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Auteur : jan

  • Pouvez-vous vendre rapidement un bien hérité ?

    Vous héritez d’une maison ou d’un appartement. Pouvez-vous le vendre de suite ou faut-il attendre un certain temps ?

    Inheritance

    Si vous héritez d’un bien immobilier, vous aurez peut-être envie de le vendre immédiatement, que ce soit pour des raisons financières ou émotionnelles. Mais est-ce seulement possible ?

    Attente inutile !

    Dès que vous êtes propriétaire du bien (c’est en principe le cas dès le décès), vous pouvez le vendre. La loi ne vous oblige donc pas à laisser s’écouler un certain « délai » entre le décès et la vente. Si vous voulez mettre la propriété en vente par l’intermédiaire d’un agent immobilier, celui-ci vous demandera probablement de prouver que vous êtes le nouveau propriétaire.

    Il y a plusieurs héritiers ?

    S’il y a plus d’un héritier, tous doivent accepter la vente. Dans le cas contraire, le bien ne pourra être vendu rapidement : il faudra probablement, à terme, procéder à une liquidation judiciaire de la succession par un notaire nommé par le tribunal.

    Un mineur parmi les héritiers ?

    S’il y a un mineur parmi les héritiers, il faudra alors « passer par » le juge de paix pour obtenir une autorisation de vente de la propriété. Il peut en aller de même si l’un des héritiers est contrôlé par un administrateur de biens.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Vous désirez rénover votre appartement ? Il faudra peut-être demander l’accord à une autre personne !

    Si vous êtes propriétaire d’un appartement et que vous souhaitez le rénover, vous avez parfois besoin de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Quand est-ce le cas et quelles sont les limites de ce que vous pouvez faire sans leur autorisation ?

    En principe, les propriétaires décident eux-mêmes des rénovations qu’ils feront dans une maison dont ils sont propriétaires, à condition bien sûr que les permis nécessaires soient obtenus. Dans un immeuble, et ce que les propriétaires d’appartement oublient souvent, c’est qu’il en va parfois différemment…

    S’agit-il de votre appartement ?

    Si vous souhaitez rénover votre propre appartement, vous pouvez généralement le faire sans l’autorisation d’autres personnes. Vous pouvez par exemple, placer une nouvelle cuisine, rénover la salle de bains, poser de nouveaux revêtements de sol… sans demander quoi que ce soit à qui que ce soit.

    Toutefois, vous ne pouvez pas toucher aux parties communes du bâtiment durant la rénovation. De plus, vous n’êtes pas autorisé à vous casser les murs porteurs, à déplacer la porte d’entrée, à toucher à la structure porteuse de votre terrasse, etc. La liste des parties privées et communes se trouve dans les statuts de l’immeuble.

    En outre, dans l’immeuble, des restrictions peuvent être imposées quant aux matériaux et aux techniques que vous souhaitez utiliser. Pensez, par exemple, à certains types de revêtements de sol interdits pour des raisons d’isolation acoustique.

    Si, durant la rénovation, vous causez des dommages aux parties communes ou à vos voisins, vous devrez évidemment indemniser les dommages. On pense par exemple à un ascenseur endommagé lors du transport de matériaux…

    Parties communes

    Si vous désirez rénover les parties communes du bâtiment (comme le hall d’entrée ou celui de votre appartement, un mur porteur…), sachez que c’est à l’assemblée générale des copropriétaires de décider, même si vous décider de tout payer vous-même !

    Si vous souhaitez rénover une partie commune, vous devez vous assurer que ce point figure à l’ordre du jour de l’assemblée générale. N’hésitez pas à donner à l’avance, un maximum d’informations aux propriétaires (comme les plans de la rénovation) afin qu’ils puissent préparer la rencontre.

    Vous devez ensuite obtenir la majorité des 2/3 des voix. S’il s’agit de travaux imposés par loi ou ayant pour but de préserver la propriété, la majorité simple des voix est en principe suffisante.

    Si l’assemblée générale vous donne son accord, vous pouvez démarrer les travaux. Dans le cas contraire, il faudra vous abstenir… Si vous décidez malgré tout de tout rénover, vous courez le risque de devoir remettre les parties communes que vous avez rénovées, dans leur état d’origine. Vous risquez également de devoir payer des indemnités.

    Le tribunal comme dernière solution ?

    Si vous n’obtenez pas d’autorisation pour la rénovation, vous pouvez vous adresser au juge de paix. Celui-ci peut alors éventuellement vous autoriser à faire effectuer des travaux urgents et nécessaires sur les parties communes au détriment de la collectivité. Si les travaux que vous proposez ne sont pas urgents et nécessaires mais seulement utiles, vous pouvez demander au juge de paix de vous autoriser à les réaliser à vos frais si l’assemblée générale s’y oppose sans raison.  Pour ce type de procédure, il est préférable de faire appel aux services d’un avocat.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Faire rédiger un bail de location par un notaire : quel intérêt ?

    En principe, lorsque vous louez un bien immobilier, aucun notaire n’intervient dans l’établissement du contrat. Toutefois, sachez que cette intervention est toujours possible et parfois même, obligatoire ! On vous en dit plus ?

    Un bail est généralement conclu « à titre privé ». Il est donc rédigé par un agent immobilier ou par le propriétaire. Généralement, c’est un modèle déjà préconçu qui est utilisé à cette fin. À quelques exceptions près, ce genre de contrat est toujours valable.

    Parfois, un notaire est nécessaire

    Toutefois, pour certains contrats spécifiques, le passage par un notaire est obligatoire. C’est notamment le cas si vous souhaitez conclure un bail avec un locataire d’une durée supérieure à 9 ans. Il en va de même pour un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans.

    C’est toujours permis et parfois même recommandé !

    Sachez qu’il est toujours possible de faire appel à un notaire pour rédiger un bail. L’avantage d’un bail notarié ? C’est que ce bail est à « titre exécutoire ». Comprenez qu’il n’est pas nécessaire de passer devant un tribunal pour faire valoir vos droits de propriétaire, notamment lorsque le locataire est un mauvais payeur !

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Vous commandez des matériaux de construction ? Le vendeur a alors une obligation envers vous !

    Si vous commandez à un vendeur de matériaux de construction quelque chose qui n’est pas en stock ou qui doit être fabriqué sur mesure, il vous demandera souvent une avance. Mais saviez-vous que dans ce cas, le vendeur a une obligation !

    Si vous passez une commande chez un vendeur de matériaux de construction, celui-ci voudra sans doute s’assurer que vous récupérerez bien votre commande par la suite. C’est pourquoi il demande généralement une avance.

    Bon de commande obligatoire

    Si le vendeur vous demande une avance, la loi l’oblige à vous remettre un bon de commande. Ce bon doit également contenir un certain nombre d’informations. Par exemple, il doit indiquer le nom et l’adresse du vendeur, ainsi que la signature de ce dernier. Ce bon doit aussi indiquer ce que vous venez de commander, le prix et l’acompte que vous avez versé. Vous avez ainsi la preuve de ce que vous avez déjà payé !

    Et sans acompte ?

    Si vous ne devez pas payer d’acompte, le vendeur n’est pas tenu de vous remettre un bon de commande. Dans la plupart des cas, le vendeur voudra toujours que vous en signiez un, à moins, par exemple, qu’il ne vous connaisse suffisamment bien ou qu’il soit sûr de pouvoir vendre les marchandises commandées à quelqu’un d’autre.

    Vérifiez le bon !

    Il est évidemment préférable de vérifier ce qu’il y est indiqué avant de le signer. Relevez donc si les marchandises commandées sont correctement décrites (à la fois la nature des marchandises et la quantité) et si le prix convenu est bien mentionné.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Un propriétaire peut-il demander aux candidats locataires de « surenchérir » ?

    Si vous mettez une maison ou un appartement à louer, vous devez indiquer le prix sur l’annonce. Le propriétaire peut-il toutefois demander aux locataires potentiels d’enchérir entre eux et donc, de s’éloigner du prix affiché ?

    Les maisons à louer offrant un bon rapport qualité-prix partent comme des petits pains en ce moment ! Devant une telle quantité de candidats, le propriétaire peut-il demander aux candidats de surenchérir les uns face aux autres, histoire d’en tirer le meilleur loyer possible ?

    Mentionner le prix demandé

    Le propriétaire doit indiquer le loyer demandé dans l’annonce, sous peine d’amende. Toutefois, ce montant n’est pas contraignant : le propriétaire peut s’en écarter et louer le bien à un prix plus ou moins élevé.

    Enchères ?

    En principe, le propriétaire peut « monter » les candidats locataires les uns contre les autres pour en obtenir le meilleur prix. L’organisation d’une véritable vente aux enchères est évidemment compliquée, mais le propriétaire peut, par exemple, faire en sorte que les futurs locataires fassent une offre séparée. A lui ensuite de faire son choix…

    C’est le propriétaire qui choisit

    Le propriétaire ne peut évidemment faire aucune discrimination. Toutefois, il peut parfaitement choisir un autre candidat que celui qui a fait l’offre la plus élevée et ce, par exemple, pour une question de feeling.

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • 6 jours après avoir signé son viager, elle décède! La vente est-elle possible?

    C’est dans la prestigieuse station balnéaire française de « La Baule » que ce fait divers s’est déroulé. La vendeuse avait 90 ans, son appartement valait un gros demi-million d’euros et l’acquéreur n’était nul autre que son… docteur ! Ce dernier pensait avoir fait une affaire en or, la vendeuse décédant 6 jours après avoir signé son viager ! Mais la vente fut annulée… Et chez nous ? Quel scénario ?

    Ce fait divers est rapporté par le Figaro Immobilier. L’acquéreur avait déboursé le versement initial de 208.000 euros, ainsi qu’une première rente mensuelle de 3.000 euros. Mais quelques jours plus tard, la vendeuse décède. Le fils de cette dernière, après avoir fait appel, s’est enfin vu donné raison par le tribunal qui a annulé la vente. Et chez nous, que dirait la justice dans ce genre de situation ?

    Pourquoi un viager trop avantageux est rarement valable ?

    Si vous achetez une maison ou un appartement avec une rente trop basse, il y a de fortes chances que cette vente soit remise en question par la suite. Il en va parfois de même si le vendeur décède peu après la signature de l’acte.

    Les propriétaires plus âgés pensent parfois vendre leur propriété moyennant un viager. Dans ce dernier cas, l’acheteur verse une rente au vendeur (en plus d’un montant fixe qui peut être payé lors de la conclusion du contrat) et ce, généralement jusqu’au décès du vendeur.  Le « prix d’achat » n’est donc pas payé en une fois mais « par versements périodiques (souvent mensuels)« , le nombre de versements étant donc incertain.

    Contrat basé sur le hasard

    Dans le cas de l’achat d’un viager, il est donc difficile de savoir combien l’acheteur devra payer.  Plus vite le vendeur meurt, moins cher ce sera pour l’acheteur. Plus le vendeur vit longtemps, plus l’acheteur se trouve dans une situation difficile.

    Pour déterminer le montant de la rente, il est tenu compte de la valeur du bien, de l’âge et du sexe du vendeur, s’il y a plusieurs vendeurs, si la rente doit être versée jusqu’au décès de la personne la plus âgée, etc. Un notaire peut vous aider à effectuer le calcul.

    Montant trop faible

    Si le montant convenu est trop faible et que le vendeur ne peut que perdre, il y a de fortes chances que le contrat soit remis en cause. Après tout, la vente en viager est, comme nous l’avons indiqué, un contrat aléatoire. Cela signifie que l’acheteur et le vendeur doivent se retrouver sur un pied d’égalité face aux aléas de la vie.

    Si le montant convenu est trop faible et que le vendeur n’a aucune chance de réaliser un bénéfice, le viager n’est pas valable et la vente est nulle et non avenue. Il en va de même s’il y a une disproportion manifeste dans les chances de profit ou de perte de l’acheteur ou du vendeur.  Le vendeur (ou ses héritiers) peut alors demander la nullité du contrat.

    Un cas belge !

    Par exemple, la jurisprudence belge a déjà jugé un viager nul et non avenu. Cette dame de 86 ans possédait un appartement d’une valeur de 300 000 euros. Pourtant, les acheteurs devaient payer une rente mensuelle de 650 euros. Pour récupérer la valeur de la nue-propriété, le vendeur devait vivre encore 37 ans, ce qui était évidemment impossible vu son âge.

    Maladie

    Il peut également arriver que le montant convenu soit correct compte tenu de la durée de vie présumée du vendeur, mais que celui-ci finisse par mourir rapidement après la conclusion de l’accord. Dans ce cas également, il y a une chance que le viager soit finalement remis en question. En effet, la loi stipule que si le vendeur est déjà affecté par une maladie et qu’il en décède dans les vingt jours suivant la date du contrat, la vente n’est pas valable.

    Si pour cause d’une maladie grave au moment de la conclusion du contrat, le vendeur risque de mourir prématurément, la vente par viager pourrait être nulle et non avenue.

    Don caché

    Si vous réussissez à convaincre les héritiers du vendeur que ce dernier voulait en fait vous faire une donation déguisée, la vente pourrait bien être finalisée. Dans ce cas, vous devez toutefois être en mesure de prouver qu’il y a eu une volonté de faire un don (un « animus donandi »). Dans la plupart des cas, c’est le tribunal qui devra trancher.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

     

     

  • Travaux : êtes-vous obligé de payer l’acompte ?

    Votre entrepreneur refuse de démarrer votre chantier tant que vous ne lui versez pas d’acompte.  A-t-il ce droit ? Peut-il prendre d’autres mesures à votre encontre ?

    Tout est dans le contrat

    La loi ne dit pas que vous êtes obligé de payer un acompte à votre entrepreneur. Si l’entrepreneur ne mentionne rien dans le contrat, il ne peut pas vous obliger à verser une avance.

    S’il vous oblige, votre entrepreneur sera en tort. Dans ce cas, envoyez-lui une lettre recommandée l’informant de démarrer les travaux. S’il refuse, vous pouvez demander au tribunal de dissoudre l’accord.

    En revanche…

    Si vous convenez d’un acompte avec l’entrepreneur mais que vous ne lui versez rien, le contrat stipulera sans doute les conséquences. Par exemple, l’accord peut stipuler que votre entrepreneur est alors en droit de suspendre l’exécution du contrat et de ne pas commencer les travaux, voire même de ne rien faire du tout ! Le contrat peut également stipuler qu’en cas de retard de paiement de l’acompte, l’entrepreneur peut dissoudre le contrat et avoir droit à une indemnisation.

    Aucune sanction prévue ?

    Si un acompte a été convenu mais que l’accord ne prévoit pas de sanction en cas de non-payement de celui-ci, l’entrepreneur peut invoquer l’ »exception d’inexécution« . Il peut alors refuser de démarrer les travaux. Si vous continuez de refuser de payer, il pourrait également demander la dissolution du contrat.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Vous achetez un appartement ? 3 manières de savoir si l’immeuble va être rénové !

    Si vous souhaitez acheter un appartement existant, il est important de savoir si des travaux sont prévus dans les parties communes de l’immeuble. En effet, en tant qu’acheteur, vous devrez payer ces rénovations. Mais comment savoir?

    Les rénovations des parties communes peuvent coûter très cher. Il suffit de penser au cas où la façade, le toit ou les terrasses du bâtiment ont besoin d’être rénovés. Si c’est le cas, cela peut influencer votre décision d’acheter.

    Regardez bien autour de vous

    Inspectez soigneusement les parties communes et voyez s’il est urgent de les rénover. Naturellement, l’idéal est de se faire accompagner par un entrepreneur ou un architecte.

    Demander des renseignements

    Vous pouvez également demander au vendeur si des travaux sont prévus. Vous pouvez également lui demander d’établir une liste des travaux qu’il estime nécessaires dans les parties communes. Si vous êtes en position de force lors de la négociation, demandez à ce qu’il intervienne financièrement dans ces travaux. Pour être sûr de votre coup, n’hésitez pas à demander des renseignements auprès des autres propriétaires.

    Procès-verbal

    Vous pouvez également demander les procès-verbaux des assemblées générales qui se sont tenues au cours des trois dernières années. Les décisions concernant les travaux sont prises lors de cette réunion. S’il a été décidé de rénover les parties communes mais que les travaux doivent encore être mis en œuvre, cela sera indiqué dans le procès-verbal.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Le syndic a fait une erreur ? Voici comment réagir !

    Le syndic de l’immeuble où vous êtes propriétaire, ne remplit pas correctement ses fonctions. Quelles mesures pouvez-vous prendre ? Pouvez-vous également tenir le syndic pour responsable des dommages qu’il a causés ?

    Vous pouvez attendre d’un syndic qu’il assure une bonne gestion financière, technique et administrative. En outre, il doit également connaître et respecter la législation. Mais que faire si le syndic commet des erreurs, par exemple en n’organisant pas correctement les assemblées générales ou en ne payant pas correctement les factures ? Ou pire encore, s’il commet une fraude avec l’argent des copropriétaires ?

    Nomination

    En principe, le syndic est nommé par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple. Toutefois, en tant que copropriétaire, vous pouvez faire des suggestions de personnes. Dans ce cas, demandez une offre à cette personne et, si nécessaire, demandez-lui de se présenter à l’assemblée générale des copropriétaires.

    Si un syndic est nommé, un accord écrit sera rédigé. Cet accord précisera également pour combien de temps le mandataire sera nommé.  Gardez à l’esprit que cette nomination ne peut pas dépasser trois ans.  Le mandat peut toutefois être renouvelé.

    La fin de la collaboration ?

    Si le syndic commet une erreur dans l’exercice de ses fonctions (ou si une majorité des copropriétaires n’en est tout simplement pas satisfaite), c’est également l’assemblée générale des copropriétaires qui peut décider de ne pas renouveler le contrat avec le syndic.

    Pendant la durée du contrat, l’accord peut également être résilié.  La loi stipule que l’assemblée générale peut révoquer le mandataire à tout moment. Dans ce cas, gardez à l’esprit que le syndic peut demander une indemnisation, sauf s’il commet une faute grave ou une fraude dans l’exercice de son mandat.

    Demander une indemnisation

    Si le syndic commet des erreurs de gestion, il peut en être tenu responsable. En outre, le syndic doit souscrire une assurance responsabilité civile.  Si l’association des copropriétaires souhaite engager la responsabilité du syndic, ce dernier ne peut pas être déjà déchargé de ses fonctions lors de l’assemblée générale.

    Si vous subissez un dommage individuel par la faute du syndic, vous pouvez parfois le tenir pour responsable. Pensez simplement à une indemnisation qui vous est due mais que vous n’avez pas reçue.

    Si le syndic est coupable de fraude, des poursuites pénales peuvent également être engagées contre lui. Enfin, s’il enfreint des règles professionnelles, une plainte peut être déposée contre lui.

    Si vous n’êtes pas d’accord avec une décision de l’assemblée générale…

    Dans ce cas, vous pouvez vous adresser au juge de paix, en lui demandant d’annuler ou de modifier une décision frauduleuse ou illégale de l’assemblée générale. Vous devez le faire dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l’assemblée générale a eu lieu.

    En outre, si le syndic ne peut pas être présent ou s’il ne l’est pas, vous pouvez demander au tribunal de désigner un syndic provisoire.

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Pouvez-vous acheter une maison alors que vous êtes en instance de divorce ?

    Les personnes qui divorcent envisagent parfois d’acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement sous prétexte que « louer serait une perte d’argent ». Mais pouvez-vous acheter alors que vous divorcez ?

    Le divorce n’a pas encore été prononcé

    Si le divorce n’a pas encore été prononcé, c’est le contrat de mariage qui déterminera si vous pouvez ou non acheter une maison « seul ».  Si vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens, il n’y a pas de problème. Si, au contraire, vous avez été marié selon le système légal, un régime différent s’applique. En effet, dans ce cas, si vous souhaitez acheter un bien immobilier pendant la procédure de divorce, votre ex doit en principe intervenir et donner son accord (sauf si vous effectuez l’achat avec vos propres fonds).

    La liquidation du régime matrimonial est toujours en cours

    Si vous êtes déjà divorcé mais que la liquidation du régime matrimonial est en cours, vous pouvez acheter votre propre propriété. Dans ce cas, votre ex-femme n’a pas à intervenir dans la vente.

    Mieux vaut réfléchir à deux fois

    Même si vous pouvez acheter une nouvelle propriété, mieux vaut y réfléchir à deux fois avant de le faire. En effet, vous devez évidemment disposer des fonds nécessaires, ce qui peut poser un problème si la liquidation du régime matrimonial n’est pas encore terminée. La banque peut également refuser de vous accorder un prêt si, par exemple, il reste encore un crédit pour l’ancienne maison familiale (qui n’a peut-être pas encore été vendue).

    De plus, cet achat peut vous causer des problèmes financiers, ce qui pourrait vous obliger à accepter un arrangement moins favorable lors de la liquidation du régime matrimonial.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)