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Auteur : jan

  • Devez-vous laisser entrer les locataires potentiels à la fin du bail ?

    Pendant les derniers mois de votre contrat de location, le propriétaire (ou l’agent immobilier auprès duquel la propriété est à louer) veut faire visiter la maison à certains locataires potentiels. Mais est-ce permis ? Et à quelles conditions ?

     

    Consultez votre contrat de location

    Votre contrat de location peut contenir un accord sur les visites que votre propriétaire est autorisé à faire (ou à faire faire) à la fin du contrat de location. Ainsi, des jours et heures spécifiques peuvent être indiqués (par exemple, pendant les trois derniers mois de la période de location, tous les mercredis de 18h à 20h et tous les samedis de 11h à 13h). De tels accords sont souvent valides, à moins qu’ils ne constituent une atteinte trop importante à votre droit de jouir discrètement de votre bien locatif. C’est le cas, par exemple, si le contrat de location autorise des visites quotidiennes.

    Et s’il n’y a rien dans le contrat ?

    Si rien n’est mentionné dans le contrat de location, vous devez donner à votre propriétaire la possibilité de faire visiter le bien durant les derniers mois de location. A cette fin, mieux vaut convenir avec le propriétaire, de jours et d’heures précis. Vous pouvez alors faire en sorte que les visites aient lieu aux jours et heures qui vous conviennent.

    Peuvent-ils visiter sans votre permission ?

    Le propriétaire (ou l’agent immobilier) n’est pas autorisé à entrer dans votre maison avec des locataires potentiels, lorsque vous n’êtes pas à la maison (à moins que vous n’y consentiez). Si vous êtes à la maison et que vous ne leur donnez pas la permission d’entrer, ils ne sont pas autorisés à entrer chez vous (même si des ententes contractuelles ont été conclues à cet effet).

    Vous ne désirez aucune visite ?

    Si vous ne laissez pas entrer les locataires potentiels aux heures convenues ou si vous ne parvenez pas à conclure une entente à ce sujet avec le propriétaire (p. ex. parce que vous ne voulez pas qu’il y ait de visites), vous risquez que le propriétaire se présente devant le juge de paix pour vous obliger à autoriser l’accès au bien. En cas de refus injustifié de votre part, le propriétaire pourrait également vous réclamer une indemnisation (par exemple, un ou plusieurs mois de loyer parce qu’il ne pourrait pas relouer immédiatement).

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Quelle avance votre entrepreneur peut-il vous demander de payer ?

    Si vous engagez un entrepreneur, celui-ci vous demandera sans doute de lui verser une avance. Mais y a-t-il des limites au montant que votre entrepreneur peut vous demander de payer?

    On entend parfois des gens qui doivent payer au moins 50 % du montant du contrat (voire même plus) à titre d’avance à leur entrepreneur avant que ce dernier ne démarre les travaux. Mais est-ce légal ?

    Une question de contrat

    En principe, il n’y a pas de limite maximale. En tant que client, il est bien entendu dans votre intérêt que le montant de l’acompte soit aussi bas que possible. Si votre entrepreneur fait faillite, vous risquez en effet de perdre ce montant. Tout dépend donc du contrat que vous signez avec votre entrepreneur…

    Il y a une exception

    Une exception s’applique si la loi Breyne est d’application (p. ex. dans le cas de la vente d’un appartement sur plan). En effet, cette loi stipule que l’entrepreneur peut demander une avance d’un maximum de 5 % du prix total lors de la conclusion du contrat. Dans le cadre de cette loi, et concernant le solde, vous ne pouvez payer que ce qui a déjà été réalisé.

    Et si rien n’a été convenu ?

    Si vous n’avez pris aucun engagement particulier avec votre entrepreneur, vous êtes libre de faire comme bon vous semble. Nulle part dans la loi est-il indiqué que l’entrepreneur est libre de vous demander l’avance qui lui chante si rien n’a été convenu.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Un autre occupant de l’immeuble est à la source de nombreuses nuisances ? Voici ce que vous pouvez faire !

    Vous possédez un appartement où vous habitez. Un locataire de l’immeuble prend quelques libertés avec le règlement intérieur et crée de nombreuses nuisances au sein de l’immeuble. Quelles mesures pouvez-vous prendre ?

    Communiquez avec le syndic

    Dans un premier temps, vous pouvez informer le syndic du problème. Le syndic peut à son tour contacter le locataire en question, ainsi que son propriétaire, qui peut exiger un changement de comportement. Ce copropriétaire peut utiliser vos plaintes concernant le locataire pour faire dissoudre le bail devant le juge de paix.

    Toujours pas de changement ?

    Si votre copropriétaire ne fait rien et que la nuisance persiste, l’association des copropriétaires elle-même, peut s’adresser au juge de paix. Là, on peut par exemple exiger du locataire qu’il mette fin à ses nuisances. Il est également possible de réclamer des dommages-intérêts. Dans les cas extrêmes, la résiliation du contrat de location pourrait même être exigée. Dans ce dernier cas, il est nécessaire d’impliquer le propriétaire dans la procédure.

    Afin de pouvoir poursuivre la procédure contre le locataire, une décision de l’assemblée générale des copropriétaires doit être clarifiée et actée. Le syndic ne peut donc pas agir seul.

    Aller au tribunal soi-même ?

    Si tout cela prend trop de temps, vous pouvez également vous adresser vous-même au juge de paix.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Vous reconstruisez une maison, mais présentez le tout comme une rénovation ? Voici ce que vous risquez…

    Selon l’ordre des architectes, plus de la moitié des rénovations sont en fait, des constructions d’un bâtiment neuf. Mais une rénovation aussi profonde peut-elle se faire à 6% de TVA ?

    Conditions pour 6 % de TVA

    Si vous rénovez votre maison, vous profitez d’une TVA à 6%. Il suffit pour cela que votre maison ait plus de 10 ans et qu’elle serve exclusivement de maison privée (ou que seule une partie « secondaire » de celle-ci ne soit dédiée à votre profession). De plus, les travaux doivent être facturés directement à l’utilisateur final (propriétaire ou locataire), alors que la livraison et l’installation des matériaux doivent être effectuées par le même entrepreneur.

    Une TVA si faible se traduit par un avantage financier pour le moins important. S’il s’agit de travaux pour un montant (hors TVA) de 200.000 euros, cela signifie 30.000 euros d’économisés ! C’est pourquoi nombre de personnes désireuses de construire, préfèrent considérer leur construction comme une rénovation.

    De « faux » bâtiments neufs

    Toutefois, vous devez savoir que cette opération est supervisée par l’administration fiscale. Si vous effectuez une profonde rénovation, l’administration fiscale peut être d’avis qu’il s’agit en fait, d’une nouvelle construction. Dans ce cas, vous devrez payer 21% de TVA sur le travail effectué. Pensez par exemple au cas où, à quelques murs près, la maison est entièrement démolie et reconstruite.

    En plus d’un supplément de TVA de 15%, l’administration fiscale vous facturera une amende (par ex. 10% sur la TVA non-payée).

    Quelle est donc la frontière entre rénovation et construction ?

    C’est au cas par cas… C’est toujours le tribunal qui a le dernier mot. On peut, par exemple, voir dans quelle mesure les anciens murs porteurs du bâtiment ont été conservés. Si ce n’est pas le cas et si, par exemple, seule la façade ou une partie de celle-ci est conservée, il ne s’agit pas d’une rénovation mais d’un bâtiment neuf.

    Et si vous agrandissez le bâtiment ?

    Une extension d’une maison peut se faire à 6 % de TVA. Une condition cependant : que la surface de l’ancienne partie de la maison, après la rénovation, soit supérieure à la moitié de la surface totale du bâtiment après l’exécution des travaux. Si le bâtiment a une superficie de 200 m² et que vous ajoutez 150 m², cette condition est remplie. En effet, 200 m², c’est plus que la moitié de 350 m². De plus, la nouvelle partie doit former un tout avec l’ancien bâtiment.

    Consultation

    Il est conseillé de consulter votre architecte à ce sujet avant tout chantier. Il peut également vous aider à construire un dossier en cas de discussion ultérieure vis-à-vis de la TVA. Pour vous assurer que le taux de TVA de 6% s’applique aux travaux que vous souhaitez réaliser, vous pouvez également contacter l’urbanisme de la commune.

    Quelques exceptions

    Dans certaines villes, il y a une exception à cette règle qui permet de toujours bénéficier d’un taux de TVA de 6% même si vous démolissez complètement la maison existante et la reconstruisez. C’est, par exemple, le cas à Bruxelles, Gand, Anvers… La condition est que la démolition et la reconstruction soient effectuées en une seule opération et que le nouveau bâtiment soit principalement utilisé comme logement privé.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • A quel juge de paix devez-vous vous adresser en cas de litige locatif ?

    Si vous êtes en discussion avec votre locataire ou votre propriétaire et qu’aucune solution ne semble se profiler, vous pouvez vous adresser au juge de paix. Mais lequel ?

    En cas de litige locatif, vous pouvez entamer une procédure de conciliation devant le juge de paix. Vous pouvez également décider de lancer une « vraie » procédure… Dans tous les cas, si vous décidez de vous passer des services d’un avocat, vous devez vous assurer de vous adresser au juge de paix compétent.

    Où se trouve la propriété louée ?

    En cas de litige locatif, le juge de paix compétent se trouve dans le canton du bien loué. Si, en tant que locataire (ou propriétaire), vous vivez dans un autre canton, cela n’a aucune importance.

    Ce n’est pas le bon juge de paix… Quid de la suite ?

    Si vous entamez une procédure avec un mauvais juge de paix, ce dernier renverra alors l’affaire au juge compétent. Ce n’est pas un désastre en soi, cela signifie surtout une grosse perte de temps.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Pouvez-vous facilement changer de fournisseur d’énergie ?

    Vous êtes nombreux à changer de fournisseur d’énergie aujourd’hui. L’opération est-elle simple et immédiate ou devez-vous appliquer un délai de préavis ? Faut-il également dédommager le fournisseur que vous abandonnez ?

    Aujourd’hui, il peut être très intéressant de changer de fournisseur d’énergie, qu’il s’agisse d’électricité ou de gaz. Mais comment faire, en pratique ?

    Comment y mettre fin ?

    Si vous souhaitez changer de fournisseur, vous ne devez pas envoyer de lettre de préavis à votre fournisseur actuel. Au contraire, il vous suffit de conclure un nouveau contrat avec un autre fournisseur. Votre nouveau fournisseur fera alors le reste et s’occupera de la résiliation de votre ancien contrat. Il n’est pas non plus nécessaire d’installer un nouveau compteur. Veuillez noter que vous pouvez parfaitement choisir un autre fournisseur de gaz et d’électricité.

    Délai de préavis

    Toutefois, le nouveau contrat n’entrera pas en vigueur immédiatement. Vous devez tenir compte d’un « délai de préavis » d’un mois.

    Frais supplémentaires

    L’ancien fournisseur ne vous demandera peut-être pas de payer des frais d’annulation. Mais il pourrait vous réclamer des frais fixes pour l’année commencée s’il ne vous les a pas encore facturés. Même si vous changez en cours d’année, ces montants peuvent être ceux d’une année pleine.

  • Votre entrepreneur peut-il vous interdire de venir sur le chantier ?

    Si vous construisez ou rénovez une maison, vous souhaitez peut-être régulièrement visiter le chantier, histoire de voir comment il évolue. Mais votre entrepreneur peut-il vous interdire l’accès ?

    Votre entrepreneur fermera probablement le chantier afin que des personnes non autorisées ne puissent s’y rendre. Cela se fait généralement au moyen de clôtures et d’une image indiquant que l’accès au site est interdit aux personnes non autorisées.

    Pourquoi votre entrepreneur vous interdirait-il l’accès au chantier ?

    Dans la plupart des cas, votre entrepreneur n’aura aucune difficulté à vous convaincre de venir sur le chantier. Toutefois, si votre entrepreneur a déjà subi des dommages sur le chantier lors d’une visite d’un client, (par exemple, un client qui a marché sur une chape pas encore sèche, ouvert une fenêtre pas encore fixe, etc.), il risque d’être plutôt frileux à l’idée de votre venue… D’autant que c’est généralement lui qui doit payer pour ces dommages.

    Consulter le contrat de construction

    Le contrat de construction que vous concluez avec l’entrepreneur (ou dans ses conditions générales) peut contenir un paragraphe concernant l’accès au chantier. Celui-ci peut même inclure l’interdiction de venir sur le site sans la présence de l’entrepreneur. Une telle disposition est parfaitement valable.

    Et s’il n’y a rien d’écrit ?

    Si aucune entente contractuelle n’a été conclue, vous pouvez visiter le chantier de temps à autre. Votre entrepreneur ne sera probablement pas difficile à ce sujet. S’il se plaint par la suite, vous pouvez toujours prendre des dispositions concrètes avec lui pour organiser les futures visites sur place.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Voici comment empêcher les gens de stationner devant votre chantier

    Afin de rendre votre chantier plus accessible, vous aimeriez disposer d’une interdiction de stationnement. Est-il nécessaire d’en faire la demande et comment s’y prendre ?

    Si vous construisez ou rénovez votre maison, il peut être très utile d’interdire le stationnement sur la voie publique devant le chantier. Il sera ainsi plus facile pour les fournisseurs de livrer et votre entrepreneur pourra y stationner son (ses) véhicule(s).

    Moins facile que certains ne le pensent…

    Il n’est généralement pas permis d’acheter soi-même un panneau  » interdiction de stationner  » et de le poser sur la voie publique. Placer une chaise ou tout autre objet sur la voie publique est complètement hors de question. Si vous le faites, l’interdiction de stationnement ne sera pas valide et vous risquez également une amende.

    Se renseigner

    Les règles sur ce qu’il faut faire diffèrent d’une municipalité à l’autre. Il est donc important que vous obteniez les renseignements nécessaires auprès de la municipalité ou de la ville où le chantier est situé. La plupart des municipalités et des villes exigent l’autorisation des services compétents afin de pouvoir introduire une interdiction de stationnement.

    Des frais sont à prévoir…

    Dans de nombreuses villes et municipalités, si vous obtenez l’autorisation d’imposer une interdiction de stationnement, vous devrez payer des frais. Le montant de ces frais varie également d’une municipalité à l’autre.

    En plus de ces frais, il se peut que vous ayez à payer des frais supplémentaires pour la location des panneaux « stationnement interdit », etc.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Voici la meilleure façon d’acheter (ou de vendre) des meubles avec une maison.

    Lors de la vente d’une maison ou d’un appartement, l’acheteur désire parfois reprendre un certain nombre de biens mobiliers tels que les rideaux, certains meubles ou l’éclairage. Comment procéder dans ce cas ?

    Il est parfaitement possible d’acheter ou de vendre certains meubles en même temps qu’une maison.  Il est important de savoir que l’acheteur n’a pas à payer de droits d’enregistrement sur la vente de ces biens meubles (par opposition à la propriété).

    Un nouveau contrat ?

    Vous pourriez envisager de rédiger un contrat distinct pour la maison et pour les biens meubles.  Toutefois, cela n’est pas nécessaire. Vous pouvez vendre les deux dans un seul et même contrat. Dans ce cas, il est important d’inclure un prix distinct pour les deux, afin que l’acheteur n’ait pas à payer de droits d’enregistrement sur la partie relative aux biens meubles.

    Lier les accords

    Si vous désirez des contrats séparés, il est important de les  » lier « . Si l’un des accords tombe, l’autre aussi. Cela permet d’éviter à devoir vendre les meubles séparément, une fois la maison vendue, par exemple…

    N’exagérez pas !

    Étant donné qu’aucun droit d’enregistrement n’est dû sur la vente d’un bien meuble, il peut y avoir une forte envie de  » faire monter  » le prix des meubles pour diminuer le prix de la maison. Surtout, oubliez ! Demandez un prix correct pour les deux, sachant que le prix sera bel et bien écrit dans le contrat !

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Devez-vous enlever les mauvaises herbes de votre trottoir ?

    Des mauvaises herbes envahissent doucement le trottoir devant votre maison ou votre appartement ? Dans ce cas, êtes-vous obligé de les enlever ou est-ce une tâche qui incombe à la commune ?  Que risquez-vous si vous les laissez pousser ?

    Le maire de Messines, en Flandre occidentale, a annoncé qu’il imposerait des amendes aux résidents qui n’enlèvent pas les mauvaises herbes de leur trottoir. Mais est-ce légal ? Êtes-vous responsable des mauvaises herbes qui se trouvent sur le trottoir devant votre maison ?

    Obligation

    De nombreux règlements de police prévoient l’obligation d’entretenir le trottoir en face de votre domicile. Il ne s’agit pas uniquement de le déblayer quand il neige mais aussi, par exemple, d’en enlever les mauvaises herbes, voire les excréments des chiens. Votre commune impose-t-elle cette règle ? Pour le savoir, il vous suffit de lire le règlement de police. Celui-ci peut également stipuler, par exemple, que vous n’êtes pas autorisé à utiliser des pesticides ou des herbicides à cette fin.

    Sanction

    Si vous ne vous y tenez pas, vous risquez une sanction administrative. Sachez que théoriquement, vous pourriez également être tenu responsable si, par exemple, quelqu’un tombe à cause de ces mauvaises herbes sur le pas de votre porte. Dans la pratique, cependant, ce risque est limité.

    Et dans le cas d’un immeuble ?

    Dans le cas d’un immeuble d’appartements, l’obligation de nettoyer la chaussée incombe en principe à l’occupant du rez-de-chaussée. S’il n’y a pas d’appartements au rez-de-chaussée, le trottoir doit généralement être dégagé par l’occupant du premier étage.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)