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Auteur : jan

  • Devez-vous payer des droits de succession pour la maison lorsque votre partenaire décède ?

    Vous et votre conjoint êtes propriétaires d’une maison dans laquelle vous vivez. Devez-vous payer des droits de succession si votre partenaire décède ? Quelles sont les règles en Wallonie, à Bruxelles et en Flandre ?

    Photo by Krishh on Unsplash

    Le décès d’un partenaire est une épreuve particulièrement douloureuse. Outre l’aspect émotionnel, il y a également toutes sortes de conséquences financières. En effet, vous devrez payer des droits de succession sur ce que vous héritez, en ce compris sur la maison dans laquelle vous avez vécu.

    Le programme en Flandre

    En Flandre, en tant que partenaire « survivant », vous ne devez pas payer de droits de succession sur la valeur nette de la maison familiale. Plus précisément, les conjoints ou cohabitants survivants peuvent bénéficier d’une exonération des droits de succession sur cette maison. Cette exonération doit être demandée dans la déclaration de droits de succession, sous la rubrique « Régimes de faveur ».

    Le législateur a voulu éviter que le partenaire survivant ne soit obligé de vendre la maison parce qu’il ne peut pas payer les droits de succession. Pour déterminer la « valeur nette » de la maison familiale, les dettes contractées pour acquérir ou entretenir cette résidence sont déduites de sa valeur.

    Résidence conjugale

    La résidence conjugale est le foyer où vous et votre partenaire aviez votre résidence principale.  Vous ne pouvez donc pas espérer ce régime de faveur pour un deuxième séjour (par exemple un chalet dans les Ardennes ou un appartement en bord de mer).

    Pour bénéficier de ce régime, vous devez en principe vivre ensemble au moment du décès. Il y a toutefois quelques exceptions à cette règle. Par exemple, il peut y avoir une exemption s’il y a une séparation de fait des conjoints ou des cohabitants légaux au moment du décès. L’exemption peut également s’appliquer si la résidence principale a été déplacée vers une institution de repos ou de soins, une résidence services…  Il en va de même s’il y a un cas de force majeure qui a rendu impossible la cohabitation jusqu’au moment du décès.

    Quid des cohabitants légaux ?

    En Flandre, l’exemption s’applique non seulement aux couples mariés mais aussi aux cohabitants légaux. Sous certaines conditions, les cohabitants de fait peuvent également en bénéficier. Cependant, ils doivent pouvoir prouver (via factures, assurances…) qu’ils ont vécu ensemble de façon continue pendant trois ans avant le décès. Entre cohabitants, il ne peut également y avoir de lien de parenté (par exemple, enfant – grand-parent).

    Dérogation en Wallonie

    Un régime différent s’applique en Wallonie. Pour les décès survenus depuis le 1er janvier 2018, le conjoint survivant (ou le cohabitant légal) bénéficie d’une exonération totale sur la part nette de la résidence principale du défunt, qu’il a habitée pendant au moins 5 ans avant la date du décès. Les cohabitants de fait ne peuvent pas bénéficier de cette faveur. En Wallonie également, l’exemption ne s’applique qu’au partenaire survivant et non, par exemple, aux enfants qui vivaient avec leurs parents.

    Et à Bruxelles ?

    A Bruxelles aussi, il existe une exonération de droits de succession sur le logement familial et ce, pour les décès depuis le 1er janvier 2014. Là encore, cela ne s’applique qu’aux conjoints et aux cohabitants légaux.  Les cohabitants de fait ne sont pas non plus éligibles à Bruxelles. En outre, l’exemption ne s’applique à Bruxelles qu’au partenaire survivant et non, par exemple, aux enfants qui vivaient avec leur parent.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Vous êtes locataire depuis 9 ans ? Vous avez 3 possibilités !

    La plupart des contrats de location pour une maison ou un appartement (où le locataire est domicilié) sont conclus pour 9 ans. Mais que se passe-t-il à la fin de cette période ? Le locataire peut-il continuer à louer ? Faut-il un nouveau contrat de location ?

    Dans les trois régions (Flandre, Bruxelles et Wallonie), la « durée standard » d’un contrat de location est de 9 ans (bien que des contrats à court et à long terme puissent également être conclus). À la fin de cette période, il se peut que vous, en tant que locataire ou propriétaire, souhaitiez poursuivre le bail (que ce soit à des conditions différentes ou non) ou y mettre fin. Comment procéder ?

    Renouvellement tacite

    La première option qui s’offre à vous en tant que locataire et propriétaire est de « ne rien faire« . Si aucun d’entre vous ne donne de préavis de résiliation, le bail sera renouvelé tacitement. En effet, le contrat de location ne prend pas automatiquement fin à la fin des neuf ans.

    Cette prolongation est de trois ans. Les conditions du contrat de location existant (par exemple en ce qui concerne le loyer) continueront à être d’application. Toutefois, le loyer sera indexé et si les conditions légales sont remplies, vous pouvez également demander une révision du loyer.

    Pendant ces trois ans, le locataire peut toujours résilier le bail avec un préavis de trois mois et sans avoir de frais à payer. En revanche, en tant que propriétaire, vous ne pouvez mettre fin au loyer qu’à la fin des trois ans, sauf si vous-même (ou certains membres de votre famille) souhaitez emménager dans l’immeuble ou si vous donnez un préavis pour effectuer certaines rénovations.

    Une telle prolongation tacite peut également se produire plusieurs fois.  Si aucun d’entre vous ne résilie le loyer avant la fin des trois années de prolongation, celui-ci sera prolongé de trois années supplémentaires.  Le nombre de renouvellements possibles de cette manière est à proprement parler « illimité ».

    Préavis

    Si vous souhaitez que le loyer prenne fin à la fin des neuf premières années, vous devez donner un préavis.  En tant que locataire, il suffit de respecter un délai de trois mois.  Là encore, en tant que locataire, vous ne devez au propriétaire aucune indemnité en dehors du délai de préavis. En tant que propriétaire, votre délai de préavis est plus long.  Plus précisément, vous devez résilier le bail au moins six mois avant l’expiration des neuf ans.

    Bien entendu, il est toujours possible de résilier le contrat de location d’un commun accord, mais ce dernier doit être sur papier et contenir la signature du locataire et du propriétaire.

    Un nouveau bail ?

    Si, au bout de neuf ans, vous souhaitez continuer à louer le bien, mais à des conditions différentes (par exemple en termes de loyer), cela est également possible.  Vous devez alors établir un contrat résiliant le loyer existant. Ce bail peut également être conclu pour une période inférieure à trois ans. Dans ce contrat, vous pouvez ensuite conclure d’autres arrangements concernant le loyer.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-attorneys)

  • Pouvez-vous laisser vos acheteurs potentiels « enchérir » les uns contre les autres ?

    Si vous vendez un bien, il se peut que plusieurs candidats veuillent offrir le prix demandé (voire plus). Êtes-vous autorisé à faire enchérir ces candidats les uns contre les autres ? Devez-vous obligatoirement vendre au plus offrant ?

    Si plusieurs parties sont intéressées par votre propriété, vous pouvez les faire « enchérir » les unes contre les autres. Vous pouvez, par exemple, demander à ces candidats de vous faire connaître leur meilleure offre à une date précise. Vous pouvez également leur demander de mettre leur meilleure offre dans une enveloppe fermée avant cette date limite.

    Faut-il vendre ?

    Quelle que soit l’importance des offres, en tant que vendeur, vous n’êtes pas obligé de vendre à l’un des enchérisseurs, même si l’on vous offre le prix demandé (ou plus).  Il est donc parfaitement possible de prolonger la vente du bien ou de le conserver. Mettre sa propriété en vente à un certain prix n’est qu’une offre de négociation. Vous n’êtes donc pas « obligé » de vendre. La vente n’aura lieu que si vous, en tant que vendeur, acceptez une offre spécifique.

    Le plus offrant ?

    Si vous finissez par vendre, vous n’êtes pas obligé de le faire au plus offrant.  Il est parfaitement possible de choisir un autre candidat, par exemple parce que vous avez un meilleur « feeling » avec lui ou parce qu’il ne veut pas se soumettre à une condition suspensive d’obtention d’un prêt hypothécaire.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Vous ne contestez pas la facture de votre entrepreneur ? Voici ce que vous risquez…

    Un entrepreneur a effectué quelques travaux chez vous et dans la foulée, vous recevez sa facture. Devez-vous la contester si vous pensez que les travaux n’ont pas été réalisés correctement ou que le prix est trop élevé ? Quel risque courez-vous si vous ne contestez rien et que vous décidez de ne pas la payer ?

    Bien sûr, il est toujours préférable de contester une facture avec laquelle vous n’êtes pas d’accord. Pour ce faire, envoyez une lettre recommandée à l’entrepreneur et faites-lui savoir pourquoi vous n’êtes pas d’accord avec sa facture. Faites-le le plus rapidement possible après avoir reçu la facture. Si vous contestez une partie seulement de la facture, vous pouvez bien entendu payer la partie non contestée.

    Et si vous ne contestez pas ?

    Si, en tant que particulier, vous ne contestez pas la facture (et que vous ne la payez pas), ce n’est en principe pas une catastrophe. Votre entrepreneur ne peut tirer de conclusion de votre silence. Il y a une exception à cette règle si votre silence est ce qu’on appelle « circonstancié » : dans certaines circonstances, le silence signifie que vous acceptez le contrat. Dans la pratique, c’est rarement le cas.

    Par ailleurs, de nouvelles règles juridiques stipulent que votre contractant ne peut pas prendre d’autres dispositions que celles qu’il a conclu avec vous dans le contrat. Il ne peut donc pas déterminer que vous acceptez la facture si vous ne répondez pas dans un certain délai.

    Et en tant que commerçant ?

    Si vous effectuez des rénovations pour votre entreprise, la règle est différente. Dans ce cas, une facture non contestée est présumée avoir été acceptée. Si votre entrepreneur porte l’affaire devant le tribunal, celui-ci donnera probablement raison à votre entrepreneur si vous n’avez pas contesté la facture.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Vous désirez que votre nouveau partenaire achète une partie de votre maison ? Voici comment faire !

    Si vous êtes propriétaire d’une maison et que vous entretenez une relation durable avec une nouvelle personne qui désire emménager chez vous, il ou elle pourrait vouloir acheter (une partie de) votre maison. Mais comment faire ?

    Si vous vivez ensemble, il n’est pas rare que vous et votre nouveau partenaire remboursiez le prêt pour la maison et couvriez ensemble les frais de rénovation. Si la maison n’est que votre propriété, il peut arriver que votre partenaire veuille également acheter une partie de la maison …

    Parfaitement possible

    Votre partenaire peut parfaitement vous acheter une partie de la maison. Une telle vente doit être faite par acte notarié. Votre partenaire devra alors payer les droits d’enregistrement sur le prix d’achat, ainsi que les frais et honoraires notariaux. Notez qu’il s’agit donc d’une opération très coûteuse.

    Contribution

    Une alternative bien moins coûteuse est d’épouser ce partenaire.  Vous pouvez ensuite conclure un contrat de mariage dans lequel vous faites entrer la maison (ainsi que le prêt qui y est lié) dans la communauté des biens. Votre partenaire peut alors à son tour, apporter un montant égal d’actifs afin de rééquilibrer l’apport. Dans ce cas, vous ne devez pas payer de droit d’enregistrement, mais seulement le coût du contrat de mariage.

    Autre possibilité

    Si votre partenaire investit dans votre propriété, vous pouvez également conclure un accord qui stipule que vous vous engagez à lui verser une certaine somme si vous vous séparez, mais que votre partenaire ne deviendra pas copropriétaire de votre bien. Ce genre de contrat doit idéalement être réalisé par un avocat ou un notaire.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Vous désirez acheter une maison avec votre partenaire ? Lisez ces 4 conseils !

    Si vous n’êtes pas marié et que vous souhaitez acheter une propriété avec votre partenaire, vous feriez mieux de réfléchir à la manière de procéder. En effet, ces arrangements peuvent être très importants si votre relation prend fin, que ce soit ou non en raison d’un décès…

    Qui achète quoi ?

    La première question que vous devez vous poser est de savoir combien chacun d’entre vous peut investir. Habituellement, les maisons sont achetées selon un rapport 50-50. Toutefois, ce n’est pas une règle… Il est donc parfaitement possible d’effectuer l’achat selon n’importe quel autre rapport (par exemple 60/40, 75/25). Ce type de partage peut s’expliquer si l’un de vous investit moins d’argent dans le bien que l’autre.

    Si vous n’achetez pas en 50-50, il est important de prendre de bonnes dispositions concernant la contribution de chacun d’entre vous au prêt et à son remboursement. De plus, pensez également aux rénovations et à ce que chacun d’entre vous compte y investir…

    Que mettre sur papier ?

    Si l’un de vous investit plus d’argent dans la propriété que l’autre, une alternative est d’acheter chacun pour une moitié indivise. Toutefois, à cet effet, il s’agira de conclure un accord supplémentaire. En effet, comment devra se réaliser le partage, en cas de séparation ?

    On peut parfaitement imaginer que la partie qui a investi davantage, considère la moitié de l’argent qu’elle a mis en plus, comme un prêt à l’autre partie. Il reste alors à savoir si des intérêts doivent être payés et s’il faut tenir compte de la prise de valeur du bien. Ce genre d’accord est taillé sur mesure. Il est donc conseillé de le faire établir par un avocat (ou par le notaire qui s’occupe de l’achat).

    Si vous ne mettez rien sur papier, il sera très difficile pour le partenaire qui a payé davantage de récupérer ses sous. Il devra alors recourir à des principes tels que l’enrichissement sans cause, dont les chances de succès sont très incertaines.

    Une tontine ?

    Les cohabitants de fait n’héritent pas légalement l’un de l’autre et même les cohabitants légaux n’ont qu’un droit limité sur l’héritage (ils n’héritent que de l’usufruit de la maison familiale). S’ils s’avantagent mutuellement par le biais de testaments, cela ne peut pas non plus affecter les droits des héritiers réservataires (enfants).

    C’est en partie pour ces raisons qu’il est parfois conseillé aux cohabitants qui achètent ensemble un bien immobilier, d’inclure une clause de tontine. Cette dernière signifie qu’en cas de décès de l’un des partenaires, la part des biens de l’autre partenaire revient automatiquement à ce dernier. Les autres héritiers ne peuvent alors plus faire valoir de droits sur cette partie.

    Si vous envisagez une tontine, il est conseillé d’en discuter avec le notaire. Il peut la formuler de manière à ce qu’elle soit aussi fiscalement avantageuse que possible.

    Une contribution anticipée ?

    Si vous achetez ensemble une propriété et que vous envisagez de vous marier, il peut être utile d’inclure dans l’acte d’achat une contribution dite anticipée de la propriété, à la future communauté des biens. Vous évitez ainsi de devoir faire établir, au moment du mariage, un autre contrat de mariage dans lequel les biens sont apportés à la communauté des biens. Une condition pour cela est que vous deveniez chacun propriétaire du bien à part égale.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

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  • Qui paie la note lorsque votre entrepreneur coupe un câble ou une conduite ?

    Un entrepreneur qui effectue des travaux de construction ou de transformation chez vous, endommage (accidentellement) un câble ou une canalisation. Pouvez-vous demander à votre entrepreneur de prendre en charge les frais de réparation ou devez-vous payer ?

    Ce ne serait pas la première fois qu’un entrepreneur qui effectue des travaux dans un jardin ou sur une maison, endommage une conduite de gaz, d’électricité, d’eau, voire le réseau d’égouttage. Il y a de fortes chances qu’il vous indique qu’il ne pouvait rien n’y faire et que c’est à vous de payer la facture. Mais est-ce vraiment le cas ?

    Regardez le contrat

    Le contrat que vous concluez avec votre entrepreneur (ou ses conditions générales) peut contenir une note à ce sujet. Votre entrepreneur peut stipuler que vous êtes, par exemple, responsable de ce genre de dommages. Cette disposition est généralement valable, sauf si votre entrepreneur a commis une grave erreur (comme par exemple, creuser sans avoir au préalable, obtenu des informations sur l’emplacement des conduites).

    Le contrat ne stipule rien

    Si rien n’est prévu dans le contrat, votre entrepreneur peut arguer que vous auriez pu lui indiquer l’emplacement des conduites et ce, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de la maison. Si vos informations étaient mauvaises, c’est de votre faute…

    Si le contractant n’a reçu aucune information (que ce soit de vous ou des services publics), vous pouvez le tenir pour responsable. Il en va de même si l’entrepreneur n’a pas été suffisamment prudent, notamment dans les zones susceptibles de présenter des conduites.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Voici comment procéder si vous souhaitez louer votre maison à l’étranger

    Vous êtes propriétaire d’un bien à l’étranger que vous souhaitez mettre en location. Pouvez-vous utiliser un bail belge à cette fin ? Quelles règles devez-vous prendre en compte ?

    Si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire à l’étranger (par exemple en France ou en Espagne…), il est évidemment parfaitement possible de la louer. Dans ce cas, il est important de réfléchir à la manière de procéder.

    Un contrat belge ? Soyez prudent !

    Même si vous louez votre propriété à un autre Belge, mieux vaut ne pas utiliser un bail belge. Dans de nombreux pays, vous devez conclure un bail qui est établi conformément à la loi applicable dans ce pays. Si vous ne vous y conformez pas, vous courez le risque que le contrat ne soit pas valable ou que certains accords soient annulés.

    Comment faire ?

    Il faudra utiliser un contrat de location établi conformément à la loi applicable dans le pays où se trouve le bien. Ce genre de contrat est disponible dans les agences immobilières locales ou auprès des avocats locaux. Si vous trouvez un modèle en ligne, il est important de vérifier s’il est encore à jour.

    Une discussion et puis ?

    Si vous êtes en discussion avec le locataire au sujet du contrat de location et que l’affaire se termine devant un tribunal, il est probable que ce soit un tribunal du pays en question qui soit compétent pour le litige. Vous risquez donc de devoir faire appel à un avocat étranger.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

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  • L’un de vos parents a vendu une maison à un prix trop bas ? Voici ce que vous pouvez faire

    Votre père ou votre mère a vendu une propriété à un prix trop bas avant son décès. En tant qu’héritier, pouvez-vous encore remettre cette vente en question?

    Signé, c’est signé

    C’est le point de départ. Si votre père ou votre mère a vendu un bien dont il était le seul propriétaire, vous êtes lié à cet achat en tant qu’héritier. On ne peut donc pas le remettre en question même s’il a été vendu à un prix trop bas. C’est le point de départ. Néanmoins, il y a quelques exceptions à cette règle.

    Volonté

    Tout d’abord, il est possible que votre père ou votre mère n’ait pas été suffisamment lucide au moment de la conclusion de la vente (par exemple, si votre mère ou votre père était atteint de démence). Dans ce cas, le contrat de vente peut encore être déclaré nul et non avenu.  Si vous envisagez d’invoquer cette nullité, contactez un avocat ou un notaire qui pourra vous conseiller sur vos chances de succès.

    Vendu à un prix beaucoup trop bas

    Si la propriété a été vendue à un prix beaucoup trop bas, la vente peut être remise en question. C’est notamment le cas si le vendeur a été désavantagé par le prix de vente d’un bien immobilier, inférieur au 7/12ème du prix du marché. Cette règle ne s’applique pas dans le cas d’une vente publique ou d’un viager. Si vous souhaitez intervenir, vous devez le faire dans les deux ans suivant la conclusion du contrat de vente.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Vous vendez votre appartement ? Voici comment récupérer votre fonds de réserve

    En tant que propriétaire d’un appartement, vous avez versé une certaine somme dans le fonds de réserve de l’immeuble. Comment pouvez-vous vous assurer de « récupérer » la somme versée lorsque vous vendez votre appartement ?

    La récupérer directement ?

    Les montants que vous avez versés au fonds de réserve (et qui n’ont pas encore été utilisés pour payer des travaux de rénovation, par exemple) sont « liés » à votre appartement. Cela signifie que vous ne pouvez pas demander au syndic de vous rembourser ces montants lorsque vous vendez votre appartement. Les sommes que vous avez déposées profiteront donc au nouveau propriétaire de votre appartement.

    Faire payer l’acheteur

    Toutefois, vous pouvez convenir avec l’acheteur de votre appartement qu’en plus du prix d’achat réel, il devra rembourser « vos » arrhes. Un tel accord doit être clairement écrit sur papier. Si vous ne le faites pas, il est supposé qu’en plus du prix d’achat de l’appartement, vous ne demanderez pas d’autres frais à l’acheteur et que votre part du fonds de réserve est incluse dans le prix d’achat de l’appartement.

    Mettez-le dans le compromis

    Si vous convenez avec l’acheteur qu’il ou elle devra payer votre part du fonds de réserve, il est important de l’inclure dès le compromis de vente. Si vous ne le faites pas, vous risquez de ne plus pouvoir le demander à l’acheteur. Vous pouvez demander au syndic d’inscrire le montant exact de votre part dans le fonds de réserve.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)