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Auteur : jan

  • Votre entrepreneur vous envoie une facture alors que vous l’avez payé en cash ?

    Un entrepreneur effectue une petite réparation chez et vous réglez la facture en espèces. Quelques semaines plus tard, vous recevez une facture pour les travaux. Que faire ?

    Umit Yildirim

    Prenez vos précautions !

    Si vous prétendez avoir payé votre entrepreneur, vous devez le prouver. Bien entendu, si vous avez payé en espèces, ce n’est pas toujours possible. Demandez à l’entrepreneur, lorsque vous procédez à un paiement en cash, de vous remettre un reçu signé. Si vous avez ce reçu, vous pourrez prouver le paiement.

    Vérifiez également les conditions générales et la présence (ou non) d’une clause stipulant que vous ne pouvez pas régler le montant en espèces à un membre de l’équipe, autre que le patron.

    Contacter l’entrepreneur

    Dans le cas où vous avez payé en espèce mais avez reçu une facture, contactez immédiatement l’entrepreneur par téléphone. Il y a de fortes chances qu’une erreur ait été commise.  Si tel est le cas, demandez à l’entrepreneur de confirmer par écrit et de bien stipuler dans la note que la facture est réglée. S’il ne répond pas, envoyez une lettre recommandée indiquant que vous avez payé.

    Autres moyens de preuve

    Si l’entrepreneur insiste et veut que la facture soit réglée, vous pouvez toujours essayer de trouver d’autres preuves du paiement : il peut s’agir de témoins présents lors du paiement ou la preuve d’un retrait à la banque le jour même. Notez que dans ce dernier cas, il ne s’agit pas d’une preuve suffisante.  Si vous ne pouvez fournir aucune preuve, vous risquez de devoir payer deux fois…

     

    Jan ROODHOOFT, avocat

  • Un locataire désire faire des travaux dans la maison ? Voici ce que vous devez savoir !

    Votre locataire désire faire des travaux dans le bien ? Il veut un nouveau parquet ou une nouvelle salle de bain ? Peut-il le faire et si oui, le propriétaire doit-il payer quelque chose ?

    Que dit le contrat ?

    Il est préférable d’inclure une disposition dans le contrat de location qui indique si le locataire est autorisé ou non à rénover le bien loué. Il est également possible d’inclure une interdiction totale des rénovations. De plus, le propriétaire peut même stipuler qu’il est interdit, par exemple, de peindre les murs dans certaines couleurs ou de les tapisser.

    Si le bailleur donne son accord pour certaines œuvres, il est conseillé de signaler cette autorisation sur papier. Vous pouvez le faire dans le contrat de location ou dans un addendum à celui-ci. Dans ce cas, indiquez clairement les limites de la rénovation. En tant que bailleur, par exemple, vous pouvez également demander à voir les plans et le devis d’un entrepreneur et à superviser les travaux. Un bailleur prudent indiquera aussi que le fait de donner son autorisation ne signifie pas qu’il doit payer les travaux ou qu’il doit payer une redevance pour ceux-ci à la fin du bail.

    Rien dans le contrat ?

    Si aucune disposition n’est prévue dans le contrat de location, le locataire peut effectuer des travaux dans les locaux loués pendant la durée du contrat de location, même sans l’autorisation du propriétaire. Pour être plus précis, notez qu’il peut effectuer des travaux qui lui permettent de profiter pleinement du bien qu’il a loué.

    Néanmoins, il y a des limites aux travaux qu’il peut faire (ou faire faire). Ainsi, il doit respecter la fonction du bien, il doit exécuter (ou faire exécuter) les travaux selon les règles de l’art et il ne peut pas modifier la structure du bien. Par exemple, un locataire peut effectivement installer une nouvelle salle de bain ou un nouveau revêtement de sol, mais il ne peut pas casser les murs.

    Une indemnisation à la fin du bail ?

    Vous pouvez également convenir dans le contrat de location si une compensation doit être versée à la fin du loyer par le propriétaire, pour les travaux que le locataire a effectués. En concluant ces accords, vous disposez d’une grande liberté. Toutefois, il est important que les accords soient clairs et sans ambiguïté afin d’éviter des discussions.

    La plupart des propriétaires incluent dans le contrat de location une clause selon laquelle ils ont le droit de conserver les travaux sans avoir à verser d’indemnité au locataire. Toutefois, d’autres clauses sont également possibles. Par exemple, il est parfaitement concevable qu’une compensation soit convenue.  Dans ce cas, il est conseillé de convenir de la méthode de calcul de cette compensation. Par exemple, vous pouvez convenir que le propriétaire doit rembourser la valeur ajoutée que les travaux en question ont apportée à la propriété.

    Et si aucun accord n’est conclu ?

    Si vous n’avez pas conclu d’accord dans le contrat de location concernant l’indemnité à verser par le propriétaire à la fin du bail, la solution n’est pas toujours claire. Souvent, le locataire pourra alors décider de « démolir » les travaux (s’ils peuvent être enlevés) à la fin du bail et de remettre la propriété dans son état antérieur. S’il laisse les travaux et que le propriétaire veut aussi les garder, ce dernier risque de devoir payer une indemnité égale aux coûts de l’équipement et aux coûts de la main-d’œuvre. Dans le cas de travaux irréversibles, il est parfois décidé que le bailleur doit payer une compensation pour les travaux utiles et nécessaires effectués par le locataire (non valable pour des travaux visant à apporter une touche de luxe).

    Si les travaux ont entraîné une perte de valeur du bien, le bailleur peut demander une indemnisation au locataire.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Que faire si votre cuve à mazout fuit ?

    Si vous chauffez votre maison au mazout et qu’il y a une fuite dans la cuve ou au niveau de la tuyauterie, cela peut entraîner une pollution du sol. Pas de panique ! En effet, vous pouvez vous tourner vers un fonds qui intervient financièrement !

    Une fuite au niveau de votre cuve à mazout ou des canalisations, peut parfois entraîner une pollution du sol. Résoudre ce problème peut se révéler titanesque, si l’on considère la décontamination des sols ! Le gouvernement a donc mis en place un fonds (appelé Promaz) qui peut vous aider.

    Quel type d’aide ?

    Si votre maison a une fonction résidentielle, le fonds peut effectuer la décontamination en votre nom. Ils désigneront un expert certifié en assainissement des sols ainsi qu’un entrepreneur, et ils prendront en charge tous les coûts réels, jusqu’à un maximum de 200.000 euros. Vous ne devez payer des frais de gestion et une franchise que si vous ne vous chauffez plus au mazout depuis le 08/05/2019.

    Vous pouvez également décider de prendre les travaux en main et de désigner votre propre expert en énergie, ainsi que votre propre entrepreneur. Sous certaines conditions, vous pouvez alors obtenir un remboursement allant jusqu’à 200.000 euros.

    Que faire ?

    Chaque demande peut être soumise jusqu’au 28/02/2025 inclus et doit être déclarée recevable par le fonds. Vous pouvez soumettre votre candidature en ligne via le site de Promaz ou par courrier recommandé à Promaz, Avenue Jules Bordet 166, 1140 Bruxelles.

     

    Jan Roodhooft, avocat

  • Y a-t-il un âge maximum pour contracter un emprunt ?

    Y a-t-il une limite d’âge au-delà de laquelle les banques n’accordent plus de prêt ?

    Supposons que vous ayez 60 ans et que vous vouliez acheter un appartement en bord de mer comme résidence secondaire. Ou alors, vous voilà à 58 ans en instance de divorce et vous souhaitez acheter la maison familiale. Dans ce cas, vous devrez peut-être contracter un prêt. Mais pourrez-vous l’obtenir?

    Que dit la loi ?

    La loi ne stipule nulle part que vous ne pouvez plus contracter de prêt à partir d’un certain âge. Cela signifie que, par exemple, si vous avez 55 ou 65 ans, vous pouvez toujours légalement contracter un emprunt.

    La banque décide

    En fin de compte, c’est la banque qui décide de vous accorder ou non un prêt. Lors de l’évaluation, la banque tiendra compte, entre autres, de vos possibilités de remboursement et il se peut que vos revenus diminuent une fois à la retraite.

    Si vous obtenez un prêt, il est également possible que la banque limite la durée du prêt parce qu’elle souhaite que le prêt soit remboursé avant un certain âge. Par exemple, la banque pourrait limiter le délai de remboursement à vos 67 ou 70 ans.

    Assurance solde restant dû

    N’oubliez pas non plus que la banque pourrait vous demander de souscrire une assurance solde restant dû. Plus vous êtes âgé, plus vous risquez de devoir cocher cette assurance.

     

    Jan Roodhooft, avocat (ww.ra-advocaten.be)

     

  • Droit de préemption : voici les nouvelles règles !

    Les propriétaires de biens immobiliers accordent parfois des droits de préemption lors de la vente de leur bien, par exemple au locataire de leur bien. Vous obtenez alors « la préférence » pour acheter la propriété si elle devait être vendue. Toutefois, sachez qu’il y a du changement à ce sujet !

    Selon la nouvelle loi, la personne qui a accordé le droit de préemption doit informer le bénéficiaire des éléments essentiels et substantiels du contrat qu’il veut conclure avec une autre partie.  En outre, il ne peut contracter avec un tiers qu’après avoir donné au bénéficiaire du droit de préemption la possibilité d’exercer ce droit.

    Si le bénéficiaire décide de ne pas exercer son droit de préemption, le propriétaire peut passer un contrat avec quelqu’un d’autre. Toutefois, il ne peut le faire à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables. Si le propriétaire souhaite modifier les conditions, il doit en informer à nouveau le bénéficiaire et lui permettre d’exercer son droit.

    Sanction

    Si le propriétaire viole votre droit de préemption, vous pouvez demander l’exécution forcée du contrat et/ou une indemnisation. Si l’acheteur final avait connaissance du droit de préemption, vous pouvez également vous adresser à lui. Vous pouvez également lui demander une compensation ou même exiger de pouvoir prendre sa place dans le contrat.

    Un autre type d’accord est toujours possible !

    Sachez cependant que le propriétaire et vous pouvez remplir le droit de préemption différemment dans l’accord que vous concluez entre vous.

     

    Jan Roodhooft, avocat

  • Le contrat avec votre entrepreneur pourrait bientôt être modifié !

    Lorsque vous concluez un contrat avec un entrepreneur, ce contrat est dit « contraignant », comprenez qu’il ne peut être modifié par la suite. Le code civil clarifie désormais ce point et permet parfois de modifier le contrat après coup. Notre avocat vous dit tout !

    Jan Roodhooft, avocat

    Le 21 avril dernier, un nouveau code civil a été approuvé par le Parlement. Le droit des obligations précise, entre autres, ce qu’il advient d’un contrat lorsqu’il y a un changement de circonstances. Bien que la nouvelle loi ait déjà été votée, elle n’entrera pas tout de suite en vigueur. Cela ne se fera que le premier jour du sixième mois suivant sa publication au Moniteur. Au moment d’écrire ces lignes, rien n’était encore paru… L’entrée en vigueur devrait avoir lieu à la fin de cette année.

    Quelle est la situation actuelle

    À l’heure actuelle, si vous faites appel à un entrepreneur et qu’il convient d’un prix fixe avec vous, ce prix ne peut être modifié, même si les circonstances ont fortement évolué (comme, par exemple, une forte augmentation des prix en raison d’une crise…).  Comprenez que votre entrepreneur ne peut pas ajuster le prix, même si le prix des matériaux ou des salaires a fortement augmenté.

    Il en va autrement s’il existe une clause de révision des prix dans le contrat. Si cette clause a été signée et est valable, un ajustement du prix peut être discuté.

    Que dit la nouvelle loi ?

    La nouvelle loi permet parfois de remettre en question et éventuellement de modifier les conditions du contrat, même sans la présence d’une clause de révision. Si le principe de base de la loi reste que chaque partie doit remplir ses obligations même en cas d’inflation, il existe néanmoins une exception à cette règle.

    En effet, la loi stipule qu’une modification du contrat (par exemple du contrat de construction) peut être appliquée si le changement de circonstances rend l’exécution du contrat excessivement onéreuse, à tel point que son exécution ne peut plus être raisonnablement exigée.

    Quelles sont les conditions ?

    Un certain nombre de conditions doivent être remplies.  Par exemple, le changement de circonstances doit avoir été imprévisible au moment de la conclusion du contrat. En outre, le changement doit être indépendant de la volonté de l’entrepreneur.

    Notez que cette nouvelle réglementation est complémentaire et ne s’applique que si vous n’avez pas conclu d’autres accords avec le contractant.

    Et en pratique ?

    Si les conditions pour demander une modification du contrat sont réunies, votre entrepreneur pourrait vous demander de renégocier le contrat que vous avez conclu avec lui. Ce faisant, vous pourriez, par exemple, convenir d’une augmentation du prix ou de dommages-intérêts limités en cas de retard…  Au cours de ces négociations, chaque partie doit continuer à remplir ses obligations.

    Si vous ne parvenez pas à un accord dans un délai raisonnable, l’entrepreneur peut présenter l’affaire au tribunal. Si le juge modifie le contrat, il tentera de le rendre conforme à ce que les parties auraient raisonnablement convenu au moment de la conclusion du contrat si elles avaient pris en compte le changement de circonstances.

  • Un locataire peut-il sous-louer?

    Votre locataire ne peut pas sous-louer votre maison ou appartement à quelqu’un d’autre. S’il le fait néanmoins, vous pouvez demander au juge de paix de demander l’annulation du contrat de location.

    La sous-location consiste en la location partielle ou totale de votre maison ou appartement par votre locataire à quelqu’un d’autre.

    Votre autorisation est requise

    Dans le cadre de la loi sur la location d’habitations, votre locataire ne peut, de sa propre initiative, sous-louer à quelqu’un d’autre votre maison ou appartement à moins que vous n’ayez donné votre assentiment. Vous n’êtes pas obligé de l’indiquer explicitement dans le contrat de location.

    Si votre locataire sous-loue (une partie) de la maison à quelqu’un d’autre sans votre accord, envoyez-lui immédiatement une lettre recommandée et demandez-lui de cesser.

    Si malgré tout il continue, vous pouvez faire appel au juge de paix pour demander la résiliation du bail.

    Il y a des limites

    Même si vous donnez votre accord pour la sous-location, il y a des règles strictes que votre locataire ne doit pas transgresser. Ainsi, il peut sous-louer une partie du bien immobilier mais doit continuer à faire du reste de l’habitation sa résidence principale.

    Par ailleurs, la durée de la sous-location ne peut être supérieure à la durée restante du bail. Le locataire doit informer son sous-locataire qu’il est avant tout le locataire et quels sont ses droits.

    En tant que propriétaire, si vous mettez un terme à la location, votre locataire doit avertir son sous-locataire dans les 15 jours. Il doit l’informer que le contrat de sous-location prendra fin à la même date que celle de la location. Si le locataire rompt le bail, il doit donner un préavis de minimum trois mois (accompagné d’un avis de résiliation adressé au propriétaire) et doit verser une compensation équivalente à trois mois de loyer au sous-locataire.

     Texte : Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Assemblée générale : pouvez-vous y aller en tant qu’héritier ?

    Avec vos frères et sœurs, vous héritez d’un appartement de vos parents. Lequel d’entre vous peut participer à l’assemblée générale des copropriétaires ? Y a-t-il une procédure ?

    Pawel Chu

    Si vous héritez d’un appartement avec d’autres héritiers, il restera en copropriété jusqu’à ce qu’une solution soit trouvée pour ce bien (par exemple, l’un d’entre vous l’achète ou il est vendu).

    Qui peut participer à la réunion ?

    Si un appartement compte plusieurs copropriétaires, ceux-ci doivent désigner conjointement une personne pour les représenter à l’assemblée générale. Si vous désirez participer à l’assemblée générale, il est important que les autres héritiers vous désignent comme administrateur. Dans le cas contraire, soit si personne n’est désigné, vos droits de vote sont tout simplement suspendus !

    Fournir des preuves

    Après le décès du propriétaire, il est donc préférable de fournir la preuve (un certificat de succession, par exemple) au syndic que vous êtes bien un héritier ! Fournissez également au syndic une déclaration des autres copropriétaires indiquant que vous avez été désigné comme leur représentant.

    Vous avez assisté à la réunion ?

    Si la personne dont vous héritez possédait plusieurs parcelles dans l’immeuble (par exemple, un garage et un appartement), vous pouvez désigner un administrateur différent pour le garage et l’appartement. Cela permet à un autre copropriétaire d’assister à la réunion.

    En outre, la loi stipule que vous avez le droit d’amener quelqu’un à la réunion.  Toutefois, cela n’est possible que si vous informez le syndic par lettre recommandée au moins quatre jours ouvrables à l’avance. Cela permet donc à un autre héritier d’assister à la réunion.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.ra-advocaten.be)

  • Etat des lieux : vaut-il mieux le sous-traiter ? Combien coûtent les services d’un professionnel ?

    Lors de la conclusion d’un contrat de location, un état des lieux sera probablement établi. Dans ce genre de situation, on entend parfois qu’il vaut mieux laisser un professionnel s’en occuper. Vrai ou faux ? Qui paie les coûts ?

    Si, en tant que propriétaire, vous louez une maison ou un appartement, vous avez tout intérêt à établir un état des lieux. En l’absence de ce dernier, il lui sera difficile, à la fin du bail, de prouver les dommages réellement commis par le locataire.

    Le faire soi-même ou le sous-traiter ?

    L’état des lieux peut être établi entre le locataire et le propriétaire mais dans la pratique, cela peut parfois poser des problèmes : on pense notamment au cas où l’état des lieux n’a pas été établi de manière suffisamment détaillée. Voilà pourquoi il peut être judicieux de faire appel à un professionnel pour le rédiger.

    Mention dans le contrat de location

    Dans le contrat de location, vous pouvez indiquer qui établira l’état des lieux, que ce soit au début de la location ou à la fin de celle-ci.  Vous pouvez également proposer le nom d’un tiers au cas où le premier expert nommé n’aurait pas le temps.

    Et les coûts ?

    Les coûts sont normalement partagés entre le locataire et le propriétaire, ce qu’il vaut mieux indiquer dans le contrat de location. Le coût d’un état des lieux s’élève souvent à 300 euros pour un appartement. Pour une maison, c’est forcément un peu plus cher, surtout si elle est grande !

     

    Jan Roodhooft, avocat

  • Vente : qui doit « faire le ménage » dans le bien ?

    Lorsqu’une maison ou un appartement est vendu, il y a toujours un peu de désordre qui traine. Est-ce au vendeur de débarrasser tout cela ou est-ce à l’acheteur du bien de le faire ?

    Boris Misevic

    Lors de la vente d’un bien immobilier, il arrive parfois qu’il reste une armoire, des étagères, des rideaux, etc. dans la maison ou que, par exemple, certains matériaux de construction traînent encore. Qui doit ranger le tout ? Ce ne serait pas la première fois que l’acheteur et le vendeur ne tombent pas d’accord !

    Que dit le compromis ?

    Pour savoir à qui revient ce nettoyage, il est important de lire le compromis (et éventuellement l’acte notarié). Il peut stipuler, par exemple, que le vendeur doit veiller à ce que le logement soit complètement vide lors de la remise des clés. Ce genre de clause est parfaitement valable.

    Rien n’a été prévu…

    Si le compromis ne contient pas de disposition mais qu’il stipule (comme c’est généralement le cas) que l’acheteur achètera le bien dans l’état où il se trouve, c’est à l’acheteur de faire le ménage. Il ne peut donc pas demander au vendeur de vider le bien acheté !

    Prenez vos dispositions !

    Si le vendeur est obligé de vider le bien mais ne le fait pas, l’acheteur peut essayer de trouver un arrangement. Vous pouvez, par exemple, demander au vendeur une somme pour que vous fassiez vous-même le nécessaire. Une alternative serait d’aller au tribunal et de demander l’exécution forcée des travaux ou une indemnisation.

     

    Jan Roodhooft, avocat