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Auteur : jan

  • Votre loyer devient-il trop cher ? Voici les étapes à suivre !

    Vous louez une maison ou un appartement mais vous ne pouvez plus payer le loyer mensuel ? Découvrez la meilleure façon de procéder !

    Contactez le propriétaire

    Il est recommandé de jouer cartes sur table avec votre propriétaire. Informez-le de votre problème et demandez-lui d’être compréhensif. Si vous avez de la chance, votre propriétaire voudra trouver un arrangement avec vous pour que, par exemple, vous puissiez quitter la maison immédiatement ou que vous deviez respecter un préavis plus court que celui que vous devriez normalement respecter.  Ou peut-être est-il prêt à vous accorder un rabais temporaire sur le loyer mensuel.

    Si vous avez un tel accord, mettez-le sur papier, afin d’éviter que votre propriétaire ne fasse semblant d’être amnésique plus tard et que vous deviez quand même lui verser une indemnité.

    Annulez le bail

    Si vous n’arrivez pas à trouver une solution avec votre propriétaire, vous pouvez quand même annuler le bail. Vous devez respecter un délai de préavis de trois mois. Si vous résiliez au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année du contrat de location, vous devrez également payer un supplément au propriétaire.

    L’incapacité de payer le loyer (quelle qu’en soit la raison) n’est donc pas une raison pour pouvoir résilier le contrat avec un préavis plus court.

    Continuez à payer le loyer entre-temps

    Aussi difficile que cela puisse paraître, vous continuerez à payer le loyer dans l’intervalle, en attendant la résiliation du bail. Si vous ne le faites pas, vous courez le risque que votre propriétaire se présente devant le juge de paix pour demander la résiliation du contrat de location. Vous risquez de devoir payer le montant total des honoraires et de devoir également payer les frais de justice.

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Installer un climatiseur dans votre appartement : Est-ce autorisé ?

    La canicule de ces derniers jours provoque une forte demande de climatisation. Mais quelles démarches devez-vous entreprendre si vous voulez faire installer un climatiseur fixe dans l’appartement dont vous êtes propriétaire ?

    Lors de l’installation d’un climatiseur fixe dans votre appartement, l’installateur peut avoir à percer un trou à travers la façade et éventuellement accrocher une unité extérieure sur la façade. Le problème, c’est que la façade est une partie  » commune  » et que vous ne pouvez pas la modifier de votre propre initiative. Comment pouvez-vous résoudre ça ?

    Une lettre au syndic

    Tout d’abord, envoyez une lettre au syndic. Demandez au syndic d’inscrire votre demande d’installation d’un climatiseur fixe à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des propriétaires. Assurez-vous que l’entrepreneur explique exactement ce qu’il fera sur la façade (emplacement, taille du  » trou « , quelle unité extérieure sera installée et où elle sera installée…).

    En attente du vote

    Il est alors important d’attendre le vote à l’assemblée générale. Pour installer un climatiseur, vous avez besoin d’une majorité des 2/3 à l’assemblée générale des copropriétaires. Si vous n’obtenez pas assez de votes, vous ne pouvez simplement pas faire le travail. Vous pouvez alors vous adresser au juge de paix pour contester la décision de l’assemblée générale.

    Qu’en est-il d’un appareil mobile ?

    Si vous n’obtenez pas une majorité suffisante, vous pouvez toujours acheter un appareil portable. Pour ce faire, vous n’avez pas besoin de percer la façade et vous n’avez pas besoin d’une unité extérieure.

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Pouvez-vous construire ou rénover le dimanche ou les jours fériés ?

    Vous construisez ou rénovez votre propre maison. Avez-vous le droit de travailler sur le chantier le dimanche ou les jours fériés ? Et avez-vous le droit de travailler tôt le matin ou tard le soir sur le chantier ?

    Un des voisins se plaint du fait que vous travaillez le dimanche. Selon lui, ce n’est tout simplement pas permis et vous le dérangez dans son repos du dimanche. Mais est-ce vraiment le cas ?

    Le travail est autorisé

    Il n’y a rien de mal à ce que vous travailliez sur votre propre chantier le dimanche ou les jours fériés. Personne ne peut vous en empêcher. C’est différent pour votre entrepreneur. S’il travaille avec des employés, ceux-ci doivent, en principe, respecter le repos du dimanche.

    Il peut y avoir des limites

    Toutefois, il se peut que vous ne soyez pas autorisé à faire du bruit lorsque vous travaillez le dimanche ou les jours fériés. Pour voir si c’est le cas, consultez le règlement de police du lieu où vous travaillez.

    Par exemple, ils peuvent déclarer que vous n’êtes pas autorisé à utiliser des engins de construction extrêmement bruyants et de nature à troubler la tranquillité des résidents locaux les dimanches et les jours ouvrables , à moins, par exemple, d’avoir un permis spécial pour ce faire.

    Et tôt le matin ?

    Dans tous les cas, vous devez également éviter de faire du bruit la nuit afin que vos voisins puissent dormir tranquillement.  Veillez à ne pas utiliser de machines bruyantes avant 7 h et après 22 h. Ceci s’applique à la semaine et aux fins de semaine.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • 3 éléments à considérer si vos parents viennent vivre chez vous !

    Vos parents sont très âgés et ne peuvent plus vivre seuls. Plutôt que de les laisser partir dans un foyer adapté, vous envisagez d’inviter vos parents chez vous. Mais à quoi faut-il faire attention ?

    Prenez les dispositions nécessaires

    Lorsque vos parents viennent vivre chez vous, il est important de s’entendre clairement sur la façon dont tout cela va s’organiser, financièrement parlant. Il faudra en effet décider si vos parents devront ou non payer des frais pour la pension et le logement. Mettez ces accords sur papier, en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties. Dans cet accord, indiquez les services que vous fournirez à vos parents (p. ex. leur fournir un logement, de la nourriture et des boissons, le nettoyage, le repassage…).

    Si vous ne le faites pas et que vous tentez de réclamer une indemnisation (de l’héritage) après le décès de vos parents, vous risquez de rentrer bredouille. Si aucun accord spécifique n’a été conclu, il y a de fortes chances qu’en fin de compte, vous ne receviez aucune indemnité lors d’une discussion avec les autres héritiers. Ils vous diront alors que vous ne pouvez pas prouver qu’il y a eu un accord avec vos parents et que vous n’avez aucune base légale pour demander un tel remboursement.

    Si vous concluez des accords, il est important de ne pas exagérer. Assurez-vous que la compensation que vos parents vous versent n’est pas exagérée. Dans le cas contraire, vous risquez que les autres héritiers contestent l’accord après le décès de vos parents. Vous pouvez également convenir que l’indemnité à laquelle vous avez droit ne doit être versée qu’au décès de vos parents, depuis l’héritage. N’oubliez pas, cependant, que ce dont vous convenez peut également avoir des conséquences sur votre impôt sur le revenu.

    Vous faites des rénovations ?

    Si vous souhaitez rénover votre maison (pour pouvoir accueillir vos parents), il est important de vérifier au préalable si vous avez besoin d’un permis d’urbanisme. Renseignez-vous auprès de la municipalité où vous habitez. Ce n’est pas toujours le cas. Par exemple, un tel permis peut ne pas être nécessaire si vous n’effectuez pas de travaux d’agrandissement dans votre maison ou s’il n’y a pas non plus de travaux de construction.

    Accordez-vous également avec vos parents (et mettez ces accords sur papier) sur qui supportera les frais de la rénovation. En ce qui concerne les travaux de rénovation que vous ne feriez pas autrement et qui, en fin de compte, n’ajoutent aucune valeur à votre maison, vous avez de bons arguments pour dire que ces coûts doivent être payés par vos parents. Encore une fois, il est important d’être  » raisonnable  » afin d’éviter des discussions ultérieures avec les autres héritiers.

    Si vous ne prenez aucune disposition, il ne sera pas du tout facile de demander une compensation pour l’héritage après le décès de vos parents, pour les travaux de rénovation que vous avez effectués.

    D’un point de vue fiscal

    Si vos parents viennent vivre chez vous, cela n’aura en principe, aucun effet sur leurs pensions. Votre parent peut conserver le montant majoré en tant que personne seule, s’il vit avec des parents en ligne directe.

    Si nécessaire, vos parents peuvent être financièrement responsables s’ils viennent vivre chez vous. Ils doivent alors faire partie de votre famille au 1er janvier de l’année fiscale. Ceci est soumis à la condition que vos parents ne disposent personnellement d’aucun moyen de subsistance net supérieur à 3.270 euros (revenu 2018). Pour déterminer ce montant maximum, les pensions de vos parents et les intérêts jusqu’à un montant maximum de 26.300 euros par an ne sont pas considérés comme des moyens de subsistance. Pour chaque parent à charge ayant atteint l’âge de 65 ans, vous avez droit à un supplément au montant exonéré de 3.160,00 EUR. Si votre parent a un handicap grave, le supplément sera doublé.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Voici comment annuler la location d’un kot étudiant

    Votre fils ou votre fille a loué un kot pour l’année scolaire suivante, mais il désire finalement étudier dans une autre université dans une autre ville. Ou bien a-t-il trouvé un kot plus attrayant à ses yeux ? Mais est-ce possible ? Et quels sont les coûts que cela implique ?

    Flandre

    Si la chambre d’étudiant que votre enfant a louée est située en région flamande, vous pouvez résilier le bail tant qu’il n’est pas encore entré en vigueur. Dans ce cas, vous n’avez pas à verser d’indemnité au propriétaire.

    Il y a une exception à cette règle. Si vous résiliez le bail moins de trois mois avant l’entrée en vigueur du contrat de location, vous devez au propriétaire une indemnité tenant lieu de préavis, équivalant à deux mois de loyer.

    Wallonie

    Si la chambre d’étudiant est située en Région wallonne, vous devez donner un préavis de deux mois et payer en général une somme égale à trois mois de loyer. De plus, vous ne pouvez généralement plus donner de préavis de résiliation après le 15 mars de l’année scolaire. Le délai de préavis commence le premier jour du mois suivant le mois au cours duquel le préavis est donné.

    Et à Bruxelles ?

    En tant que locataire, vous pouvez également résilier le contrat via un préavis en région bruxelloise. Vous pouvez le faire jusqu’à un mois avant d’entrer dans la propriété, à condition d’en donner des raisons bien fondées (et de pouvoir les prouver). Dans ce cas, vous devez payer au propriétaire des frais correspondant à un mois de loyer.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Devez-vous payer des frais si vous résiliez une location à court terme de façon anticipée ?

    Vous avez conclu un contrat de location à court terme (maximum trois ans) pour une maison ou un appartement dans lequel vous avez votre résidence principale.

    Vous voulez résilier le bail avant terme. Dans ce cas, devez-vous des frais au propriétaire ? Quelles sont les règles à prendre en compte ?

    Wallonie

    Si l’immeuble que vous louez est situé en Wallonie, vous pouvez, en tant que locataire, résilier le bail moyennant un préavis de trois mois. Vous devez également verser une indemnité au propriétaire. Cette dernière s’élève à un mois de loyer. N’oubliez pas que ceci ne s’applique qu’aux contrats de location conclus depuis le 1er septembre 2018. Vous ne pouvez pas résilier des contrats qui ont été conclus auparavant.

    A Bruxelles, les mêmes règles s’appliquent pour l’essentiel, et cela vaut également pour les contrats de location déjà en vigueur au 1er janvier 2018.

    Flandre

    Si vous louez une maison ou un appartement en Flandre, vous ne pouvez pas, en principe, résilier le bail par anticipation si le contrat date d’avant le 1er janvier 2019. Toutefois, vous pouvez résilier un contrat qui a été conclu après cette date avec un préavis de trois mois. Vous devez soit payer au bailleur une redevance égale à un mois et demi, un mois ou un demi-mois de loyer, selon que le contrat de location prenne fin la première, la deuxième ou la troisième année, en tenant compte de la date du début du premier contrat de location.

    Non enregistré

    Si le contrat de location n’a pas été enregistré par votre propriétaire, d’autres règles s’appliquent. Dans ce cas, vous pouvez quitter immédiatement le bien locatif si vous le souhaitez (en Flandre pour les contrats conclus à partir du 1er janvier 2019 et en Wallonie à partir du 1er septembre 2018). Dans ce cas, vous n’êtes pas tenu de donner un préavis et vous n’avez pas à payer d’indemnité tenant lieu de préavis. En Wallonie, toutefois, vous devez d’abord envoyer un rappel au propriétaire pour qu’il s’enregistre.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Inventaire amiante : Est-il obligatoire ?

    En Flandre, vous devrez bientôt vous munir d’un « inventaire amiante » si vous voulez vendre votre maison. Qu’est-ce que cela signifie exactement ?

    Le Parlement flamand a récemment adopté un décret obligeant les propriétaires de maisons construites avant 2001, à présenter un inventaire d’amiante lorsqu’ils vendent la maison en question. Il est un fait que l’amiante a été utilisée dans de nombreuses maisons construites avant 2001, par exemple dans les matériaux isolants, les toitures, les drains, les gouttières, etc.

    Quand doit-il être soumis ?

    Si vous vendez votre maison, vous devez donner l’information à l’acheteur lors du compromis. Le contenu de cet inventaire doit également figurer dans le contrat de vente. Si vous louez une maison, il n’est pas nécessaire de l’avoir. Si vous en avez un, le locataire doit toutefois en être informé.

    Qui dresse cette attestation ?

    Pour obtenir une telle attestation, un inventaire doit être dressé. Ce dernier est réalisé par un expert reconnu. On s’attend à ce que le coût de cet expert soit d’environ 350 euros. L’attestation elle-même coûtera probablement environ 35 euros.

    Votre maison compte des éléments en amiante ?

    S’il y a effectivement de l’amiante dans votre maison, vous n’êtes pas obligé, en tant que propriétaire, de régler cela pour la vente. Vous pouvez donc laisser l’amiante en place. Le seul but du certificat est de s’assurer que l’acheteur sait exactement ce que sa maison compte comme amiante.

    A Bruxelles et en région wallonne, un inventaire est obligatoire pour les entreprises vis-à-vis de leurs employés, mais pas (encore ?) pour les particuliers.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Voici comment (re)louer un pop-up store à Bruxelles.

    En Flandre et en Wallonie, il existe depuis longtemps un cadre juridique pour la location de locaux commerciaux sur de courtes périodes. La Région bruxelloise vient également de légiférer en la matière. Que devez-vous savoir à ce sujet ?

    visit.brussels – Eric Danhier

    Maximum un an

    Dorénavant, vous pouvez également louer un magasin à Bruxelles pour une période d’un an ou moins. En tant que locataire, vous pouvez résilier le bail en cours à tout moment, à condition de le faire un mois à l’avance par acte d’huissier ou par lettre recommandée.

    Inventaire des lieux et garantie

    Dans le cas d’un bail de courte durée, un état des lieux entrant et sortant doit être établi. En cas de recours à un expert, les frais seront également répartis entre les parties. Si, en tant que propriétaire, vous demandez une garantie locative, celle-ci ne peut dépasser un mois de loyer.

    Loyer

    Sauf convention écrite contraire, le bailleur ne peut pas demander au locataire de payer, en plus de la location, les frais propres à l’immeuble (par ex. les taxes foncières). Les charges communes de l’immeuble sont à la charge du locataire.

    Rénovations

    Sauf convention contraire dans le contrat, le locataire peut procéder à toute rénovation du bien loué qui serait utile à son entreprise. Toutefois, cela est soumis à la condition que ni la sécurité, ni la propreté, ni la valeur esthétique du bâtiment ne soient compromises en conséquence.

    Le locataire doit informer le bailleur par lettre recommandée de sa décision d’effectuer les travaux avant le début de ceux-ci. Le bailleur dispose alors d’un délai de dix jours ouvrables pour s’y opposer pour des motifs légitimes. A défaut, il est supposé avoir donné son accord pour l’exécution de ces travaux.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Voici pourquoi ne payer la totalité du loyer n’est pas toujours une bonne idée.

    Un locataire qui loue une maison ou un appartement dans lequel des problèmes se posent ne paye pas toujours la totalité du loyer. Parfois aussi, il s’agit d’un locataire qui ne paie pas ses derniers loyers pour compenser le montant de la garantie locative. Mais est-ce permis ? Que peut faire le propriétaire et que risque le locataire ?

    L’une des obligations les plus importantes d’un locataire est de payer le loyer à temps. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire prendra d’autres mesures. De plus, le défaut de payement à temps rend souvent floue la relation entre le locataire et le propriétaire.

    A la fin de la période de location

    Il est absolument interdit à la fin du bail, de ne pas payer les deux ou trois derniers mois de loyer et de dire que le propriétaire peut le compenser par la garantie locative. Le but de la garantie locative est de fournir au propriétaire une garantie pour tout dommage qui pourrait survenir à la fin de la période de location. Le propriétaire peut donc exiger du locataire qu’il continue à payer le loyer pendant les derniers mois de la période de location.

    Le bien n’est pas en ordre

    Même s’il semble y avoir des défauts dans la propriété louée (p. ex. un système de chauffage qui ne fonctionne pas, une fuite qui cause la formation de moisissure dans la propriété), le locataire ne peut pas s’abstenir de payer tant que le propriétaire n’a pas réparé les défauts.

    Par contre, s’il y a un défaut dans la propriété, le locataire doit d’abord en informer le propriétaire. Celui-ci doit alors prendre les mesures nécessaires pour résoudre le problème. La période dont dispose le bailleur à cet égard doit être considérée comme « raisonnable ». Cela dépend souvent du temps dont l’entrepreneur a besoin pour planifier et exécuter le travail.

    Si le bailleur exécute les travaux dans un délai raisonnable, le locataire ne pourra généralement pas réclamer d’indemnité pour la période allant jusqu’à la réparation et ne pourra pas non plus retenir une partie du loyer dû.

    Le propriétaire met du temps à résoudre les problèmes

    Si le bailleur retarde les travaux et ne les exécute pas dans un délai raisonnable (malgré un rappel du locataire), le locataire pourra procéder à la retenue (partielle) du loyer. Il pourrait alors invoquer l’exception dite de non-exécution. Le locataire indique alors que, tant que le propriétaire ne remplit pas ses obligations, il suspend lui-même (partiellement) l’exécution de ses obligations. Si vous souhaitez le faire en tant que locataire, vous devez d’abord envoyer une lettre recommandée au propriétaire dans laquelle vous annoncez que vous procéderez de cette manière.

    Néanmoins, il est préférable pour le locataire d’être particulièrement prudent dans ce cas également. Sachez que de nombreux juges sont particulièrement réticents à  » la retenue du loyer « . Il est donc hors de question de retenir la totalité du loyer.

    Loyer non payé à tort, que faire ?

    Si le locataire retient le loyer sans fondement, vous, en tant que propriétaire, pouvez exiger que le locataire paie le loyer dans son entièreté. Si rien ne change, le propriétaire peut s’adresser au juge de paix. Il peut demander le paiement des impayés et éventuellement demander la résiliation du contrat de location avec tous les frais y afférents (par ex. frais de relocation, ….).

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Vous êtes locataire et vos voisins font trop de bruit ? Voici comment réagir !

    Vous louez une maison ou un appartement.  Depuis quelques semaines, vous avez de nouveaux voisins qui font beaucoup de bruit. Pouvez-vous contacter votre propriétaire pour ce problème ou devez-vous vous tourner vers vos voisins ? Comment s’y prendre ?

    Votre propriétaire est-il responsable ?

    Votre propriétaire devrait vous donner la jouissance paisible de la propriété qu’il vous loue. Toutefois, cette obligation ne va pas jusqu’à garantir que d’autres (comme les voisins, par exemple) ne causent pas de pollution sonore. En principe, vous ne pouvez pas tenir votre propriétaire pour responsable si vous souffrez du bruit d’un voisin. Cependant, il peut y avoir une exception à cette règle si la maison ou l’appartement que vous louez n’est pas suffisamment isolé contre les nuisances sonores.

    Si votre propriétaire est aussi le propriétaire de l’immeuble où vivent les voisins bruyants, vous pouvez lui demander s’il est prêt à discuter avec ses locataires.

    Et les voisins eux-mêmes ?

    Vous pouvez vous rendre chez vos voisins. Tout d’abord, vous pouvez vous référer aux règles sur les nuisances excessives. Il est possible qu’il y ait aussi du tapage nocturne ou que les règlements municipaux (qui contiennent parfois des dispositions sur la pollution sonore) ne soient pas respectés.

    Que faire ?

    Tout d’abord, contactez vos voisins et demandez-leur s’il est possible d’être plus silencieux à partir de maintenant. Si rien ne change, vous pouvez entamer une procédure de conciliation avec le juge de paix. Si cela n’aide pas non plus, vous pourriez entamer de véritables poursuites contre votre voisin. Vous pouvez également déposer une plainte auprès de la police.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)