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Auteur : jan

  • Usufruit : qui doit assurer le bien immobilier ?

    Si une personne a l’usufruit d’un bien immobilier, la question se pose parfois de savoir qui doit l’assurer. Que dit le nouveau code de la propriété à ce sujet ?

    La nouvelle loi (entrée en vigueur le 1er septembre 2021) prévoit que l’usufruitier a l’obligation d’assurer les biens sur lesquels repose l’usufruit en pleine propriété. En clair, l’usufruitier d’un bien immobilier doit prendre une assurance incendie et en payer les primes.

    A noter que le nu-propriétaire peut demander à l’usufruitier de fournir la preuve de la souscription de l’assurance et du paiement des primes.

    Si l’usufruitier ne prend aucune assurance…

    Si l’usufruitier omet de souscrire une assurance, le nu-propriétaire ne doit pas rester impuissant et peut souscrire lui-même à une assurance dont il devra demander le remboursement à l’usufruitier.

    En cas d’accident

    Si le bâtiment est endommagé et que la compagnie d’assurance paie les dégâts, le nu-propriétaire peut réclamer l’indemnité dans la mesure de ses droits.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Comment faire si votre acheteur ne parle ni français, ni néerlandais ?

    Si vous vendez un bien immobilier, il est possible que vous trouviez un acheteur qui ne parle ni le néerlandais, ni le français. Dans ce cas, devez-vous faire traduire le compromis et l’acte dans une autre langue ?

    Langue maternelle

    Vous pouvez choisir la langue dans laquelle le compromis est rédigé. Toutefois, sachez que seuls les actes rédigés dans l’une des trois langues nationales (néerlandais, français ou allemand) peuvent être enregistrés.  Pour éviter tout problème, il est donc préférable de s’assurer que le compromis et l’acte sont rédigés dans l’une de ces trois langues. Vous pouvez bien sûr choisir, par exemple, la langue du lieu où se trouve le bien.

    Clarification

    Pour éviter que l’acheteur ne dise plus tard qu’il n’a pas compris ce qu’il a signé, vous pouvez lui demander de parler à quelqu’un qui comprend la langue du contrat et qui lui expliquera exactement ce qu’il signe.  Dans ce cas, n’oubliez pas de mettre une clause dans le compromis. Indiquez-y que l’acheteur déclare que l’acte lui a été expliqué oralement par une personne connaissant sa langue et la langue du contrat, et qu’il en a compris le contenu.

    Traduction

    Bien entendu, vous pouvez toujours demander à l’acheteur potentiel de faire traduire le contrat à ses frais s’il ne le comprend pas. Dans ce cas, vous pouvez également l’indiquer dans le compromis, en précisant que l’acheteur déclare avoir reçu une traduction du contrat et en comprendre le contenu.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Conseil de copropriété : voici comment les membres sont élus

    Au sein d’un immeuble, il est parfois nécessaire de mettre en place un conseil de copropriété. Qui peut devenir membre ? Que se passe-t-il s’il y a plus de candidats que de places ?

    Parfois obligatoire

    Un conseil de copropriété est obligatoire dans les immeubles comportant au moins 20 lots (sans compter les sous-sols, les garages et les places de stationnement). Si le bâtiment est plus petit, un conseil peut être mis en place de manière volontaire. Les statuts de l’immeuble peuvent préciser le nombre de membres que doit compter le conseil. L’assemblée générale peut également le déterminer par un vote à la majorité des trois ou quatre quarts. Cependant, une modification des statuts est nécessaire si les règles des statuts doivent être changées.

    Juste assez de candidats

    Si vous voulez faire partie du conseil de la copropriété, vous pouvez vous présenter comme candidat à l’assemblée générale. Vous n’êtes pas obligé d’annoncer votre candidature à l’avance. S’il y a autant de candidats que de sièges, le groupe qui se présente comme candidat sera souvent voté en une seule fois.  Il suffit alors qu’une majorité simple de voix soit obtenue en faveur de la nomination des candidats.

    Autres candidats

    S’il y a plus de candidats que de places, on procède à un vote pour chaque candidat. Les candidats ayant obtenu le plus de voix feront alors partie du conseil de copropriété. Toutefois, les candidats en question doivent être élus à la majorité simple des voix.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • 4 points à considérer si la maison que vous louez est mise en vente

    Vous êtes locataire d’une maison ou d’un appartement qui est votre résidence principale et le propriétaire décide de mettre ce bien en vente en cours de bail ? Voyons ce qui se passe pour vous dans ce cas-là. 

     

    Droit de préemption ?

    En tant que locataire, la loi ne prévoit pas a priori de droit de préemption pour la maison ou l’appartement que vous louez. Le droit de préemption légal n’est appliqué que pour un bail à ferme (exploitation agricole). On rappellera qu’un droit de préemption vous donne le droit d’acheter en priorité un bien mis en vente, même si le propriétaire-bailleur a déjà conclu un compromis de vente avec un autre acquéreur potentiel.

    Le locataire ne profite pas non plus systématiquement de « droit de préférence », en vertu duquel le propriétaire s’engagerait à négocier d’abord avec le locataire s’il a l’intention de vendre son bien.

    Cependant, vous pouvez convenir d’un droit de préemption ou d’un droit de préférence avec le propriétaire lors de la signature du contrat de location du bien. Ce point peut être mentionné dans le contrat de location lui-même, dans une clause additionnelle ou dans un accord séparé. Si vous concluez ce genre d’accord, il est important qu’il soit formulé correctement : il faut clairement détailler les modalités d’une telle clause et convenir d’une indemnité forfaitaire en cas de violation.

    Si vous n’avez pas conclu ce genre d’accord, rien ne vous empêche cependant de faire une offre pour l’achat de la maison ou de l’appartement, y compris lors d’une vente publique. En tant que locataire, vous avez autant de droit qu’un autre d’acheter le bien.

    Quel avertissement ?

    Si la maison ou l’appartement se situe en Région bruxelloise, votre propriétaire doit vous informer de la vente avant de faire une annonce publique (par exemple en mettant le bien en vente sur un site immobilier). Il doit le faire par lettre recommandée ou par huissier. Et une clause de votre contrat de location stipulant que votre propriétaire n’est pas obligé de vous notifier une vente ne sera pas valable.

    Si la maison ou l’appartement se situe en Région flamande ou wallonne, cette obligation ne s’applique pas. Le propriétaire n’est donc pas tenu de vous informer d’un projet de vente. Mais, normalement, vous saurez assez rapidement que la propriété est en vente, ne serait-ce que parce que vous le verrez dans la publicité qui est faite ou parce qu’un panneau « à vendre » est placé sur la propriété ou encore parce que des acheteurs potentiels viendront visiter la propriété…

    Quelle publicité et quelles visites ?

    Lorsque le propriétaire désire mettre le bien en vente, il a le droit de faire de la publicité pour cette vente. Le contrat de location peut contenir une disposition qui indique qu’il peut, par exemple, attacher une pancarte à la maison ou que des photos peuvent être prises à l’intérieur et à l’extérieur de la maison, afin d’être utilisées dans une annonce que le propriétaire mettra en ligne, par exemple. Même sans ce genre de disposition, le propriétaire peut faire la publicité de sa vente, mais dans certaines limites : cela doit être fait en étant le moins préjudiciable possible pour le locataire.

    Il peut également être convenu dans le contrat de location que le propriétaire (ou quelqu’un désigné par lui) a le droit de faire visiter le bien locatif aux acheteurs potentiels, certains jours et aux heures convenues. Même sans accord dans le bail, le locataire doit laisser le droit de visite aux acheteurs potentiels. Cependant, cela ne peut pas être fait sans limite. Par exemple, le propriétaire peut demander au locataire de laisser entrer des candidats acheteurs deux fois par semaine pendant deux heures. Si vous n’êtes pas d’accord avec le propriétaire, l’affaire peut être portée devant le juge de paix.

    Résilier un contrat de location?

    Le contrat de location ne prend pas automatiquement fin suite à la vente du bien loué (sauf quelques exceptions). Le nouveau propriétaire doit dans la plupart des cas continuer à respecter le contrat de location émis par l’ancien propriétaire. Gardez cependant à l’esprit que si l’acheteur veut vivre dans la propriété, il peut généralement résilier le contrat de location pour son propre usage. Il peut également arriver que l’acheteur veuille effectuer des travaux de rénovation dans la propriété et s’en serve pour résilier le bail en donnant un préavis.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Condition suspensive : devez-vous mentionner le montant ou non ?

    Lors de la vente d’un bien immobilier, l’acheteur demande souvent que le compromis comporte une condition suspensive pour l’obtention d’un prêt hypothécaire. Pour éviter les discussions, il est conseillé de stipuler d’emblée le montant que l’acheteur doit être en mesure d’emprunter. Pourquoi ?

    Condition suspensive

    Les acheteurs potentiels qui veulent signer un compromis sans être sûrs de pouvoir obtenir un prêt, demanderont souvent si la vente peut être conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Veuillez noter que le vendeur doit être d’accord pour qu’une telle condition soit incluse. Si une telle condition est incluse dans le compromis et que l’acheteur ne peut finalement recevoir le prêt, la vente n’aura pas lieu.

    Inclure le montant

    Il est conseillé de mentionner le montant que l’acheteur doit emprunter. En effet, l’acheteur va peut-être emprunter une partie seulement du montant de l’achat. Notez que cette notion est d’autant plus importante qu’à partir de début 2022, la valeur estimée d’un logement servira de base à l’octroi d’un prêt immobilier (plutôt que son prix).

    Et sinon ?

    Si aucun montant n’est noté, il peut y avoir une discussion sur la réalisation ou non de la condition suspensive. En effet, il y a de fortes chances que l’acheteur potentiel déclare qu’il ne peut acheter la maison car il n’est pas en mesure d’emprunter le montant total de l’achat.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Indépendants : Comment protéger votre maison contre les créanciers ?

    Si vous êtes indépendant, vous courez parfois le risque de perdre votre logement parce qu’un créancier professionnel veut le saisir. Mais savez-vous que vous pouvez éviter cela ?

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    Déclaration d’insaisissabilité

    La loi vous offre la possibilité de protéger votre maison familiale en faisant une déclaration dite d’insaisissabilité. Dans ce cas, les créanciers professionnels ne pourront pas vendre votre maison. Veuillez noter que vous ne pouvez vous protéger que contre les dettes que vous contractez après avoir fait la déclaration d’insaisissabilité.

    La déclaration d’insaisissabilité est également valable pour les indépendants complémentaires. Veuillez noter que vous ne pouvez protéger que la maison familiale et non une résidence secondaire.

    Comment faire ?

    Si vous voulez faire une déclaration d’insaisissabilité, vous devez passer par un notaire de votre choix. Celui-ci va rédiger un acte notarié et le fait enregistrer au bureau compétent. Tenez compte d’un coût d’environ 1.000 euros hors TVA.

    Et si vous cessez votre activité d’indépendant ?

    La déclaration d’insaisissabilité reste valable lorsque vous cessez votre activité d’indépendant. Si vous décédez, la protection s’arrête. Cela signifie qu’après votre décès, vos créanciers pourront saisir votre maison et la vendre.

     

    Jan Roodhooft, avocat

  • 3 choses que vous pouvez dorénavant demander si vous êtes victime de nuisances de voisinage

    Le nouveau code de la propriété, en vigueur depuis le 1er septembre, établit entre autres un certain nombre de règles sur les nuisances causées par le voisinage.  Il indique, entre autres, quelles mesures vous pouvez demander au tribunal si vous êtes victime de ce type de nuisances. Que devez-vous savoir ?

    Une somme d’argent

    Si vous êtes victime de nuisances de voisinage, vous pouvez tout d’abord demander une compensation financière. Si vous demandez ce genre d’indemnisation, il est important de bien constituer votre dossier et de motiver le montant de la somme que vous demandez.

    Remboursement des frais engagés ou à engager

    Il est également possible que vous puissiez limiter les nuisances en prenant certaines mesures (par exemple, installer une isolation, augmenter la hauteur de votre cheminée, réparer les dommages causés à votre maison par les rénovations effectuées par vos voisins, etc.)  Vous pouvez alors demander au tribunal d’obliger le voisin responsable à vous rembourser ces mesures compensatoires.

    Mettre fin à une activité qui cause des nuisances

    Le juge peut également ordonner la cessation de l’activité qui perturbe l’équilibre.  Il peut également ordonner que des mesures soient prises sur la propriété incriminée pour ramener la nuisance à un niveau normal. La condition est que cela ne crée pas en soi un nouveau déséquilibre et n’exclut pas l’utilisation et la jouissance normales de la propriété.

    C’est au tribunal de décider

    C’est finalement le tribunal qui décide de la mesure qui sera imposée. D’ailleurs, le tribunal ne doit pas se limiter à imposer une seule mesure.  Après tout, la loi n’exclut pas une combinaison de toutes les possibilités ci-dessus.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Quels sont vos droits si votre voisin construit une maison sur votre terrain ?

    Il arrive parfois qu’un bâtiment ou une dépendance soit construit légèrement au-dessus de la limite de la parcelle. Si cela vous arrive, quels sont vos droits ? Pouvez-vous demander la démolition du bâtiment ?

     

    Nouveau code de la propriété

    Le 1er septembre dernier, le nouveau Code de la propriété est entré en vigueur.  Cette loi considère notamment le cas où l’un de vos voisins construit une structure en partie sur, au-dessus ou au-dessous de votre terrain sans qu’il y soit autorisé.  Une distinction est faite ici selon que votre voisin était ou non de bonne foi lors de la construction.

    Votre voisin était de bonne foi

    Si votre voisin a agi de bonne foi (par exemple, il ne savait pas qu’il s’agissait de votre terrain), la loi stipule que la démolition est une solution disproportionnée par rapport au dommage subi. Vous avez alors le choix entre accorder à votre voisin un droit de superficie pour la durée d’existence du bâtiment ou céder la partie concernée de votre parcelle. Bien entendu, il peut parfaitement être question d’une indemnisation.

    Votre voisin était de mauvaise foi

    Si votre voisin était de mauvaise foi, une règle différente s’applique. Vous pouvez alors demander la suppression de la partie du bâtiment se situant sur votre terrain.  Une exception à cette règle s’applique, notamment dans le cas d’une quantité négligeable et non dommageable.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Votre bien ne répond pas aux normes ? Voici ce que votre locataire peut réclamer !

    Vous louez un bien qui ne répond pas aux normes légales. Votre locataire peut-il vous réclamer une réduction de loyer ? Quelles règles devez-vous prendre en compte ?

    Région flamande

    Si votre bien indigne est situé en Région flamande et que le bail a été conclu après le 1er janvier 2019, le bail est nul et non avenu. En principe, le locataire peut alors récupérer le loyer qu’il a payé et demander une compensation. Toutefois, en tant que propriétaire, vous pouvez demander à votre locataire une indemnité d’occupation basée sur la valeur locative du bien, compte tenu des défauts.

    Région de Bruxelles

    Si votre bien locatif se trouve en Région Bruxelloise, votre locataire a le choix. Il peut exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec les exigences légales, ou demander la dissolution du contrat de location avec une indemnité.  Le choix du locataire doit être raisonnable. Par exemple, il ne peut pas simplement demander la résiliation du bail si les travaux peuvent être effectués assez facilement.

    Région wallonne

    Pour les biens locatifs situés en Wallonie, le locataire doit demander à ce que le propriétaire effectue les travaux nécessaires à la mise en conformité du bien loué.  Si ces travaux ne sont pas effectués, le locataire a le choix entre exiger l’exécution des travaux ou demander la résiliation du bail avec une indemnité.  En attendant l’exécution des travaux, le tribunal peut accorder une réduction du loyer.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • 3 choses à savoir sur le « rapport de chantier »

    Si vous construisez ou rénovez avec un architecte qui supervise le chantier, il établira probablement un certain nombre de rapports de chantier. Mais de quoi s’agit-il ?

    Si votre architecte a une réunion de chantier avec vous et le ou les entrepreneurs, il rédigera probablement un rapport.  Celui-ci contiendra, par exemple, des commentaires sur le respect des délais d’exécution des travaux et sur la qualité de ceux-ci. Le rapport de chantier peut également inclure, par exemple, des accords sur d’éventuels ajustements, réparations ou améliorations.

    Est-ce un rapport important ?

    Si, par la suite, vous avez un différend avec votre entrepreneur ou votre architecte, le rapport de chantier peut constituer un important élément de preuve. En effet, le tribunal devant lequel le litige sera porté se référera souvent au rapport de chantier et aux constatations ou accords qu’il contient, par exemple pour démontrer certains défauts.

    Quid en cas de désaccord ?

    Si le rapport contient des éléments avec lesquels vous n’êtes pas d’accord, il est important d’y répondre. Faites-le par écrit à l’architecte et aux autres parties qui étaient présentes. Votre réponse peut se matérialiser sous la forme d’un e-mail avec un accusé de réception. Si vous ne recevez pas d’accusé de réception, envoyez une lettre recommandée. Sachez que si vous ne réagissez pas, il est possible qu’ils finissent par dire que vous étiez d’accord avec le contenu du rapport, même si ce n’était pas le cas.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)