WordPress

Auteur : jan

  • Conditions hivernales : 3 choses à savoir concernant l’influence sur vos travaux

    Votre entrepreneur peut-il invoquer les conditions hivernales pour réclamer un retard dans les travaux ? Qui doit protéger le chantier contre le gel ? Et votre entrepreneur est-il responsable s’il effectue des travaux alors que les conditions météo ne s’y prêtaient pas ? Nous faisons le point.

    construction winter

    Retard dû à la météo

    Même si vous avez convenu avec votre entrepreneur d’une échéance pour la réalisation des travaux, il arrive parfois que ce dernier demande un délai supplémentaire à cause des conditions hivernales. La validité de cet argument dépend des accords concrets que vous avez conclus avec l’entrepreneur.

    Si vous avez convenu que les travaux doivent être terminés à une date précise, votre entrepreneur ne peut invoquer le retard météorologique pour modifier le calendrier convenu, sauf si le contrat ou ses conditions générales contiennent un arrangement différent.

    Les choses sont différentes si votre entrepreneur a convenu avec vous une date de début et un délai d’exécution (par exemple 100 jours ouvrables). Dans ce cas, le contractant peut en principe (sauf accord contraire de votre part) prendre en compte les jours perdus à cause des conditions hivernales afin de prolonger le délai d’exécution. Si un délai d’exécution en jours calendaires a été convenu, le retard dû aux intempéries n’est en principe pas pris en compte.

    Ce que l’on entend par retard dû aux conditions météorologiques peut être précisé dans le contrat de construction ou dans les conditions générales de l’entrepreneur. Si le contrat ne précise pas ce qui constitue exactement des retards dus aux conditions météorologiques, on se base souvent en pratique sur les relevés de l’IRM (Institut royal météorologique de Belgique), qui pourra vous indiquer le nombre de jours de « chômage-intempérie » pour la période concernée.

    La protection du chantier?

    Le temps hivernal (par exemple le gel) peut occasionner des dégâts au chantier de construction ou de rénovation. Prenons par exemple le cas où certains tuyaux sont gelés et « sautent » lors du dégel. Dans ce cas, la question se pose de savoir si votre entrepreneur est responsable de ce dommage ou si vous, en tant que donneur d’ordre, en êtes responsable.

    Si vous habitez sur le chantier pendant la durée des travaux (dans le cas d’une rénovation d’un bien existant dans lequel vous continuez à vivre durant les travaux, par exemple), votre entrepreneur peut arguer que vous étiez le gardien du chantier et que vous deviez prendre les précautions nécessaires pour protéger la maison des conditions hivernales. Mais si, dans ce cas, les intempéries hivernales causent des dommages aux travaux que l’entrepreneur réalise, vous pouvez aussi éventuellement dire que c’est sa responsabilité et qu’il aurait dû protéger ses propres travaux contre les dommages causés par le gel.

    Lorsqu’il s’agit d’un chantier non habité (par exemple une nouvelle construction ou un bien en rénovation dans lequel vous ne vivez pas), vous pourrez plus facilement invoquer la responsabilité de l’entrepreneur. Vous pouvez alors faire valoir le fait que votre entrepreneur était le gardien du site et qu’il devait le protéger contre le gel. Mais votre entrepreneur pourra échapper à cette responsabilité s’il montre qu’il a pris les précautions nécessaires pour protéger le site contre les conditions hivernales. Il peut également ne pas être responsable si, par exemple, des tuyaux dont il ne connaissait même pas l’existence ou qu’il ne pouvait pas sécuriser sont endommagés.

    Sachez aussi que l’entrepreneur peut prendre d’autres dispositions dans le contrat de construction qu’il conclut avec vous ou dans les conditions générales. Il pourrait préciser que c’est vous, en tant que maître de l’ouvrage, qui devez veiller à ce que le site reste protégé et que lui n’est pas responsable des dommages causés par le gel aux tuyaux de votre maison.

    Trop froid pour travailler ?

    Votre entrepreneur doit respecter les températures prescrites pour traiter certains matériaux ou exécuter certains travaux. S’il ne le fait pas et effectue en hiver des travaux qu’il n’aurait pas dû faire à ce moment-là, il est responsable des dommages qui en résultent.

    Votre entrepreneur a également une obligation d’information et d’avertissement. S’il estime que certains travaux que vous voulez lui confier ne peuvent pas être effectués en hiver, il doit vous le signaler. Certains juges estiment même qu’il doit refuser d’effectuer les travaux si les conditions météorologiques ne le permettent pas, et cela même si vous, le client, lui demandez d’effectuer les travaux malgré la météo.

  • Vous n’avez pas déneigé votre trottoir ? Voici ce que vous risquez !

    En tant que propriétaire ou occupant d’une maison (voire d’un appartement), vous êtes tenu de déneiger le trottoir devant chez vous. Que risquez-vous si vous oubliez ?

    snow kerb

    Amende

    Si vous ne respectez pas cette obligation, vous risquez une amende. L’amende peut aller jusqu’à 350 euros ! Dans la pratique, vous ne devez toutefois pas vous inquiéter outre mesure. En effet, il est rare que des amendes soient données aux occupants d’un immeuble qui ne déneigent pas le trottoir devant leur maison !

    Responsabilité

    Vous pouvez également être tenu pour responsable si une personne tombe sur le trottoir que vous n’avez pas déneigé. En effet, cette personne peut alors prétendre que vous n’avez pas respecté votre obligation et que, par conséquent, vous devez payer les dommages subis (par exemple, invalidité, frais médicaux, vêtements ou montres endommagés, etc…).

    L’assurance

    Si vous êtes confronté à une personne qui prétend avoir subi un dommage parce qu’elle est tombée sur le trottoir devant votre maison, vous êtes généralement couvert par votre assurance familiale. Sachez toutefois que vous risquez de devoir payer une franchise.

  • L’ancien propriétaire n’a pas payé un entrepreneur : que faire ?

    Quelques mois après l’achat d’un bien immobilier, un entrepreneur ayant effectué des travaux avant la vente frappe à votre porte pour vous demander de payer sa facture. Quels sont vos droits ?

    worksite

    En principe, vous n’avez pas à vous inquiéter dans ce genre cas. En tant qu’acheteur du bien, vous n’avez pas conclu de contrat avec l’entrepreneur.  En règle générale, il ne peut donc s’adresser qu’au vendeur avec lequel il a conclu un contrat et ce, même si l’ancien propriétaire n’est pas solvable !

    Les travaux restant à faire

    Ceci est aussi valable si le bien est vendu avec des travaux inachevés et donc, no- facturés au moment de la vente. Même dans ce cas, le vendeur doit en principe continuer à payer les travaux, même s’il n’est plus propriétaire. En effet, c’est lui qui a conclu le contrat !  En tant qu’acheteur, vous ne vous êtes pas non plus engagé à payer la facture de l’entrepreneur.

    Que dit le compromis ?

    Il peut cependant arriver que le compromis de vente que vous avez conclu avec le vendeur stipule que vous devez rembourser les factures en question au vendeur. Notez que ce genre de clause n’est pas courante… Néanmoins, elle est parfaitement valable ! Si le vendeur souhaite inclure ce genre de clause, veillez à adapter le prix d’achat en conséquence !

  • 4 choses à savoir sur les « associations partielles » dans un immeuble à appartements

    Lorsqu’on achète un appartement dans un grand complexe, il existe parfois en plus de l’association des copropriétaires ce que l’on appelle une association partielle. De quoi s’agit-il et que faut-il savoir à leur sujet ?

    Un grand ensemble immobilier est parfois composé de plusieurs bâtiments à appartements.  Et parfois, l’usage est même mixte avec des commerces implantés aux rez-de-chaussée et des logements aux étages. Et en sous-sol, on trouve aussi des parkings et garages. Dans ce cas de figure, il peut y avoir une ou plusieurs associations partielles qui traitent des questions spécifiques relatives à certaines parties du complexe immobilier et qui ne concernent donc pas tous les propriétaires – par exemple, lorsqu’il y a un problème dans avec l’un des bâtiments et pas les autres. Si le fait de travailler avec de telles associations partielles peut certainement améliorer le processus de prise de décision (puisque seules les véritables parties prenantes votent), elles peuvent aussi présenter certains inconvénients. En effet, le fait de travailler avec des associations partielles peut entraîner une augmentation des coûts qui seront, par exemple, liés à l’embauche d’un administrateur. Et ce n’est pas tout : il faudra aussi pour les parties prenantes prendre part à un plus grand nombre d’assemblées générales – celles de l’association partielle et celles de l’association principale – ou penser à rédiger des procurations si cela est nécessaire.

    Quelles conditions pour les associations partielles ?

    Pour travailler avec une ou plusieurs associations partielles de copropriétaires, il faut tout d’abord qu’il y ait un immeuble ou un groupe d’immeubles composé d’au moins 20 lots distincts. La loi précise d’ailleurs les raisons pour lesquelles les associations partielles peuvent être créées. C’est par exemple le cas lorsqu’il y a plusieurs bâtiments au sein de la copropriété. Il est aussi possible de créer plusieurs sous-associations s’il existe une séparation physique entre plusieurs entités au sein d’un même bâtiment ou qu’une entité présente plusieurs parcelles.

    Peut-on le faire a posteriori dans un bâtiment existant ?

    La constitution d’associations partielles doit être mentionnée dans l’acte de base de l’immeuble. Si ce n’est pas le cas et que des copropriétaires souhaitent en créer une ou plusieurs, il est nécessaire de faire modifier l’acte de base du bâtiment. Cette modification doit être effectuée par l’assemblée générale des copropriétaires avec une majorité des 4/5. Lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires sont d’accord pour déployer une collaboration avec des associations partielles, le point de leur création peut être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale. C’est au syndic de faire cette inscription. Il faut aussi penser à informer les autres copropriétaires et de justifier la ou les raisons pour lesquelles la création d’une ou plusieurs associations partielles est utile.

    Que peut faire une association partielle ?

    Une association partielle (comme l’association classique de copropriétaires) possède toujours une personnalité juridique. Elle est donc apte à conclure des contrats, à engager sa responsabilité, à saisir en justice, etc.

    Cela dit, ses pouvoirs sont toutefois limités. Ces limites sont d’ailleurs indiquées dans l’acte de base de l’immeuble. Plus précisément, les associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes privatives indiquées dans l’acte de base (par exemple, pour l’ascenseur d’une partie d’un bâtiment). Outre les associations partielles de copropriétaires, l’association traditionnelle des copropriétaires doit continuer à exister. Les associations partielles ne peuvent donc s’y substituer. L’association des copropriétaires reste compétente pour les parties communes générales et les questions relevant de la gestion commune de la copropriété.

    Comment cela fonctionne-t-il ?

    Le fonctionnement d’une association partielle de copropriétaires est proche de celui d’une association ordinaire de copropriétaires. Un syndic doit également être désigné (et ça peut être le même que celui de l’association de copropriétaires ordinaire) et des assemblées générales doivent être tenues. Lors de cette réunion, les propriétaires dont le lot se trouve logé dans une ou plusieurs autres sous-associations ne doivent pas invités.

  • Que faire si votre entrepreneur endommage un câble ?

    Si, au cours des travaux, votre entrepreneur endommage un câble électrique ou une conduite d’eau ou de gaz, êtes-vous responsable ? Qui doit payer les frais ?

    borken pipe

    Il n’est pas toujours évident de savoir exactement où se trouvent les tuyaux, les câbles et les égouts, et ce tant à l’intérieur qu’à l’extérieur du bâtiment. Si un tuyau est endommagé, cela peut vite coûter très cher !

    Donner des informations

    En tant que client, vous devez donner à l’entrepreneur des informations sur les câbles et les tuyaux dont vous connaissez l’existence. Dans le cas contraire, ou si vous donnez des informations erronées, vous risquez de devoir payer pour les dégâts occasionnés.

    Obligations de l’entrepreneur

    L’entrepreneur, quant à lui, doit obtenir le maximum d’informations sur les canalisations situées à proximité de la maison. Cela est particulièrement vrai s’il doit creuser à l’extérieur. En outre, l’entrepreneur doit être prudent lors de l’exécution des travaux, en particulier dans les endroits où il peut s’attendre à la présence de canalisations. Si l’entrepreneur attaque le chantier sans y penser avec du matériel lourd et qu’il en résulte des dommages, vous aurez de quoi le convaincre de vous dédommager.

    Que dit le contrat ?

    L’entrepreneur peut inclure dans ses conditions générales une clause stipulant que l’emplacement des câbles et des conduites doit être signalé par le maître d’ouvrage, et que celui-ci sera tenu pour responsable si, pendant les travaux, l’entrepreneur endommage des conduites dont vous ignoriez l’existence.  En fonction de la formulation de cette clause et de sa portée, il est possible que vous soyez lié par celle-ci.

  • Servitude : voici ce que vous devez savoir !

    Vous souhaitez acheter un bien mais ce dernier comprend une servitude ? Que devez-vous savoir à ce sujet ? Notre avocat vous dit tout !

    footpath

    La servitude permet au propriétaire d’un terrain enclavé qui ne possède aucun accès adéquat à la voie publique, de disposer d’un passage à travers le terrain d’un voisin. Ce droit doit être sollicité auprès du tribunal. Si vous devez accorder un passage sur votre propriété, vous pouvez demander une indemnisation au tribunal, proportionnelle aux dommages causés.

    Modification ou suppression ?

    La localisation de la servitude peut être modifiée par le juge, notamment si elle peut être délocalisée avec moins de préjudices à la clé. En outre, sachez que la servitude peut aussi prendre fin si elle n’est plus nécessaire ou si elle n’a pas été employée dans les dix ans suivant la décision du tribunal accordant le passage.

    Remboursement de l’indemnisation

    Il est important de savoir que l’indemnisation versée peut être réajustée ultérieurement. En cas de modification ou d’abolition de la servitude, le juge peut réévaluer l’indemnisation ou décider qu’une partie ou la totalité de l’indemnisation reçue doit être remboursée.

  • Europe : votre maison devra être zéro émission en 2050 !

    Le Parlement européen et les États membres ont trouvé un accord en vue d’accélérer les chantiers de rénovation énergétique sur le continent et parvenir à un parc immobilier entièrement zéro émission d’ici à 2050.

    Insulation

    Cet accord prévoit qu’à partir de 2030, tous les nouveaux bâtiments devront être neutres en carbone, grâce à une consommation modérée et au recours à des énergies décarbonées. En outre, les bâtiments neufs occupés ou détenus par les autorités publiques ne devront plus rejeter d’émissions nocives dès 2028 !

    Et les bâtiments existants ?

    Les bâtiments existants, eux, devront être rénovés ou transformés pour en faire de même d’ici à 2050. “C’est un pas de plus vers l’objectif de l’UE de parvenir à la neutralité climatique d’ici 2050. Aujourd’hui est un bon jour pour les citoyens, notre économie et notre planète”, a salué la ministre espagnole de la Transition écologique Teresa Ribera, dont le pays assure la présidence semestrielle du Conseil de l’UE. Et de préciser que “les bâtiments sont responsables de plus d’un tiers des émissions de gaz à effet de serre dans l’UE. Grâce à cet accord, nous pourrons améliorer la performance énergétique des bâtiments, réduire les émissions et lutter contre la pauvreté énergétique”.

    Pour les bâtiments résidentiels, les États membres devront mettre en place des mesures visant à assurer une réduction de la consommation énergétique d’au moins 16 % d’ici à 2030 et d’au moins 20 à 22 % d’ici à 2035. Les États membres devront aussi rénover les 16 % des bâtiments non résidentiels les moins performants d’ici à 2030 et, d’ici à 2033, 26 % des moins performants à travers des exigences minimales de performance énergétique.

    Les combustibles fossiles à la trappe

    “Si cela est techniquement et économiquement adapté”, les États membres devront déployer progressivement des installations solaires dans les bâtiments publics et non résidentiels, en fonction de leur taille, et dans tous les nouveaux bâtiments résidentiels d’ici à 2030, indique encore le Parlement européen.

    Le texte, élément-clé du plan climat européen, prévoit aussi de supprimer complètement les chaudières à combustibles fossiles d’ici à 2040. “Les États membres devront également cesser de subventionner les chaudières à combustibles fossiles autonomes à partir de 2025”, est-il précisé. Des exceptions aux règles seront néanmoins possibles pour les bâtiments agricoles et historiques, ainsi que les églises et les lieux de culte. L’accord devra encore être formellement approuvé par le Parlement et le Conseil (et donc pas les États membres).

  • Votre ex reprend le logement ? Notre avocat vous conseille !

    Lors d’un divorce ou d’une séparation, il arrive que l’un des ex reprenne le logement.  Dans ce cas, il est important de procéder à une désolidarisation des prêts !

    divorce

    Si le logement commun est vendu à une tierce personne, le prêt restant sera libéré lors de la vente du bien. Le solde du produit de la vente (après remboursement du prêt) devra alors être partagé entre les ex-conjoints. Si le produit de la vente n’est pas suffisant pour apurer le prêt, les deux ex-conjoints ou ex-partenaires sont souvent solidairement responsables de la poursuite du paiement du solde du prêt.

    Un partenaire prend le relais

    Si l’un des ex reprend le bien, une première solution consiste à contracter un nouveau prêt qui remboursera le prêt existant. Autre possibilité : le conjoint qui garde le bien reprend le prêt existant auprès de la banque.

    Questions relatives à la désolidarisation

    Dans ce dernier cas, si le repreneur ne paie pas correctement le prêt, la banque peut toujours se tourner vers l’ex-conjoint qui a co-contracté le prêt. Veillez donc à ce que la banque confirme que la personne qui transfère le bien n’est plus liée par le prêt. Cette désolidarisation est d’autant plus importante pour l’ex qui ne garde par le bien : sans celle-ci, il lui sera difficile de contracter un autre prêt. 

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Que faire si vous n’êtes pas d’accord avec la répartition des charges dans votre immeuble ?

    En tant que propriétaire d’un appartement, vous devez contribuer aux frais communs de l’immeuble. Mais que pouvez-vous faire si vous trouvez la répartition incorrecte ?

    Que faire si on vous n'êtes pas d'accord avec la répartition des charges de votre immeuble
    Andrea Piacquadio

    La répartition de ces charges communes est précisée dans les statuts de l’immeuble. Normalement, vous y contribuez en fonction de votre part dans les parties communes. Cela peut toutefois varier, en fonction de l’utilisation que vous en avez…

    Inscrivez-le à l’ordre du jour de l’assemblée générale

    Si vous n’êtes pas d’accord avec la répartition des charges, vous pouvez demander à l’assemblée générale des copropriétaires de la modifier. Cela nécessite que votre proposition soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. À cette fin, vous pouvez demander au syndic de faire le nécessaire.

    Majorité des 4/5

    En outre, l’assemblée générale devra également adopter votre proposition. Il ne vous suffit pas d’obtenir une majorité simple en faveur de votre proposition. Au contraire, il faut trouver une majorité qui atteint 4/5.

    Au juge de paix

    Si l’assemblée générale ne veut pas adapter cette répartition des charges, vous pouvez alors vous adresser au juge de paix. Pour ce faire, vous devez être en mesure de prouver que cette relation vous cause un désavantage personnel, ou que cette répartition est incorrecte ou encore qu’elle est devenue incorrecte à la suite de modifications apportées au bâtiment. Il est donc nécessaire que vous ayez rassemblé des documents pouvant faire office de preuve avant de recourir à cette option. Soyez préparé !

    En conclusion, si la répartition des charges de votre immeuble vous pose problème, il existe des étapes à suivre pour résoudre cette situation. De l’assemblée générale au recours judiciaire, trouvez la solution qui vous convient.

  • Devez-vous payer les factures impayées du vendeur de la maison ?

    Vous êtes récemment devenu propriétaire d’une maison, et voilà qu’un entrepreneur sonne à votre porte, réclamant le règlement de factures impayées par l’ancien propriétaire. Une situation délicate, mais connaissez-vous réellement vos obligations financières dans ce cas ?

    unpaid bill

    Le principe à connaître

    L’achat d’une maison ne vous oblige nullement à régler les dettes impayées des entrepreneurs ayant œuvré sous la demande du précédent propriétaire. En effet, l’entrepreneur a le droit de réclamer le paiement uniquement au client ayant initialement commandé les travaux. Ainsi, vous n’êtes pas dans l’obligation de répondre aux demandes de paiement provenant de l’entrepreneur. Ne réglez pas les factures impayées du vendeur ! Toutefois, gardez à l’esprit qu’il peut chercher à obtenir une partie du prix de la maison par d’autres moyens légaux.

    Les implications légales

    Il est essentiel de comprendre les implications légales de cette situation délicate. En vertu du droit, l’entrepreneur peut choisir de recouvrer sa créance en saisissant une partie du prix de la maison. Cependant, il doit suivre une procédure légale rigoureuse pour y parvenir. Il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous assurer que vos droits sont préservés et que vous êtes correctement informé sur les démarches à suivre.

    Travaux restants : vos droits préservés

    La même logique s’applique si des travaux demeurent à réaliser après l’acquisition de la propriété. L’entrepreneur doit solliciter le paiement auprès de la personne ayant conclu le contrat initial. Vous, en tant que nouveau propriétaire, n’avez pas participé à cette entente contractuelle, et il n’est donc pas de votre responsabilité de régler ces factures. Même si les travaux sont effectués postérieurement à la vente du bien, cette obligation ne vous incombe pas.

    Des accords différents possibles ?

    Bien entendu, il est toujours possible de convenir d’un arrangement particulier avec le vendeur. Par exemple, vous pourriez accepter de régler les factures relatives à des travaux futurs après l’achat. Cependant, il est important de noter que cet accord ne lie pas légalement l’entrepreneur, à moins qu’il ne le confirme explicitement. Par conséquent, l’entrepreneur conserve le droit de s’adresser au vendeur pour le règlement de ses factures, même après la conclusion de cet accord.

    Conseils pratiques pour éviter les complications

    Afin de prévenir de telles situations, il est judicieux de prendre quelques précautions lors de l’achat d’une maison. Avant la conclusion de la vente, demandez au vendeur s’il existe des travaux en cours ou à venir. Si tel est le cas, obtenez toutes les informations pertinentes sur les contrats avec les entrepreneurs, y compris les détails financiers. Vous pourrez ainsi anticiper d’éventuels problèmes et prendre les dispositions appropriées.
    Il est crucial de rester informé sur vos droits et responsabilités en tant que nouveau propriétaire immobilier.

    La responsabilité du vendeur

    Il est important de souligner que la responsabilité première de régler les factures des entrepreneurs incombe au vendeur initial. Avant de finaliser la vente, assurez-vous que le vendeur a honoré ses obligations financières envers les entrepreneurs. Un bon notaire peut également jouer un rôle clé en vérifiant ces aspects lors de la transaction immobilière.

    En conclusion, en tant que nouveau propriétaire, vous n’êtes pas tenu de payer les factures impayées du vendeur pour les travaux antérieurs à votre acquisition. Connaître vos droits et obligations dans ces situations est essentiel pour éviter des complications financières inutiles. La compréhension de ces principes fondamentaux vous permettra de naviguer sereinement dans le monde immobilier, en préservant vos finances et en évitant des conflits juridiques inutiles.