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Auteur : jan

  • En tant qu’acheteur, devez-vous payer une facture impayée d’un entrepreneur ?

    Vous achetez une maison ou un appartement où le vendeur vient d’y faire des travaux. L’entrepreneur peut-il vous demander de régler sa facture ?

    Un entrepreneur qui a effectué des travaux au sein de la propriété que vous avez achetée et dont la facture n’a pas été payée par le vendeur, pourrait très bien envisager de venir vous voir (« J’ai effectué des travaux sur votre propriété, monsieur« ). Comment réagir ?

    Qui a contacté l’entrepreneur ?

    Si c’est le vendeur qui a demandé à l’entrepreneur d’effectuer des travaux, c’est à lui de payer la facture. Si ce montant n’a pas encore été payé au moment de l’achat de la maison, vous n’avez pas à vous inquiéter. Ce n’est pas parce que vous achetez une maison sur laquelle des travaux ont été effectués que vous devez les payer.

    Ou alors…

    Vous pouvez prendre d’autres dispositions avec le vendeur. Par exemple, vous pourriez parfaitement convenir dans le compromis que vous, en tant qu’acheteur, payez les factures impayées. Gardez toutefois à l’esprit que l’administration fiscale pourrait considérer ce montant comme une partie déguisée du prix d’achat et donc, considérer que vous devez des droits d’enregistrement sur ce montant.

    Et dans le cas d’un appartement ?

    Si des travaux ont été effectués au sein des parties communes d’un immeuble, vous devrez, en tant qu’acheteur, participer au payement des entrepreneurs… Et ce, même s’ils ont été commandés avant votre achat ! Il faut toutefois qu’aucune facture n’ait été envoyée au vendeur…

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Voici pourquoi il est plus facile de souscrire une assurance solde restant dû !

    Depuis le 1er février, les personnes qui ont eu un cancer et en ont été guéries peuvent plus facilement souscrire une assurance solde restant dû. Pourquoi ? On vous explique le tout !

    Les personnes autrefois gravement malades mais guéries, avaient jusqu’à présent du mal à souscrire une assurance solde restant dû. Une loi du 4 avril 2019 revoit enfin cette injustice. Cette loi est entrée en vigueur le 1er février.

    Pour qui ?

    La loi s’applique aux personnes qui ont été touchées par un cancer dans le passé mais qui en sont guéries. Dix ans après la fin d’un traitement réussi, un assureur n’est plus autorisé à en tenir compte lors de la demande d’assurance solde restant dû. Cette période de 10 ans peut être adaptée en fonction des catégories d’âge et/ou du type de cancer.

    La loi permet également d’introduire un « droit à l’oubli » pour certaines maladies chroniques. Le VIH, la leucémie chronique et l’hépatite chronique en sont des exemples.

    Impossible à refuser

    Un assureur ne peut donc plus refuser l’assurance solde restant dû à une personne jadis atteinte d’un cancer. Elle ne peut pas non plus demander une prime supplémentaire ou réclamer quoique ce soit d’autre.

    Cependant, un cancer doit être signalé

    Si vous demandez une assurance solde restant dû et que vous avez eu un cancer, vous devez quand même le déclarer à l’assureur. Cela s’applique même si vous êtes complètement guéri depuis plus de 10 ans !

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Le vendeur veut rester un peu plus longtemps dans la maison ? 4 choses à faire !

    Le vendeur d’une maison ou d’un appartement que vous convoitez, désire y habiter pendant quelques mois après la signature de l’acte de vente. Est-ce possible et quelles précautions devez-vous prendre en tant qu’acheteur ?

    Le vendeur d’un bien immobilier souhaite parfois rester dans le bien vendu pendant un certain temps. Il peut y avoir diverses raisons à cela, comme un nouveau bien pas encore disponible, par exemple… Cela est parfaitement possible si vous, en tant qu’acheteur, y consentez. Néanmoins, il vaut mieux prendre un certain nombre de précautions. Au moment de la signature de l’acte, la propriété du bien (et les risques qui vont avec) vous sera en effet transférée.

    Prendre de bonnes dispositions concernant la durée

    Tout d’abord, assurez-vous de conclure des accords clairs sur la période pendant laquelle le vendeur peut continuer à vivre dans la propriété. Dans tous les cas, il faut prévoir une durée maximale (par exemple, six mois au maximum après la signature de l’acte) et stipuler que le vendeur doit quitter le bien acheté sans autre préavis, par exemple à l’expiration de ce délai. Vous pouvez également inclure une clause d’expulsion stipulant que le vendeur peut être expulsé par un huissier s’il ne part pas spontanément.

    Indiquez également dans le contrat que l’occupation est à « titre précaire » et qu’il n’y a donc pas de contrat de location entre vous et le vendeur. Après tout, s’il y a un contrat de location, le vendeur bénéficiera de la protection juridique des règles relatives à la location d’une maison.

    Souhaitez-vous convenir d’une compensation ?

    Vous pourriez convenir avec le vendeur d’une indemnité qu’il devra vous verser pour la période qu’il occupera la maison, après la signature de l’acte. Vous devez également vous mettre d’accord sur les coûts et les frais que le vendeur doit payer pendant cette période (par exemple, les coûts de certaines réparations qui doivent être effectuées). Pour ce faire, vous pourriez envisager de vous référer aux règles relatives à l’usufruit.

    Si aucune compensation n’est prévue et que vous autorisez le vendeur à séjourner gratuitement dans la maison, sachez que l’administration fiscale pourrait vous dire que le séjour dans la maison fait partie du prix d’achat (en d’autres termes que cet avantage a été déduit du prix d’achat). On pourrait alors dire que vous devez également des droits d’enregistrement sur cette prestation (la valeur locative estimée pour cette période).

    Etablir un état des lieux

    Il est également conseillé de rédiger un état des lieux contradictoire avec le vendeur. En cas de problème, cela vous permet de prouver que le vendeur a causé des dommages à la propriété pendant son séjour.

    Sachez qu’en outre, vous pourriez même convenir avec le vendeur qu’une partie du prix de vente sera bloquée jusqu’à ce que le vendeur quitte la propriété et qu’il s’avère qu’aucun dommage ne lui a été causé. En outre, assurez-vous que le bien est correctement assuré et demandez au vendeur d’être en ordre de son côté.

    Visiter ou travailler dans la propriété

    Dans l’accord que vous concluez avec le vendeur, vous pouvez également convenir que vous pouvez entrer dans la maison à certains jours et à certaines heures pendant la période où le vendeur est encore dans la maison (avec un entrepreneur ou un architecte, par exemple…). Cela vous permet de ne pas perdre de temps avec la prise des mesures, les devis… Vous pourriez même convenir que dans certaines pièces, vous pouvez déjà commencer à faire des travaux (par exemple, peindre certaines chambres).

    Donc, en fin de compte, tout est question de contenu dans le compromis. Le notaire auquel vous faites appel peut vous aider à mettre ces accords sur papier de manière correcte.

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Quid de la garantie en cas de panne de votre électroménager ?

    Que se passe-t-il si le petit électroménager de votre cuisine tombe en panne ? Avez-vous droit à une garantie en cas de défaut ?

    Votre réfrigérateur qui a moins de deux ans, semble être en panne. Pouvez-vous demander au vendeur de le réparer sous garantie ?

    Garantie de deux ans

    En principe, lorsque vous achetez un appareil électrique (qu’il soit encastré ou non), vous bénéficiez d’une garantie de deux ans. N’oubliez pas que si vous possédez l’appareil depuis plus de six mois, le vendeur peut vous demander de prouver que le défaut était déjà présent au moment de la livraison. Dans la pratique, cela n’est généralement pas demandé. Si c’est le cas, il faudra s’en remettre à un expert.

    Réparer ou remplacer

    La loi prévoit que vous avez le choix de demander une réparation ou un remplacement. Toutefois, ce choix ne doit pas être déraisonnable. S’il s’agit d’un petit défaut, vous ne pouvez pas simplement demander au vendeur de vous fournir un nouvel appareil et vous devez accepter une réparation. D’ailleurs, cette réparation doit être gratuite. Ainsi, le vendeur ne peut pas dire qu’il ne livre que les pièces gratuitement et que vous devez payer ses heures de travail.

    Garantie supplémentaire

    Après deux ans, en principe, la garantie expire. Il existe une exception à cette règle si le vendeur vous a accordé une garantie commerciale supplémentaire (de cinq ans par exemple) sur l’appareil. Si c’est le cas et qu’un défaut survient après deux ans, vous devez vérifier les conditions de la garantie pour voir jusqu’où elle va exactement et ce que vous pouvez demander au vendeur.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Vous venez d’acheter une maison récente. Pouvez-vous faire appel à la garantie de l’entrepreneur ?

    Vous achetez une maison ou un appartement récent. Au bout d’un certain temps, vous constatez qu’il y a des défauts dans la propriété. Dans ce cas, pouvez-vous demander à l’entrepreneur de résoudre ce problème à ses propres frais ?

    Responsabilité décennale

    Un entrepreneur est responsable pendant dix ans, des vices cachés qui pourraient compromettre la solidité du bâtiment ou d’une partie importante de celui-ci. Cette responsabilité s’applique non seulement au propriétaire initial (qui a fait construire le bien), mais aussi aux acheteurs suivants. En effet, via votre achat, vous reprenez les droits du propriétaire initial. Cela signifie qu’en tant qu’acheteur, vous pouvez effectivement invoquer cette responsabilité de l’entrepreneur.

    Des défauts cachés plus légers

    Même si le bâtiment présente des défauts (cachés) mineurs, l’acheteur peut parfois invoquer la responsabilité de l’entrepreneur. Cependant, vous devez le faire dans un court laps de temps après l’apparition du défaut.

    Garantie supplémentaire

    Si l’entrepreneur a donné une garantie supplémentaire au premier propriétaire (par exemple, une garantie de 10 ans pour tous les défauts), vous devez alors examiner les conditions de la garantie pour savoir si vous, en tant qu’acheteur, pouvez également y faire appel. Le constructeur pourrait stipuler que cette garantie supplémentaire ne s’applique qu’au client initial.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Votre propriétaire peut-il vous facturer les frais de l’agent immobilier ?

    De plus en plus de propriétaires se tournent vers un agent immobilier lorsqu’ils louent une maison ou un appartement. Peuvent-ils vous facturer ces frais à vous, locataire ?

    C’est le propriétaire paie

    Si le propriétaire fait appel à un agent immobilier pour louer sa propriété, il doit en payer les frais. Il ne peut pas imputer ces frais au locataire qui quitte le logement ou à celui qui va s’y installer. Si le bail contient une clause stipulant que le locataire doit payer, sachez qu’elle n’est pas valable. L’agent immobilier ne peut pas non plus envoyer sa facture directement au locataire.

    Il y a une exception

    Il en va autrement si le locataire fait lui-même appel à un agent immobilier pour trouver un autre locataire. On imagine, par exemple, un cas où le locataire ne veut pas donner de préavis de résiliation du bail et donc, payer une indemnité.

    Sachez qu’en tant que locataire, vous risquez de devoir verser une indemnité au propriétaire si vous résiliez un bail de neuf ans au cours de la première, deuxième ou troisième année. Vous devez également au propriétaire une indemnité en cas de résiliation anticipée d’un contrat de location conclu pour une courte période. Le propriétaire pourrait alors éventuellement utiliser ce montant (ou pour partie) pour payer l’agent immobilier.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Pouvez-vous décider seul de louer une maison dont vous êtes copropriétaire ?

    Vous et votre frère (ou sœur) possédez une propriété que vous avez héritée de vos parents. Ou bien est-ce une maison que vous avez achetée avec votre ex-partenaire de l’époque… Pouvez-vous décider de la louer sans avertir l’autre partie ?

    Accord nécessaire

    Pour mettre un bien dont vous êtes copropriétaire en indivision en location, vous devez obtenir l’accord des autres propriétaires. Donc non, vous ne pouvez pas décider tout seul. Cela s’applique aussi bien à la location d’une maison ou d’un appartement dans lequel le locataire a sa résidence principale, qu’à un bail commercial. La durée du bail n’a pas d’importance non plus.

    En cas de discussion, vous devrez prouver que vos copropriétaires ont accepté cette location. Vous devrez donc leur faire signer le contrat pour approbation !

    Si les copropriétaires n’ont pas signé le bail

    Si vos copropriétaires ne voulaient pas de la location, sachez qu’ils ne sont pas liés par le bail. Le locataire peut aussi vous demander une compensation.

    Devant le juge…

    Si les copropriétaires refusent de donner leur consentement à la location, vous pouvez vous adresser aux tribunaux. Après tout, la loi prévoit que l’un des copropriétaires peut exiger des autres qu’ils participent à des actes de gestion dont la nécessité est reconnue par un juge. Vous devrez alors être en mesure de prouver que les autres copropriétaires ne veulent pas, à tort, participer à la location, que celle-ci fait partie d’une bonne gestion et que les autres propriétaires s’y opposent sans raison valable.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Voici ce que vous risquez si vous ne mentionnez pas le prix sur une affiche « à louer » !

    Si vous voulez louer une maison ou un appartement, vous avez bien sûr le droit d’accrocher une pancarte ou une affiche indiquant que la propriété est à louer. Mais indiquer le montant du loyer est-il obligatoire ? Et que risquez-vous si vous ne le faites pas ?

    Obligation légale

    Si vous souhaitez louer une maison ou un appartement destiné à être habité, vous devez indiquer sur les affiches de location, au moins le montant du prix de location demandé, ainsi que les frais et charges. Cela vaut pour la Flandre, la Wallonie et Bruxelles.

    A Bruxelles et en Wallonie, l’information que vous devez fournir en tant que propriétaire doit être particulièrement complète. A Bruxelles, par exemple, il faut même s’il y a ou non des compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité dans l’immeuble locatif !

    Sanction

    Si vous ne respectez pas cette obligation, la commune où se trouve le bien (et donc où vous avez posé l’affiche) peut vous infliger une amende administrative. En Flandre, cette amende peut se situer entre 50 et 350 euros. En Wallonie et à Bruxelles, le montant maximum de l’amende est plafonné à 200 euros.

    Vous désirez un loyer moins élevé ?

    Ce n’est pas parce que vous mentionnez un prix sur votre affiche que vous êtes obligé de vous y tenir ! En effet, un locataire peut parfaitement demander un loyer moins élevé. Libre au propriétaire d’accepter ou non…

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Faut-il payer l’agent immobilier si l’acheteur n’obtient pas de prêt ?

    Vous vendez une maison ou un appartement par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Faut-il payer les frais de ce dernier si l’acheteur n’obtient pas de prêt au bout du compte ?

    Si vous vendez une maison ou un appartement, l’acheteur demandera souvent qu’une condition suspensive d’obtention d’un prêt soit incluse dans le contrat de vente. Si l’acheteur ne reçoit pas de prêt, la vente ne peut pas avoir lieu. Dans ce cas, devez-vous payer l’agent immobilier ?

    Aucun achat, aucun paiement

    C’est la règle. La loi est claire à ce sujet. En effet, elle stipule que si une condition suspensive d’un contrat d’achat n’est pas remplie, aucune indemnité n’est due à l’agent immobilier.

    Le contrat dit autre-chose ?

    Votre agent immobilier ne peut pas prendre d’autres dispositions avec vous. Il ne peut donc pas convenir contractuellement que vous devrez quand même le payer si la condition suspensive n’est pas remplie. S’il y a une telle clause dans le contrat, elle n’est tout simplement pas valide. L’agent immobilier ne pourra donc de toute façon pas l’invoquer pour vous demander une indemnisation.

    Et si vous agissez en tant que société ?

    Si vous vendez une propriété appartenant à votre société professionnelle, les règles précédentes ne s’appliquent pas. Un agent immobilier peut inclure une disposition qui indique que vous devez une indemnité dans le cas où une condition suspensive n’est pas remplie. Lisez donc attentivement le contrat avant de le signer et supprimez ce genre de condition.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Voici comment vous assurer que votre entrepreneur termine le chantier à temps !

    Que ce soit dans l’optique d’une construction ou d’une rénovation, il est important que les entrepreneurs auxquels vous faites appel, respectent le planning. A une époque où le carnet de commandes de nombreux entrepreneurs est surchargé, comment pouvez-vous vous en assurer ?

    C’était encore dans la presse récemment. Les carnets de commandes de nombreux entrepreneurs sont bien remplis. Certains entrepreneurs réclament même un délai d’un an avant de commencer votre chantier ! Mais comment faire en sorte que votre projet de construction ne soit pas trop retardé ?

    Posez la question

    Lors de votre recherche d’entrepreneur, soyez franc et exprimez votre désir d’avoir votre chantier prêt à temps. Demandez à l’entrepreneur s’il est en mesure de respecter le planning. Vous devriez peut-être faire des concessions quant au délai… Souvent, ce sont les meilleurs entrepreneurs qui sont les plus occupés !

    Mettez le tout sur papier 

    Si votre entrepreneur vous promet qu’il sera en mesure de respecter une échéance, assurez-vous d’indiquer le tout sur papier. Indiquez quand le chantier doit être achevé au plus tard ou, si vous préférez, une date de début et un délai d’exécution. Précisez également le nombre de jours qui peuvent être pris en compte pour le calcul du retard dû aux conditions météorologiques. Vous pouvez également convenir de la sanction si l’entrepreneur ne se conforme pas à cet accord. Par exemple, vous pouvez convenir d’une indemnité par mois de retard.

    Soyez rapide !

    Si vous remarquez que le chantier de construction est retardé lors des travaux, informez l’entrepreneur des ententes conclues au préalable. Vous pouvez le faire, par exemple, via un mail. Si le chantier prend toujours plus de retard, vous pouvez informer l’entrepreneur par lettre recommandée de ce qui a été convenu et lui demander de respecter le calendrier. Si le retard s’accumule toujours, avertissez-le quant aux indemnités que vous lui demanderez, toujours conformément au contrat.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)