appartements ne participent pas de la même manière à l’entretien des communs de l’immeuble. Plus l’appartement que vous possédez est grand et de valeur, plus vous devrez y contribuer. Un appartement de trois chambres à coucher, par exemple, devra probablement plus contribuer qu’un appartement comptant une seule chambre à coucher.

    Votre contribution peut également varier en fonction de votre utilisation des communs. Par exemple, en toute logique, les propriétaires des appartements du rez-de-chaussée devraient moins contribuer aux frais d’ascenseur que les propriétaires d’un appartement situé au dernier étage.

    Pour être sûr de vous, nous vous invitons à consulter les règles de copropriété. En tant qu’acheteur potentiel, vous pouvez parfaitement demander à les consulter avant de prendre votre décision et d’éventuellement acheter.

    Et si vous louez l’appartement ?

    Vous achetez peut-être ce logement pour le louer, ou n’excluez pas la possibilité de le louer par la suite. Si vous louez le logement, vous pouvez répercuter une partie des charges communes (par exemple les frais de nettoyage, les charges, etc.) sur le locataire. Le syndic indique parfois précisément quels coûts vous pouvez transférer à ce dernier.

  • Votre assurance incendie sera bientôt plus facilement résiliable !

    Une nouvelle loi facilitera bientôt la résiliation de votre assurance habitation. En quoi consiste exactement cette nouvelle loi et à partir de quand entrera-t-elle en vigueur ?

    family loan

    Un délai de préavis plus court

    Lorsque vous souscrivez une assurance habitation, vous vous engagez pour une durée maximale d’un an. La loi prévoit également une reconduction tacite pour des périodes successives d’un an.  Si, aujourd’hui, vous souhaitez mettre fin au contrat, vous devez prévoir un préavis d’au moins trois mois avant la date d’échéance.

    Si vous êtes un particulier et que vous souscrivez une assurance habitation, vous pourrez bientôt la résilier à tout moment dès la deuxième année du contrat, sans pénalité ni frais. Cette résiliation prendra alors effet après l’expiration d’un délai de deux mois. Une fois ce préavis écoulé, le solde de la prime que vous avez payée devra vous être remboursé. 

    Moins de formalités

    Sachez en outre qu’à terme, il sera également possible de résilier le contrat d’assurance via un recommandé digital ou un mail avec signature électronique, plutôt que par recommandé.

    À partir de quand ?

    Il faudra attendre le 1er octobre 2024 ! Les nouvelles dispositions légales en matière de préavis s’appliqueront à tous les contrats conclus ou reconduits tacitement à partir de cette date.

  • Immeuble neuf : qui s’occupe de la réception des parties communes ?

    Dans le cas d’un immeuble fraichement construit, il n’y a pas que les appartements individuels qui doivent être remis : les parties communes de l’immeuble doivent l’être aussi ! Qui peut y assister ?

    architect agrees new building constructor

    La réception des parties communes d’un immeuble tombe généralement sous la responsabilité de l’association des copropriétaires. Dans la pratique, avant cette remise, une assemblée générale est souvent organisée au cours de laquelle le syndic et un certain nombre de copropriétaires sont invités à cette réception provisoire.

    Si, en tant que propriétaire, vous souhaitez être présent lors de cette remise, manifestez-vous en amont, lors de l’assemblée générale ! En effet, et plus particulièrement dans le cas des grands immeubles, il n’est pas prévu que tous les copropriétaires de l’immeuble soient présents lors de la réception, que cette dernière soit provisoire ou définitive.

    Vous avez des commentaires

    Même si vous ne pouvez pas être présent lors de la remise des clés, il est préférable d’examiner attentivement les parties communes. Si vous avez des remarques, vous pouvez les communiquer au syndic ou à un copropriétaire délégué avant l’achèvement.

    Expert

    Il est également recommandé que l’assemblée générale désigne un expert pour assister à la réception.  Il peut s’agir, par exemple, d’un expert en construction ou d’un architecte. Ce genre de spécialiste peut voir les défauts mieux que quiconque ! Notez que cette intervention entraîne certains frais, que l’assemblée des copropriétaires devra donc payer…

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Maison de location : qui doit la préparer pour l’hiver ?

    Que se passe-t-il si la maison subit des dommages causés par une mauvaise préparation ?

    Baranq

    Lorsque l’hiver arrive, il est important de préparer votre maison (de location) pour l’hiver. On pense, par exemple, aux robinets extérieurs, aux feuilles mortes dans les gouttières et à l’entretien de la chaudière. Mais qui doit s’en occuper dans une maison de location ?

    La tâche du locataire

    La préparation hivernale de la maison est la tâche et la responsabilité du locataire. Il ne peut pas demander au propriétaire de prendre ces mesures, elles lui incombent.

    Et s’il ne le fait pas ?

    En cas de négligence de la part du locataire, entraînant des dommages tels qu’un robinet extérieur gelé, par exemple,  c’est lui qui devra supporter les coûts de réparation. Une vigilance particulière est donc de mise quand arrive la période froide pour éviter des dépenses imprévues.

    Si des réparations sont nécessaires….

    Si, à la suite des mesures prises pour préparer la maison pour l’hiver, il apparaît que certaines réparations doivent être effectuées, il est possible que le propriétaire doive les payer. Le locataire doit alors informer le propriétaire de la nécessité de ces réparations. Typiquement le cas de figure où, après que le locataire ait fait réaliser l’entretien préventif la chaudière, il apparait que celle-ci a besoin de réparations. Les frais de la réparation seront alors à charge du propriétaire.

    Communication essentielle

    Il est crucial que le locataire communique efficacement avec le propriétaire en cas de problèmes ou de réparations nécessaires. Une collaboration transparente garantit que la maison reste en bon état tout au long de l’hiver.

    Prévention des problèmes hivernaux

    Pour éviter les désagréments liés à l’hiver, le locataire doit effectuer des tâches simples mais importantes, telles que le nettoyage des gouttières obstruées par les feuilles mortes. Cela contribue à prévenir d’éventuels dégâts des eaux, préservant ainsi l’intégrité de la maison.

    Si cela s’applique, le locataire peut aussi prévenir les problèmes de gel en protégeant ses canalisations exposées. En utilisant des isolants pour envelopper les tuyaux, il réduit ainsi le risque de gel et de ruptures coûteuses.

    Pour résumer, des mesures diverses sont à prendre à l’arrive de l’hiver en tant que locataire pour s’assurer une période sans soucis majeur. Ils dépendent du type de logement que vous habitez, et de ses caractéristiques. Le propriétaire entre généralement en jeu lorsque de plus gros travaux sont nécessaires. Communiquer efficacement sera la clé.

  • Comment donner une procuration à l’assemblée générale des copropriétaires ?

    Si, en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas ou ne voulez pas assister à l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble, vous pouvez donner une procuration. À qui pouvez-vous donner cette procuration et comment faire ?

    Donner procuration à une réunion de propriétaires
    Fauxels

    A qui pouvez-vous donner procuration ? 

    Vous pouvez donner une procuration à presque tout le monde. Il peut s’agir, par exemple, d’un autre propriétaire de l’immeuble, de votre locataire, de votre mari, d’un membre de votre famille ou d’un ami, etc. La seule personne à qui vous ne pouvez pas donner de procuration est le syndic de l’immeuble.

    Toutefois, vérifiez les règles de copropriété pour voir s’il est nécessaire d’informer le syndic à l’avance.

    Comment pouvez-vous donner procuration ?

    La procuration doit être sur papier. Le syndic devrait pouvoir vous procurer un exemple-type d’une telle procuration.

    Il est également possible de donner des instructions claires à votre mandataire sur la façon de voter sur les différents points qui seront à l’ordre du jour. Dans ce cas, mettez ces instructions sur papier et demandez à la personne recevant cette procuration de signer pour approbation.

    Combien de procurations par personne ? 

    Afin d’empêcher une personne ayant trop de procurations de voter, la loi fixe certaines limites, à savoir un maximum de trois procurations. Davantage de procurations ne sont possibles que si elles représentent ensemble un maximum de 10 % des voix. En outre, le nombre total des procurations ne peut en aucun cas excéder la moitié du nombre total des voix détenues par les autres copropriétaires présents ou représentés.

  • Combien de membres peuvent siéger au conseil de copropriété ?

    Dans les immeubles d’habitation d’au moins 20 lots, un conseil de copropriété doit être mis en place. Combien de membres exactement doivent faire partie de ce conseil ? Notre avocat vous dit tout !

    meeting

    La loi impose un conseil de copropriété pour les immeubles comptant au moins 20 lots (sous-sols, garages et places de parking non inclus). Dans les immeubles plus petits, ce genre de conseil peut également être mis en place, sans que cela ne soit toutefois obligatoire. Le conseil de copropriété a notamment pour mission de veiller à la bonne exécution des tâches de l’agence de gestion immobilière.

    Nombre de membres

    La loi ne précise pas le nombre de membres que doit compter le conseil de copropriété : ce nombre est décidé par l’assemblée générale de l’immeuble, à la majorité simple des voix.  En théorie, il est même parfaitement possible que d’avoir deux membres une année et davantage l’année suivante.

    Statuts

    Il peut également arriver que le règlement de copropriété détermine le nombre de membres du conseil de copropriété. Généralement, il est question de trois membres. La loi ne prévoyant rien dans ce cas, si la situation impose un nombre supérieur ou inférieur de membres, il faudra modifier les statuts.

  • Le locataire peut-il faire payer son propriétaire pour le mazout restant dans la cuve ?

    À la fin de la location, il reste de nombreux litres de mazout dans la citerne du logement du locataire. Peut-il demander un dédommagement à son propriétaire?

    heating fuel oil tank

    Lorsque le locataire quitte le bien loué, il ne peut pas obliger son propriétaire (ou le nouveau locataire…) à lui verser une indemnité pour le mazout qui se trouve encore dans la citerne à ce moment-là.  Bien entendu, le locataire et le propriétaire peuvent toujours essayer de trouver un terrain d’entente, notamment si le mazout est « vendu » à un prix très inférieur au prix du marché.

    Et dans le cas contraire ?

    Si le propriétaire ou le nouveau locataire ne veut pas payer le mazout qui se trouve encore dans la citerne, le locataire a parfaitement le droit de le prendre avec lui ! Attention toutefois à ne rien contaminer dans l’opération… En outre, des frais peuvent être liés à la vidange de la citerne.

    Autant de mazout au début qu’à la fin

    Il se peut que la quantité de mazout restant dans la citerne ait été déterminée au début du contrat de location. Si c’est le cas, le locataire doit veiller à ce qu’il reste la même quantité à la fin du bail. En effet, le propriétaire peut s’attendre à ce que le logement soit laissé dans le même état qu’à l’arrivée du locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire peut demander des dommages et intérêts.

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Peut-on acheter à une vente publique sous la condition de l’obtention d’un prêt ?

    Lors de la vente d’une propriété, il arrive souvent que l’acheteur fasse une offre sous la condition suspensive d’obtenir un prêt hypothécaire. Mais qu’en est-il d’une vente publique ? L’acheteur peut-il également conditionner l’achat à l’obtention d’un crédit auprès de la banque ?

    Wesley Tingey

    Un acheteur prudent qui n’est pas encore certain de recevoir un prêt de la banque insistera pour qu’une condition suspensive d’obtention d’un prêt soit incluse dans le compromis de vente. Si le vendeur est d’accord, une telle disposition est valable. Mais qu’en est-il d’une vente publique ?

    Impossible jadis

    Jusqu’à récemment, un acheteur ne pouvait pas acheter aux enchères publiques sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Une fois que l’acheteur obtenait la plus haute enchère, il était forcé d’acheter. Il était donc très important de demander à une banque, avant le jour de l’achat, si elle est prête à accorder un prêt.

    La chose est aujourd’hui parfois possible

    Récemment, il est devenu possible d’acheter à une vente publique sous la condition suspensive de l’obtention d’un crédit. Ceci doit être explicitement prévu dans les conditions générales de vente. Si cette possibilité n’est pas prévue dans ces conditions, la règle précédente continuera de s’appliquer. En pratique, la condition suspensive est destinée à rester l’exception et ne serait insérée que pour la vente de certaines marchandises qui, sans elle, auraient du mal à trouver un acheteur.

    Vous n’obtenez pas de prêt

    Si les conditions de vente prévoient une telle condition et si vous, en tant qu’acheteur, n’obtenez finalement pas de prêt, alors l’achat n’aura pas lieu. Toutefois, vous êtes responsable des frais engagés et ce, dans les limites fixées par les conditions générales de vente.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)