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Auteur : jan

  • Garage au sein d’un immeuble : pouvez-vous le louer à n’importe qui ?

    Vous êtes propriétaire d’un garage au sein d’un immeuble. Pouvez-vous le louer à une personne qui ne vit pas dans l’immeuble ? Les statuts de l’immeuble peuvent-ils vous imposer des restrictions à cet égard ?

    Si vous souhaitez louer votre garage, vous pouvez choisir à qui vous souhaitez le faire. Le locataire peut, par exemple, être la personne qui loue également votre appartement.  Il peut également s’agir d’un autre occupant du bâtiment ou même d’une personne qui n’a rien à voir avec le bâtiment (par exemple, un occupant d’un bâtiment voisin qui cherche un endroit pour garer sa voiture).

    Quid du règlement de copropriété ?

    Le règlement de copropriété de l’immeuble peut toutefois stipuler que vous ne pouvez louer votre garage qu’à un autre occupant de l’immeuble.  Parfois, le règlement va même plus loin et déclare que vous ne pouvez vendre le garage qu’avec votre appartement, ou alors uniquement à un autre copropriétaire de l’immeuble.

    Cette clause est-elle valable ?

    La question se pose alors de savoir si ce genre de clause est valable. La plupart des juges sont d’avis que le fait d’imposer des restrictions à la vente d’un garage n’est pas valable.

    En ce qui concerne la restriction d’un bail accordé à quelqu’un qui n’est ni co-propriétaire, ni occupant, c’est plus discutable. Certains juges sont d’avis que ce genre de restriction est valable, tandis que d’autres pensent le contraire…  Si le règlement de copropriété contient une clause qui limite vos droits, nous vous conseillons donc de la contester.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Comment acheter un bien immobilier « seul » en tant que personne mariée ?

    Marié(e), vous désirez néanmoins acheter seul un bien immobilier.  Est-ce possible ou devez-vous tenir compte du régime matrimonial sous lequel vous êtes mariés ? Quid si vous êtes cohabitants légaux ? Notre avocat répond à ces questions…

    Séparation des biens

    Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens, vous pouvez parfaitement acheter un bien immobilier à votre seul nom. Dans ce cas, votre conjoint n’est pas obligé d’accepter votre achat.  C’est votre décision.

    Si votre conjoint investit par la suite dans le bien que vous avez acheté (par exemple, en cofinançant certaines rénovations), il n’en devient pas pour autant copropriétaire. En cas de divorce, votre conjoint peut tout au plus essayer de récupérer le montant investi. Si rien n’a été couché sur papier entre les deux parties, il sera souvent difficile d’exiger une compensation.

    Régime légal

    Si vous êtes mariés sous le régime légal (séparation des biens et communauté des acquisitions), les choses diffèrent. Dans ce cas, vous ne pouvez pas acheter un bien immobilier seul. En principe, vous et votre conjoint devez effectuer l’achat ensemble, le bien immobilier entrant dans le patrimoine commun.

    Il existe une exception à cette règle : on pense notamment au cas où vous financer une grande partie d’un bien immobilier avec votre propre argent. Vous pouvez alors procéder à ce que l’on appelle un « réinvestissement immobilier« , par lequel le bien que vous avez acheté entre dans le patrimoine commun. Pensez, par exemple, au cas où vous avez reçu de l’argent en héritage et que vous voulez l’investir dans un bien immobilier. En cas de désaccord avec votre conjoint, celui-ci aura à prouver qu’il ne s’agit pas de votre argent propre.

    Quelques conditions

    Pour pouvoir effectuer un réinvestissement immobilier, un certain nombre de conditions doivent être remplies.

    • Tout d’abord, le bien immobilier doit être payé pour plus de la moitié avec des fonds propres du conjoint qui veut acheter seul.
    • En outre, l’acte d’achat doit comporter explicitement qu’il s’agit d’un réinvestissement.
    • L’autre conjoint devra également signer l’acte d’achat comportant cette déclaration.

    Si le reste du montant est payé avec de l’argent commun, en cas de divorce (ou de décès de l’un des conjoints), l’autre conjoint peut demander une compensation pour l’investissement réalisé.

    Un réinvestissement dit « anticipé » est aussi parfois possible. Dans ce cas, le bien est acheté avec des fonds communs mais, dans les deux ans suivant l’acte, vous devez rembourser plus de la moitié du montant prélevé.

    En cas de vente

    Si vous êtes l’unique propriétaire d’un bien et que vous souhaitez le vendre, en principe, vous êtes le seul à pouvoir décider. Vous n’avez donc pas besoin de l’approbation de votre conjoint.

    Une exception à cette règle s’applique si le bien est la maison familiale.  Dans ce cas, votre conjoint doit donner son accord à la vente. Si votre conjoint est en désaccord, vous pouvez demander au tribunal une autorisation. À ce propos, sachez qu’une seule résidence par famille est protégée (à savoir celle où vous vivez effectivement avec votre famille). Une seconde résidence ne peut donc pas bénéficier de la protection.

    Cohabitation légale

    En tant que cohabitant légal, vous pouvez également acheter un bien immobilier seul (à votre seul nom).  N’oubliez pas que, dans ce cas également, vous aurez besoin du consentement de votre partenaire pour vendre un bien immobilier destiné à être utilisé comme résidence familiale.  Si vous vivez ensemble, vous pouvez également acheter un bien immobilier seul. La protection qui s’applique à la maison familiale ne s’applique pas dans ce cas.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Locataires : 3 choses à savoir sur le règlement d’ordre intérieur

    Si vous louez un appartement, l’immeuble dispose probablement d’un règlement d’ordre intérieur. En tant que locataire, êtes-vous tenu de le respecter ? Comment prendre connaissance de ce règlement et que risquez-vous si vous ne le respectez pas ?

    Mari Helin

    En tant que locataire d’un appartement, vous êtes en effet tenu de respecter le règlement d’ordre intérieur de l’immeuble. Celui-ci contient, entre autres, un certain nombre de règles que les occupants de l’immeuble doivent observer afin de respecter la sécurité, la propreté et la tranquillité.  Par exemple, il peut contenir certaines règles sur le stationnement ou non des vélos dans le couloir, le lieu et l’heure où les déchets ménagers doivent être déposés en attendant la collecte, etc.

    Où pouvez-vous le trouver ?

    En règle générale, votre propriétaire stipule dans le contrat de location que vous devez, en tant que locataire, respecter le règlement d’ordre intérieur de l’immeuble. Une copie du règlement est souvent annexée au contrat de location.  Le règlement se trouve également dans les parties communes de l’immeuble. Vous pouvez également le demander à l’agence qui s’occupe de la gestion immobilière.

    En cas de non-respect…

    Si vous ne respectez pas le règlement d’ordre intérieur, vous pouvez recevoir une mise en demeure. Si celle-ci ne suffit pas, une procédure de conciliation peut être entamée devant le juge de paix. Si cela ne donne rien, l’association des copropriétaires peut engager une procédure devant le juge de paix par l’intermédiaire de l’agence de gestion immobilière.  Dans certains cas extrêmes, votre propriétaire peut même être en mesure de demander la dissolution du contrat de location devant le tribunal.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Vous habitez un « petit » immeuble d’habitation ? Voici les règles en cas de vote !

    La législation sur les appartements concerne également les petits immeubles d’habitation. Mais quelles sont les règles en ce qui concerne les majorités à atteindre lors des votes en assemblée générale des copropriétaires ?

    La loi prévoit que pour de nombreuses décisions de l’assemblée générale, une majorité simple des voix est requise (50% + 1).  Dans certains cas, une majorité spéciale (par exemple 2/3 ou 3/4) est exigée.

    Règles du jeu

    La loi ne prévoit pas de règles différentes pour les petits bâtiments. Les règles concernant le vote et les majorités à atteindre y sont également applicables. Notez que dans le cas des petits immeubles, il y a une règle qui relève d’une importance capitale : le nombre de votes (et donc de voix) ne peut être supérieur au total des voix détenues par les copropriétaires présents ou représentés.

    Problématique…

    Dans un petit immeuble à appartements, demander une majorité simple ou spéciale signifie parfois un accord à l’unanimité. Considérons, par exemple, le cas où il n’y a que deux propriétaires dans l’immeuble ou celui où il y a trois copropriétaires dans un immeuble et où une majorité de trois quarts doit être atteinte.

    Que faire en cas de blocage ?

    Si aucune décision ne peut être prise (par exemple parce qu’un propriétaire votre contre), il est possible de s’adresser au juge de paix. Ce dernier pourra prendre une décision si elle est dans l’intérêt de la copropriété.  Dans ce cas, on peut faire valoir que le propriétaire dissident abuse de la situation.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Votre locataire ne peut plus payer sa facture de gaz ? Voici ce que vous risquez !

    Les prix de l’énergie ont atteint des sommets ces derniers mois. Mais que risquez-vous en tant que propriétaire si votre locataire ne peut plus payer la facture ?  Le fournisseur de gaz peut-il frapper à votre porte ?

    De nombreuses familles risquent d’avoir des difficultés à payer leurs factures de gaz et d’électricité au cours des semaines, voire des mois à venir. Parmi elles, il y aura également un nombre important de locataires.

    Au nom du locataire

    Si le compteur est au nom de votre locataire et qu’il n’est pas en mesure de payer sa facture, vous ne devez pas vous inquiéter. Le fournisseur de gaz ne peut pas venir frapper à votre porte pour la simple raison que vous êtes propriétaire du bien en question. Veillez à ce que le compteur soit relevé correctement (et transmis) au début et à la fin de la location.

    Paiement anticipé

    Il peut également arriver que vous, en tant que propriétaire, payiez les factures de gaz et d’électricité et que vous les facturiez ensuite au locataire.  Dans ce cas, vous pouvez demander une avance mensuelle à votre locataire. Si le locataire ne peut pas payer, c’est  malheureusement votre problème : vous ne pouvez pas utiliser cet argument pour éviter de payer le fournisseur.

    Forfait

    Certains propriétaires réclament une somme forfaitaire que le locataire doit verser.  Si c’est votre cas, vous devrez payer la facture du fournisseur. Vous ne pouvez pas augmenter unilatéralement le montant du forfait pendant la durée de la location, même si les coûts réels ont fortement augmenté.  Toutefois, vous pouvez convenir avec le locataire d’un forfait plus élevé.  Veuillez noter que vous pouvez toujours demander au tribunal de passer à un système de règlement en frais réels.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Architectes : ce qu’il faut savoir sur leurs honoraires

    Lorsque vous vous lancez dans un projet de construction ou de rénovation avec un architecte, vous voulez probablement savoir exactement ce que cela va vous coûter. Quelles règles devez-vous prendre en compte ?

    Pas de taux « fixes ».

    La loi ne prévoit pas de tarifs « fixes » auxquels votre architecte doit se conformer. Certains architectes seront donc plus chers que d’autres. Par exemple, un architecte ayant plus d’expérience ou une très bonne réputation peut vous faire payer plus cher qu’un architecte débutant. En outre, l’importance de la commission que vous donnez à l’architecte sera également un facteur déterminant.

    Outre les honoraires réels de l’architecte, vous pouvez également lui devoir d’autres frais (comme une indemnité de déplacement, etc.).

    Plusieurs systèmes

    Vous pouvez conclure différents types d’accords sur les honoraires avec votre architecte. Par exemple, ses honoraires peuvent être fixés en pourcentage du coût de la construction. En règle générale, les honoraires s’élèvent à 7 ou 10 % du coût de la construction pour une nouvelle construction. Pour une rénovation, on évoque parfois des pourcentages de 12 à 15%. Vous pouvez également convenir d’un montant fixe ou d’un montant par heure. Il est également possible de faire une combinaison d’accords.

    Accords sur papier

    Dans tous les cas, veillez à ce que les honoraires que vous concluez avec votre architecte soient clairs et qu’ils soient également consignés sur papier. Votre architecte est d’ailleurs obligé de conclure un contrat écrit avec vous.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Problèmes de construction/rénovation ? Voici 3 raisons d’engager votre propre expert

    Si vous pensez que les travaux de construction ou de rénovation effectués par un entrepreneur présentent des défauts, il peut être utile d’engager votre propre expert. Pourquoi et que devez-vous prendre en compte ?

    Si un litige en matière de construction est porté devant le tribunal, celui-ci désignera parfois un expert pour vérifier ce qui ne va pas. Si vous engagez vous-même un expert, son rapport peut ne pas être suffisant pour le tribunal (il est unilatéral et c’est vous qui l’avez payé).  Néanmoins, il peut être utile d’y faire appel…

    1.    Y a-t-il vraiment un problème ?

    Tout d’abord, votre expert peut vous indiquer s’il y a effectivement un problème avec les travaux que l’entrepreneur a effectués et si vous pouvez tenir quelqu’un pour responsable.  Vous obtiendrez au moins un avis sur la possibilité de tenir votre entrepreneur ou votre architecte responsable des défauts.

    2.    Rédiger un rapport

    Si votre propre expert pense qu’il y a effectivement des erreurs qui ont été commises, vous pouvez lui demander de faire un rapport étayé par des photos. Vous pouvez ensuite utiliser ce rapport au tribunal pour fournir une première preuve. Dans le cas contraire, vous risquez de voir votre demande rejetée.

    3.    Assistance

    Votre propre expert peut également vous aider si un expert est finalement nommé par le tribunal.  Il peut représenter vos intérêts lors de cette évaluation et tenter de convaincre l’expert de vos droits sur la base d’arguments techniques.

     

    Jan Roodhooft, avocat www.ra-advocaten.be

  • Se faire dédommager en cas de dégâts dus à la sécheresse, c’est possible !

    Les sécheresses de ces dernières années ont provoqué des fissures et/ou des problèmes de stabilité dans certaines maisons. Mais saviez-vous que si vous en êtes victime, vous pouvez faire appel à votre assureur incendie ?

    Ces dernières années, les maisons construites sur un sol argileux, notamment, ont souffert d’affaissements du sol. Lorsque les propriétaires de ces maisons signalaient ce phénomène à leur assureur incendie, celui-ci refusait souvent de couvrir les dommages. Ces assureurs déclaraient alors qu’ils ne devaient intervenir qu’il devait s’agir d’un mouvement soudain du terrain, ce qui n’est pas le cas en cas de sécheresse.

    Que dit la loi ?

    Une nouvelle loi impose à votre assureur d’intervenir en cas de dommages causés par la sécheresse ou, plus précisément, en cas de « mouvement d’une masse importante de terrain qui détruit ou endommage des biens, dû en tout ou en partie à un phénomène naturel autre qu’une inondation ou un tremblement de terre ». Par ceci, il faut comprendre toute contraction du sol due en tout ou en partie à une période de sécheresse prolongée, qui détruit ou endommage des biens.

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Que faire lorsque vous ne pouvez pas déménager à la fin du bail ?

    Il arrive parfois qu’un locataire ne puisse pas déménager tout de suite à la fin du loyer. Les raisons peuvent être diverses, comme une maladie ou tout simplement une absence de nouveau logement… Le locataire peut-il dès lors rester plus longtemps dans le bien loué ?

    Circonstances exceptionnelles

    Lorsqu’un bail expire ou prend fin à la suite d’une résiliation, le locataire qui apporte la preuve de circonstances exceptionnelles peut demander une prolongation. Par « exceptionnelles », on entend des circonstances qui rendent temporairement impossible ou difficile le déménagement ou la recherche d’une autre résidence. Il peut s’agir, par exemple, de l’âge avancé du locataire, d’une maladie ou d’un accident grave, d’une grossesse qui nécessite du repos, de l’indisponibilité du nouveau bien, etc.

    Conditions supplémentaires

    Pour que le locataire puisse en faire la demande, il doit avoir sa résidence principale dans le bien loué. En outre, le bail doit avoir pris fin à la suite d’une résiliation. Ces deux conditions sont indispensables pour obtenir une prolongation.

    Demandez à temps !

    Si vous souhaitez obtenir une prolongation du loyer, vous devez en faire la demande au propriétaire au moins un mois avant la date d’expiration du bail.  Vous pouvez faire cette demande par lettre recommandée.

    Si le propriétaire n’accepte pas la demande, le locataire peut porter l’affaire devant le juge de paix. Le juge peut alors décider d’accorder ou non la prolongation.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Pouvez-vous tenir votre architecte responsable des défauts de votre maison ?

    Il est souvent nécessaire, voire obligatoire de faire appel à un architecte lorsque vous construisez ou rénovez une maison. Pouvez-vous le tenir pour responsable si la maison s’avère avoir des défauts ?

    Responsabilité décennale

    A l’instar de votre entrepreneur, votre architecte est responsable de certains défauts de construction pendant une période de 10 ans.  Ces défauts doivent être graves et menacer la solidité du bâtiment à court ou à long terme. Afin d’engager la responsabilité de votre architecte, vous devez être en mesure de prouver qu’il a commis une erreur. Il peut s’agir, par exemple, d’une erreur dans la conception des travaux ou dans la surveillance du chantier.

    Des défauts plus légers

    Vous pouvez également tenir votre architecte responsable des petits vices cachés si, là encore, vous pouvez démontrer qu’il était en tort. Toutefois, pour les vices cachés mineurs, vous devez prouver leur existence dans un court laps de temps après en avoir pris connaissance. Il n’est donc pas question d’invoquer ces défauts dix ans après l’achèvement des travaux.

    Les deux parties sont-elles responsables ?

    Si votre entrepreneur et l’architecte ont tous deux commis une erreur, vous pouvez les tenir tous deux responsables. Veuillez noter que les deux parties doivent également assurer leur responsabilité dans certaines limites.  Si vous envisagez d’engager une procédure contre votre entrepreneur et/ou votre architecte, consultez votre avocat pour savoir contre qui vous allez agir.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)