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Auteur : jan

  • Une réparation qui met trop de temps à être effectuée : le locataire peut-il demander une compensation ?

    Votre propriétaire doit effectuer une réparation dans la maison ou l’appartement que vous louez, mais vous ne voyez rien venir. Pouvez-vous alors demander une compensation (ou une réduction du loyer) ?

    Supposons que le chauffage de la maison que vous louez tombe en panne. Hélas, le propriétaire tarde à réagir. Dans ce cas, pouvez-vous lui demander une indemnisation?

    Un délai « raisonnable »

    Si le bien que vous louez présente un défaut, vous devez en informer le propriétaire. Celui-ci doit alors faire effectuer les réparations dans les plus brefs délais, à savoir, le temps pour le propriétaire de trouver un entrepreneur afin de planifier et d’exécuter les travaux.

    Le délai vous paraît top long

    En principe, vous ne pouvez pas demander d’indemnisation au propriétaire si un problème survient dans votre habitation. Il existe toutefois une exception : si le propriétaire n’a pas réagi à temps. Dans ce cas, vous pouvez demander une indemnisation pour la période en question.

    Et pendant la réparation ?

    Vous ne pouvez pas non plus demander d’indemnisation pour la période de réparation, même si celle-ci prend un certain temps. La loi stipule que si le propriétaire doit effectuer des réparations urgentes qui ne peuvent attendre la fin de la période de location, le locataire ne peut s’y opposer, même si cela lui cause des désagréments. En outre, il ne peut pas demander d’indemnisation au propriétaire si les réparations prennent au maximum 30 ou 40 jours (selon la région où se trouve le bien).

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Votre propriétaire peut-il poser un panneau « à vendre » ou « à louer » sur votre logement ?

    Vous louez une maison ou un appartement et votre propriétaire désire placer un panneau « à louer » sur l’une des fenêtres, à la fin du contrat de location. En a-t-il le droit ?

    Si votre contrat de location prend fin, le propriétaire va peut-être vouloir relouer le bien, voire le vendre. S’il désire organiser cette vente lui-même, il va sans doute installer un panneau sur la maison. Est-ce légal ?

    Tout est dans le contrat de location

    Le contrat de location liste souvent les droits du propriétaire s’il souhaite relouer son logement à la fin du bail ou s’il souhaite le vendre. On pense, par exemple, à la manière dont il peut faire la promotion de son bien. En principe, ce genre de clause est valable.

    Et si le contrat n’indique rien ?

    S’il n’y a rien dans le contrat de location, sachez que le propriétaire a le droit de faire de la publicité pour la location ou la vente de son bien. Il peut donc placer un panneau « à louer » ou « à vendre » sur la propriété.

    Il y a des limites

    Le panneau doit être placé de manière à être aussi inoffensif que possible pour le locataire. Par exemple, il n’est pas permis (sauf s’il a votre permission) de « couvrir » toute une fenêtre avec un panneau ou de faire une publicité jugée exagérée et qui vous serait préjudiciable.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Votre entrepreneur doit-il toujours vous remettre une facture ?

    Que ce soit l’entrepreneur qui a effectué des petites rénovations chez vous ou le magasin de bricolage où vous avez achetez du matériel : doivent-ils vous remettre une facture ? Peuvent-ils vous demander un supplément pour cette facture ?

    Législation sur la TVA

    Cette loi stipule qu’il n’y a aucune obligation d’émettre une facture pour la fourniture de biens ou de services à des personnes physiques (assujetties ou non à la TVA) qui utilisent ces biens ou ces services pour leur usage privé. Cela signifie que si vous achetez des matériaux de construction dans un magasin, vous ne devez pas nécessairement recevoir de facture.

    Entrepreneur

    Si vous faites appel à un entrepreneur pour effectuer des travaux à votre domicile, il existe une exception à la règle précédente. Il doit en effet vous fournir une facture pour des travaux de rénovation, d’entretien de chauffage central, de peinture…

    Frais administratifs ?

    Si votre fournisseur ou entrepreneur est obligé de vous envoyer une facture, il ne peut vous demander de compensation (par exemple, des frais administratifs) pour l’établir. Il en va autrement si vous demandez une facture alors que l’autre partie n’est pas légalement tenue de la fournir. Toutefois, celle-ci doit vous informer à l’avance du supplément, ainsi que de son montant.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Pourquoi vaut-il toujours mieux bien lire le devis de votre entrepreneur ?

    Dans le devis de votre entrepreneur, vous repérez une erreur de comptage et celle-ci est à votre avantage. Pouvez-vous lui demander d’effectuer les travaux au « mauvais » prix ? 

    Il arrive parfois qu’un entrepreneur commette une erreur de comptage en additionnant les sous-postes de son devis.  Si l’entrepreneur le constate après l’exécution des travaux, il est possible qu’il tente de vous faire payer le « bon » montant, ce qui signifie que vous devrez finalement payer plus. Mais est-ce possible ?

    L’offre est contraignante

    C’est le point de départ. Une offre faite par votre entrepreneur est en principe contraignante. Il faut toutefois que vous acceptiez l’offre dans les délais indiqués. En effet, les entrepreneurs limitent leurs offres dans le temps, de manière à prévenir toute hausse des prix des matériaux.

    Et en cas d’erreur ?

    S’il y a une erreur dans le devis, votre entrepreneur devra malgré tout assumer en exécutant les travaux au prix annoncé. On pense par exemple, à une erreur dans le prix de certains matériaux.  Notez toutefois que si l’erreur est vraiment grossière (oubli d’un zéro, par exemple), cette dernière règle n’est plus valable et l’entrepreneur pourra refacturer au prix juste.

    Une exception, toutefois…

    S’il y a une erreur de calcul dans le devis, l’entrepreneur peut toujours corriger celui-ci… On pense notamment à une erreur d’addition ou de multiplication en cas de prix unitaire. Pour éviter toute surprise, il est donc préférable de vérifier le devis de votre entrepreneur avant de le renvoyer signé.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Votre entrepreneur vous promet une généreuse garantie ? 3 points d’attention !

    Pour des raisons commerciales, les entrepreneurs donnent parfois plus de garanties sur leur travail que ce qu’ils sont légalement tenus de faire. À quoi devez-vous faire attention ?

    Supposons que vous souhaitiez que votre maison soit protégée contre l’humidité ascendante. L’un des entrepreneurs auxquels vous avez demandé un devis, est prêt à vous donner une garantie de 10 ans sur les travaux. Est-ce que cela cache quelque chose ?

    Qui donne la garantie ?

    Dans la mesure du possible, vérifiez la solvabilité de l’entreprise qui donne la garantie.  Vous pouvez consulter les bilans d’une entreprise sur www.nbb.be. Hélas, si l’entreprise tombe en faillite pendant la durée de la garantie, cela ne vous aidera pas beaucoup…

    Jusqu’où va la garantie ?

    Vérifiez également l’étendue de la garantie et quels sont les défauts pris en charge. Il est possible que certains (petits) défauts soient exclus. Il peut également arriver que la garantie ne couvre pas la main d’œuvre.

    Comment faire une demande ?

    Assurez-vous que la garantie est bien sur papier. Vérifiez également quelles sont les modalités à suivre pour en bénéficier. Si vous ne respectez pas le processus précis, il se peut que vous ne puissiez bénéficier de cette garantie.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Usufruit : voici comment les frais de d’entretien seront partagés.

    La législation sur les droits de la propriété fixe de nouvelles règles (en vigueur le 1er septembre 2021) sur la répartition des frais de réparation d’une maison en usufruit. On vous en dit plus !

    Petites réparations

    Même sous la nouvelle loi, l’usufruitier doit payer les réparations d’entretien du bien dont il a l’usufruit. En effet, la loi stipule que ce dernier doit assumer l’entretien nécessaire pour préserver la valeur du bien, sous réserve de l’usure normale, de l’âge ou de cas de force majeure.

    Réparations majeures

    A contrario, les grosses remises à niveau seront soumises à un régime différent de celui qui était en vigueur. En effet, la nouvelle loi prévoit que le nu-propriétaire qui effectue ces réparations (après consultation de l’usufruitier), peut exiger de l’usufruitier une contribution proportionnelle aux coûts de ces réparations. Cette contribution est déterminée par la proportion de la valeur de l’usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété.

    Qu’est-ce qu’une réparation majeure ?

    La nouvelle loi indique qu’il s’agit de réparations qui concernent la structure du bien ou ses éléments inhérents…

    Notez enfin que c’est à l’usufruitier d’assumer les réparations sur les annexes qu’il a construites et sur les dégâts qu’il a causé.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Votre propriétaire peut-il mettre une minuterie sur votre chauffage ou votre chauffe-eau ?

    Non, ce n’est pas anodin. De nombreux propriétaires mettent un « timer » sur le système de chauffage ou le boiler pour limiter la consommation. Est-ce acceptable ?  La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur cette question.

    Quels sont les faits ?

    Un propriétaire a placé une minuterie dans la propriété qu’il louait, afin de limiter l’accès du locataire à l’eau chaude et au chauffage. Le locataire a trouvé cela inconcevable et s’est adressé au tribunal.  Il a estimé qu’en plaçant la minuterie, la propriété louée ne répondait plus aux exigences de base en matière de sécurité et de santé.

    Et le juge, qu’a-t-il décidé ?

    Le tribunal (ainsi que la Cour de cassation) a donné raison au locataire. Le tribunal a statué qu’un propriétaire doit assurer le fonctionnement continu du système de chauffage dans la propriété louée. Il est donc interdit, selon le juge, de placer une minuterie sur le système de chauffage dans le but de le déconnecter à certaines heures. Le propriétaire a donc été obligé de « retirer » la minuterie et de payer des dommages et intérêts.

    La morale de l’histoire ?

    Lorsque vous louez une maison ou un appartement, votre propriétaire doit s’assurer qu’il vous offre un équipement de chauffage suffisant et sûr. Ces appareils de chauffage doivent pouvoir chauffer à une température normale les pièces que vous louez.  En outre, votre propriétaire doit également veiller au fonctionnement continu du système de chauffage et ne peut pas, par exemple, y placer une minuterie.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Pas de détecteurs d’incendie ? Voici ce que vous risquez !

    Dans toutes les régions du pays, l’installation de détecteurs incendie est réglementée. Mais si vous n’en avez pas, que risquez-vous ?

    En Flandre, depuis peu, vous devez avoir un nombre suffisant de détecteurs de fumée dans votre logement. Cela s’applique aussi bien à un logement loué qu’à votre résidence principale.  Concrètement, cette obligation signifie qu’il doit y avoir au moins un détecteur de fumée à chaque étage.

    En Wallonie, la règle qui date de 2004 est plus ou moins similaire et impose un minimum d’un détecteur pour les logements de moins de 80 m² et de deux détecteurs pour les appartements plus spacieux. Dans le cas d’une maison, cette même règle s’applique par étage. A Bruxelles, cette obligation ne concerne que les logements mis en location.

    Maison inhabitable

    Si vous vivez dans votre propre maison située en région flamande, vous ne serez pas (pour l’instant) puni s’il n’y a pas de détecteurs incendie. Si vous louez votre maison, en revanche, vous serez sanctionné. Si vous n’installez pas de détecteurs de fumée, vous pourriez même ne plus pouvoir louer votre bien à partir du 1er janvier 2021. En Wallonie et à Bruxelles, vous vous exposez à une amende, à une mise en conformité et à une interdiction de louer le bien…

    Poursuites pénales

    En tant que propriétaire, vous risquez également d’être poursuivi en justice, surtout si un incendie a blessé ou tué un locataire. Ce que vous risquez ? Une amende et/ou une peine de prison.

    Assurance incendie

    Si vous n’avez pas installé de détecteurs de fumée et qu’un incendie se déclare à votre domicile, l’assureur doit quand même indemniser les dommages. L’absence de détecteurs de fumée ne signifie donc pas que vous ne serez pas indemnisé en cas de sinistre. Toutefois, il est possible que l’assureur annule la police d’assurance par la suite et que vous deviez chercher une autre compagnie pour vous assurer.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Voici comment vendre une maison avec un usufruit

    Il se peut qu’en tant que nu-propriétaire d’un bien dont quelqu’un d’autre a l’usufruit, vous décidiez de vendre ce bien. Dans ce cas, comment convaincre l’usufruitier de coopérer ? Et que faire si ce dernier n’est pas d’accord ?

    Conclure un accord

    En tant que nu-propriétaire, vous ne pouvez en principe pas obliger l’usufruitier de votre maison ou appartement à vendre son usufruit. Vous avez donc besoin de son accord pour offrir la pleine propriété de votre bien à un acquéreur potentiel. Pour convaincre l’usufruitier de donner son accord, vous pouvez éventuellement valoriser son usufruit à un pourcentage plus élevé que ce prévoit normalement la loi. Si l’usufruitier accepte de vendre, officialisez cet accord par écrit.

     

    Demander une conversion

    Sous certaines conditions, vous pouvez demander la conversion « forcée » de l’usufruit et ce contre la volonté de l’usufruitier. L’usufruit peut alors être converti en une somme d’argent, par laquelle vous obtenez immédiatement la pleine propriété du bien que vous souhaitez vendre. Si cette conversion a eu lieu, vous pouvez alors immédiatement procéder à la vente.

     

    D’autres pistes?

    Si l’usufruitier ne souhaite pas vendre son usufruit et que la conversion « forcée » n’est pas possible, vous pouvez toujours décider de ne vendre que votre nue-propriété du bien (mais donc pas son usufruit). Sachez cependant qu’il n’y aura sans doute que peu de candidats intéressés par un tel scénario et que le montant que vous obtiendrez risque d’être bas.

     

    Dans certaines circonstances, vous pouvez également prétendre que le refus de l’usufruitier de vendre son usufruit est une forme d’abus de droit.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • L’agent immobilier peut-il vendre votre maison en votre nom ?

    Vous faites appel à un agent immobilier pour la vente ou la location de votre maison ou de votre appartement. Peut-il signer le contrat de vente ou de location en votre nom?

    Dans la plupart des cas, l’agent immobilier vous informera qu’il a un acheteur (ou un locataire) potentiel pour votre propriété. Il vous appartiendra ensuite de décider si vous voulez ou non aller plus loin avec ce candidat.

    Toutefois, vous pouvez aussi décidé que l’agent immobilier disposera d’une autorité plus large et qu’il est autorisé à conclure un contrat avec un acheteur potentiel en votre nom et pour votre compte. Dans ce cas, vous, en tant que vendeur, êtes lié par cet accord. Il en va de même pour un contrat de location.

    Accord

    Cet accord doit être bien entendu être détaillé par écrit. En effet, la loi stipule que le contrat doit détailler la mission de l’agent immobilier et l’étendue de ses pouvoirs. Il doit également indiquer si la mission de l’agent immobilier comprend la conclusion du contrat en votre nom et pour votre compte.

    Limites

    Si l’agent immobilier est investi de ce pouvoir, le contrat doit également indiquer les limites dans lesquelles l’agent immobilier peut négocier le prix et les conditions de sa mission. En outre, le prix minimum demandé ainsi que les conditions doivent être clairement spécifiés.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)