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Auteur : jan

  • Qui doit entretenir le jardin d’une maison louée ?

    Il est clair qu’on peut s’attendre à ce qu’un locataire tonde le gazon et retire les mauvaises herbes. Mais qui doit s’occuper de tailler les arbres, scarifier le gazon, etc ?

    Région flamande

    Si le logement est situé en Région flamande, vous pouvez vous référer à la liste des réparations qui indique, entre autres, quel entretien le locataire doit effectuer sur le logement. Cette liste indique que le locataire doit tondre et scarifier le gazon. Il doit également tailler les arbres et les buissons conformément aux meilleures pratiques.

    Wallonie

    En Wallonie également, vous trouverez une liste d’entretien et de réparations. Ici aussi, le locataire est responsable de la plupart des travaux de jardinage. Il y a cependant des exceptions. Par exemple, c’est au propriétaire d’enlever les arbres « dangereux » (par exemple parce qu’ils sont en partie « pourris » et pourraient tomber). En outre, le propriétaire est responsable de l’élagage des arbres de grande taille, ce qui ne peut être exigé du locataire.

    Et à Bruxelles ?

    Pour les immeubles situés dans la région bruxelloise, il existe également une liste expliquant qui doit faire quoi. Là aussi, on voit que c’est au propriétaire d’abattre les arbres morts et de les remplacer. Le propriétaire doit également tailler les grands arbres, sauf si le bail indique le contraire…

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Votre locataire coupe prématurément le gaz et l’électricité ? Notre avocat vous explique comment réagir !

    Votre locataire vous a envoyé une lettre de résiliation et dans la foulée, il met fin à son contrat avec le fournisseur d’électricité et de gaz. Que pouvez-vous faire tant que propriétaire ?

     

    Si votre locataire met fin à son contrat de gaz et d’électricité pendant la période de préavis, le fournisseur peut vous demander, à vous le propriétaire, de prendre le relais. En cas de refus de votre part, ce fournisseur pourrait très bien couper l’approvisionnement en énergie ! Que faire, dès lors ?

    Que dit la loi ?

    Le locataire n’est pas autorisé à couper le gaz et l’électricité avant la fin effective du bail. Le locataire a l’obligation de continuer à payer le fournisseur jusqu’à la fin du contrat. Pour plus de sécurité, vous pouvez inclure dans le bail une clause imposant une telle obligation.

    Comment réagir ?

    Si votre locataire ne respecte pas ces obligations, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure. Demandez-lui de prendre les mesures nécessaires pour poursuivre le contrat avec le fournisseur. Tenez-le également pour responsable de tout dommage que vous risquez de subir (par exemple, les dommages causés à votre logement en raison d’un manque de chauffage, les frais de rebranchement, etc.)

    S’il ne donne aucune suite à ce rappel, vous pouvez vous adresser au juge de paix pour obliger le locataire à poursuivre les contrats.

    Continuer le contrat par vous-même ?

    Poursuivre le contrat vous-même n’est pas forcément une bonne idée. En effet, si vous n’avez pas encore récupéré les clés, vous risquez de devoir payer la consommation d’énergie pendant la période de préavis. En outre, cela ne vous garantit pas que le locataire chauffera suffisamment pour éviter les « dégâts dus au gel ».

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Votre entrepreneur cause des dommages à vos voisins ? Voici ce que vous risquez !

    Lorsque vous faites appel à un entrepreneur (que ce soit pour des travaux de construction ou de rénovation), il peut arriver que lors des travaux, des dommages soient causés aux voisins. Mais saviez-vous que vous pouvez être tenu pour responsable ?

    Imaginez : une partie de la maison de votre voisin s’affaisse à cause des travaux effectués par votre entrepreneur. Il se peut également que les vibrations induites par les travaux aient provoqué des fissures dans leurs murs. Bref, que faire en cas de réclamation ?

    C’est aussi votre responsabilité

    Si l’entrepreneur a été négligent lors des travaux, votre voisin peut le tenir pour responsable des dommages. Cependant, il peut aussi vous tenir pour responsable. Votre voisin peut argumenter que les dommages ont été causés par des nuisances excessives dans le voisinage et que vous devriez en assumer les coûts. Après tout, c’est en effet vous qui avez donné l’ordre des travaux !

    Demander le remboursement au contractant

    Si vous devez payer pour les dommages que votre entrepreneur a causés, vous pouvez à votre tour le tenir pour responsable, et lui demander de payer la compensation qu’il vous est demandé de rembourser.  N’oubliez pas que si votre entrepreneur fait faillite ou est insolvable entre-temps, vous risquez d’être dans une impasse.

    Souscrire une assurance

    Il est préférable d’éviter les surprises. Par conséquent, lorsque vous construisez ou rénovez, souscrivez ce que l’on appelle une assurance RAS. Assurez-vous que cette assurance couvre également les dommages causés aux voisins.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Notre avocat vous dit tout : « Démolir et reconstruire sa maison est maintenant moins cher ! »

    Si vous démolissez une maison existante et la reconstruisez, vous profitez d’une TVA réduite. Notre avocat vous dit tout à ce sujet !

    Dans certaines villes, il était déjà possible de profiter d’un taux de TVA réduit si vous démolissez et reconstruisez une propriété existante. Cette réduction est désormais étendue à l’ensemble de la Belgique.

    TVA à 6%

    Dorénavant, vous paierez 6 % au lieu de 21 % de TVA si vous démolissez et reconstruisez une maison existante. Gardez à l’esprit que cette règle est temporaire : la mesure est valable du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022.

    Conditions

    Pour bénéficier de ce taux favorable, le bien doit être la seule habitation du propriétaire/acheteur pendant une période de 5 ans et doit avoir une surface habitable maximale de 200 m2. Sont également éligibles, les logements mis à la disposition d’une agence de logement social pendant une période de 15 ans.

    La surface de toutes les pièces d’habitation est comptée (cuisines, salons, salles à manger, chambres à coucher, combles et caves habitables, bureaux et toutes les autres pièces destinées au logement, à condition que ces pièces aient une surface minimale de 4 m² et une hauteur minimale au-dessus du sol de 2 mètres). Ces espaces sont mesurés depuis et vers les bords intérieurs des murs.

    D’autres questions ?

    Si vous avez d’autres questions à ce sujet, vous pouvez consulter le site web Démolition et reconstruction | SPF Finances (belgium.be). Vous y trouverez un aperçu des questions les plus fréquemment posées et leurs réponses.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • En tant que propriétaire, êtes-vous autorisé à vérifier les comptes de votre syndic ?

    Le syndic est responsable de la comptabilité de son immeuble. Mais quels sont vos droits si vous avez des doutes quant au mandataire ? Pouvez-vous lui demander de consulter les comptes ?

    Droit de contrôle ?

    Le conseil de copropriété a le droit de contrôler les comptes du syndic. Le commissaire aux comptes de l’immeuble dispose également de ce droit.

    De plus, la plupart des juges estiment que vous, en tant que propriétaire individuel, avez également ce droit. Toutefois, ce droit n’est pas illimité. Par exemple, il n’est pas toujours possible de contrôler les comptes qui ont déjà été approuvés par l’assemblée générale.

    Prendre rendez-vous

    Si vous souhaitez consulter les comptes, veuillez contacter le syndic et lui demander si vous pouvez consulter les documents nécessaires. Prenez un rendez-vous pour un jour et une heure précis. Ne comptez donc pas réclamer les comptes au syndic sur le champ. Vous ne pouvez pas non plus demander au syndic de vous envoyer une copie des comptes.

    Payer pour les copies

    Si vous souhaitez obtenir une copie de certains documents lors de votre examen, sachez que c’est possible. La condition est que vous n’exagériez pas et ne demandiez pas trop de copies. A ce sujet, sachez que celles-ci peuvent vous être facturées.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Comment laisser votre maison à votre partenaire après votre décès ? 5 manières d’y arriver !

    Vous vivez avec votre partenaire dans une maison dont vous êtes l’unique propriétaire. Comment faire en sorte qu’il/elle puisse continuer à y vivre après votre décès ?

    Si vous vivez ensemble dans une maison ou un appartement vous appartenant, votre partenaire risque de devoir déménager à votre décès. Les cohabitants de fait n’héritent pas automatiquement l’un de l’autre et il y a des chances que vos héritiers ne tolèrent plus la présence de votre partenaire dans les biens qu’ils ont hérité. Néanmoins, il existe un certain nombre de solutions.

    Le testament

    Une première solution consiste à rédiger un testament dans lequel vous privilégiez votre partenaire. Vous pouvez rédiger ce testament vous-même ou le faire rédiger par un notaire.

    Vous pouvez y prendre de nombreuses dispositions. Par exemple, vous pourriez léguer la propriété de votre maison familiale à votre ex-partenaire. Vous pouvez aussi, par exemple, lui donner l’usufruit (à vie ou temporaire) de la maison ou un droit de séjour.  N’oubliez pas qu’il peut y avoir des limites à ce que vous pouvez léguer à votre partenaire par le biais d’un testament. Il est possible que vous ayez plusieurs héritiers (par exemple, vos enfants). Dans ce cas, ce que vous donnez à votre partenaire par testament ne peut pas dépasser la quotité dite « disponible » de votre héritage.

    Contrat de location

    En outre, vous pouvez également conclure un contrat de location à vie (ou non) avec votre partenaire, en vertu duquel vous convenez que ce contrat ne commencera à courir qu’à partir de votre décès. Dans ce cas, vos héritiers devront accepter votre partenaire comme locataire et ne pourront pas l’expulser.

    Veuillez noter que dans ce cas, vous devrez convenir d’un loyer réaliste. Dans le cas contraire, tout le monde pensera qu’il s’agit d’un don, avec les conséquences que cela peut avoir ! Ce loyer peut être payé mensuellement (à vos héritiers), ou via une somme unique.

    Option d’achat

    Une autre façon de procéder est de donner à votre concubin une option d’achat qu’il pourra faire valoir au moment de votre décès. Dans ce cas, vous vous engagez à ce que votre partenaire puisse acheter la maison ou l’appartement, et vous vous mettez immédiatement d’accord sur le prix d’achat.

    Là aussi, vous devez tenir compte du fait que si le prix d’achat est trop bas, vos héritiers risquent de prétendre qu’il s’agit en fait, d’une donation cachée.  N’oubliez pas non plus que si votre partenaire achète le bien, il devra payer les taxes sur celui-ci. Enfin, l’option d’achat ne doit pas nécessairement porter sur la pleine propriété du bien mais peut aussi, par exemple, porter sur son usufruit.

    Clause d’accroissement

    Autre solution : votre partenaire vous achète maintenant la moitié du bien et vous convenez d’une clause d’accroissement dans l’acte de vente. Dans ce cas, vous convenez que si l’un de vous deux décède, la totalité des biens revient à l’autre.  Toutefois, vous ne pouvez conclure un tel accord que si vous et votre partenaire avez à peu près les mêmes chances de décéder en premier.

    Mariage ou cohabitation légale

    Vous pouvez également choisir de vous marier ou de cohabiter légalement.  Les couples mariés et les cohabitants légaux ont un droit légal à l’héritage. Ainsi, votre conjoint héritera de l’usufruit sur votre héritage, dans la mesure où vous ne l’avez pas privé de ce droit.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Location : Qui est responsable des moisissures ?

    Il arrive parfois que des moisissures se développent dans une maison ou un appartement loué. Est-ce la responsabilité du propriétaire ou du locataire ? Qui doit résoudre le problème ?

    Les locataires pensent parfois que si des moisissures se développent dans la maison qu’ils louent, c’est au propriétaire de résoudre le problème. Cependant, ce n’est pas toujours le cas.

    Quelle en est la raison ?

    Dans un premier temps, il est nécessaire d’identifier la raison de ces moisissures. Cela peut notamment être dû à un manque de ventilation, ce qui est la responsabilité du locataire.

    Si, au contraire, ces moisissures sont dues à une fuite ou à une humidité ascensionnelle, c’est au propriétaire de s’en occuper.

    Pas du même avis ?

    Si le locataire et le propriétaire ont un avis différent sur la source du problème, vous pouvez demander la visite d’un expert. En fonction de ses conclusions, vous saurez qui est responsable des moisissures.

    La communication comme règle de base !

    Même si le problème relève de la responsabilité du propriétaire, le locataire peut parfois avoir à supporter une partie des coûts. C’est notamment le cas si le locataire n’a pas notifié le problème à temps au propriétaire, ce qui a aggravé les moisissures.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Vous comptez acheter un jour la maison que vous louez ? Voici comment procéder !

    Vous louez une maison ou un appartement que vous comptez acheter plus tard. Quelles dispositions pouvez-vous prendre avec le propriétaire pour que cela soit possible ?

    Supposons que vous êtes en instance de divorce et que vous avez trouvé une maison ou un appartement que vous souhaitez acheter sur le long terme. Ou alors, peut-être louez-vous un appartement à la mer et ce dernier vous plait tellement que vous souhaitez l’acquérir. Quels arrangements pouvez-vous prendre avec le propriétaire (pour autant qu’il soit d’accord) ?

    Droits de préférence

    Tout d’abord, vous pourriez convenir d’un droit de préférence avec le propriétaire. Dans ce cas, le propriétaire de la maison ou de l’appartement s’engage à négocier d’abord avec vous en tant que bénéficiaire du droit de préférence, s’il a l’intention de vendre le bien.

    Droit de préemption

    Ce droit-ci va plus loin. Si vous obtenez un droit de préemption, vous êtes prioritaire pour acheter le bien que vous avez loué et ce, même si le propriétaire a déjà conclu un contrat de vente avec un autre acheteur potentiel. Il suffit de proposer le même prix que ce candidat acheteur pour acquérir la propriété.

    Option d’achat

    Si vous voulez être absolument sûr de pouvoir acheter le bien plus tard, vous pouvez également convenir d’une option d’achat avec le propriétaire. Vous aurez alors le droit d’acheter la propriété pendant une certaine période de temps à un prix convenu.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Vous comptez résilier votre bail ? Voici ce qui va se passer…

    Si le propriétaire et le locataire se mettent d’accord pour résilier le bail, mieux vaut mettre tout ça sur papier. Voici ce à quoi vous devez faire attention, que vous soyez propriétaire ou locataire…

    Un locataire qui trouve subitement la maison de ses rêves et un propriétaire qui désire rénover son bien : il s’agit d’un cas de figure relativement classique et qui explique pourquoi les deux parties souhaitent résilier le bail de commun accord.

    Est-ce indispensable ?

    Si vous décidez de commun accord de résilier le bail, vous pouvez parfaitement le faire de manière verbale. Toutefois, si l’autre partie remet ultérieurement cet accord en question, il sera difficile de prouver quoique ce soit… C’est la raison pour laquelle nous vous conseillons d’établir un accord où vous mentionnez clairement votre intention.

    Tout le monde doit signer !

    Veillez à ce que toutes les personnes concernées signent l’accord. S’il y a deux propriétaires (comme un couple, par exemple), faites-les signer tous les deux. Il en va de même s’il y a deux locataires. Si un locataire est marié ou cohabite légalement et que la maison est leur résidence familiale, il est important de faire signer le conjoint ou le cohabitant légal.

    Que mettre sur cet accord ?

    Mentionnez dans le contrat, la date exacte de la fin du bail et la compensation éventuelle que vous vous devez l’un à l’autre. Si le locataire a déjà déménagé au moment où le contrat est établi, vous pouvez indiquer si une indemnité est due ou non pour les dommages locatifs. Si le locataire n’est pas encore parti, le propriétaire peut émettre une réserve quant aux éventuels dommages locatifs.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Quand le loyer d’une maison peut-il être indexé ? Notre avocat vous répond !

    Il est encore courant de penser que le loyer d’une maison ou d’un appartement doit être indexé au 1er janvier. Mais est-ce réellement le cas ?

    Mimi Thian

    Le loyer d’une maison ou d’un appartement peut être ajusté annuellement en fonction de l’index. Bien entendu, cela ne se fait pas automatiquement et c’est au propriétaire (généralement) d’en faire la demande…

    Quand peut-on indexer ce loyer ?

    L’indexation peut être effectuée sur une base annuelle, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du loyer. Par exemple, si vous louez un bien immobilier depuis mars 2019, la prochaine indexation pourra se faire en mars 2021. Il n’est donc pas possible d’indexer tous les loyers au 1er janvier de chaque année !

    Comment calculer ?

    Pour calculer correctement l’indexation, il est préférable de le faire via le calculateur du gouvernement. En saisissant les bonnes dates de signature et d’entrée en vigueur du contrat, vous pouvez voir à combien s’élève le nouveau loyer.

    N’oublier pas d’entrer la région

    Si vous utilisez le calculateur de loyer, vous constaterez qu’il faut entrer la région où se trouve le bien. En effet, l’indice peut légèrement différer selon la région dans laquelle le bien est situé…

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)