WordPress

Auteur : jan

  • Pouvez-vous faire appel à plusieurs agents immobiliers ? Quel intérêt ?

    Vous avez décidé de vendre votre maison ou votre appartement et souhaitez faire appel aux services de plusieurs agents immobiliers… Est-ce seulement possible ? Quelles règles devez-vous prendre en compte et quels sont les risques ?

    Lors de la vente d’une maison, on espère toujours trouver rapidement un candidat à un prix élevé. Afin d’augmenter vos chances de vendre votre bien, vous souhaitez le mettre en vente auprès de plusieurs agences immobilières. Mais est-ce possible ?

    Une question d’accords

    En soi, il est parfaitement possible de mettre votre maison en vente par l’intermédiaire de plusieurs agents immobiliers. Cependant, il est important de s’assurer qu’il n’y a pas de clause d’exclusivité dans les contrats que vous concluez avec les agents immobiliers en question. Si c’est le cas et que vous vendez toujours par l’intermédiaire de différents courtiers, vous risquez de devoir payer plusieurs frais de courtage en cas de vente.

    Négocier

    Si vous avez déjà un contrat avec un agent immobilier contenant une clause d’exclusivité et que vous souhaitez toujours avoir recours à un deuxième agent, négociez avec le premier et demandez-lui de retirer la clause d’exclusivité. Pour essayer de le convaincre, vous pourriez lui faire remarquer que, sinon, vous ne renouvellerez de toute façon pas le contrat existant, une fois celui-ci arrivé à son terme

    Limitée dans le temps en tout cas

    Notez qu’un contrat de courtage comportant une clause d’exclusivité doit en tout état de cause, être limité dans le temps. Un tel contrat peut être conclu pour une durée maximale de six mois. Si un tel accord est tacitement renouvelé, il peut être résilié à tout moment et sans frais via un préavis d’un mois au maximum.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Un jardin dans votre maison de location : quelles mesures prendre en cas de sécheresse ?

    De nombreuses pelouses et plantes sont touchées par la sécheresse. Mais qu’en est-il du jardin d’une maison louée ? Le propriétaire peut-il exiger que le locataire reconstruise le jardin à ses frais ou lui demander de remplacer les plantes fanées ?

    Le principe

    Le locataire doit entretenir la maison louée (et le jardin associé) avec soin. Cela signifie qu’il doit tondre régulièrement la pelouse, tailler les plantes, enlever les mauvaises herbes, etc.

    Les obligations du locataire à cet égard sont également en partie clarifiées dans la liste des réparations locatives qui existent dans les différentes régions. Par exemple, la liste de la Région flamande stipule, entre autres, que le locataire doit tailler les arbres et arbustes conformément aux règles de l’art et doit tondre et scarifier la pelouse.

    En ce qui concerne la Région bruxelloise, il est stipulé, entre autres, que le locataire doit tailler périodiquement les arbres et les haies, et qu’il doit protéger les arbres contre la mousse et le lichen. Le locataire doit également, par exemple, tondre, entretenir et scarifier la pelouse et entretenir les plates-bandes et les plantes. Il doit aussi désherber les mauvaises herbes et ramasser et enlever les feuilles mortes. Le propriétaire doit quant à lui, enlever et remplacer les arbres morts et élaguer les arbres (sauf convention contraire). La liste wallonne contient également toute une série d’obligations imposées au locataire.

    Que faire en cas de sécheresse ?

    S’il y a une sécheresse temporaire et que certaines plantes ont besoin d’eau pour survivre, le propriétaire peut s’attendre à ce que le locataire donne suffisamment d’eau aux plantes concernées.  De plus, afin d’éviter les discussions, le bailleur pourrait inclure dans le bail une liste de plantes nécessitant un soin particulier.

    Si la sécheresse se prolonge (telle que nous l’avons connue l’année dernière et cette année) et que les plantes ou les pelouses sont abimées, il sera beaucoup plus difficile pour le propriétaire d’en tenir le locataire pour responsable. Le locataire peut alors dire que la sécheresse était une situation de force majeure. Il peut également évoquer une éventuelle interdiction d’arroser les jardins.

    Prendre d’autres dispositions ?

    Le bail ne peut contraindre le locataire à réparer les dégâts causés par la sécheresse. Si une telle demande est formulée dans le bail, elle n’est tout simplement pas valable.

    Une question de preuve

    Si le propriétaire exige que le locataire paie pour les dommages causés au jardin par la sécheresse, il devra fournir la preuve que le jardin était en bon état au début de la période de location. Pour ce faire, le propriétaire doit disposer d’un état des lieux contradictoire établi au début de la période de location.

    S’il n’y en a pas, le locataire est supposé avoir reçu le bien (et le jardin) dans le même état qu’à la fin du bail. Il est conseillé d’inclure un certain nombre de photographies du jardin dans l’état des lieux.

    De plus, le bailleur devra prouver que les dommages au jardin sont dus au manque d’entretien par le locataire. Là aussi, ça devient compliqué. Il peut y avoir beaucoup de raisons pour lesquelles les plantes ne fanent…

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Devez-vous payer le devis d’un entrepreneur ?

    Si vous désirez que vos travaux soient exécutés par un entrepreneur, vous allez certainement lui demander un devis. Mais que se passe-t-il si l’entrepreneur n’est finalement pas retenu ? Peut-il alors vous envoyer une facture pour le devis établi ?

    Si vous voulez construire ou rénover, vous allez probablement demander un devis à différents entrepreneurs. Peut-il vous envoyer une facture si vous ne faites pas appel à lui ?

    C’est gratuit

    L’offre d’un entrepreneur est gratuite. Vous n’avez pas à payer le devis si vous ne travaillez pas avec lui par la suite. Si vous recevez une facture d’un entrepreneur pour un devis, protestez et ne procédez pas au paiement.

    Autres accords

    L’entrepreneur peut toutefois prendre d’autres dispositions avec vous et ce, avant qu’il ne se rende chez vous. Par exemple, il peut convenir avec vous que vous devrez quand même payer une compensation. Le montant de cette indemnité doit également faire l’objet d’un accord préalable. Dans la pratique, cela se produit très rarement…

    Il y a une exception

    Si l’entrepreneur a fait plus qu’une simple offre, il peut vous demander de le payer. Pensez au cas où un entrepreneur vient vous donner toutes sortes de conseils techniques…

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Comment réagir lorsque vos voisins mettent la musique trop fort ?

    Vos voisins passent beaucoup d’heures dans leur jardin avec leurs radios au volume réglé au maximum… Que ce soit dans votre jardin ou dans votre maison, cette musique vous est imposée ! Pouvez-vous y faire quelque-chose et si oui, et quelles mesures pouvez-vous prendre ?

    Nuisance

    Si la musique de vos voisins va vraiment trop fort, vous n’avez pas à l’accepter. Vos voisins ne devraient pas vous déranger. De nombreux règlements municipaux stipulent explicitement qu’il est interdit d’écouter trop fort la musique (même pendant la journée). Les nuisances musicales nocturnes peuvent même être considérées comme du tapage nocturne.

    Parler avec votre voisin

    Si la radio de votre voisin va toujours trop fort, vous devriez d’abord communiquer avec lui. Demandez à votre voisin de baisser sa radio à l’avenir. Dans de nombreux cas, votre voisin comprendra votre question et répondra à vos préoccupations. Si d’autres voisins sont également dérangés par la musique, vous pouvez éventuellement contacter le voisin en question avec plusieurs personnes.

    Et si ça n’aide pas ?

    Si vous n’arrivez pas à faire réfléchir votre voisin, vous pouvez lui envoyer une lettre recommandée en demandant de mettre la musique en sourdine. Si cela n’aide pas non plus, vous pouvez contacter la police. Celle-ci peut essayer de convaincre votre voisin de baisser sa musique à l’avenir. Vous pouvez aussi entamer une médiation ou même une  » véritable procédure  » avec le juge de paix.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Que faire lorsque votre entrepreneur vous demande un paiement anticipé ?

    Vous avez choisi un entrepreneur pour (re)construire votre maison. Mais celui-ci demande une avance lorsque le contrat est conclu. Comment répondre à une telle question ?

    Il arrive trop souvent que les entrepreneurs demandent une avance avant de lancer le chantier. Pour les motiver, ils soulignent qu’ils veulent être sûrs que le client ne reviendra pas sur l’accord, qu’il sera en mesure de les payer et qu’ils devront également acheter des matériaux de construction.

    Pas sans danger

    Cependant, ils oublient qu’en tant que constructeur, vous courez un risque lorsque vous payez une avance. Après tout, si l’entrepreneur fait faillite avant l’exécution des travaux, vous risquez de perdre votre paiement anticipé. Vous devrez alors déposer une créance dans le cadre de la faillite. Il y a peu de chances que vous puissiez récupérer une partie de l’avance versée.

    Négocier

    Essayez de négocier avec l’entrepreneur au sujet du paiement anticipé. Essayez de le convaincre que vous n’avez pas à faire un paiement anticipé ou du moins essayez de le maintenir aussi bas que possible. Si vous ne trouvez pas de solution lors des négociations, vous avez le choix. Soit vous acceptez de payer l’avance demandée, soit vous travaillez avec un autre entrepreneur.

    Une autre garantie

    Vous pouvez également offrir une autre garantie à l’entrepreneur. Par exemple, vous pourriez proposer de travailler avec une garantie bancaire au lieu d’un paiement anticipé, par lequel votre banque garantit à l’entrepreneur que vous allez le payer. Dans ce cas, demandez d’abord à votre banquier s’il est prêt à fournir une telle garantie.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Vos amis et votre famille peuvent-ils vous aider sur votre chantier ?

    Vous voulez profiter du congé du bâtiment pour faire plusieurs rénovations à votre maison. Vos parents, frères et sœurs veulent venir donner un coup de main. Dans ce cas, il est important de vous assurer que vous êtes suffisamment assuré !

    Aider sur un chantier n’est pas toujours sans danger. Ce ne serait pas la première fois qu’une personne sur un chantier de construction se brûle, que des matériaux tombent sur elle, etc.

    Rendre votre famille responsable

    Il est possible que la victime d’un tel accident (même s’il s’agit d’un membre de votre famille) prétende que vous êtes responsable de cet accident et que vous devrez payer des dommages et intérêts. Ces dommages peuvent être énormes, surtout s’il y a aussi des blessures physiques permanentes. Dans le pire des cas, vous risquez même de perdre tous vos biens.

    Souscrire une assurance

    Afin d’éviter ce risque, il est préférable de souscrire une police d’assurance qui intervient en cas d’accident sur site. Assurez-vous d’avoir la couverture la plus large possible. Veuillez noter qu’une police n’est pas la même qu’une autre. Une différence de prix peut, par exemple, être due à une couverture différente. La franchise que vous devez payer peut également différer.

    Tout le monde ne peut pas aider !

    Notez également que tout le monde n’est pas autorisé à venir vous aider. Les autorités pourraient supposer qu’il s’agisse de travail au noir. Une exception s’applique à votre conjoint et à vos proches jusqu’au deuxième degré et parfois aux proches au troisième et quatrième degré. Les amis ne devraient donc pas vous aider, même s’ils sont de bons amis.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Louer une maison pour une courte période : cela a-t-il du sens ou pas ?

    Vous voulez louer une maison ou un appartement. Est-ce que cela a du sens de le faire pour une courte période ? Ou est-ce que vous feriez mieux de louer pour une période de neuf ans ? En tant que locataire, avez-vous un avantage lorsque vous louez pour une courte période ?

    Si une maison ou un appartement loué est considéré comme résidence principale par le locataire, la durée peut aller jusqu’à neuf ans. Une autre solution consiste à conclure un bail à court terme (maximum de trois ans).

    Avantage pour le propriétaire ?

    En tant que propriétaire, l’embauche à court terme vous donne l’avantage de vous débarrasser d’un locataire plus rapidement s’il s’avère qu’il ou elle est problématique. Vous pouvez résilier le loyer à la fin du bail (à court terme). Si le locataire est sans reproche, vous pouvez continuer à lui louer pour une plus longue période.

    Dans le passé, la conclusion d’un bail à court terme présentait également l’avantage que le locataire ne pouvait pas résilier le contrat pendant la durée du bail. A présent, il le peut, de sorte que ce n’est plus un avantage.

    L’inconvénient d’un bail à court terme est qu’un bon locataire peut  » décrocher  » plus rapidement pendant la durée du contrat ou ne pas vouloir louer du tout s’il est incapable de le faire pendant neuf ans.

    Et en tant que locataire ?

    En tant que locataire, il est préférable de pouvoir louer directement pendant neuf ans. De cette façon, vous serez plus  » rassuré  » de pouvoir vivre plus longtemps dans l’immeuble. Le seul avantage que vous avez en tant que locataire pour un contrat à court terme (par opposition à un contrat de neuf ans) est que les frais que vous devez payer si vous résiliez le bail au cours de la première ou de la deuxième année du bail, sont moins élevés que pour un contrat de neuf ans.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Résiliation d’un bail de location ? Assurez-vous que tout est bien en règle

    Imaginons que vous louez un appartement pour 9 ans. Voyons dans quels cas le propriétaire peut vous soumettre un préavis de résiliation de bail.

    En tant que locataire, si vous louez un bien pour 9 ans, vous pouvez à tout moment résilier le contrat en soumettant un préavis de 3 mois. Mais vous devez payer des frais supplémentaires si la résiliation a lieu durant la première, la deuxième ou la troisième année d’occupation. Le propriétaire n’a pas les mêmes possibilités : les cas dans lesquels un propriétaire peut résilier un contrat de location sont beaucoup plus limités. Et même s’il existe dans le contrat une clause offrant des options de résiliation supplémentaires pour le propriétaire, celle-ci n’est pas valable.

    Tous les trois ans

    Le propriétaire peut, sauf clause contractuelle contraire, mettre fin au contrat de bail à la fin de chaque période de 3 ans. Il doit pour cela déposer un préavis de 6 mois. Si le bail est résilié à la fin du premier triennat, il doit verser au locataire une indemnité équivalant à 9 mois de location. Cette indemnité est ramenée à 6 mois si la résiliation a lieu à partir de la 6e année d’occupation du bien. Si le bail est résilié à la fin de la 9e année d’occupation, le propriétaire ne doit pas verser d’indemnité.

    Pour occupation personnelle

    Le propriétaire peut aussi mettre fin à un bail à tout moment avec un préavis de 6 mois si c’est pour lui-même habiter le bien ou si c’est pour y faire habiter quelqu’un de sa famille. Cela peut être son conjoint, son partenaire cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptés, ses ascendants en ligne directe ou ses parents éloignés jusqu’au 3e degré ou ceux de son conjoint ou de son partenaire cohabitant légal. Cette option de résiliation peut être exclue dans le contrat de location.

    Si le bien loué est situé en Flandre, il existe une nuance à cette règle pour les contrats conclus après le 1er janvier 2019. Si l’annulation est donnée pour cette raison durant le premier triennat, le préavis ne peut pas prendre fin avant l’expiration de la première période de trois ans qui suit l’entrée en vigueur du bail. Dans les autres communes et en Flandre, pour les baux émis avant le 1er janvier 2019, cette règle ne vaut que lorsque la résiliation est donnée dans le but qu’un parent au 3e degré habite le bien.

    Rénover

    Si le propriétaire désire effectuer des travaux dans le bien, il peut aussi résilier le contrat de location plus tôt. Mais il doit s’agir de “gros” travaux : ils doivent coûter l’équivalent de plus de trois ans de location du bien. Et ces travaux doivent être effectués sur la partie du bâtiment occupée par le locataire. Cette option d’annulation peut aussi être exclue du contrat de location.

    La résiliation pour cette raison ne peut intervenir qu’à la fin de la première et de la deuxième période de trois ans. Et un préavis de 6 mois doit être respecté. La situation est toutefois différente pour les bâtiments loués en Flandre après le 1er janvier 2019. Dans ce cas, le propriétaire peut à tout moment résilier le contrat pour cause de gros travaux. Si l’annulation est faite au cours de la première période de trois ans, le préavis ne peut pas prendre fin avant l’expiration de la première période de trois ans à compter de la date d’entrée en vigueur du contrat de location.

    Regardez la lettre d’annulation

    Si le propriétaire souhaite annuler le bail pour rénover le bien ou y habiter lui-même, la lettre de résiliation doit comprendre un certain nombre de points obligatoires (et parfois des annexes). Si ce n’est pas le cas, la résiliation ne sera pas valide. Si vous recevez une lettre de résiliation de contrat de location, il est donc conseillé de faire vérifier sa conformité avec la loi.

    De plus, il faut aussi que le propriétaire exécute bien les motifs de sa résiliation. Exemple : il est obligé de mener à bien les travaux de rénovation ou d’habiter suffisamment longtemps dans le bien. Si ce n’est pas le cas, en tant que locataire, vous pouvez, sauf circonstances exceptionnelles, demander une indemnité de 18 mois.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Des animaux nuisibles dans votre location : Qui paie la facture ?

    Dans la maison ou l’appartement que vous louez, il y a des rats, des souris ou des cafards. Qui va payer la facture de l’entreprise d’extermination qui doit intervenir ?

    Si le locataire a causé l’infestation parasitaire, c’est lui qui devra payer la facture. Prenons l’exemple d’un locataire qui n’entretient pas correctement la maison ou l’appartement, qui laisse toutes sortes de déchets sur la terrasse ou dans la maison, etc.

    Et sinon ?

    Si les nuisances sont dûes à un problème structurel de la maison ou de l’appartement (p. ex. humidité, égouts, etc.), les choses sont différentes. Dans ce cas, le propriétaire devra payer les traitements.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Combien de TVA faut-il payer pour la rénovation d’un appartement ?

    Vous souhaitez rénover votre propre appartement ou des travaux de rénovation doivent être effectués sur les parties communes de l’immeuble (façade, toiture, hall d’entrée, ….). Faut-il alors payer 21% de TVA sur ces travaux ou pouvez-vous aussi faire faire les travaux à 6% ?

    10 ans

    Pour bénéficier de la TVA à 6%, l’appartement que vous souhaitez rénover doit avoir été utilisé pendant au moins 10 ans. De plus, vous devez utiliser l’appartement sur lequel les travaux seront effectués après la rénovation exclusivement ou principalement comme résidence privée. Le fait qu’après la rénovation vous louiez l’appartement à quelqu’un qui y aura sa résidence principale ne change rien à cela. Même dans ce cas, vous pouvez rénover à 6%.

    Et les parties communes ?

    La même règle s’applique aux parties communes. Des rénovations peuvent également être effectuées à 6% tant que le bâtiment est utilisé depuis assez longtemps et qu’il est utilisé comme une ‘maison privée’. La période de dix ans commence à partir du moment où le premier appartement de l’immeuble est occupé.

    Certains appartements sont utilisés par des professionnels

    Si certains appartements ou lots de l’immeuble ne sont pas utilisés comme résidence privée mais à des fins professionnelles (p. ex. bureaux ou établissement commercial), la règle des 6 % ne peut s’appliquer à l’ensemble des travaux. Dans ce cas, une division devra être faite entre la partie des appartements qui sont utilisés à des fins professionnelles et ceux qui sont utilisés comme habitation privée. Une partie des travaux sera alors facturée à 6 % et une partie à 21 %.