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Auteur : jan

  • Vous vous faites livrer des matériaux de construction ? Notre avocat vous donne un solide conseil !

    Si vous vous faites livrer des matériaux de construction, sachez qu’il vaut mieux tout contrôler dès la réception. Pourquoi et que faire si vous constatez qu’il y a des problèmes ?

    Brett Jordan

    Défauts visibles

    Il arrive parfois que les marchandises livrées sur un chantier soient différentes de celles que vous avez commandées (par exemple, vous avez commandé des carrelages gris et on vous a livré des carrelages blancs) ou qu’elles présentent des défauts. Dans ce cas, les marchandises livrées présentent des défauts visibles.

    Faits une réclamation immédiate

    En tant qu’acheteur, vous devez réclamer les défauts visibles à la livraison. Dans le cas contraire, on peut dire que vous avez accepté la livraison. Si vous êtes présent au moment où les marchandises sont livrées, il est préférable de faire un premier contrôle tout de suite (par exemple sur la couleur). Si vous ne pouvez pas tout vérifier immédiatement (par exemple, si différentes palettes sont livrées), nous vous conseillons de les inspecter dès que possible.

    Tout n’est pas conforme ?

    Si vous constatez des problèmes, vous pouvez refuser la livraison. S’il y a des défauts mineurs (par exemple, 5 carrelages cassés), mentionnez-les sur le bon de livraison. Si tout semble en ordre après un premier contrôle sommaire et que l’on vous demande de signer le bon de livraison, indiquez sur ce dernier la mention « sous réserve d’inspection ».

    Si vous constatez par la suite qu’il y a des problèmes, contactez immédiatement le fournisseur et confirmez le problème par e-mail, en demandant une réponse rapide.  Si vous ne recevez pas de réponse à court terme, envoyez une lettre recommandée.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Votre voisin peut-il désormais marcher sur votre terrain ?

    Ces derniers jours, la presse a parlé du nouveau code de la propriété qui entre en vigueur le 1er septembre. Ce code permettrait, par exemple, à vos voisins de venir récupérer un ballon qui a atterri sur votre propriété. Que dit la loi exactement ?

    Nouveau code de la propriété

    Le 1er septembre, un nouveau code de l’immobilier entre en vigueur. La loi elle-même date de l’année dernière, mais n’entre en vigueur que maintenant.  Cette loi contient de nombreuses nouveautés, par exemple en ce qui concerne les règles d’usufruit, les nuisances de voisinage et la manière de les éviter, la distance des arbres et des plantes, etc.  La loi concerne donc bien plus que les relations entre voisins.

    Veuillez noter que cette nouvelle loi ne s’applique pas automatiquement. Il peut y avoir des cas où l’ancienne loi s’applique encore… La nouvelle loi contient donc ce que l’on appelle une « disposition transitoire« .

    Accès à votre parcelle de terrain

    La nouvelle loi contient, entre autres, des règles qui indiquent quand un voisin peut avoir accès à votre parcelle de terrain. Notez que ce genre de règle n’est pas tout-à-fait neuf…

    La nouvelle loi clarifie ce qui existait et l’étend quelque peu. Plus précisément, la nouvelle loi prévoit que le propriétaire d’un bien immobilier doit « tolérer » que son voisin ait accès à son bien si cela est nécessaire pour effectuer des travaux de construction ou de réparation ou pour réparer ou entretenir une clôture. Par exemple, votre voisin peut placer une grue sur votre propriété si cela est vraiment nécessaire pour effectuer certains travaux sur sa maison.

    Il y a des conditions

    Ce droit est également soumis à un certain nombre de conditions.  Par exemple, si votre voisin souhaite utiliser votre terrain, il doit vous en informer au préalable.  En outre, ce droit « expire » si vous, en tant que propriétaire, avez des motifs légitimes. En cas de litige, c’est le tribunal qui a le dernier mot.

    Si ce droit est autorisé, il doit également être exercé de la manière la moins dommageable pour vous. Si vous subissez un dommage du fait que votre voisin place, par exemple, une grue sur votre terrain pour effectuer des travaux, il doit vous indemniser pour ce dommage.

    Terrain non aménagé

    Si vous êtes propriétaire d’un terrain non bâti (par exemple, vous avez un terrain à bâtir non bâti quelque part), d’autres règles s’appliquent. La loi stipule que tout le monde (et pas seulement vos voisins) peut y avoir accès, à moins que le propriétaire de cette parcelle n’ait causé des dommages ou des nuisances ou n’ait clairement indiqué qu’il est interdit aux tiers de pénétrer sur le terrain sans autorisation.

    Ainsi, si vous ne voulez pas que des personnes pénètrent sur votre terrain non bâti sans votre autorisation, il est important de le faire savoir clairement, par exemple via une barrière ou un panneau indiquant que les tiers ne sont pas autorisés à entrer sans votre permission.

    Chercher une balle ?

    De nombreux journaux ont également suggéré que vos voisins (ou leurs enfants, par exemple) pouvaient venir chercher un ballon qui avait atterri sur votre propriété.  Cela aussi doit être nuancé.

    Cette loi ne s’applique que si un objet (par exemple un ballon) ou un animal a atterri par inadvertance sur une propriété voisine. Si cela se produit délibérément, la loi ne s’applique pas. Si cela se produit involontairement, vous devez alors le rendre ou permettre au propriétaire de ce bien ou de cet animal de l’enlever. En fait, l’intention de la loi est d’indiquer que vous devez faciliter la vie du propriétaire de l’animal ou du bien qui s’est retrouvé sur votre propriété.

    Ainsi, par exemple, si les enfants du voisin sonnent à la porte, il est parfaitement possible de dire que vous allez renvoyer le ballon. Vous pouvez également vous attendre à ce que vos voisins sonnent d’abord à votre porte pour demander s’ils peuvent récupérer la balle ou leur animal, et qu’ils ne fassent pas « intrusion » dans votre propriété.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Bail de courte durée : Quid si vous ne donnez pas le préavis à temps ?

    Si vous signez un bail de courte durée (par exemple, pour un an), vous devez généralement donner un préavis de fin de bail avant la fin du celui-ci. Quel délai devez-vous respecter et que se passe-t-il si vous oubliez de donner le préavis ?

    Cytonn Photography

    Donner un préavis

    Un bail de courte durée ne prend généralement pas fin à la date convenue. Si vous désirez qu’il prenne effectivement fin à la date prévue, vous devez donner un préavis. Cela vaut aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire.

    3 mois

    Si vous voulez que le contrat de location prenne fin à la date convenue, vous devez donner un préavis au moins trois mois avant la date de fin stipulée dans le contrat.  Cette règle s’applique aussi bien en Flandre, qu’en Wallonie et à Bruxelles.

    Pas de préavis, alors quoi ?

    Si vous ne donnez pas de préavis à temps, le bail sera toujours valable et il le sera d’ailleurs pour une période de neuf ans, à compter à partir de la date de début indiquée dans le bail de courte durée. Le loyer et les conditions de la location restent alors les mêmes que ceux stipulés dans le bail initial de courte durée.

    Très courte durée

    Selon la région, des règles spéciales peuvent s’appliquer aux baux conclus pour moins de six mois.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Votre architecte doit-il vous aider à choisir un entrepreneur ?

    Pour certains travaux de construction ou de rénovation, vous devez faire appel aux services d’un architecte. Sachez à ce sujet qu’il doit également vous aider à choisir un entrepreneur pour effectuer les travaux !

    Obligation légale

    Si vous faites appel aux services d’un architecte, celui-ci doit vous aider à choisir votre entrepreneur. C’est ce qui ressort, entre autres, des règles déontologiques du métier d’architecte.

    L’article 22 de ce code stipule que l’architecte (quel que soit son statut) assiste le maître d’ouvrage dans le choix de l’entrepreneur en vue de la réalisation du projet dans les meilleures conditions de prix et de qualité. Toujours selon cet article, il doit également attirer l’attention de son client sur les garanties offertes par l’entrepreneur.

    En clair, qu’est-ce que cela signifie ?

    Cette obligation signifie, entre autres, que l’architecte doit vous donner toutes les informations dont il dispose concernant la compétence ou la réputation de l’entrepreneur que vous souhaitez choisir.

    Être tenu pour responsable

    Si votre architecte ne respecte pas cette obligation et que vous subissez un préjudice en conséquence (par exemple parce que vous avez choisi un entrepreneur peu fiable), vous pouvez engager la responsabilité de votre architecte.

    Toutefois, vous devrez être en mesure de prouver que vous avez subi des dommages résultant d’une erreur de l’architecte. Si vous souhaitez entamer une telle procédure, il est préférable d’examiner d’abord vos chances de succès avec un avocat.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Construction/Rénovation : que faire si vous n’obtenez pas votre prêt ?

    Si vous désirez construire ou rénover, vous aurez sans doute besoin d’un prêt. Mais que faire si, après avoir signé le contrat auprès de l’entrepreneur, la banque refuse de vous accorder un prêt ? Quels sont vos droits ?

    Signé, c’est signé

    Si vous avez signé un contrat avec un entrepreneur et qu’on vous refuse un prêt, l’accord reste valable. Le fait que vous n’obteniez pas de prêt n’y change rien.  L’entrepreneur peut également stipuler que vous êtes lié par le contrat et que, si vous le rompez, vous lui devrez des dommages et intérêts. Dans le contrat que vous concluez avec l’entrepreneur, cette compensation est parfois un montant fixe (un pourcentage spécifique du montant du contrat).

    Informer à l’avance

    Il est donc important d’éviter de se retrouver dans une situation de ce genre (qui peut vous coûter très cher). Pour ce faire, avant de signer un contrat avec l’entrepreneur, vérifiez auprès de votre banque si vous pourrez obtenir un prêt. Tant que vous n’êtes pas sûr, il est préférable de ne pas faire le grand saut avec un entrepreneur !

    Condition suspensive

    Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est de coutume d’inclure une condition suspensive dans le compromis pour l’obtention d’un prêt. Vous pouvez également inclure une condition suspensive dans le contrat que vous concluez avec l’entrepreneur. Dans ce cas, toutefois, veillez à ce que la condition soit formulée correctement et que vous disposiez d’un délai suffisant pour vous rendre à la banque et demander un prêt.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Achat immobilier : Le vendeur doit encore mettre certaines choses en ordre ? Voici les dispositions à prendre !

    Lors de l’achat d’un bien immobilier, il arrive parfois que le vendeur doive encore mettre certaines choses en ordre (par exemple, une réparation du bien vendu, un permis qui doit encore être obtenu…).  En tant qu’acheteur, comment pouvez-vous vous assurer que le vendeur fera bien le nécessaire ?

    Prenez de bonnes dispositions

    Tout d’abord, il est important de convenir dans le compromis de vente (et donc, dans l’acte notarié également) de ce que le vendeur doit encore faire. Veillez à ce que tout soit clair et précis.  Précisez exactement ce que le vendeur doit faire et indiquez également le délai dans lequel tout doit être remis en ordre.

    Montant de la retenue

    Veillez à ce qu’une partie du prix de vente soit « consignée » chez le notaire et que le montant ne soit libéré qu’une fois tout remis en ordre. Cela vous permet d’avoir une garantie supplémentaire.

    Modalités et conditions

    Veillez à ce que le montant retenu soit suffisant pour convaincre le vendeur de faire le nécessaire. Assurez-vous également d’avoir cette somme en retour si le vendeur ne fait pas ce qu’il a promis dans le délai convenu.

    S’il n’est pas certain que la somme retenue compensera tous les dommages que vous risquez de subir en tant qu’acheteur, il est préférable d’ajouter une condition supplémentaire afin de pouvoir réclamer ultérieurement une indemnisation plus importante.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Résilier un contrat avec un agent immobilier : Voici ce que vous risquez !

    Vous faites appel à un agent immobilier pour vendre votre maison ou votre appartement. En cours de contrat, vous souhaitez le résilier. L’agent immobilier peut-il alors exiger une compensation de votre part ?

    No. Young businessman don't want to sign contract

    Il peut arriver que vous ne soyez pas entièrement satisfait de l’agent immobilier qui vend votre propriété. Néanmoins, vous devez faire attention à ne pas résilier le contrat sans préavis.

    Vous avez toujours le droit de résilier le contrat avec l’agent, sans avoir à motiver la résiliation. Le contrat que vous concluez, en tant que particulier avec un agent immobilier, doit également prévoir cette possibilité de résiliation. Notez que si vous avez attribué la mission à l’agent en tant que société, les règles diffèrent.

    Quid des indemnités ?

    Votre agent immobilier peut vous demander une indemnité si vous mettez fin au contrat de manière prématurée. Il peut inclure cette compensation dans le contrat. Toutefois, la loi impose des limites à la rémunération en question : elle ne peut pas dépasser 50 % de ses honoraires.

    Frais plus élevés

    Il est toutefois possible que la compensation soit tout de même plus élevée. Par exemple, l’agent immobilier peut parfois exiger 100 % de ses honoraires. C’est notamment le cas si vous vendez votre bien dans les six mois suivant la résiliation anticipée à un acheteur qui figure sur la liste établie par l’agent immobilier. Si vous vendez votre propriété dans les six mois suivant la fin du contrat de courtage à une personne qui ne figure pas sur la liste, l’agent immobilier peut réclamer une compensation de 75 % de ses honoraires. Il convient bien entendu, que cette disposition soit prévue dans le contrat que vous avez signé avec lui.

  • Votre entrepreneur vous demande de signer un bon de travail ? Soyez vigilants !

    L’entrepreneur qui fait des travaux chez vous désire vous faire signer un bon de travail. À quoi devez-vous faire attention ? Quels sont les risques ?

    Si votre entrepreneur vous présente un bon de travail à signer, il voudra probablement avoir une preuve des travaux qu’il a effectués pour vous. Par exemple, il voudra peut-être prouver qu’il a effectué une réparation chez vous ou qu’il a passé un certain nombre d’heures à travailler sur votre chantier (s’il travaille pour vous à un taux horaire). Si l’entrepreneur dispose d’un bon de travail signé, le tribunal le considérera presque toujours comme une preuve suffisante en cas de litige.

    Vérifiez le document !

    Assurez-vous de bien vérifier le bon de travail avant de le signer. Vérifiez si le travail (et/ou les heures) que le contractant déclare correspond aux services fournis. Vérifiez également si les services mentionnés ont été effectués à votre satisfaction. Si le bon de travail comporte des conditions générales, il est préférable de les vérifier scrupuleusement.

    Un bon de travail incorrect ?

    Si vous n’êtes pas d’accord avec ce qui est indiqué sur le bon de travail (par exemple, l’entrepreneur déclare plus d’heures qu’il n’en a réellement effectuées), il est conseillé de ne pas signer le document pour approbation. En revanche, vous pouvez mentionner vos remarques sur le bon de travail en question.

    Si vous ne découvrez que tardivement que les travaux n’ont pas été effectués complètement ou correctement, envoyez rapidement une lettre recommandée à l’entrepreneur pour lui faire part de vos remarques.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Vous désirez acheter un bien qui est déjà loué ? Notre avocat vous dit tout !

    Vous souhaitez acheter une maison ou un appartement qui est loué et dans lequel le locataire est domicilié. La vente met-elle automatiquement fin à la location ? Comment procéder si vous souhaitez y vivre ? Que devez-vous faire si vous désirez continuer à louer le bien ?

    Le bail n’est pas rompu automatiquement !

    C’est la première chose à savoir. Acheter un bien loué ne signifie pas que le contrat de location prend automatiquement fin. En principe, le bail est toujours valable. Cette règle s’applique même si le propriétaire a inclus une clause contraire dans le bail. Une telle clause ne sera pas valable.

    Ce que vous pouvez faire, cependant, c’est inclure dans le contrat d’achat une clause stipulant que le vendeur s’engage à faire en sorte que le locataire actuel quitte la propriété avant que la propriété achetée ne vous soit livrée. Notez que même si le vendeur est disposé à accepter cette clause, elle ne lie pas le locataire. Si le locataire ne part pas, vous ne pouvez réclamer une indemnisation qu’au vendeur. Vous pouvez également stipuler une indemnité fixe dans le contrat d’achat au cas où le vendeur ne parviendrait pas à faire partir le locataire à temps.

    Vous désirez y vivre

    Si vous souhaitez vivre dans le bien que vous avez acheté, vous pouvez généralement mettre fin au contrat de location. Vous pouvez le faire dès que la propriété du bien que vous avez acheté vous est transférée. C’est généralement le cas lorsque l’acte notarié est signé chez le notaire.

    Dans la plupart des cas, vous devez donner un préavis de 6 mois si vous voulez désirez y vivre. Vous devrez, entre autres, indiquer dans la lettre de résiliation que vous souhaitez occuper vous-même le bien loué. Notez bien que dans ce cas, vous devez également emménager dans le logement dans l’année qui suit la fin du préavis. Vous devez ensuite occuper le bien pendant au moins 2 années ininterrompues. Si vous ne respectez pas ces conditions, le locataire peut demander une indemnisation d’au moins 18 mois de loyer.

    N’oubliez pas que des règles différentes peuvent s’appliquer si le vendeur a loué le bien pour une courte période ou si le contrat de location n’a pas de date fixe (parce qu’il n’a pas été enregistré, par exemple). Vous pouvez demander conseil au notaire en charge.  Il peut également vous aider à rédiger un projet de lettre de préavis.

    Résilier le bail pour d’autres raisons ?

    Il est également possible que vous ne souhaitiez pas habiter vous-même dans la propriété mais que vous souhaitiez tout de même résilier le bail. On pense notamment au cas où vous désirez rénover le bâtiment ou que vous souhaitez y installer un autre locataire.

    Dans ce cas, vous disposez en principe des mêmes possibilités de résiliation que celles dont aurait disposé le vendeur. Par exemple, vous pouvez résilier le loyer si vous souhaitez effectuer certaines rénovations. Vous pouvez également mettre fin à la location à la fin de la troisième et de la sixième année du bail moyennant une compensation de 9 ou 6 mois de loyer.  Là encore, il peut y avoir d’autres possibilités de résiliation si la location n’a pas de date fixe.

    Vous souhaitez toujours louer…

    Si le loyer peut être maintenu avec le même locataire, vous ne devez pas conclure de nouveau bail.  Lors de votre achat, vous prenez automatiquement partie dans le bail existant. Il n’est pas non plus nécessaire de rédiger un avenant.

    Informez le locataire que vous êtes le nouveau propriétaire et qu’il devra dorénavant verser le loyer sur votre compte. Veillez également à ce que le vendeur et le locataire parviennent à un accord concernant la garantie locative. Elle sera souvent « bloquée » dans une banque ou un établissement financier. Vous pouvez ensuite vous rendre dans cette institution avec le locataire et le vendeur afin de vous faire enregistrer comme nouveau propriétaire.

  • Votre voisin devra bientôt payer une partie de votre clôture !

    Si vous êtes propriétaire d’un terrain et que vous désirez installer une clôture entre votre terrain et celle de votre voisin, sachez que de nouvelles règles s’appliqueront à partir du 1er septembre.

    Nick Tiemeyer

    Quelle est la situation actuelle ?

    Actuellement, si vous désirez installer une clôture entre votre terrain et celui de votre voisin, celui-ci n’a aucune obligation de participer aux frais. Plus précisément, vous ne pouvez obliger votre voisin à contribuer à une clôture commune que si vous vivez en ville ou en banlieue (et non à la campagne). En outre, tous les types de clôtures ne peuvent faire l’objet d’une demande de contribution.

    Nouvelles règles

    A partir du 1er septembre, les règles vont changer. La nouvelle loi prévoit qu’entre deux parcelles de terrain, dont l’une au moins est bâtie, chaque propriétaire peut exiger que son voisin contribue à l’établissement d’une clôture commune, sauf s’il existe déjà une clôture privée le long de la séparation. Notez que le type de clôture importe peu (une clôture en bois, un mur, une haie, etc.)… En outre, le règlement s’applique désormais aussi aux maisons situées en milieu rural.

    La nouvelle loi prévoit également que les propriétaires doivent participer aux frais à parts égales.

    Comment procéder ?

    Si vous souhaitez que votre voisin participe aux frais d’installation d’une clôture entre les deux terrains, veuillez le contacter. Si le voisin refuse de contribuer, vous devrez porter l’affaire devant le juge de paix. Il ne sert à rien d’ériger soi-même la clôture et de présenter ensuite la facture à son voisin !

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)