Aujourd’hui, les propriétaires d’un bâtiment situé en région bruxelloise sont dans l’obligation de rénover leur bien si le PEB de ce dernier n’est pas bon. Existe-t-il des exceptions ?
Nouvelle ordonnance
Le 7 mars dernier, une ordonnance a été adoptée en Région bruxelloise qui, comme en Flandre, impose une obligation de rénovation. Cette obligation s’applique tant aux bâtiments résidentiels qu’à ceux qui sont non résidentiels.
Quand ?
Si votre bâtiment a un PEB classé G ou F, vous devez effectuer les travaux nécessaires pour qu’il arrive au PEB E au plus tard en 2033. Si votre bâtiment possède un PEB E ou D, vous disposerez d’un délai de 20 ans à compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance pour obtenir une étiquette PEB C. Ceci est valable pour les bâtiments résidentiels. Notez que dans le cas d’un bâtiment non résidentiel, le gouvernement bruxellois doit encore déterminer les exigences PEB. Le délai pour y arriver est fixé à 10 ou 20 ans à compter de la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance.
Par ailleurs, sachez que les exigences PEB auxquelles les bâtiments doivent répondre peuvent être révisées tous les 5 ans !
Sanctions
En cas de non-respect de ces règles, vous risquez une amende administrative. Toutefois, vous pouvez demander une dérogation à ces exigences pour des raisons techniques, fonctionnelles et/ou économiques. Vous devrez alors prouver que la rénovation n’a pas été possible. Si vous souhaitez introduire une demande, vous devrez le faire un an avant la fin de la période prévue pour satisfaire aux exigences énergétiques.
Un nouveau site gouvernemental appelé ConsumerConnect a vu le jour voici quelques semaines. Notre avocat vous détaille son utilité !
Informations et questions
Tout d’abord, cette nouvelle plate-forme du SPF Économie met à la disposition des consommateurs des informations sur la protection du consommateur comme, par exemple, la garantie obligatoire sur un produit neuf, les recours possibles si votre entrepreneur a du retard sur le chantier, vos droits en cas de litige avec votre architecte, etc.
Si vous ne trouvez pas la réponse à votre question, vous pouvez également la poser via téléphone, un formulaire de contact en ligne, les réseaux sociaux ou encore par mail. Une fois la réponse reçue, elle pourra vous servir de point de départ pour tenter de résoudre votre litige avec le professionnel.
Rapport à l’inspection
La plateforme en question vous permet également de déposer une plainte en ligne auprès de l’inspection économique ou de toute autre entité compétente. L’inspection économique analysera votre plainte et, le cas échéant, ouvrira une enquête ou transmettra le rapport au service compétent. Si l’inspection constate une infraction, elle peut mettre l’entreprise en demeure d’y mettre fin ou de la régulariser. Une amende peut également être infligée. N’oubliez toutefois pas que cette inspection économique n’a pas pour mission de résoudre votre propre problème.
Service de médiation
Le site fournit également une liste de médiateurs et de commissions que vous pouvez contacter en cas de litige.
Vous hésitez longtemps avant de donner votre accord à un entrepreneur qui vous a envoyé un devis ? Notre avocat vous précise la durée de validité de ce dernier !
Dans de nombreux cas, votre entrepreneur indiquera dans le devis la durée exacte de sa validité, ce qui est parfaitement légal : en effet, la loi ne fixe aucune limite à celle-ci. Par exemple, il est tout à fait possible qu’un entrepreneur stipule que les prix de son offre ne sont valables que pour une semaine. L’entrepreneur peut même indiquer que ses prix ne sont valables que le jour de l’offre !
Et dans le cas contraire ?
Si l’offre ne mentionne aucune durée de validité, cela signifie que l’entrepreneur est lié pour une « durée indéterminée ». Cela ne veut toutefois pas dire que cette offre est « éternelle », si vous vous manifestez bien après, l’entrepreneur peut parfaitement faire valoir que vous avez attendu trop longtemps et qu’il n’est plus lié par son offre. En cas de litige, c’est le tribunal qui décidera en dernier ressort si le délai d’acceptation est raisonnable ou non, et si l’entrepreneur est toujours lié par son offre.
L’entrepreneur peut-il se rétracter ?
Si l’entrepreneur a oublié d’assortir son offre d’un délai de validité, il peut aussi la « retirer ». Il peut par exemple, vous envoyer une lettre indiquant qu’il ne maintiendra plus son offre après une période de, par exemple, 14 jours.
Louer un bien à un prix supérieur (ou inférieur) à celui indiqué sur l’annonce, est-ce légal ? Notre avocat vous répond !
L’annonce
Le propriétaire qui met un bien en location et en fait la publicité doit indiquer le loyer demandé. En outre, il doit également mentionner les frais et charges, à l’exception de celles liées à la consommation personnelle du locataire. Si le propriétaire ne respecte pas cette obligation, il risque une amende !
Contraignant ?
Le loyer fixé à l’avance par le propriétaire n’est toutefois pas « contraignant ». Le propriétaire peut s’en écarter et louer le bien à un prix plus élevé ou plus bas. On pense, par exemple, au cas où de nombreux candidats locataires se présentent et que certains d’entre eux sont prêts à payer un prix plus élevé que le prix demandé. Toutefois, le propriétaire n’a pas le droit de dire à un candidat locataire (qu’il préfère ne pas garder comme locataire pour une raison quelconque) que le prix indiqué dans l’annonce n’est pas correct et que le loyer est en réalité beaucoup plus élevé.
Louer à qui l’on veut ?
Le propriétaire ne doit pas non plus louer le bien au candidat qui souhaite payer le plus. Il peut même le louer à un candidat qui est prêt à payer moins que le prix demandé (même si d’autres candidats sont prêts à payer le prix demandé). Ce qui est important ici, c’est que le propriétaire ne peut pas faire de discrimination à l’encontre des candidats locataires.
Généralement, les locations se font par le biais d’un bail de neuf ans ou d’un bail à court terme (souvent d’une durée de trois ans). Mais pouvez-vous louer le bien plus longtemps que neuf ans ? Notre avocat vous dit tout !
Si vous louez une maison ou un appartement dans lequel le locataire a sa résidence principale, la loi vous permet de conclure un bail de plus de neuf ans. Vous pouvez alors librement choisir la durée. Il n’est même pas nécessaire que la durée soit un multiple de neuf ou même de trois. Par exemple, il est tout à fait possible de conclure un contrat pour une durée de 10, 11, 12 ou 15 ans. C’est le cas dans les trois régions (Flandre, Wallonie et Bruxelles).
Comment le rédiger ?
La loi prévoit que vous devez stipuler par écrit que le bail conclu concerne une durée supérieure à neuf ans. Sachez qu’il faut en principe rédiger un acte notarié. Ce bail doit également, en principe, être transféré au bureau de sécurité juridique. Il va sans dire que l’intervention d’un notaire entraîne des frais ! Si vous ne passez pas par le notaire, le bail sera valable, mais tout nouveau propriétaire pourra dire qu’il n’est lié que pour neuf ans.
Les mêmes principes
Dans une large mesure, les règles s’appliquant aux baux habituels sont également d’application ici. Cela signifie, entre autres, que le bailleur peut ici aussi indexer le loyer et, sous certaines conditions, demander une augmentation du loyer à l’expiration de chaque période triennale.
Comment résilier ?
Le locataire peut résilier le bail moyennant un préavis de trois mois. S’il le résilie au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année du bail, il sera redevable d’une indemnité de respectivement trois, deux ou un mois de loyer. Le propriétaire, lui, peut résilier le bail après trois ou six ans sans justification, à condition de payer au locataire une indemnité de neuf ou six mois de loyer. Le propriétaire peut également résilier le bail pour emménager lui-même, faire emménager certains membres de sa famille, ou pour effectuer certains travaux de rénovation.
Règles spécifiques
Ce genre de bail prend fin après l’expiration de la durée convenue si le bailleur a donné un préavis de résiliation au moins six mois avant la date de fin. Dans le cas contraire, le bail est renouvelé pour une durée de trois ans aux mêmes conditions. Si le bailleur résilie le bail à l’expiration de la troisième période triennale ou de toute période triennale ultérieure sans justification, il doit au locataire une indemnité égale à trois mois de loyer.
Bail à vie
Il est également possible de conclure un bail pour la durée de vie du locataire. Ce bail prend fin de plein droit au décès du locataire. Ce genre de bail doit également être établi par acte notarié.
Le locataire peut toujours résilier le bail en question moyennant un préavis de trois mois (et le paiement d’une redevance en cas de résiliation au cours des trois premières années du contrat). Le propriétaire ne peut pas résilier le bail dans l’intervalle, sauf si d’autres dispositions ont été prises dans le bail.
De la mauvaise exécution au non respect de délais, il y a quelques situations dont on se passerait bien lors de l’entreprise de travaux. L’une de celles-ci est la faillite de l’entrepreneur, quels sont vos droits et quelles mesures devriez-vous prendre ?
Mikael Blomkvist
Si votre entrepreneur fait faillite, il est important que vous preniez vous-même un certain nombre de mesures. Voici lesquelles :
Cesser de payer
Dès que vous apprenez que votre entrepreneur est en faillite, il est important de ne plus payer de factures de sa part. Il y a deux raisons à cela.
Tout d’abord, à compter de la date de la faillite, vous n’êtes autorisé à faire des paiements qu’au curateur. Un entrepreneur en faillite ne peut plus recevoir de paiement. Si vous continuez de payer directement à votre entrepreneur, il est possible que le curateur vous dise que ce paiement ne compte pas et que vous devrez payer de nouveau la facture. Ce sera certainement le cas si vous effectuez des paiements en espèces à l’entrepreneur lui-même. Par conséquent, renseignez-vous auprès du curateur avant d’effectuer tout paiement et demandez le bon numéro de compte.
De plus, il est important de vérifier le solde des factures. Il se peut que les paiements versés dépassent la valeur du travail déjà entrepris. Par conséquent, attendez de savoir exactement ce que vous devez encore payer. Si le curateur décide de ne pas poursuivre les travaux, il est important d’avoir une discussion avec votre architecte et le curateur. Essayez de vous mettre d’accord sur la » valeur » du travail qui a été effectué. Essayez également d’obtenir une remise sur les sommes qu’il vous reste à payer. Demandez également un rabais pour la perte de votre garantie.
Demander des éclaircissements sur la poursuite du chantier
À moins que votre contrat de construction ne stipule explicitement qu’il sera dissous en cas de faillite de votre entrepreneur, la faillite ne met pas automatiquement fin au contrat avec votre entrepreneur. C’est alors le curateur qui décide si le chantier sera poursuivi ou non. Prenez contact avec le curateur, il apposera sa décision sur papier. Une fois cette dernière entérinée, vous pouvez chercher un autre entrepreneur. Mieux vaut ne pas brûler les étapes : vous risquez de devoir payer une indemnité pour la violation du premier contrat.
Bien entendu, il est important d’avoir des nouvelles le plus rapidement possible. Si elles ne viennent pas assez vite, vous pouvez envoyer une lettre recommandée au curateur pour l’inviter à prendre position sur la question de savoir s’il souhaite poursuivre le contrat de construction. Si le curateur ne répond pas dans les 15 jours, il est tenu de se retirer du contrat.
Si le curateur décide de ne pas poursuivre le chantier, vous pourrez peut-être demander une indemnité à l’entrepreneur en faillite. Sachez qu’il y a peu de chances que vous receviez réellement ces fonds. Vous n’aurez qu’à inclure ces montants dans votre reconnaissance de dette.
Faire une reconnaissance de dette
Si vous avez payé l’entrepreneur plus que le travail effectué ou si vous pensez avoir droit à une indemnité en raison de la résiliation du contrat, vous devez déposer une demande de dommages-intérêts en cas de faillite. Si vous êtes une personne morale belge, vous devez déposer votre réclamation en ligne (via regsol). Si vous êtes une personne physique belge, vous pouvez choisir. Vous pouvez soit déposer la déclaration en ligne, soit soumettre la réclamation au curateur. N’espérez toutefois pas obtenir quelque chose en retour… Après tout, il y a sans doute, toute une série de créanciers qui vous précèdent et qui ont toutes sortes de privilèges (et/ou hypothèques). Ainsi, si vous avez versé à votre entrepreneur une avance supérieure aux travaux qu’il a déjà effectués, vous avez peut-être perdu cette avance.
Après maintes et maintes visites, vous avez enfin trouvé le bien de vos rêves. Tout est déjà imaginé : vous savez déjà que le bleu marine habillera votre mur du salon! Vous souhaitez faire une offre pour une maison, un appartement ou un terrain, mais n’êtes pas sûr de comment s’y prendre ? Lisez bien ce qui suit, notre avocat vous donne quelques conseils !
1. Une offre est contraignante !
Si vous faites une offre pour un bien immobilier, elle est en principe contraignante. Si le vendeur accepte votre offre, vous êtes lié par l’achat ! Si vous décidez de vous rétracter, le vendeur pourra vous demander une indemnité. Cette indemnité s’élève généralement à 10 % du prix d’achat convenu du bien ! Notez que le vendeur devra prouver que vous avez fait une offre. Si vous n’avez fait l’offre qu’oralement, cette preuve sera loin d’être aisée à apporter !
Les deux situations dans lesquelles vous avez le droit de vous rétracter sont les suivantes :
– le vendeur n’a pas répondu à votre proposition d’achat
– le vendeur a refusé votre offre ou n’a pas répondu dans les délais que vous aviez donnés
2.Mais pas pour le vendeur…
Si, en tant qu’acheteur potentiel, vous êtes lié par l’offre que vous faites, ce n’est pas le cas du vendeur. Même si vous faites une offre correspondant au prix proposé par le vendeur, ce dernier n’est pas lié par votre offre. Même dans ce cas, il est en effet libre d’accepter ou non votre offre ! En effet, le vendeur peut vendre le bien au même prix, voire à un prix inférieur à un autre acheteur potentiel.
En effet, il convient de considérer le prix proposé par le vendeur comme une offre de négociation à laquelle le vendeur n’est pas tenu. En revanche, une fois que le vendeur a accepté votre offre, il doit tenir et vous payer le bien au prix convenu !
3.Une offre ne doit pas nécessairement être écrite
Le vendeur (ou son agent immobilier) vous demandera souvent de formuler votre offre par écrit, ce qui lui permettra d’avoir une preuve de votre offre. Sachez toutefois qu’une offre ne doit pas nécessairement être faite par écrit. Vous pouvez également vous limiter à une offre orale. Par contre, dans ce cas, il se pourrait que le vendeur n’en tienne pas compte…
Il y a des avantages à mettre votre offre sur papier, mais il est important d’y accorder suffisamment d’attention. Indiquez dans votre offre qui vous êtes et si vous faites l’offre pour vous-même ou pour un tiers que vous désignerez. Indiquez également quel bien vous souhaitez acheter avec précision (si le bien se compose de plusieurs parcelles, indiquez clairement lesquelles sont incluses) et à quel prix vous êtes prêt à acheter. Donnez votre prix tant en chiffres qu’en lettres.
Si vous souhaitez inclure des conditions importantes (par exemple, que l’éclairage et les rideaux soient inclus dans l’achat), indiquez-les clairement. Si vous souhaitez acheter le bien sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt auprès de la banque, il est préférable de l’indiquer clairement dans votre offre.
4.Délimitez votre offre dans le temps
Veillez à limiter votre offre dans le temps. Ajoutez, par exemple, la mention « offre valable jusqu’au xx/xx/xx ». Cette durée doit être la plus courte possible (par exemple, 7 jours au maximum). Tant que votre offre est valable, vous êtes bloqué. Il est difficile d’enchérir sur un autre bien pendant cette période, car vous risquez de devoir acheter deux biens ! De plus, un vendeur qui a votre offre en poche peut très bien « tergiverser » dans l’espoir de trouver un jour un autre acheteur qui fera une offre plus élevée. Si vous ne fixez pas de délai, votre offre restera valable jusqu’à ce que vous la retiriez même si le vendeur ne l’accepte que 6 mois plus tard.
Pour retirer une offre avant son acceptation, il est conseillé d’envoyer une lettre recommandée au vendeur. L’option la plus sûre est de ne pas retirer l’offre immédiatement, mais d’abord de se conformer à une courte période de préavis (par exemple, quelques jours).
5.Ne versez pas d’acompte
Veillez également à ne pas verser d’avance au vendeur lorsque vous faites une offre. Le versement d’un acompte ne peut être envisagé que lors de la conclusion d’un compromis ou de la signature d’une promesse de vente. Même dans ce cas, veillez à ce que l’avance soit bloquée jusqu’à la signature de l’acte notarié et ce, par exemple, sur le compte du notaire.
Si vous êtes fortement intéressé par un bien immobilier mais que vous souhaitez disposer d’un temps de réflexion, vous pouvez demander une option au vendeur. Sachez qu’en contrepartie, le vendeur peut vous demander de payer des frais pour ce faire. Si vous ne prenez pas l’option, ces frais reviendront au vendeur.
Surtout, relisez votre offre attentivement et à tête reposée pour éviter toute erreur involontaire. La proposition d’achat se doit d’être réalisée dans les règles de l’art. Celle-ci nécessite des clauses suspensives et des mentions qui vous couvrent, qui peuvent être complexes à rédiger.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, et avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, un compromis doit d’abord être rédigé. Faut-il le faire rédiger chez un notaire ? Quel intérêt ?
Scott Graham
Contrairement à l’acte final, qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire, le compromis peut être établi de différentes manières. Les parties peuvent le rédiger elles-mêmes ou faire appel à un agent immobilier. Cependant, choisir de confier cette tâche à un notaire présente des avantages indéniables. En effet, cela garantit la complétude et la précision du document, réduisant ainsi les risques d’erreurs. Faire appel à un notaire pour la rédaction du compromis offre une tranquillité d’esprit supplémentaire dans un processus souvent complexe…
De plus, opter pour un compromis rédigé par un notaire peut également avoir des implications financières positives pour l’acheteur. En effet, pendant la période entre la signature du compromis et celle de l’acte notarié final, l’acheteur a droit à une assurance décès gratuite. Cette assurance couvre le paiement du prix d’achat jusqu’à concurrence d’un maximum de 250 000 euros en cas de décès accidentel pendant cette période critique.
Quel notaire ?
Le choix du notaire est une autre considération importante : si les parties impliquées, à savoir le vendeur et l’acheteur, ont chacune leur propre notaire, il est généralement convenu que le notaire du vendeur rédige le compromis, tandis que celui de l’acheteur se charge de l’acte final. Notez que l’intervention d’un notaire dans la rédaction ou la révision du compromis n’entraîne pas de frais supplémentaires pour l’acheteur ou le vendeur. Ces honoraires sont inclus dans les frais d’acte qui incombent à l’acheteur.
Un bail prend-il automatiquement fin à la date prévue ou faut-il donner un préavis de résiliation ? Que se passe-t-il en l’absence de préavis ? Notre avocat vous dit tout !
Pas de résiliation automatique
Si vous louez une maison ou un appartement dans lequel le locataire a sa résidence principale, le bail ne prend pas automatiquement fin à la date d’échéance du bail. La partie qui souhaite que le bail prenne fin, devra donner un préavis à l’autre partie en temps utile.
A savoir, quand ?
Si le propriétaire veut mettre fin au bail, il doit donner un préavis de six mois s’il s’agit d’un bail de neuf ans. S’il s’agit d’un bail de courte durée, le préavis est de trois mois. Un préavis de trois mois est généralement suffisant pour le locataire.
Que dit le bail ?
A vrai dire, le bail ne peut pas aller à l’encontre des règles ci-dessus. Il n’est donc pas possible d’inclure dans un bail résidentiel une disposition stipulant que le bail prend fin automatiquement à la date d’expiration du bail.
Pas de préavis ?
En l’absence de préavis, dans le cas d’un bail de neuf ans, le contrat de location est automatiquement renouvelé pour une période de trois ans aux mêmes conditions. Si un bail de courte durée n’est pas résilié à temps, le bail est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail de courte durée initial a pris effet.
En tant que propriétaire d’un appartement, il vous sera peut-être demandé de devenir commissaire aux comptes de la copropriété. Serez-vous rémunéré pour cette mission ? Quels sont les risques ?
Pour devenir commissaire aux comptes au sein d’une copropriété, vous devez vous porter candidat ou, à tout le moins, accepter d’être nommé. On ne peut donc pas vous l’imposer ! C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui décide qui sera nommé commissaire aux comptes. La décision doit être prise à la majorité simple des voix.
Rémunération ?
Dans la plupart des copropriétés, aucune rémunération n’est versée au commissaire aux comptes. Toutefois, n’oubliez pas que si vous êtes rémunéré, votre travail sera certainement évalué plus sévèrement que dans le cas où vous travaillez bénévolement !
Quelles responsabilités ?
En tant que commissaire, la copropriété vous tiendra pour responsable des conséquences dans l’exercice de vos fonctions. Pensez, par exemple, au cas où, en tant que commissaire, vous ne remarquez pas que le syndic triche ! N’acceptez donc ce poste que si vous avez suffisamment d’expérience en matière financière ! Dans un grand immeuble (où une véritable comptabilité doit être tenue), vous devez également avoir des connaissances suffisantes en matière de comptabilité. Vous pouvez souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir ce risque. Si le poste n’est pas couvert, demandez à l’ACP de vous payer la prime !
