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Auteur : jan

  • Votre locataire a effectué des travaux dans votre bien et exige une compensation ? Notre avocat vous répond !

    Si votre locataire a effectué certains travaux dans la maison ou l’appartement qu’il vous loue, il va peut-être vous demander une compensation à la fin du bail… Est-ce légal ? Le propriétaire peut-il refuser ? Notre avocat vous dit tout !

    demolition

    Vous pouvez parfaitement convenir d’un arrangement dans le contrat de location, concernant les éventuelles rénovations et transformations à la fin du bail.  Vous êtes totalement libre de convenir de quoi que ce soit ! Vous pouvez par exemple stipuler dans le bail que le propriétaire peut choisir de conserver les travaux (quels qu’ils soient) sans devoir d’indemnité au locataire.

    Aucun accord en vue ?

    Si vous n’avez pas conclu ce genre de clause et que votre locataire a effectué les travaux sans votre consentement, il convient de faire la distinction entre ce qui peut être démonté et ce qui ne peut l’être.

    Dans le premier cas, le locataire peut choisir de remettre votre bien dans sa configuration d’origine ou de vous indemniser. Si le locataire veut « laisser » les aménagements effectués, vous avez le choix entre les conserver ou demander au locataire de remettre le bien en état. Si vous souhaitez conserver les travaux, vous devrez une indemnité au locataire. 

    Pour les travaux inamovibles, il est parfois considéré que vous ne devez aucune indemnité.  Certains juges estiment également qu’il convient de faire une distinction entre les aménagements de luxe, ce qui sont utiles et ceux qui peuvent être considérés comme « nécessaires ». Ils estiment que vous ne devez pas indemniser les aménagements de confort, mais que vous devez indemniser ceux qui sont considérés comme utiles ou nécessaires. 

    Et si vous avez donné votre accord ?

    Si votre locataire a effectué des travaux pour lesquels vous avez donné votre accord, il est généralement admis qu’en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas exiger que le bien soit remis dans sa configuration d’origine. En revanche, le locataire peut décider lui-même de le faire.  S’il ne le fait pas, vous devez, en tant que propriétaire, lui verser une indemnité. Pour ce qui ne peut être démonté, on considère parfois qu’il faut à nouveau faire la distinction entre les travaux nécessaires, utiles et de confort.

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Inondations sur votre chantier : qui paie la facture ?

    Suite à de fortes précipitations, votre chantier est inondé et vous avez relevé de nombreux dégâts ? Qui est responsable ? Votre entrepreneur peut-il se retourner contre vous ?

    Lorsqu’un chantier de construction est « inondé », les dégâts peuvent être considérables. Par exemple, les machines et les matériaux peuvent être emportés ou rendus inutilisables, tandis que les travaux déjà effectués risquent de devoir être refaits.

    L’entrepreneur est-il responsable ?

    En cas de dégâts, l’entrepreneur est en principe responsable des dommages causés à ses machines et aux matériaux qu’il a livrés sur le chantier, sauf si, par exemple, vous habitiez la maison pendant les travaux : dans ce cas, l’entrepreneur peut stipuler que vous auriez pu prendre des mesures préventives.  Si vous avez commandé les matériaux et que l’entrepreneur n’a plus qu’à les installer, dans ce cas, c’est vous qui êtes responsable des dommages causés.

    En principe, l’entrepreneur est également responsable des dommages causés aux travaux déjà exécutés. En effet, il en est responsable jusqu’au moment de la livraison.  Il devra donc réparer les travaux ou même les démolir et reconstruire.

    Que dit le contrat ?

    Dans le contrat signé avec vous, l’entrepreneur peut présenter d’autres accords, notamment ceux concernant la responsabilité en cas de dommages causés par une inondation. Il peut aussi vous contraindre à souscrire une assurance pour couvrir ces dommages.

    Si votre entrepreneur exécute des travaux couverts par la loi Breyne (clé sur porte), il ne peut pas vous faire porter la responsabilité des dégâts des eaux : votre entrepreneur est alors responsable du chantier jusqu’à l’achèvement des travaux.

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Travaux : y a-t-il un délai de prescription pour les factures ? Comment réagir ?

    Votre entrepreneur exige que vous payiez une « vieille » facture oubliée. Devez-vous la régler ou pouvez-vous faire valoir qu’elle est prescrite ? Quid si vous avez payé « par erreur » une facture prescrite : pouvez-vous réclamer le montant payé ? Et comment réagir si votre entrepreneur tente de vous réclamer une facture prescrite ?

    unpaid bill

    Un entrepreneur vous envoie une facture pour des travaux effectués voici quelques années dans votre maison ou votre appartement. Autre cas de figure : il vous envoie un rappel pour une « vieille » facture impayée. Devez-vous payer le montant ou pouvez-vous prétendre qu’elle est prescrite ?

    Y a-t-il prescription ?

    Si vous recevez par la poste une facture pour des travaux effectués il y a plusieurs années (ou si vous recevez un rappel pour une ancienne facture), la première chose à faire est de vérifier si la facture n’est pas prescrite.  Le délai de prescription en la matière est généralement de 10 ans.  Si la facture est prescrite, vous ne devez donc pas la payer.

    Délai plus court

    Si la facture est ancienne mais non prescrite, il est plus difficile de se soustraire au paiement.  Dans un premier temps, vous pouvez répondre à l’entrepreneur que les travaux mentionnés datent d’il y a si longtemps que vous n’êtes plus en mesure de vérifier si tous les travaux ont effectivement été effectués, et que vous demandez donc des preuves supplémentaires (par exemple, une offre signée, etc.).

    Si l’entrepreneur n’est pas en mesure de fournir ce genre de preuve, cela pourrait jouer en sa défaveur.  Dans ce cas, essayez de trouver un arrangement entre vous en payant une partie de sa facture et en recevant une note de crédit pour le reste.

    On lit parfois qu’il est également possible de contester une vieille facture non prescrite en disant qu’elle a fait l’objet d’une renonciation tacite.  Dans la pratique, ce genre argument n’aboutira que très rarement.

    Vous avez quand même payé

    Si vous payez une facture prescrite, vous ne pouvez pas demander par la suite au contractant de vous rembourser le montant payé (à tort). Une fois que vous avez payé (même si la facture était effectivement prescrite), le paiement est valable et il importe peu que vous ayez ou non eu connaissance du délai de prescription au moment du paiement.

    Comment réagir ?

    Si vous recevez une facture prescrite ou une mise en demeure pour une facture prescrite, il est important de ne pas la payer.  Vous pouvez alors écrire à l’entrepreneur pour l’informer que vous ne paierez pas la facture parce qu’elle est prescrite.  Par ailleurs, aucune règle juridique n’interdit à votre entrepreneur d’essayer de récupérer une facture déjà prescrite.

    Saisir le tribunal

    Si vous ne payez pas la facture et que votre entrepreneur saisit le tribunal, c’est à vous (ou à votre avocat) qu’il incombe d’invoquer la prescription. Dans le cas contraire, vous risquez une condamnation ! Le tribunal n’indiquera donc pas de lui-même s’il y a prescription, mais il ne rejettera pas non plus  la demande pour cette raison.

    Sachez qu’une nouvelle loi a été votée à ce sujet, début mai 2024. Elle stipule que si une entreprise entame une procédure contre un consommateur pour recouvrer une facture prescrite, le tribunal doit lui-même invoquer la prescription, même si vous (ou votre avocat) oubliez de le faire. Le tribunal pourra donc bientôt opposer lui-même la prescription, même si vous ou votre avocat ne l’invoquez pas. Cette loi entrera en vigueur dans quelques mois.

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Devez-vous donner votre consentement si votre partenaire décide de vendre un bien qui n’appartient qu’à lui ?

    Si votre partenaire décide de vendre un bien qui n’appartient qu’à lui, devez-vous donner votre accord ? Le fait d’être marié fait-il une différence ? Notre avocat vous répond !

    real estate

    Vous êtes mariés ?

    Si vous êtes mariés, votre partenaire ne peut pas vendre sans votre consentement le bien qu’il possède et dans lequel vous vivez.  Le fait que vous n’ayez aucun droit de propriété sur le logement n’y change rien : le logement familial est « protégé ».  Si vous ne désirez pas procéder à la vente, votre partenaire peut saisir le tribunal pour obtenir ce que l’on appelle une « autorisation de substitution de vente ». Le tribunal peut accorder cette autorisation si vous n’aviez aucune raison sérieuse de vous opposer à la vente.

    Vous vivez ensemble

    Si vous êtes cohabitants légaux, les mêmes règles que celles mentionnées ci-dessus s’appliquent.  Même dans ce cas, votre partenaire a besoin de votre accord s’il veut vendre le logement familial dont il est propriétaire. 

    Si vous êtes cohabitants de fait, en revanche, votre partenaire peut vendre la maison sans autre formalité.  Il n’a alors pas besoin de votre accord.

    Résidence secondaire ?

    Les règles précédentes ne s’appliquent qu’au logement familial proprement dit. S’il s’agit d’un logement mis en location ou d’une résidence secondaire, votre consentement n’est pas nécessaire : votre partenaire peut alors décider seul de procéder à la vente.

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Votre locataire emménage avec de trop nombreuses personnes dans votre logement ? Notre avocat vous conseille !

    Si vous louez une petite maison ou un appartement d’une ou deux chambres et que votre locataire compte y débarquer avec toute sa famille au grand complet, que pouvez-vous faire ? Quels sont les risques ? Notre avocat vous aiguille !

    Dans les différentes régions, il existe des règles concernant le nombre maximum de personnes pouvant vivre dans un logement locatif. Ce nombre dépend de la surface du bien et du nombre de pièces de séjour ou d’espaces de vie dans le bien loué.  En ce qui concerne la région flamande, vous trouverez de plus amples informations sur le site De bezettingsnorm | Vlaanderen.be. Si le bien loué est situé en Wallonie, vous trouverez plus d’informations sur le site Superficie habitable (wallonie.be).

    Contrat de location

    Dans le contrat de location, vous pouvez également convenir du nombre de personnes autorisées à occuper le logement. Dans ce cas, vous pouvez tabler sur un taux d’occupation inférieur à celui prévu par la législation en vigueur dans la région concernée. Si votre logement peut être occupé par 5 personnes selon les normes de logement, vous pouvez, par exemple, parfaitement convenir qu’il ne peut être occupé que par 4 personnes au maximum.

    Plus que ce qui est autorisé ?

    Si votre locataire permet à un plus grand nombre de personnes d’occuper votre logement que ce qui est autorisé par la loi ou le contrat de location, il y a rupture de contrat de sa part. Vous pouvez alors demander le respect des normes d’occupation et éventuellement entamer une procédure devant le juge de paix pour demander la résiliation du bail aux frais du locataire. Si le surpeuplement est manifeste ou s’il cause des nuisances à autrui, vous avez de bonnes chances que le juge vous donne raison.

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Pouvez-vous accrocher une affiche « à louer » à l’entrée de l’immeuble ?

    Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous souhaitez mettre en location. Pouvez-vous apposer un panneau ou une affiche indiquant que votre appartement est à louer ? Quid des parties communes de l’immeuble ?

    à louer

    Que dit le règlement de l’immeuble ?

    Pour savoir si vous pouvez apposer une pancarte ou une affiche « à louer » dans les parties communes de l’immeuble ou même sur la fenêtre de votre appartement, vous devez consulter les statuts et le règlement d’ordre intérieur. Ceux-ci contiennent parfois des dispositions indiquant l’emplacement et la taille de ces affiches.

    Parfois, par exemple, seul un format A4 est autorisé et vous ne pouvez l’accrocher qu’à la fenêtre, mais pas à la façade, au balcon ou à la porte d’entrée commune, par exemple. Si vous désirez toutefois aller plus loin, vous devrez demander l’autorisation aux autres résidents. Si personne n’y voit une objection, vous avez le feu vert !

    Le règlement de l’immeuble ne dit rien ?

    Si rien n’est stipulé dans le règlement d’ordre intérieur, cela ne veut pas dire que vous pouvez poser une affiche dans les parties communes ! En effet, en principe, cela ne peut se faire que dans les parties privées, comme, par exemple sur la fenêtre de votre appartement.

    Si vous dérogez à la règle ?

    Si vous accrochez l’affiche, par exemple, à la porte d’entrée de l’immeuble alors que cela n’est pas autorisé, vous pouvez être obligé de la retirer. Dans les parties communes, les autres copropriétaires ou le syndic peuvent même les enlever eux-mêmes. Le règlement de l’immeuble peut également prévoir une amende !

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Vente annulée : et si l’habitation s’est dépréciée ?

    Vous vendez un logement. Par la suite, cette vente est annulée et vous récupérez le logement. Mais quels sont vos droits si cette habitation a subi une dépréciation entretemps ?

    Stokkete

    Il peut y avoir diverses raisons de contester la validité d’un contrat de vente portant sur un bien immobilier. Mais quelles sont les conséquences en cas d’annulation?

    Le grand principe fondamental

    L’annulation d’un contrat fait que les parties sont remises autant que possible dans la même situation que celle où elle se trouvaient si elles n’avaient pas conclu de contrat. En principe, le vendeur récupère donc le logement tandis que le vendeur –s’il avait déjà payé – récupère le prix de vente. Une des parties peut éventuellement réclamer en outre un dédommagement à l’autre.

    Moins-value

    Si l’habitation a perdu de la valeur entretemps, c’est le problème du …vendeur, c’est lui qui supporte cette perte. Ce dernier est en effet réputé être toujours resté propriétaire du bien. Il existe toutefois une exception à cette règle si la baisse de valeur est imputable à une action ou omission de l’acheteur. Si cela peut être prouvé par le vendeur, alors celui-ci peut réclamer une indemnité supplémentaire au vendeur.

    Évaluation de la dépréciation

    Pour déterminer si la valeur du logement a diminué depuis la signature du contrat de vente, il est essentiel de faire évaluer le bien par un expert immobilier. Cette évaluation permettra de fournir des preuves tangibles en cas de litige sur la perte de valeur et aidera à étayer la demande d’indemnisation supplémentaire, le cas échéant.

    Pensez-y à deux fois

    Si vous voulez réclamer l’annulation d’un contrat de vente en tant que vendeur, mieux vaut vérifier ce que le bien immobilier vaut encore, il est crucial de connaître la valeur actuelle du bien immobilier. Consultez votre avocat. Le risque existe en effet de récupérer un logement dont la valeur a diminué.. Parfois, il peut être plus avantageux d’explorer d’autres options de réclamation. Cela pourrait inclure la renégociation des termes du contrat, la proposition de réparations ou d’améliorations pour compenser la dépréciation, ou même la recherche d’un nouvel acheteur sans annuler le contrat existant.

  • Pouvez-vous utiliser votre appartement comme lieu de travail ?

    Vous souhaitez acheter un appartement pour y exercer votre profession ou y gérer votre entreprise. Est-ce possible ? Que pouvez-vous faire si le règlement intérieur de l’immeuble l’interdit ? Notre avocat vous dit tout !

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    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

    La chasse aux informations !

    Si vous achetez un appartement, vous ne pouvez pas en faire n’importe quel usage. En effet, un appartement est en principe destiné à l’habitation et non à l’exercice d’une activité commerciale ou professionnelle.

    Il est donc important de se renseigner auprès de la commune ou de la ville pour savoir si le bâtiment en question peut être utilisé à des fins professionnelles et quelles sont les règles d’urbanisme qui s’appliquent à cette utilisation.  Vérifiez également quelle utilisation peut être faite de l’appartement conformément au règlement d’ordre intérieur de l’immeuble. Celui-ci peut contenir des dispositions relatives à l’utilisation de l’appartement, comme, par exemple, prévoir que l’appartement ne peut être utilisé que pour une fonction résidentielle et qu’aucune activité commerciale ne peut y être développée.

    Si l’appartement ne peut être utilisé à des fins commerciales, vous pouvez soit renoncer à l’achat, soit tenter d’obtenir les autorisations et permis nécessaires. Assurez-vous d’avoir suffisamment de certitudes à ce sujet avant de procéder à l’achat !

    Demander un permis d’environnement

    Si vous souhaitez modifier la fonction de l’appartement, vous devez demander un permis à la commune, même si aucune rénovation ne doit être effectuée dans l’immeuble en question. Il existe toutefois des exceptions à cette règle, par exemple si la fonction résidentielle reste la fonction principale de l’appartement et que l’espace occupé par l’entreprise est plus petit que l’espace résidentiel.  Pour s’en assurer, il est toujours conseillé de demander si un permis doit être demandé et quelles sont les chances de l’obtenir.

    Modification du règlement d’ordre intérieur

    Si le règlement d’ordre intérieur stipule qu’aucune activité commerciale ne peut être développée dans l’appartement, vous pouvez toujours demander la modification. Cette question doit être soumise à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble, que ce soit lors de la réunion annuelle ou via une assemblée générale extraordinaire. Notez que cette demande doit être faite par des copropriétaires détenant au moins un cinquième des parts des parties communes. Si vous souhaitez que l’assemblée générale se prononce sur cette question, vous devrez également veiller (en demandant au syndic) à ce que ce point soit inscrit à l’ordre du jour.

    Majorité

    L’assemblée générale doit se prononcer à la majorité des 4/5e des voix. Une majorité simple (plus de 50 %) n’est donc pas suffisante ! Si vous ne parvenez pas à obtenir une majorité suffisante pour voter en faveur de la modification, vous pouvez saisir la justice pour remettre en cause cette décision !

    La loi prévoit en effet que tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler ou de modifier une décision irrégulière, frauduleuse ou illégale de l’assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.  Notez que vous devez alors intenter cette action dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l’assemblée générale a eu lieu. Bien entendu, il faudra vous présenter devant le tribunal de paix du lieu où se trouve l’appartement et nous vous conseillons fortement les services d’un avocat…

  • Disposez-vous d’un délai de réflexion lorsque vous vous engagez avec un entrepreneur ?

    Vous signez un contrat avec un entrepreneur pour des travaux dans votre maison. Quelques jours plus tard, vous changez d’avis ou constatez que vous n’obtiendrez pas de prêt. Dans ce cas, pouvez-vous encore vous dégager du contrat ? Pouvez-vous vous protéger contractuellement ?

    worksite

    Signé, c’est signé

    Si vous avez signé un contrat avec un entrepreneur, vous êtes légalement lié par ce contrat. Si vous faites savoir à l’entrepreneur qu’il ne devra finalement pas effectuer les travaux, il peut vous réclamer des dommages-intérêts, y compris le montant du bénéfice qu’il aurait pu réaliser.  L’entrepreneur peut également fixer cette indemnité dans le contrat de construction ou dans ses conditions générales, à condition de ne pas en faire trop. Si vous êtes un particulier, cette indemnité doit également être réciproque.

    L’exception

    Il existe une exception à la règle précédente, à savoir si le contrat est conclu en dehors des locaux de l’entrepreneur, en votre présence à tous les deux. Par exemple, si l’entrepreneur vous envoie une offre et que vous la renvoyez signée, vous ne disposez probablement pas de délai de réflexion.  En tout état de cause, vous ne disposez pas non plus d’un délai de réflexion pour les contrats portant sur la construction de nouveaux bâtiments et les modifications importantes apportées à des bâtiments existants, ainsi que pour les matériaux de construction que vous faites fabriquer sur mesure.

    Autres accords

    Vous pouvez convenir dans le contrat que vous concluez avec l’entrepreneur, que vous disposerez d’un délai de réflexion, quoiqu’il arrive.  Vous pouvez également insérer une condition suspensive dans le contrat, comme l’obtention d’un prêt pour les travaux. Notez que votre entrepreneur devra accepter ce genre clause, ce qui ne coule pas de source…

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Combien de copropriétaires peuvent siéger au conseil de copropriété ?

    En tant que propriétaire d’un appartement, vous souhaitez peut-être faire partie du conseil de copropriété au sein de l’immeuble. Quid en cas de nombreux candidats ? Combien de membres sont autorisés ?

    Two individuals shake hands in agreement after a successful business meeting with a condominium seller, finalizing a deal or partnership.

    Dans les immeubles d’habitation d’au moins 20 lots (sans compter les garages, les places de parking et les sous-sols), un conseil de copropriété doit être mis en place. Dans les immeubles plus petits, cela reste facultatif… Pour devenir membre, vous devez disposer d’un droit réel sur un ou plusieurs lots de l’immeuble. Par exemple, vous devez être propriétaire ou copropriétaire d’un appartement.

    Nombre de membres ?

    La loi ne précise pas le nombre de membres que doit compter le conseil. Toutefois, ce nombre peut être prévu dans le règlement de copropriété de l’immeuble. Si ce n’est pas le cas, le nombre de membres peut parfaitement varier annuellement.

    La majorité

    L’assemblée générale se prononce sur chaque candidature à la majorité des voix.  Ceux qui n’obtiennent pas la majorité des voix ne font donc pas partie du conseil. S’il n’y a pas suffisamment de candidats pour le conseil, un tiers peut être désigné pour assumer les tâches du conseil de copropriété.

    Le mandat de l’élu est limité à un an et il est valable jusqu’à la prochaine assemblée générale ordinaire annuelle.  Lors de cette assemblée, un membre du conseil de copropriété peut, bien entendu, parfaitement être réélu. 

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)