WordPress

Auteur : jan

  • Le propriétaire d’un terrain vague doit-il enlever les mauvaises herbes ?

    Vous vivez à côté d’un terrain vague rempli de mauvaises herbes. Dans ce cas, pouvez-vous demander au propriétaire d’enlever les mauvaises herbes ?

    Si un terrain est rempli de mauvaises herbes, cela peut gêner la vue du voisinage et de votre maison. De plus, les mauvaises herbes peuvent aussi se retrouver dans votre jardin, ce qui rend l’entretien plus difficile. Mais pouvez-vous demander à votre voisin d’enlever ces mauvaises herbes ?

    Que dit la loi ?

    Tout d’abord, vérifiez les règlements municipaux ou urbains qui s’appliquent pour vous assurer qu’il n’y a pas de disposition qui oblige votre voisin à enlever les mauvaises herbes. De plus, vous devez savoir qu’il existe une législation spécifique qui oblige votre voisin à lutter contre les chardons sur son terrain. Si les mauvaises herbes vous causent des ennuis, vous pouvez également invoquer la théorie de la nuisance excessive pour demander à votre voisin d’enlever les mauvaises herbes.

    Contactez votre voisin

    Dans un premier temps, contactez le propriétaire de la parcelle et demandez-lui d’enlever les mauvaises herbes. Les chances qu’il prenne les mesures nécessaires sont très élevées. En entamant une conversation, vous pouvez déjà maintenir une bonne relation avec le propriétaire du terrain (qui pourrait un jour devenir votre voisin).

    Et s’il ne le fait pas ?

    Si votre voisin ne veut pas enlever les mauvaises herbes, vous pouvez d’abord lui envoyer un rappel. Si rien n’y fait, vous pouvez vous adresser au juge de paix (par le biais d’une convocation pour audience de réconciliation ou d’une procédure  » réelle « ). Vous pouvez également soulever le problème auprès de la municipalité.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Voilà pourquoi tout le monde n’est pas toujours autorisé à voter à l’assemblée générale

    Les règles de copropriété peuvent prévoir que certains des coûts associés aux parties communes ne doivent être payés que par certains copropriétaires. Mais qui a le droit de vote à l’assemblée générale lorsque des décisions sont prises à ce sujet ?

    Il arrive parfois que seuls les propriétaires des appartements du rez-de-chaussée doivent payer les frais d’entretien du jardin. Ou parfois, ce sont juste les propriétaires d’appartements à l’étage qui doivent payer l’ascenseur. Qui décide de la répartition de ces frais lors de l’assemblée générale ?

    Nouvelle loi

    La nouvelle loi sur les appartements, qui entrera en vigueur le 1er janvier prochain, a une disposition claire à cet égard. La loi prévoit que si les règles de copropriété imposent les charges d’une partie commune de l’immeuble ou du groupe d’immeubles exclusivement à certains copropriétaires, seuls ces copropriétaires prennent part au vote. Ce qui est logique, en fin de compte. Il est difficile de comprendre pourquoi une personne qui ne paie pas est autorisée à prendre une décision en codécision.

    Il y a des conditions

    Tout cela est assorti d’une condition. Les propriétaires concernés ne peuvent voter qu’à la condition que ces décisions n’affectent pas la gestion conjointe de la copropriété.

    Comment le vote doit-il se dérouler ?

    La loi indique également comment le vote doit se dérouler. En particulier, chacun des propriétaires concernés vote avec un nombre de voix proportionnel à sa part des frais susmentionnés.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Pouvez-vous emmener quelqu’un à l’assemblée générale des copropriétaires ?

    En tant que copropriétaire, vous aimeriez amener quelqu’un pour vous assister à la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Est-ce permis ? Que peut faire exactement la personne qui vous assiste ?

    Les assemblées générales dans l’immeuble où se trouve votre copropriétaire sont régulièrement  » turbulentes « . Vous aimeriez donc emmener un membre de votre famille, un ami ou même un avocat avec vous pour vous assister. Quelles règles devez-vous prendre en compte à partir du 1er janvier 2019 ?

    Une assistance est possible

    La nouvelle loi sur les appartements (qui entrera en vigueur le 1er janvier prochain) est claire. Selon cette loi, sous certaines conditions, vous pouvez être assisté par une seule personne. Il est toutefois nécessaire d’aviser le syndic par courrier recommandé au moins quatre jours ouvrables avant la date de l’assemblée générale.

    Dans certaines limites

    La nouvelle loi stipule que la personne qui vous assiste n’est pas autorisée à faire quoi que ce soit pendant la réunion. Selon la loi, la personne qui vous assiste lors de l’assemblée générale ne peut pas diriger la discussion ou la monopoliser. Elle peut vous aider et vous donner des conseils. Mais elle ne peut pas non plus voter.

    Octroi d’une procuration

    Il existe encore une alternative au fait de permettre à quelqu’un d’autre de vous accompagner à l’assemblée générale. Si vous êtes propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble, vous pouvez agir pour un lot et donner à quelqu’un une procuration pour l’autre.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Que veut dire « vente sous le régime de la TVA » ?

    Si vous voulez acheter une maison ou un appartement de construction très récente, vous lisez parfois que celui-ci est vendu « sous le régime de la TVA ». Mais qu’est-ce que cela signifie exactement ?

    Si une propriété est revendue relativement peu de temps après avoir été érigée, elle peut ne pas être soumise aux habituels droits de vente (droits d’enregistrement). Au contraire, la maison est parfois vendue sous le régime de la TVA.

    Quand cela arrive-t-il ?

    Un particulier peut choisir de vendre sa maison sous le régime de la TVA si elle a moins de deux ans. Cet âge est déterminé par la première utilisation du bâtiment. Il s’agit de la date à laquelle la propriété a été utilisée ou occupée pour la première fois. Un logement ou un appartement est neuf s’il est livré au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’année au cours de laquelle il a été utilisé ou occupé pour la première fois.

    Dans le cas d’une vente dans le cadre du régime de la TVA, l’acheteur ne doit pas payer de droits d’enregistrement, mais 21 % de TVA.

    Avantages pour le vendeur

    Si le vendeur peut vendre sa maison sous le régime de la TVA, il peut récupérer la TVA qu’il a payée. C’est donc sans aucun doute intéressant pour le vendeur.

    Et l’acheteur ?

    A première vue, l’acheteur paie plus cher. Le taux de TVA est tout simplement plus élevé que le pourcentage des droits de vente (droits d’enregistrement). Néanmoins, en fin de compte, l’acheteur peut aussi être en mesure de tirer un avantage. En effet, comme le vendeur peut récupérer la TVA payée à ce moment-là, il est parfois possible de convenir d’un prix de vente inférieur.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • 4 manières d’éviter que votre locataire ne vous paie en retard

    Parfois, il y a des locataires qui ne font pas très attention à la ponctualité du versement du loyer. Comment pouvez-vous éviter cela en tant que propriétaire ?

    Votre locataire verse le loyer, mais jamais à temps. Une fois, il paie le 15 du mois alors que l’autre mois, on est déjà le 25. Comment pouvez-vous éviter cela en tant que propriétaire ?

    Préciser un jour spécifique

    Tout d’abord, incluez dans le contrat de location une date précise à laquelle le loyer doit être sur votre compte (par exemple : au plus tard le cinquième jour du mois auquel le loyer se rapporte). Assurez-vous que le loyer soit payable au début du mois auquel il se rapporte.

    Exiger un prélèvement automatique

    Vous pouvez inclure dans le bail que votre locataire doit payer le loyer par domiciliation. Dans ce cas, la banque effectuera le paiement à la date indiquée. Une condition est qu’il y ait suffisamment d’argent sur le compte de votre locataire.

    Prévoir une amende

    Vous pouvez également inclure une disposition dans le contrat précisant que votre locataire sera tenu de payer une pénalité de plein droit et sans préavis s’il ne paie pas le loyer à temps. N’exagérez pas le montant que vous facturez. Par exemple, limitez-vous à un montant de 20 euros par mois qui n’est pas payé à temps. Sachez qu’il n’est pas certain qu’un tribunal vous suive en cas de discussion. En cas de retard de paiement, stipulez également que votre locataire doit payer des intérêts de plein droit et sans mise en demeure, ce qui vous permet également de convenir du taux d’intérêt (par ex. 8%).

    Donner une remise

    Vous pouvez également accorder un rabais aux locataires qui paient à temps. Par exemple, vous pourriez convenir qu’un locataire qui paie le loyer à temps obtient un rabais de 2 % sur le loyer (pour le mois payé à temps).

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Fraîchement marié(e) ? Les règles changent si vous désirez intégrer une maison dans le patrimoine commun !

    Il arrive parfois qu’un couple ayant acheté une propriété se marie par la suite. Parfois, le bien précédemment acheté est transféré u patrimoine commun. A partir du 1er septembre, ce sera plus simple et moins cher.

    Si un couple qui se marie désire faire entrer un bien (qu’il a acheté plus tôt) dans le patrimoine commun, il doit passer par un notaire. Ce dernier doit alors établir un contrat de mariage.

    Nouvelle loi

    A partir du 1er septembre 2018, une nouvelle loi entrera en vigueur : elle rend possible une contribution dite anticipative. En conséquence, les partenaires qui achètent ensemble une propriété peuvent déjà faire une contribution dite anticipative de la propriété, au futur patrimoine commun dans l’acte d’achat lui-même. Il n’est alors pas nécessaire de faire rédiger un autre contrat de mariage par un notaire au moment du mariage. Cela représente une économie considérable d’environ 1.000 euros.

    Ce n’est pas toujours le cas

    Pour ce faire, un certain nombre de conditions doivent être remplies. Par exemple, chaque partenaire doit être propriétaire du bien dans la même mesure. Il ne doit pas y avoir d’autres copropriétaires non plus. Enfin, les associés qui achètent la propriété doivent acquérir la pleine propriété du bien.

    Vous pouvez penser

    Si, malgré la contribution anticipative, les biens ne doivent pas être transférés au patrimoine commun au moment du mariage, cela reste parfaitement possible. Pour ce faire, un contrat de mariage doit être conclu.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Qui paie les frais pour l’état des lieux ?

    En cas de location d’une maison ou d’un appartement, un état des lieux détaillé doit être établi dès le début du bail. Qui en supporte les frais ?

    Si, au début du bail, aucun état des lieux contradictoire n’est établi, le locataire est réputé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail précédent. Mais aux frais de qui est établi un tel état des lieux ?

    Deux possibilités

    Il existe deux méthodes pour rédiger un état des lieux. Tout d’abord, le locataire et le propriétaire peuvent le faire entre eux. Dans ce cas, il n’y a en principe aucun coût associé à la rédaction du document. Si vous fonctionnez de la sorte, assurez-vous que l’état des lieux soit suffisamment détaillé. Une alternative consiste à le faire établir par un expert.

    Frais partagés

    S’il est fait appel à un expert, les frais réclamés pour l’état des lieux sont partagés entre le locataire et le propriétaire. En fait, chacun paie la moitié. Sachez que ce sont des coûts qui peuvent rapidement atteindre 300 euros voire plus. Par ailleurs, il faut tenir compte du fait que ces coûts sont probablement plus élevés pour la location d’une maison que pour un appartement.

    Son propre expert

    Même si l’état des lieux se fait entre parties, l’une d’elles peut choisir d’être assistée par son propre expert. Sachez que les coûts d’un tel expert doivent être supportés exclusivement par la partie qui y a fait appel. L’autre partie ne doit donc pas y contribuer.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Six choses à savoir à propos du crédit-pont

    Quand on trouve la maison de ses rêves et qu’on désire l’acheter, on peut rarement attendre jusqu’à ce qu’on puisse mettre sa propre maison en vente pour faire une offre.

    Car ce faisant, les chances sont grandes que la propriété de ses rêves soit entretemps vendue à quelqu’un d’autre. Heureusement, il existe une formule de crédit pour y remédier. C’est ce qu’on appelle le crédit-pont.

    C’est quoi au juste ?

    En accordant un crédit-pont, la banque finance votre nouvel achat jusqu’à ce que votre propriété actuelle soit vendue et que vous receviez le montant de la vente. Vous remboursez intégralement le crédit-pont au moment de la réception de la somme totale. En d’autres termes, c’est un crédit qui vous permet de faire le pont pour la période comprise entre votre nouvel achat et la vente de votre ancienne habitation.

    Limité dans le temps

    Étant donné que le crédit-pont ne vise qu’à combler la période entre l’achat et la vente, il est également limité dans le temps. La période accordée pour un crédit-pont dépend d’une banque à l’autre. Ainsi, certaines banques autorisent un crédit-pont pouvant aller jusqu’à 12 mois, tandis que d’autres fixent une durée maximale de 24 voire 36 mois.

    Si vous remboursez le crédit-pont avant terme, vous n’avez généralement pas d’indemnité de réemploi à payer. Voyez ce qu’il en est avec l’établissement de crédit auprès duquel vous désirez emprunter. Et par la même, profitez-en pour y négocier la conclusion de votre crédit.

    Que devez-vous rembourser ?

    Pendant la période où court le crédit-pont, vous devrez en principe continuer à rembourser le prêt pour votre maison actuelle. Néanmoins, cela ne signifie pas (heureusement) que vous avez un ‘double’ prêt à payer. Dans le cadre d’un crédit-pont, la banque vous demandera uniquement de payer les intérêts pendant la durée du prêt. En d’autres termes, vous ne devez pas rembourser le capital. Le remboursement de celui-ci ne redémarrera qu’une fois la vente de votre maison réalisée. Il y a même des banques qui acceptent que vous ne remboursiez le capital et les intérêts qu’à partir du moment où vous avez été intégralement remboursé (en principe donc après la vente de votre propriété actuelle et l’encaissement du montant total).

    Les intérêts

    Les intérêts d’un crédit-pont sont généralement un peu plus élevés que ceux applicables à un prêt hypothécaire. Il est donc conseillé de demander une offre auprès de plusieurs banques afin de comparer le taux d’intérêt que vous devrez payer.

    Et pour quel montant ?

    Le montant à financer au moyen d’un crédit-pont peut bien sûr varier d’une banque à l’autre. On trouve pour commencer des montants minimums compris entre 7.500 ou 15.000 euros.

    S’agissant du montant maximal que vous pouvez financer, il dépend de la valeur de la propriété que vous voulez revendre et de votre propre profil d’emprunteur (vos revenus, votre patrimoine, etc.). En analysant la valeur de votre maison à vendre, la banque peut vouloir intégrer une marge de sécurité et donc, ne financer qu’une partie de la valeur de votre bien immobilier.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Peut-on encore annuler un compromis à l’amiable ?

    Vous signez un compromis pour l’achat ou la vente d’un bien immobilier. Par la suite, tant vous que l’autre partie acceptez de vous ‘défaire’ de vos responsabilités. Est-ce néanmoins possible ? Et si oui, comment procéder ?

    Supposons que vous achetez une maison ou un appartement. Après signature du compromis, vous et le vendeur préférez renoncer à l’achat. En effet, vous avez peut-être un autre bien en vue et le vendeur a justement un autre candidat prêt à payer plus. Pouvez-vous dès lors rompre le compromis à l’amiable ?

    La rupture à l’amiable est possible

    Si vous ainsi que le ou les autres parties êtes d’accord sur l’achat, vous pouvez toujours dissoudre le compromis. En principe, il suffit que tout le monde marque son accord. Revenir sur la vente de manière unilatérale n’est par contre pas possible.

    Déchirer le compromis n’est pas suffisant

    Quoi qu’il en soit, il convient d’être très prudent. Lors de la vente d’une habitation, les droits de vente (droits d’enregistrement) sont dus. Afin d’éviter d’avoir à les payer, vous devez également respecter un certain nombre de règles particulières. Il ne suffit pas, par exemple, de déchirer le compromis ou d’y inscrire le fait que toutes les parties sont d’accord de rompre le compromis.

    Dans tous les cas, faites-vous conseiller par un notaire si vous souhaitez faire annuler un compromis de vente.

    Alors que faire ?

    La règlementation dépend d’une région à l’autre. Par exemple, cela se résout assez facilement en Flandre, et de manière peu onéreuse. L’accord de résiliation à l’amiable devra être proposé en même temps que le compromis initial. Cela doit être fait dans les quatre mois suivant le compromis. Cela vous en coûtera à peine 20 euros.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Comment vérifier si votre entrepreneur possède une assurance en responsabilité ?

    À compter du 1er juillet 2018, les entrepreneurs doivent, sous certaines conditions, s’assurer en responsabilité décennale. Comment savoir si votre entrepreneur est en ordre ?

    Si vous faites faire des travaux de construction ou de rénovation par un entrepreneur, sachez que ce dernier doit toujours être assuré en responsabilité décennale. Comment peut-on vérifier si son entrepreneur remplit cette obligation ?

    Attestation

    Avant de commencer à travailler sur le chantier, votre entrepreneur a l’obligation de vous délivrer une attestation (ainsi qu’à votre architecte) prouvant qu’il est bien assuré. Ce document provient de la compagnie d’assurance où il a conclu sa police. Il doit également remettre cette attestation à l’ONSS dans le cadre de l’obligation de déclaration de chantier. De la sorte, vous savez immédiatement si votre entrepreneur est vraiment en ordre d’assurance avant d’entamer les travaux.

    D’autres personnes vous réclameront l’attestation

    Si vous empruntez à la banque pour financer les travaux, celle-ci vous réclamera sûrement la fameuse attestation. Et il en va de même pour le notaire en cas de vente du bien immobilier. Comme vous le constatez, vous êtes donc loin d’être le seul à vérifier si votre entrepreneur est bien assuré.

    Contrôle

    Par ailleurs, des fonctionnaires sont assignés pour assurer le suivi de l’application de cette loi. Ils peuvent effectuer des contrôles. Si une infraction est constatée, des amendes pénales peuvent être infligées. Elles vont de 26 à 10.000 EUR.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)