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Auteur : jan

  • Votre voisin peut-il brûler des déchets verts dans son jardin?

    Votre voisin a l’habitude de brûler ses déchets verts dans son jardin après la tonte. Est-ce toléré? Votre voisin risque-t-il une amende s’il ne respecte pas les règles?

    Contrairement à ce que les gens pensent parfois, des règles strictes s’appliquent à l’incinération des déchets de jardin à l’air libre. C’est le cas dans les trois régions. Mais que vous devez-vous savoir à ce sujet?

    Interdiction

    En Flandre, il est en principe interdit de brûler des déchets à l’air libre, même dans le jardin. Cela ne s’applique pas seulement à la combustion du papier, du plastique et d’autres débris, mais aussi à la combustion des déchets verts et des résidus de bois. Une exception existe pour la combustion de bois sec non traité ou d’un combustible fossile dans un chauffage extérieur.

    A Bruxelles et en Wallonie

    A Bruxelles et en Wallonie aussi, il est généralement interdit de brûler des déchets à la maison. Une exception s’applique en Wallonie pour les déchets verts à condition que votre voisin reste à au moins 100 mètres des habitations. Plus d’informations peuvent être trouvées sur ce site.

    Sanction

    Si votre voisin ne respecte pas cette obligation, vous pouvez d’abord lui signaler l’existence de règles juridiques. Si cela ne vous aide pas et que votre voisin continue de brûler, vous pouvez toujours en informer la police. Votre voisin risque alors une amende.

  • Les arbres de votre voisin sont trop proches? Voici ce que vous pouvez faire!

    Les grands arbres de votre voisin doivent se tenir à deux mètres de la clôture avec votre terrain. Mais que pouvez-vous demander exactement si ce n’est pas le cas?

    Votre voisin a de grands arbres qui se tiennent à moins de deux mètres de votre terrain. Ils cachent le soleil et perdent des feuilles sur votre terrain en automne. Que pouvez-vous exiger de votre voisin?

    Arrachage

    Au début, vous pouvez demander que les arbres en question soient enlevés. Strictement parlant, vous n’avez même pas à prouver que les arbres causent des nuisances. Si vous craignez que votre voisin ne s’exécute pas, vous pouvez également demander au juge d’imposer une astreinte au cas où votre voisin ignorerait la décision. Si vous avez également subi des dommages que vous pouvez prouver, vous pouvez demander une indemnisation.

    Le juge va moins loin

    Sachez que le juge n’est pas obligé d’ordonner l’arrachage. Si, par exemple, il pense qu’un élagage suffise, il peut ordonner que l’affaire soit résolue de cette manière.

    Abus

    Gardez à l’esprit que votre voisin peut évoquer un abus de droit pour faire rejeter votre demande. Si votre voisin peut prouver que le bénéfice que vous visez n’est pas proportionnel à son désavantage, le juge pourrait ne pas être en mesure de répondre à votre demande d’arrachage. Nous pensons par exemple, au cas où l’arbre n’est mal planté que de quelques centimètres.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Louer une maison en Flandre : Avez-vous besoin d’un certificat de conformité ?

    Vous louez une maison ou un appartement situé en Flandre. Êtes-vous obligé de demander un certificat de conformité ?

    Si vous louez une maison ou un appartement, vous devez vous assurer qu’il répond à certaines normes de qualité (par exemple en matière de santé, de sécurité, etc.). Vous pouvez fournir cette preuve avec un certificat de conformité.

    De quoi s’agit-il ?

    Un tel certificat de conformité indique que votre maison n’a pas été déclarée inadaptée ou inhabitable et qu’elle est conforme aux normes d’habitation. Vous pouvez demander le certificat à la commune où la propriété est située. Parfois, vous devez payer pour ce certificat (compter environ 60 euros) et parfois c’est gratuit. Généralement, le certificat est valide pour 10 ans.

    Obligatoire ou non ?

    En tant que propriétaire, vous n’êtes généralement pas obligé d’avoir un tel certificat. Il existe une exception à cette règle. Les autorités locales peuvent décider d’imposer le certificat de conformité dans leur commune. Il y a actuellement 19 communes où un tel certificat est requis si vous voulez louer. Une liste de ces communes peut être consultée sur ce site.

    Non requis, cependant, utile

    Même si ce n’est pas obligatoire d’avoir un tel certificat, cela peut parfois être utile. Avec un tel certificat, vous pouvez prouver que votre maison ou votre appartement de location répondait aux normes légales au début de la location. Cela peut être important si vous avez un locataire peu fiable qui cause des dommages et affirme par la suite que votre propriété n’était pas satisfaisante.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Qui doit entretenir le canal entre votre terrain et celui de votre voisin ?

    Il y a un canal entre votre terrain et celui de votre voisin. Lequel d’entre vous devrait entretenir ce canal ? Quelles règles devez-vous prendre en compte ?

    Pour savoir qui doit entretenir un canal qui se trouve entre deux lots de terrain, il est important de savoir à qui appartient ce canal.

    La commune

    Tout d’abord, il peut arriver que la commune possède le canal en question. Si tel est le cas, la commune doit également être responsable de l’entretien de ce canal. Si, d’un autre côté, c’est un canal privé, alors vous (et/ou votre voisin), doit s’occuper de l’entretien.

    En copropriété

    L’obligation de faire l’entretien vous incombe à tous les deux, si le canal est en copropriété. Concrètement, cela signifie que vous et votre voisin devez assumer conjointement les coûts de maintenance.

    La loi dit aussi qu’un canal entre deux terrains est supposé être en copropriété s’il n’y a pas de titre de propriété ou de signe contraire, par exemple lorsque la digue ou un monceau de terre surélevé se trouve d’un côté seulement du canal. Le canal est alors considéré comme appartenant exclusivement à la personne dont le terrain accueille le monceau de terre.

    Exclusivement à vous ou à votre voisin

    Si, au contraire, le canal n’appartient qu’à vous ou à votre voisin, sachez que le propriétaire n’est responsable que de son entretien. Le propriétaire n’a donc pas besoin de la permission de son voisin.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Comment établir un état des lieux ?

    Au début d’une convention de location, un locataire et un propriétaire rédigent un état des lieux. Mais comment le détailler? Et pouvez-vous le faire vous-même?

    La loi stipule qu’un état des lieux doit être « exhaustif ». Il ne suffit certainement pas de dire que la propriété était en parfait état au début du bail !

    Détail nécessaire

    L’état des lieux doit être suffisamment détaillé. Si ce n’est pas le cas, il ne peut pas être utilisé plus tard pour fournir une preuve de dommages locatifs. L’état des lieux ne sera alors pas valide. C’est surtout un problème pour le propriétaire. Il devra prouver qu’il y a des dommages qui ont été causés lors de la location.

    Une position clarifiée

    Dans un jugement récent du juge de paix à Westerlo, il est indiqué jusqu’où aller dans le détail. Plus précisément, l’inventaire doit inclure une description détaillée de toutes les parties du logement loué, y compris la nature des matériaux utilisés et surtout l’état dans lequel ils sont. Vous pouvez compléter cette description avec une série de photos qui montrent l’état de la maison.

    Le faire vous-même?

    La loi ne vous oblige pas à faire appel à une aide professionnelle pour l’établissement d’un état des lieux. Vous pouvez le faire vous-même. Cependant, ce n’est pas toujours une bonne idée. La chance est réelle que vous établissiez une description des lieux insuffisante et qui soit par la suite déclarée invalide. Un professionnel peut donc être une bonne idée.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Et si le locataire disparaît sans laisser de trace?

    Il arrive de temps à autre qu’un locataire “disparaisse” du jour au lendemain de l’habitation qu’il loue. Il va parfois jusqu’à déposer les clés du bien loué dans la boîte aux lettres du bailleur. Que peut faire le bailleur dans ce cas?

    Les locataires qui veulent quitter le bien qu’ils louent ne respectent pas toujours les règles concernant la résiliation du contrat de bail. Il arrive qu’ils disparaissent du jour au lendemain et ne paient du coup plus aucun loyer. Mais que pouvez-vous faire en tant que bailleur si vous avez vous-même un locataire qui disparaît tout à coup sans prévenir?

    Résiliation du bail après un départ inattendu

    Pas de résiliation automatique

    Le fait que votre locataire ait quitté (et même vidé) l’habitation ou l’appartement qu’il vous louait n’a pas pour conséquence que le contrat de bail prenne fin automatiquement. Il est donc hors de question de vous contenter comme bailleur de reprendre possession du bien loué et de le remettre en location. Par contre, vous pouvez demander à la police ou à un huissier de constater que la maison est abandonnée.

    Si vous êtes au courant que votre locataire a quitté les lieux, alors envoyez-lui une mise en demeure par écrit en vue de lui faire assumer à nouveau ses obligations locatives (occuper la maison, payer le loyer s’il y a des arriérés, etc.). Pour ce faire, adressez une lettre recommandée à sa dernière adresse connue. Envoyez en outre un e-mail (si vous disposez d’une adresse électronique) et un sms.

    Au tribunal

    Votre lettre ne donnera probablement rien. Dans ce cas, vous pouvez entamer une procédure auprès du juge de paix pour réclamer les arriérés de loyer ainsi que requérir la dissolution du contrat de bail. Vous pouvez alors réclamer d’emblée une indemnité de rupture, une réserve pour dégâts locatifs, etc. Vous pouvez aussi éventuellement faire nommer un expert pour chiffrer ces dégâts. Si vous voulez entamer une telle procédure auprès du juge de paix, mieux vaut faire appel aux services d’un avocat.

    Remise des clés par le locataire

    Le locataire dépose les clés dans la boîte aux lettres

    Si le locataire dépose en outre les clés du bien loué dans votre boîte aux lettres, alors la situation se présente un peu autrement. Dans ce cas, vous pourriez argumenter qu’il rompt le contrat de bail en remettant les clés.

    Mieux vaut contacter un huissier dès que vous trouvez les clés. Demandez à ce dernier de prendre réception de cette clé et de se rendre avec vous à l’immeuble loué. Vous pouvez alors pénétrer dans celui-ci avec l’huissier pour voir si le logement est effectivement vide. Demandez immédiatement au huissier de prendre des photos de l’état de l’habitation afin de pouvoir ainsi prouver les dégâts locatifs éventuels. Faites-le aussi relever les compteurs. Mais il vaut mieux ne pas pénétrer vous-même dans l’habitation. Dans ce cas, le locataire pourrait en effet par exemple affirmer que les dégâts éventuels ont été occasionnés par vous.

    Ecrivez aussi immédiatement une lettre recommandée au locataire (et envoyez un e-mail et un sms), dans laquelle vous indiquez que vous partez du principe – sauf avis contraire dans les 7 jours – que votre locataire a rompu le bail et que vous allez remettre le logement en location. Demandez aussi au locataire d’être présent dans l’immeuble loué à la date et à l’heure fixées par vous en vue de dresser un état des lieux. Mettez-le aussi en demeure de payer les éventuels arriérés de loyer ainsi qu’une indemnité de rupture et une éventuelle indemnité de relocation. Réservez-vous aussi le droit de revenir sur d’éventuels dégâts locatifs.

    Il ne réagit pas

    Le risque est grand que votre locataire ne réagisse pas à votre mise en demeure. Dans ce cas, vous pouvez remettre le bien en location. Vous avez alors le choix d’encore vous adresser au juge de paix pour récupérer par ex. les arriérés de loyer, réclamer une indemnité de rupture et une indemnité de relocation, une indemnité pour les arriérés de loyer, etc. Au moment de faire ce choix, il faut vous demander si le jeu en vaut la chandelle et si une procédure éventuelle ne finirait pas par vous coûter plus qu’elle ne rapporterait…

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

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  • Avez-vous une obligation de retenue si votre entrepreneur a des difficultés financières?

    Obligation de retenue

     

     

    Vous faites appel à un entrepreneur pour exécuter des travaux de construction ou de transformation. Etes-vous soumis dans ce cas à une « obligation de retenue » ? Que devez-vous savoir?

     

    Vous avez peut-être lu récemment l’histoire de l’exploitante d’une friterie qui a dû débourser plus de 5.500 euros à l’ONSS par ce qu’elle n’avait pas effectué de retenue sur les factures qu’elle avait payée à un entrepreneur qui était venu faire un travail de maçonnerie. Mais que s’est-il bien passé et comment éviter de se retrouver dans pareille situation?

     

    Principe légal

    La loi stipule que les donneurs d’ordre qui font appel à un entrepreneur en vue de l’exécution de travaux de construction ou de transformation doivent vérifier si leur entrepreneur n’a pas de dettes fiscales ou sociales. Si tel est le cas, alors le donneur d’ordre ne peut pas payer l’intégralité des factures de l’entrepreneur. Il doit alors effectuer une retenue.

     

    Montants à retenir

    Si l’entrepreneur a des dettes sociales, vous devez retenir 35% du montant que vous lui devez et les reverser à l’Office National de la Sécurité Sociale. Si l’entrepreneur a des dettes sociales, vous devez retenir 15% du montant que vous lui devez et les reverser au SPF Finances.

     

    Cas des particuliers

    Si vous êtes un particulier et que vous faites appel à un entrepreneur pour des travaux dans votre maison, cette obligation de retenue ne s’applique pas. Dans ce cas, vous n’avez pas de souci à vous faire à condition que les travaux portent à 100% sur la partie privative de votre habitation.

     

    Si les travaux portent en partie sur l’usage professionnel de votre logement, alors vous devez bel et bien effectuer cette retenue. Il en va de même si votre entreprise individuelle ou votre société fait appel à l’entrepreneur.

     

    Comment contrôler

    Sur le site web https://www.checkobligationderetenue.be/, vous pouvez vérifier si une obligation de retenue s’applique à l’entrepreneur avec lequel vous travaillez. Si tel n’est pas le cas, imprimez la page concernée et gardez-la. Vous pourrez ainsi prouver que vous avez fait la vérification et qu’aucune obligation de retenue n’était d’application au moment du paiement de la facture.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

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  • Que faire du prêt si votre ex reprend la maison?

    Prêt hypothécaire en cas de séparation

    Si deux cohabitants ou conjoints qui partagent une maison se séparent et que l’un d’eux reprend la maison, celui-ci paiera souvent une indemnité à l’autre. Le montant de celle-ci se calcule généralement en déduisant le solde du prêt à rembourser de la valeur de la maison et en divisant le résultat par deux (si les deux chacun propriétaire pour moitié).

    La banque

    La banque n’est pas partie à l’accord

    Gardez à l’esprit toutefois que la banque n’est pas partie à l’arrangement que concluent les ex- partenaires. La banque n’est pas non plus liée par cet accord. Elle peut donc exiger que les deux ex-partenaires continuent à lui rembourser le prêt même si la personne qui a transféré sa part dans l’habitation n’en est plus propriétaire.

    Désolidarisation

    Demander une désolidarisation

    Il ne suffit pas de s’entendre entre ex-partenaires pour que la personne qui reprend la maison rembourse le reste du prêt. Prévoyez dans l’accord que celui qui reprend la maison doive demander à la banque que l’autre soit désolidarisé en tant que coemprunteur. Il faut donc demander à la banque de ne plus considérer comme coemprunteur celui qui n’est plus propriétaire.

    L’accord entre les ex-partenaires peut même être conclu sous la condition suspensive que la banque qui a octroyé le crédit hypothécaire soit d’accord avec cette décharge.

    Conséquences sans accord

    Et sinon?

    Si l’accord de la banque n’est pas demandé (ou pas obtenu), la banque peut toujours réclamer auprès de celui qui a transféré sa part dans la propriété si l’autre ne rembourse plus correctement le prêt. En outre, celui qui a transféré sa part peut éprouver de sérieuses difficultés pour obtenir un nouveau prêt (par exemple, pour acheter un autre bien).

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

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