WordPress

Auteur : jan

  • Devez-vous payer les dettes de l’association des copropriétaires ?

    Le tribunal ordonne à l’association des copropriétaires de l’immeuble où vous êtes propriétaire, de verser une somme d’argent à quelqu’un. Cette personne peut-elle aussi réclamer cet argent à vous, en tant que propriétaire individuel ?

    Devez-vous payer la dette de l'association des copropriétaires ?
    Cotton Bro studio

    Imaginez ce cas de figure  : l’association des copropriétaires ne paye pas une facture d’un entrepreneur. Ou alors il se peut également qu’elle soit tenue responsable d’un accident survenu dans l’immeuble. Par la suite, elle est condamnée par un juge, mais malheureusement, il n’y a pas assez d’argent comptant pour payer la condamnation. Le créancier peut-il venir frapper à votre porte pour obtenir la somme ?

    Ils peuvent frapper à votre porte

    La réponse est positive. Bien qu’il s’agisse en fait d’une dette de l’association des copropriétaires (et non de vous personnellement), le créancier peut toujours venir frapper à votre porte si l’association des copropriétaires ne paie pas. En tant que copropriétaire de l’immeuble, vous pouvez être contacté directement.

    À l’intérieur des frontières

    Pourtant, il y a des limites claires à ce mécanisme. Vous ne pouvez être tenu responsable qu’en proportion de la part que vous détenez dans les parties communes de l’immeuble. Par exemple, s’il y a 20 appartements dans l’immeuble et que votre appartement a 500/10.000 dans les parties communes, vous ne pouvez être tenu responsable que pour 1/20.

    Ne payez pas deux fois !

    Si vous avez payé  » votre part  » directement au tiers (l’entrepreneur, la victime d’une chute…), le syndic ne pourra pas vous demander de payer une deuxième fois par la suite. Si vous payez votre part de la dette, vous êtes « tiré d’affaire ». Surtout, ne payez pas pour les autres propriétaires de l’immeuble qui ne veulent pas payer leur dette !

    Pour résumer, le fait d’être propriétaire dans une copropriété peut vous exposer à des responsabilités financières qui ne sont pas directement liées à vos actions. Assurez-vous de comprendre vos droits et obligations en tant que copropriétaire pour éviter toute confusion ou mauvaise surprise financière. Bien que l’association des copropriétaires soit responsable des dettes liées à l’immeuble, les créanciers peuvent parfois se tourner vers les propriétaires individuels pour obtenir le paiement. Cependant, cette responsabilité est limitée à la part détenue dans les parties communes de l’immeuble. Prenez le temps de vous informer sur les implications financières de la copropriété afin de protéger vos intérêts et éviter les surprises désagréables.

  • Pouvez-vous vendre votre bien si vous n’avez pas de « Dossier d’Intervention Ultérieure » ?

    Lors de la vente d’une maison ou d’un appartement, vous devez parfois remettre à l’acheteur un dossier d’intervention ultérieure. Et si vous n’avez rien sous la main, pouvez-vous malgré tout vendre le bien ?

    notary

    Vous devez remettre un dossier d’intervention ultérieure (DIU) lors de la vente d’un bien immobilier dont la construction a démarré après le 1er mai 2001 ou si des travaux ont été effectués après le 1er mai 2001 sur un bien construit à une date antérieure.  S’il s’agit de « travaux mineurs » réalisés par un seul entrepreneur, le dossier d’intervention ultérieure peut naturellement être plus limité.

    Vente

    Si vous êtes tenu de remettre un dossier d’intervention ultérieure à l’acheteur lors de la vente de votre bien, vous ne devez le lui remettre qu’au moment de la signature de l’acte notarié. Si vous n’avez aucun dossier, l’acte indiquera alors qu’il n’y a pas eu de travaux effectués depuis 2001.  

    Pas de dossier : la vente est-elle possible ?

    Si vous n’avez pas de dossier d’intervention ultérieure ou que vous l’avez perdu, soyez rassuré, la vente est toujours possible ! Dans ce cas, vous pouvez (si l’acheteur est d’accord) inclure dans le compromis (et donc dans l’acte) une clause indiquant que le dossier d’intervention ultérieure est manquant alors qu’il était légalement obligatoire. Demandez également au notaire d’indiquer une clause qui mentionne que l’acheteur est d’accord et qu’il ne fera aucune réclamation contre vous à ce sujet.  Une autre possibilité consiste à faire établir le dossier (rétroactivement) par un coordinateur de sécurité.

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Travaux de rénovation/construction : vous voulez éviter de payer un acompte ? Voici les 2 astuces de notre avocat !

    Avant de démarrer votre chantier, votre entrepreneur vous demandera peut-être un acompte. Notre avocat vous conseille pour éviter de le payer !

    worksite

  • Achat immobilier : des défauts inattendus ? Voici 4 choses à savoir !

    Vous achetez une maison ou un appartement et vous découvrez par la suite qu’il présente un certain nombre de défauts que vous ignoriez. Pouvez-vous demander au vendeur de les réparer en « garantie » ? Y a-t-il d’autres solutions ? Notre avocat vous dit tout !

    humidity

    Défaut visible

    S’il y a un défaut visible (un défaut que vous auriez dû voir lorsque vous avez visité le bien), vous ne pouvez pas demander au vendeur de vous le solutionner (sauf si le compromis en fait mention). En effet, vous achetez le bien dans l’état où il se trouve.

    Vice caché

    Si vous achetez le bien à un particulier, vous ne pouvez généralement pas non plus le tenir pour responsable des vices cachés. En effet, le contrat stipule presque toujours que le vendeur n’est pas tenu de garantir les vices cachés du bien.  Ce genre de clause est valable. Il y a toutefois une exception à cette règle : si le vendeur connaissait le défaut et vous l’a volontairement caché. On pense, typiquement, à des problèmes d’humidité camouflés derrière des plaques de plâtre tout neuves.

    Vendeur professionnel

    Si vous avez affaire à un vendeur professionnel (par exemple, une société spécialisée dans l’achat et la vente de maisons), sachez que ce dernier ne peut pas se soustraire aux vices cachés.  En effet, il est supposé connaître les vices cachés des biens qu’il vend. 

    Entrepreneur et/ou architecte ?

    Si vous achetez une maison ou un appartement récent pour lequel la garantie légale de l’entrepreneur, du promoteur ou de l’architecte court toujours, vous pouvez également leur demander d’appliquer une garantie. La garantie légale dont disposait le vendeur vous est transmise par le biais de l’achat. 

  • Pouvez-vous résilier un bail « au nom de l’acheteur » ?

    Vous vendez votre maison ou appartement actuellement en location, à une personne qui désire y habiter ou le rénover. Pouvez-vous dès lors résilier le bail « au nom de l’acheteur », en attendant la signature de l’acte de vente ? Notre avocat vous dit tout !

    notary

    Lors de la vente d’un bien immobilier, plusieurs mois s’écoulent généralement entre la signature du compromis et l’acte de vente.  Si l’acquéreur souhaite s’installer dans le bien ou le rénover, il peut vous demander de résilier le bail « en son nom ».  Cela permet, pour l’acheteur, de gagner quelques mois, préavis oblige…

    Pas seulement possible

    Sachez toutefois que seul l’acquéreur peut résilier le bail en son nom. En clair, il devra attendre d’être devenu propriétaire du bien et d’avoir signé chez le notaire. S’il a été convenu dans l’acte que la propriété du bien serait transférée par la suite, l’acheteur devra attendre d’être le propriétaire avant de donner le préavis au locataire.

    Une clause spécifique dans le bail ?

    Si vous insérez dans le contrat de bail une clause vous permettant de le résilier si vous vendez le bien, sachez toutefois que cette clause n’est pas valable !

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Location : qui paye s’il reste encore du mazout dans la cuve ?

    Vous (re)louez une maison chauffée au mazout. Au début de la période de location, il reste encore quelques litres du précieux liquide dans la citerne. Le propriétaire peut-il demander au locataire de payer pour ce combustible ?

    JeanLuc

    Il arrive régulièrement que la citerne à mazout ne soit pas complètement vide au début de la période de location et que le locataire utilise ce qu’il reste pour chauffer la maison. Est-ce qu’un propriétaire peut exiger un remboursement pour cela ?

    Se faire payer

    Si la citerne à mazout n’est pas vide, un propriétaire pourrait en effet convenir avec son locataire dans le bail, qu’il paie pour le mazout restant. Cependant, si le bail ne mentionne rien, le propriétaire ne peut tout simplement… rien imposer du tout au locataire ! Si le propriétaire veut absolument une compensation et que le locataire refuse de payer, il peut bien entendu reprendre le mazout restant ce qui n’est pas toujours facile, techniquement parlant…

    Remplissage à la fin

    Une autre solution consiste à convenir que le locataire doit s’assurer que la citerne soit remplie au même niveau à la fin du bail qu’au début du bail. Dans ce cas, il est bien sûr important de mettre tout cela dans un accord signé par les deux parties, et de bien spécifier la quantité qui se trouve dans la citerne au début du bail.

    Et à la fin du bail ?

    S’il y a plus dans la citerne à la fin du bail qu’au début, le locataire ne peut exiger que le nouveau locataire (ou le propriétaire) le rembourse, à moins que d’autres dispositions n’aient été prises. Le locataire sortant est autorisé à reprendre le mazout de la citerne. Si la quantité de mazout restant a été déterminée au début du bail, le locataire partant doit laisser la même quantité, au minimum.

    La question de qui paie pour le mazout restant dans une maison louée dépend des termes du contrat de location. Tant les propriétaires que les locataires doivent être conscients de leurs droits et de leurs responsabilités en matière de combustibles lors de la rédaction et de la signature du bail. En clarifiant ces questions dès le départ, les conflits et les malentendus peuvent être évités facilement.

  • Agents immobiliers : voici ce qui a changé au 1er février !

    Depuis le 1er février 2024, les règles concernant la durée des contrats établis avec les agents immobiliers ont évolué. Notre avocat vous dit tout !

    visiting a house

    Si vous concluez un contrat avec un agent immobilier pour vendre ou louer votre logement, sachez que la loi précise sa durée de validité.

    Durée indéterminée

    Vous pouvez conclure un contrat à durée indéterminée avec l’agent immobilier. Dans ce cas, vous pouvez le résilier à tout moment. Le nouvel arrêté royal prévoit que le délai de préavis ne peut excéder deux mois.  Le contrat ne peut y déroger en prévoyant un délai de préavis plus long.

    Contrat à durée déterminée

    Si vous concluez un contrat à durée déterminée avec l’agent immobilier, celui-ci peut durer jusqu’à 6 mois si vous lui avez accordé l’exclusivité. Toutefois, le contrat peut contenir une clause de prorogation ou de renouvellement tacite. Dans ce cas, vous devez avoir la possibilité de vous y opposer, si vous vous manifestez au plus tard un mois avant la fin du contrat.

    Résiliation après prolongation

    Si le contrat est reconduit tacitement, vous pouvez le résilier à tout moment. Le délai de préavis est alors d’un mois maximum pour les contrats dont la durée initiale est de trois mois maximum, et de deux mois maximum pour les contrats dont la durée initiale est de plus de trois mois.

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Flandre : une nouvelle prime pour les copropriétaires !

    En Flandre, il sera bientôt possible de demander une prime pour les rénovations énergétiques des parties communes de l’immeuble. Notre avocat vous dit tout !

    work on a building's roof

    Si vous envisagez de faire des travaux dans votre propre appartement, vous pourrez peut-être prétendre à ce que l’on appelle la prime « Mijn Verbouwpremie ». Ce sera alors à vous de demander cette prime. Les conditions sont les mêmes que pour les propriétaires de maisons unifamiliales. Comme partout, plus vos revenus sont faibles, plus la prime sera élevée.

    Parties communes

    Si des travaux sont nécessaires dans les parties communes du bâtiment (par exemple, l’isolation du toit), l’association des copropriétaires peut également demander une prime. La prime sera alors calculée avec comme base, les propriétaires-occupants de la catégorie de revenus la plus élevée. Ce montant est évidemment multiplié par le nombre d’appartements.

    Nouvelles règles

    À partir du 1er février prochain, il sera parfois possible demander une nouvelle prime pour des travaux visant les parties communes. Cette prime « Mijn VerbouwPremie » est destinée aux propriétaires-occupants aux faibles et moyens revenus. Cette prime vous permet de bénéficier des mêmes primes que les propriétaires de maisons unifamiliales devant faire des travaux similaires.

  • Vous ne voulez faire exécuter qu’une partie des travaux commandés ? Notre avocat vous conseille !

    Si vous demandez à un entrepreneur un devis pour des travaux dans votre maison et que vous décidez finalement de ne faire exécuter qu’une partie de ces travaux, que devez-vous payer ? Votre entrepreneur est-il obligé de maintenir le prix qu’il vous a proposé ou peut-il l’augmenter ?

    underfloor heating

    Si vous demandez à un entrepreneur de vous faire une offre pour plusieurs travaux dans votre maison, il vous proposera souvent une segmentation pour chaque chantier (par exemple, un prix pour le revêtement du salon, un prix pour le carrelage de la salle de bains, etc.). Une fois le devis en main, vous pourriez alors envisager de n’accepter qu’une partie.  La question est alors de savoir si l’entrepreneur est lié au prix indiqué par chantier… En effet, il pourrait dire qu’il a proposé un prix moins élevé pour chaque chantier parce qu’il pensait pouvoir réaliser plusieurs travaux pour vous.

    Consultez le contrat

    Pour savoir quels sont vos droits et obligations, vous devez d’abord consulter les conditions générales de l’entrepreneur. Celles-ci peuvent contenir une clause stipulant que l’offre ne peut être acceptée que dans son intégralité. Ce genre de clause est parfaitement valable !

    Si vous ne tombez pas d’accord ?

    Si les conditions générales de l’entrepreneur ne contiennent aucune clause de ce genre, nous tombons alors dans un certain flou… Vous pourriez alors dire qu’en spécifiant un prix détaillé pour chaque chantier, l’entrepreneur était d’accord d’exécuter chaque chantier à un prix précis. L’entrepreneur, quant à lui, pourrait dire que son offre ne pouvait être partiellement acceptée. En cas de litige, c’est le tribunal qui a le dernier mot.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Que risque le locataire s’il paye son loyer en retard ?

    Si un locataire paye son loyer en retard, le propriétaire peut lui réclamer des intérêts et des indemnités de retard, en plus de l’arriéré. Notre avocat vous dit tout !

    owner rent

    Sauf accord contraire, le propriétaire peut réclamer des intérêts si le loyer est payé en retard. A noter que les intérêts ne peuvent être d’application qu’à partir du moment où le bailleur envoie une mise en demeure. Le taux d’intérêt légal s’applique alors (5,25 % par an en 2023). Si le propriétaire souhaite obtenir une indemnisation pour retard de paiement, il devra prouver son préjudice, ce qui sera extrêmement difficile dans la pratique.

    Propriétaire privé

    Si le propriétaire est une personne privée, il peut conclure d’autres accords concernant les conséquences d’un retard de paiement.  Par exemple, il peut convenir du montant des intérêts et des frais à payer en cas de retard de paiement. Pour autant que le propriétaire n’exagère pas, il y a de fortes chances que ce genre d’accord soit valable.

    Propriétaire professionnel

    Si le propriétaire est une société, toute clause du bail prévoyant des indemnités et/ou des intérêts en cas de retard de paiement du locataire doit répondre à des conditions strictes.  Le bailleur doit alors également veiller à ce qu’il y ait réciprocité dans le contrat et que le locataire aie droit lui aussi à une indemnité si le bailleur ne respecte pas ses obligations contractuelles.

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)