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Auteur : jan

  • Séparation : que faut-il savoir si l’un de vous décide de rester dans la maison ?

    Vous et votre conjoint connaissez des problèmes conjugaux. Votre partenaire vous quitte, mais vous restez dans la maison familiale. Sachez que dans ce cas, vous risquez de devoir faire face à certains coûts ! Notre avocat vous dit tout !

    Dans ce cas, votre ex peut d’abord vous demander une allocation, généralement dès le début de la procédure de divorce. Concrètement, vous devrez probablement verser à votre ex une indemnité correspondant à la moitié de la valeur locative du bien (si vous en possédez chacun la moitié). Cette indemnité ne sera toutefois pas demandée sur une base mensuelle : elle vous sera facturée dans son intégralité au moment de la répartition finale. Plus la procédure prend du temps, plus l’allocation peut être importante…

    Charges

    Pendant la période où vous vivez seul dans le bien, vous devrez en principe supporter seul(e), les charges. Nous pensons bien évidemment à l’eau, au gaz et à l’électricité. Durant cette période, vous ne pourrez pas demander à votre ex de contribuer à ces coûts !

    Autres frais

    Vous devrez payer la moitié des frais de l’assurance incendie de la maison, du prêt et de la taxe foncière (si vous êtes tous deux propriétaires à parts égales). Il en va de même pour toutes les réparations éventuelles. Notez que dans ce dernier cas, assurez-vous que votre ex-conjoint soit d’accord et qu’il marque son accord par écrit. Dans le cas contraire, vous risquez de vous retrouver seul(e) devant la facture…

     

    Jan Roodhooft, avocat

  • Vous décidez de réaliser vous-même une partie des travaux initialement prévus pour l’entrepreneur ? Voici comment faire !

    Vous engagez un entrepreneur pour effectuer des travaux de construction ou de rénovation. Après avoir signé le contrat ou le devis, vous décidez de reporter une partie des travaux ou de les réaliser vous-même. Comment faire ?

    Si le contrat est signé, vous êtes engagé. Si vous engagez un entrepreneur pour effectuer certains travaux dans votre maison, vous ne pouvez pas changer d’avis et lui dire que finalement, vous allez vous en charger. En effet, vous devez respecter le contrat conclu avec votre entrepreneur.

    Il peut y avoir une exception à cette règle si vous convenez avec votre entrepreneur que vous avez le droit de ne pas lui confier certains travaux prévus dans le contrat. Cependant, la probabilité que le contractant soit prêt à signer ce genre clause est limitée.

    Accord mutuel

    Si vous ne voulez plus que l’entrepreneur effectue certains travaux, il est préférable d’essayer de trouver un accord avec lui. Vous pouvez éventuellement proposer de verser une indemnité (de préférence la plus limitée possible).  Si votre entrepreneur est d’accord, tant mieux ! Veillez à ce que cet accord soit mis sur papier pour éviter toute discussion ultérieure.

    Verser des indemnités

    Si vous ne parvenez pas à un accord et que vous limitez tout de même le travail de votre entrepreneur, ce dernier peut vous réclamer une indemnisation. Le montant de cette dernière peut être précisé dans l’accord que vous avez conclu avec lui. Si le contrat n’en fait pas mention, l’entrepreneur peut vous réclamer une indemnisation à hauteur des dépenses déjà engagées et du bénéfice qu’il aurait pu tirer des travaux.

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Construction : le prix d’un appartement neuf peut-il encore être ajusté ?

    Vous avez acheté un appartement sur plan il y a quelques mois. Le prix convenu pour l’achat peut-il encore être ajusté compte tenu de la hausse du prix des matériaux et des coûts de la main-d’œuvre ?

    Jan Roodhooft, avocat

    Lorsque vous achetez un appartement sur plan qui doit encore être (re)construit, il est parfaitement possible qu’une longue période s’écoule entre le moment de l’achat et le moment où l’appartement est terminé et prêt à être aménagé.  Pendant cette période, les prix des matériaux de construction et les salaires peuvent considérablement augmenter (surtout en cette période). La question se pose alors de savoir si le promoteur peut répercuter ces augmentations de prix, ce qui vous fait courir le risque de devoir payer beaucoup plus que ce qui avait été convenu au départ…

    Loi Breyne

    La loi dite de Breyne indique clairement dans quelle mesure le promoteur est autorisé à vous répercuter ces augmentations de prix.  Tout d’abord, il faut savoir que le prix convenu doit être clairement indiqué dans le contrat. Ce prix doit comprendre le terrain d’une part et le bâtiment d’autre part.

    Le contrat doit également indiquer que le prix peut être révisé. Si le contrat ne mentionne pas la possibilité de révision du prix, ce dernier ne peut tout simplement pas être ajusté. Le promoteur doit alors s’en tenir au prix convenu dès le départ.

    Des règles strictes

    Si une clause de révision des prix est prévue dans le contrat, elle doit répondre à un certain nombre de conditions strictes.  Ces conditions sont énoncées dans la loi et ses décrets d’application. Une clause contractuelle qui ne répond pas à ces conditions sera considérée comme invalide !

    Par exemple, la révision du prix ne peut pas concerner le prix du terrain. En ce qui concerne le bâtiment, un ajustement de prix peut tout au plus être effectué à hauteur de 80% du budget « construction ».

    Dans la clause de révision des prix, il est en outre possible de conclure un pourcentage maximal d’augmentation. Cela vous permet de déjà calculer le risque maximal encouru.

    Paramètres

    La loi indique également les paramètres sur lesquels le prix peut être ajusté.  Tout d’abord, cela peut se faire en fonction des fluctuations des coûts du travail (salaires et charges sociales). Toutefois, une révision de ce facteur n’est possible que jusqu’à un maximum de 50% du prix des travaux.

    Un deuxième paramètre concerne les fluctuations du prix des matériaux, des matières premières ou des produits. On examine ici les fluctuations sur la base de l’indice mensuel. Cet indice est déterminé par le Comité et se trouve au ministère des affaires économiques.

    Un retard dans les travaux

    Si vous achetez un appartement sur plan, le contrat que vous avez conclu indiquera probablement la date limite d’achèvement de l’appartement acheté.  Malheureusement, il arrive souvent que cette date d’achèvement ne soit pas respectée. Dans ce cas, le promoteur ne peut pas vous facturer d’augmentation de prix pour cette période, sauf si cela est dû, par exemple, à un cas de force majeure.

  • 3 choses à savoir sur les compétences du conseil de copropriété

    Dans les immeubles d’habitation, il existe souvent ce que l’on appelle un conseil de copropriété. Cependant, il semble que les membres ne soient pas toujours conscients des devoirs et des pouvoirs qu’ils ont en son sein. Voici ce que vous devez savoir.

    Dans les immeubles à appartements de plus de 20 lots, un conseil de copropriété doit être mis en place. Dans les petits bâtiments, cela est autorisé mais pas obligatoire.

    Compétences limitées

    La loi précise clairement les pouvoirs d’un tel conseil de copropriété. Plus précisément, la mission du conseil est de s’assurer que le syndic s’acquitte correctement de ses fonctions. Le conseil n’a aucune autre obligation statutaire. Il n’est donc pas prévu qu’il prenne, par exemple, toutes sortes de décisions qui doivent être prises par l’assemblée générale des copropriétaires.

    Missions supplémentaires

    Le conseil de copropriété peut (dans certaines limites) se voir confier un certain nombre de missions supplémentaires par l’assemblée générale des copropriétaires. Par exemple, il peut être chargé de choisir entre les différentes offres des entrepreneurs qui ont été discutées lors de l’assemblée générale.

    Décharge

    Si le conseil de copropriété outrepasse sa compétence, la responsabilité de ses membres peut être engagée. Lors de l’assemblée générale qui suit le dépassement de compétence, il importe toutefois de ne pas donner de décharge aux membres du conseil de copropriété pour l’exercice de leur mandat.

    Jan Roodhooft, avocat

  • Quand votre entrepreneur peut-il vous envoyer sa facture ?

    Lorsque vous faites appel à un entrepreneur pour de “gros travaux”, il est possible que celui-ci vous envoie des factures « en fonction de l’avancement des travaux ». Mais est-ce légal et devez-vous payer ces factures ?

    En tant que client, vous devez payer votre entrepreneur pour les travaux qu’il effectue. Mais cela ne signifie pas que vous deviez payer aveuglément toutes les factures qu’il vous envoie.

    Conclure des accords

    Dans le contrat que vous passez avec votre entrepreneur, établissez des accords clairs sur ce que vous devez payer exactement, pour quel montant et à quel moment précisément. Vous pouvez par exemple convenir que votre entrepreneur vous envoie des factures en fonction de l’avancement des travaux. Votre entrepreneur devra alors respecter ces accords.

    Votre entrepreneur demande « plus »

     

    Si votre entrepreneur vous demande davantage que ce qu’il a déjà effectué comme travaux, prenez contact avec lui et expliquez-lui le problème. Demandez-lui d’ajuster la facture ou de vous accorder un délai pour la payer en totalité (en attendant sa réponse, vous pouvez déjà payer une partie pour montrer votre bonne volonté). Si cela ne fonctionne pas et qu’il réclame toujours le paiement total, payez la partie non contestée et protestez pour le reste de la facture.

     

    Payer à la fin des travaux ?

    Avant de payer intégralement la facture de l’entrepreneur à la fin des travaux, vous devez vérifier que les travaux ont été entièrement réalisés et qu’il n’y a pas de défauts. S’il y a des défauts, ne payez pas le montant total de la facture, mais retenez une partie de ce que vous devez. Ne payez que ce qui a été exécuté correctement (la partie dite non contestée). Et Informez l’entrepreneur (le cas échéant par lettre recommandée) de la raison pour laquelle vous ne payez pas l’intégralité de ses factures.

    Jan ROODHOOFT, avocat

     

  • Réfléchissez à deux fois avant de voter une décharge !

    Lors d’une assemblée générale des copropriétaires, il est souvent question d’un vote de décharge, que cette dernière concerne l’agence immobilière, les membres du conseil de copropriété ou le commissaire aux comptes. Pourquoi devez-vous y prêter attention ?

    Tout d’abord, il faut savoir que si l’agence ne remplit pas correctement ses fonctions, elle peut être tenue pour responsable.  Il en va de même pour le commissaire aux comptes et les membres de la copropriété. Sauf si une décharge est signée !

    Conséquence

    Si l’assemblée générale signe effectivement une décharge, la personne à qui la décharge a été donnée ne peut en principe plus être tenue responsable des erreurs qu’elle a pu commettre. Par exemple, après une décharge, l’agence immobilière ne peut être tenue responsable que pour tromperie, fraude et autres.

    Pas d’automatisme

    Bon à savoir : pour qu’une décharge soit valable, il suffit que la majorité de l’assemblée générale vote en sa faveur. Or, dans la plupart des assemblées générales, les décharges sont signées sans grande réflexion. Néanmoins, il est préférable d’être prudent. Ne votez pas pour la décharge si vous avez le moindre doute. Si vous avez des remarques, partagez-les avec les autres copropriétaires.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Vos voisins rénovent et vous subissez des dommages ? Voici comment faire ?

    Si vos voisins démolissent, construisent ou rénovent, cela peut parfois causer des dommages à votre maison.  À qui pouvez-vous vous adresser pour obtenir une indemnisation ?

    Des travaux chez votre voisin peuvent causer des dommages à votre habitation. Pensez, par exemple, au cas où votre maison présente des fissures ou commence à s’affaisser à la suite des travaux. Les dommages causés par ce phénomène peuvent être considérables.

    Se tourner vers votre voisin

    Si les travaux de vos voisins causent des dommages à votre propriété, vous pouvez tenir vos voisins responsables sur la base des troubles de voisinage. La loi le stipule désormais explicitement ! Elle précise que si « les troubles résultant de travaux autorisés expressément ou tacitement par le propriétaire concerné ou le titulaire de l’attribut du droit de propriété, ils sont réputés lui être imputables. »

    … Ou vers l’entrepreneur ?

    Vous pouvez aussi parfois vous adresser à l’entrepreneur qui a effectué les travaux chez votre voisin. Il faut pour cela que l’entrepreneur n’ait pas exécuté les travaux de manière « raisonnable et prudente », comme l’aurait fait un autre entrepreneur placé dans les mêmes circonstances.  Vous devrez donc prouver une faute, un dommage et un lien de causalité. Si l’entrepreneur a fait exécuter les travaux par un sous-traitant, vous pouvez vous adresser à ce dernier.

    Assurance

    Veuillez noter que votre voisin peut être assuré pour ces dommages, par exemple dans le cadre de la police d’assurance TRC.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Combien peut vous coûter un procès contre un entrepreneur ?

    Si vous construisez ou rénovez, il se peut que vous tombiez en désaccord avec votre entrepreneur. Dans le pire des cas, le litige peut se retrouver devant les tribunaux. Quels sont les « frais de justice » que vous devez prendre en compte ?

    Avocat

    En cas de procédure devant le tribunal, vous devrez probablement faire appel à un avocat que vous devrez payer vous-même. Si vous gagnez le procès, vous pourrez peut-être recevoir une indemnité (fixe) de la partie perdante. En revanche, vous ne pouvez pas répercuter les frais réels sur la partie perdante.

    La facture de votre avocat comprendra un poste d’honoraires et un poste de frais.  Demandez lors de la première consultation un devis général.  De nombreux avocats travaillent à un taux horaire (qui se situe souvent entre 125 et 175 euros par heure, hors TVA).

    Huissier de justice

    Si vous entamez la procédure vous-même, vous devrez payer les frais d’assignation à l’huissier. Ces coûts s’élèvent à plusieurs centaines d’euros.  Si vous obtenez gain de cause, vous pouvez demander au tribunal d’ordonner à l’autre partie de rembourser les frais d’assignation. Le tribunal décidera également qui paiera les frais de justice (pour info, ceux-ci s’élèvent à 165 euros dans une procédure devant le tribunal de première instance).

    Expert judiciaire

    Dans les litiges relatifs à la construction, le tribunal désigne souvent un expert judiciaire pour donner un avis sur le chantier. Souvent, en tant que plaignant, vous devez avancer les frais de cet expert. Si vous gagnez le procès, vous pouvez demander le remboursement de ce montant à l’entrepreneur qui a perdu.  N’oubliez pas que la facture en question peut s’élever à plusieurs milliers d’euros !

    En bref, les litiges en matière de construction sont relativement coûteux. Réfléchissez-y à deux fois avant d’entamer une procédure et demandez-vous si le jeu en vaut la chandelle.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Voici ce que vous risquez en devenant commissaire aux comptes !

    En tant que copropriétaire d’un immeuble d’habitation, on peut vous demander de devenir le commissaire aux comptes.  Toutefois, vous devriez réfléchir à deux fois avant d’accepter ! Voici pourquoi !

    Quelle est la tâche ?

    La tâche exacte du commissaire est décrite dans le règlement de copropriété. D’une manière générale, il s’agit de contrôler la gestion financière du syndic. En tant que commissaire, vous devez, entre autres, vérifier que le syndic gère correctement la comptabilité. Le commissaire doit également rendre compte de ses conclusions à l’assemblée générale des copropriétaires.

    Responsabilité civile

    Vous pouvez donc être amené à consacrer un temps considérable à cette tâche.  N’oubliez pas, en outre, que vous ne serez généralement pas rémunéré pour cela. Mais ce n’est pas tout !  Si vous commettez des erreurs, vous risquez même d’être tenu responsable de l’exécution de vos tâches. En clair, ce poste ne vous rapportera rien mais pourrait vous coûter de l’argent.

    Prenez des précautions

    Par conséquent, il est préférable de ne postuler au poste de commissaire aux comptes que si vous disposez de suffisamment de temps et de connaissances en matière de comptabilité et de finances.

    Vous devez également veiller à souscrire une assurance pour couvrir toute responsabilité que vous pourriez encourir.  Si vous n’êtes pas payé pour cette fonction, vous pouvez demander à l’assemblée générale que l’association des copropriétaires prenne en charge les primes d’assurance. S’ils refusent, refusez de devenir commissaire.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Votre entrepreneur a fait des « erreurs » ? Notre avocat vous conseille !

    L’entrepreneur qui a effectué des travaux chez vous dans le cadre d’une construction ou d’une rénovation, a commis quelques erreurs : vous constatez certains dommages dans votre maison ou des approximations qui vous paraissent inadmissibles. Que faire ?

    Des châssis tout neufs et déjà griffés, un carreleur qui pose un carreau cassé, une fuite dans le toit après le passage du couvreur… Que faire dans ce genre de cas ?

    Achèvement

    Si les travaux effectués par votre entrepreneur présentent ce que l’on appelle des « vices apparents », vous devez les faire constater à la fin des travaux. Dans le cas contraire, vous êtes supposé avoir accepté les travaux et ne pouvez plus réclamer quoique ce soit par la suite… Voilà pour la théorie

    Répondez immédiatement

    En pratique, nous vous conseillons vivement d’informer votre entrepreneur dès que vous remarquez des défauts. Assurez-vous également de garder une preuve : par exemple, envoyez un mail à votre contractant et demandez-lui demander de confirmer une bonne réception.  Si votre entrepreneur ne répond pas, vous pouvez envoyer une lettre recommandée dans laquelle vous signalez les problèmes liés aux travaux.

    Ne payez pas (la totalité)

    Si les travaux présentent certains défauts, il est préférable de ne pas payer la facture de votre entrepreneur (dans son intégralité).  Ne payez que la partie non contestée. Dans le cas contraire, soit si vous payez la totalité de la facture, votre entrepreneur pourra arguer que vous avez accepté les travaux et que vous ne pouvez plus réclamer quoique ce soit.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)