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Auteur : jan

  • Divorce : avez-vous actualisé la valeur de votre maison ?

    En cas de divorce (ou lorsque des personnes vivant ensemble se séparent), l’un des partenaires souhaite parfois reprendre le bien. Cela se fait souvent sur la base d’une estimation. Mais que faire si cette estimation date de plusieurs années ?

    Il arrive trop souvent que deux personnes fassent évaluer peu de temps après leur séparation un bien immobilier qu’ils possèdent ensemble.  La répartition finale de la liquidation peut alors prendre beaucoup de temps, parfois des années, avant que les biens ne soient effectivement repris par l’un des partenaires.

    Quelle valeur ?

    Dans ce cas, la question se pose de savoir si l’estimation antérieure peut encore être pertinente pour estimer la valeur du bien. Si l’évaluation date de plusieurs années, elle ne correspond certainement plus à la valeur réelle.

    En principe, c’est la valeur au moment de la liquidation effective (c’est-à-dire au moment de la reprise du bien) qui compte pour déterminer ce que celui qui veut reprendre le bien, doit payer à l’autre. C’est donc la valeur actuelle qui prime et non celle d’il y a quelques années.

    Nouvelle évaluation

    Une première solution consiste à demander une nouvelle évaluation.  Par exemple, vous pouvez demander à l’expert qui a évalué le bien à l’origine de mettre son évaluation à jour.

    Indice ABEX

    Une autre solution parfois appliquée consiste à ajuster le prix de l’époque en fonction de l’évolution de l’indice ABEX. Cet indice est ajusté deux fois par an. Les chiffres de l’indice peuvent être consultés sur le site de l’ABEX.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Est-il possible de mettre une option sur un bien à louer ?

    Si vous pensez avoir trouvé la maison ou l’appartement à louer de vos rêves, pouvez-vous y mettre une option, le temps d’en discuter avec votre partenaire ?

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    En effet, mieux vaut réfléchir à deux fois avant de signer un bail. Peut-être en effet, est-il préférable d’en discuter avec votre partenaire ou avec vos proches… Sur cet intervalle, un autre locataire potentiel pourrait signer le bail et donc vous devancer ! Pour éviter cela, vous pouvez demander au propriétaire de mettre une option sur le bien.

    Une option est légalement autorisée

    Si vous avez une option sur un bien, vous obtenez le droit de louer le bien pendant la période pour laquelle l’option vous est accordée, aux conditions proposées par le propriétaire.  En bénéficiant d’une option, vous, en tant que locataire, ne vous engagez à rien. Si vous décidez finalement de ne pas louer le bien, vous êtes parfaitement libre de le faire ! L’option, c’est l’engagement du propriétaire à ne pas louer le bien à quelqu’un d’autre pendant la période de validité de cette option.

    La loi n’interdit pas au propriétaire de vous donner la possibilité de louer le bien.  Sachez toutefois que vous ne pouvez pas obliger le propriétaire à accepter. La loi ne limite pas non plus la durée pour laquelle vous pouvez bénéficier d’une option (que ce soit 24 heures, une semaine ou même plus). Ceci est valable dans les trois régions (Flandre, Bruxelles et Wallonie).

    Le propriétaire ne tient pas compte de l’option

    Si un propriétaire vous donne une option et loue la propriété à quelqu’un d’autre pendant la période d’option, le propriétaire est en faute. Vous pouvez alors lui demander une indemnisation ou l’exécution forcée du bail.

    Le nouveau droit des obligations qui entrera en vigueur au début de l’année prochaine vous permettra parfois aussi de demander l’exécution forcée du bail, notamment si le nouveau locataire était au courant de cette option.

    Accords sur papier

    Si vous voulez faire valoir l’option ou demander une indemnisation, vous devez être en mesure de prouver son existence. En pratique, cela sera particulièrement difficile si le propriétaire n’a rien mis sur papier et ne vous a donné l’option que verbalement.

    Par conséquent, demandez au propriétaire de confirmer son engagement envers vous par écrit. Ce faisant, demandez qu’il soit clairement indiqué de quel bien il s’agit, pour quelle durée le bail doit être conclu et à quel prix.  Demandez au propriétaire d’indiquer également la durée de l’option.  L’option peut également indiquer comment vous devez lui faire savoir votre accord pour la location. Sachez que peu de propriétaires seront disposés à accepter ceci et que vous devrez probablement vous contenter de « leur parole ».

    Compensation ?

    Le propriétaire est peut-être disposé à vous donner une option, mais il pourrait vous demander une somme à titre de compensation.  Ce montant sera ensuite déduit du premier loyer lorsque le bail sera signé.  Si vous décidez de ne pas louer, l’acompte ne vous sera pas reversé. Ce genre d’accord pourrait être légalement valable, raison pour laquelle nous vous conseillons de ne pas accepter de verser un acompte.

    Et une promesse de location ?

    A proprement parler, il est également concevable que vous, en tant que candidat locataire, fassiez une promesse de location. Ce faisant, vous vous engagez à signer un contrat de location si le propriétaire souhaite vous louer un logement.  Dans ce cas, le propriétaire est libre de décider de vous louer ou non.  Vous êtes le seul à être engagé. En clair, c’est à éviter !

  • Déménagement : voici ce que vous risquez si la camionnette de location est surchargée

    Vous souhaitez louer une camionnette pour vous faciliter la vie lors de votre déménagement ? Attention à ce que vous y mettez ! Quels risques courez-vous si vous surchargez le véhicule ?

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    Les meubles lourds, les caisses de livres, certains appareils électriques, etc. peuvent peser plus lourd que vous ne le pensez. Il est donc important de faire une estimation du poids avant de louer un camion de déménagement.

    Lorsque vous louez un camion de déménagement, il est important de demander à la société de location, la masse que vous pouvez charger. Un véhicule n’est pas l’autre ! Sachez d’ailleurs que le législateur part du principe que si votre véhicule est surchargé, la surface de la route pourrait être endommagée. En outre, un véhicule surchargé allonge les distances de freinage avec tous les risques de sécurité que cela comporte.

    De lourdes amendes

    Si vous ne respectez pas ces règles, vous risquez de lourdes amendes. En Flandre, une surcharge de moins de 500 kg peut entraîner une amende de 400 à 40.000 euros. Vous risquez même une peine de prison ! Si la surcharge est supérieure à 500 kg, les sanctions sont encore plus lourdes.

    Dommages au véhicule

    Vous ne risquez pas seulement une amende ! Si le véhicule est endommagé parce qu’il était surchargé, vous risquez également de devoir verser une indemnité à la société de location pour les dommages causés.

     

    Jan Roodhooft (www.advocatenroodhooft.be)

  • En tant que cohabitant, pouvez-vous hériter de la maison de votre partenaire ?

    Supposons que vous cohabitiez (légalement ou de fait) dans la maison de votre partenaire. Serez-vous dès lors l’héritier de cette maison ? Profiterez-vous d’un droit d’usufruit au décès de votre partenaire ?

    Old couple
    Matt Bennet

    Il arrive trop souvent que des concubins emménagent dans la maison ou l’appartement de l’un ou l’autre. Si le propriétaire de la maison décède, il peut y avoir quelques discussions au sujet du bien immobilier entre l’ex-cohabitant et les héritiers…

    Des droits juridiques limités

    Un cohabitant légal a un droit d’héritage limité : il hérite de l’usufruit de la maison familiale et de son contenu. En outre, vous devez savoir que votre partenaire peut vous priver de ces droits par le biais d’un testament.

    Si vous êtes cohabitant de fait, vous n’avez même pas de droits légaux sur l’héritage.  Si votre partenaire décède, vous n’avez aucun droit sur la maison ou l’appartement !

    Testament

    Votre partenaire peut déroger aux règles ci-dessus en rédigeant un testament dans lequel il/elle vous accorde certains droits sur la maison. Néanmoins, il y a des limites à ce que votre partenaire peut vous léguer par testament : Il ne peut pas toucher à ce que l’on appelle la réserve de certains héritiers (comme ses enfants ou petits-enfants qui doivent recevoir la moitié de la succession).

    Clause d’acquisition

    Si vous achetez une maison avec votre partenaire, vous pouvez stipuler une clause d’accroissement. Si l’un de vous décède, la part du défunt reviendra au partenaire survivant.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Votre maison est en partie sur le terrain du voisin ? Que faire ?

    Votre voisin vous informe qu’une partie de votre maison ou de votre garage se trouve sur son terrain. Peut-il exiger que vous démolissiez ce qui se trouve sur son terrain ? Que dit la loi ?

    Imaginez que vous faites construire une maison, un garage ou un abri de jardin et que l’entrepreneur le construit par erreur à quelques centimètres au-delà de la limite entre votre terrain et celui de vos voisins. Que risquez-vous ?

    Démolition ?

    La loi stipule que si un bâtiment est construit en partie sur, au-dessus ou au-dessous du terrain du voisin, ce dernier peut demander à ce qu’il soit enlevé. Il existe toutefois deux exception : dans le cas où une raison légale a entrainé cette construction à cet endroit et dans le cas d’un bâtiment construit depuis longtemps et dont le délai de prescription est atteint.

    Savoir tempérer

    En outre, il existe une nuance importante à la règle générale. Si vous étiez de bonne foi (par exemple, vous ne saviez pas que la maison était construite au mauvais endroit) et que vous seriez désavantagé de manière disproportionnée par la suppression de la partie de la maison sur l’autre terrain, votre voisin ne peut demander la démolition.

    La loi prévoit que dans ce cas, votre voisin a le choix entre accorder un droit de superficie pour la durée d’existence du bâtiment ou vous céder une partie de la parcelle.  Dans les deux cas, votre voisin peut demander une indemnisation.

    Si vous avez agi de mauvaise foi, votre voisin peut demander la démolition de ce qui a été construit sur sa parcelle, sauf s’il s’agit d’une partie très réduite de votre maison qui ne cause aucun dommage.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • 3 manières de gérer les biens immobiliers de vos parents âgés

    Vos parents sont âgés et possèdent une ou plusieurs propriétés qu’ils louent. Pouvez-vous prendre en charge la gestion de ce(s) bien(s) ? Comment faire si vos parents ne sont plus en capacité de le faire ?

    Procuration

    Vous pouvez commencer par demander à vos parents de signer les documents nécessaires à une procuration. Si vous ou vos parents souhaitent que vous vous vous occupiez de certaines tâches administratives (comme, par exemple, signer une lettre de résiliation ou un contrat de location), ils peuvent vous donner une procuration. Cette procuration doit être écrite !

    Afin d’éviter toute discussion sur la validité du bail ou sur un préavis, il est préférable de joindre une copie de la procuration. Si vous désirez vendre des biens immobiliers appartenant à vos parents, vous devez disposer d’une procuration notariée.

    Mandat de protection extrajudiciaire

    Si votre parent est en incapacité, il ne peut plus vous signer de procuration. En outre, une procuration expire au moment où votre parent devient invalide. Dans ce cas, vous pouvez opter pour un mandat de protection extrajudiciaire. Il s’agit d’un type particulier de procuration : la personne donne la procuration (au moment où elle est encore juridiquement capable) à une personne de confiance pour agir en son nom (sur des actes de gestion ou d’administration) si elle devient en incapacité.

    Administrateur

    Si votre parent est frappé d’incapacité et qu’il n’a pas établi de procuration, ni vous ni votre parent ne pouvez encore gérer les biens. Dans ce cas, vous devrez faire nommer un administrateur par le juge de paix.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Combien coûte un litige contre votre entrepreneur ?

    Si vous avez un différend avec votre entrepreneur, vous pourriez envisager de laisser le tribunal décider. Quels frais devez-vous prendre en compte ? Comment éviter ces coûts ?

    Si une discussion avec votre entrepreneur aboutit à une procédure judiciaire, vous risquez d’encourir des frais considérables. Il est important d’en avoir une idée avant de décider d’aller plus loin.

    Avocat

    Si vous décidez d’engager une procédure judiciaire, vous devez généralement faire appel aux services d’un avocat, que vous devrez également rémunérer (sauf si l’assurance protection juridique intervient ou si vous avez droit à un avocat pro deo). Les frais d’avocat sont donc la première dépense que vous risquez d’engager.

    Pour éviter toute surprise ultérieure, il est préférable de convenir au préalable avec votre avocat de ce qu’il vous coûtera. De nombreux avocats travaillent à un taux horaire (par exemple, de 125 à 175 euros par heure, hors TVA). Par ailleurs, vous devez savoir que le système « no cure, no pay » n’est pas autorisé en Belgique. Outre les honoraires proprement dits, votre avocat vous facturera également des frais divers (par exemple, de correspondance, de déplacements, etc.). Il est donc important de choisir le bon avocat, ce qui ne veut pas dire le moins cher !

    Même si vous gagnez le procès, vous ne pourrez pas vous faire rembourser les honoraires de votre avocat par l’entrepreneur.  Tout au plus, vous pouvez lui demander une indemnité pour frais de justice. Il s’agit d’un montant forfaitaire pour les frais d’avocat et qui ne couvre généralement pas les frais réels.  Par ailleurs, si vous perdez le procès, vous risquez de devoir payer ces frais de justice à l’entrepreneur (s’il a également fait appel à un avocat). Ces frais dépendent du montant du litige mais peuvent facilement atteindre des milliers d’euros. Si vous attaquez en justice plusieurs entrepreneurs ou si vous souhaitez inclure votre architecte dans la procédure, vous risquez de devoir payer un montant exorbitant !

    Huissiers et experts

    Outre les frais d’avocat et les frais de procédure, pointons également les frais d’assignation et les frais de justice que la partie perdante risque de devoir payer.  Ils s’élèvent généralement à plusieurs centaines d’euros. Si le tribunal nomme un expert, ses frais doivent également être payés (par la partie perdante). Si vous demandez la nomination d’un expert, vous risquez souvent de devoir avancer ces frais. Vous pourrez ensuite tenter de les récupérer auprès de l’entrepreneur si vous gagnez le procès. Les coûts d’un expert peuvent rapidement s’accumuler : des factures de plusieurs milliers d’euros ne sont pas exceptionnelles !

    Si le tribunal nomme un expert, cela augmentera probablement aussi la facture de votre propre avocat. En effet, il ou elle sera présent(e) lors de l’évaluation.  En outre, lors d’une expertise, vous pouvez également faire défendre vos intérêts par un expert technique que vous devrez payer vous-même.

    Quelle alternative ?

    Il est donc important de se demander si avant d’aller au tribunal, l’effort en vaut la peine.  Mettez en balance les coûts de la procédure et les avantages possibles. Renseignez-vous sur vos chances de réussite !

    Par ailleurs, un différend avec votre entrepreneur ne doit pas forcément déboucher sur une procédure judiciaire. Il se peut que vous puissiez encore trouver une solution avec votre lui ! Si c’est le cas, vous pouvez conclure un accord où vous indiquez les différends que vous avez eus et les solutions élaborées ensemble. Si vous parvenez à un accord, il est préférable de le mettre par écrit.  De cette façon, il est impossible de revenir dessus par la suite.

     

     

    Jan Roodhooft, avocat

  • 3 choses à savoir sur la police globale de votre appartement

    Si vous êtes propriétaire d’un appartement, vous devrez probablement payer une contribution à la « police globale » de l’immeuble. De quoi s’agit-il ?

    leohoho

    En tant que propriétaire d’une maison, vous voudrez probablement l’assurer contre l’incendie et autres risques. Il en va de même pour un appartement. Toutefois, dans ce cas, vous ne devez généralement pas souscrire votre propre assurance incendie, mais une police dite « globale ».

    De quoi s’agit-il ?

    Une police globale est une assurance (incendie) souscrite pour l’ensemble d’un immeuble d’habitation. C’est généralement le syndic qui souscrit cette assurance qui couvre les parties individuelles et privées, ainsi que les parties communes de l’immeuble. Par conséquent, vous ne devez pas souscrire une assurance distincte en tant que propriétaire individuel. La prime de cette assurance « globale » est payée par les différents propriétaires de l’immeuble en fonction de leurs parts respectives.

    Qu’est-ce qui est couvert ?

    Une police globale couvre les dommages causés par un incendie, une inondation, une tempête… La responsabilité civile pour tout dommage est également couverte. En principe, les dommages causés à votre mobilier ou à celui de votre locataire en cas de sinistre ne sont pas couverts.  Il est donc important que vous ou votre locataire souscrive une assurance séparée pour le contenu.

    Un intérieur luxueux ?

    Si les finitions de votre appartement sont plutôt luxueuses, il peut être judicieux de souscrire une assurance supplémentaire en plus de la police globale. En effet, celle-ci suppose une finition standard pour votre appartement. Afin d’éviter des discussions ultérieures en cas de sinistre, il est souvent préférable de souscrire une assurance complémentaire auprès de la compagnie qui a également émis la police globale.

     

    Jan Roodhooft, avocat

  • Votre loyer sera-t-il plus élevé si vous avez un animal de compagnie ?

    Certains propriétaires mettent une clause dans le bail, selon laquelle vous devez payer un loyer plus élevé si vous avez un animal de compagnie. Mais une telle clause est-elle valable ? Que pouvez-vous faire en tant que locataire si vous avez signé une telle clause ?

    Animaux de compagnie interdits ?

    Le simple fait d’inclure une interdiction de garder des animaux de compagnie dans un contrat de location, n’est pas valable. De nombreux juges sont d’avis qu’une telle interdiction est contraire au droit du respect de la vie privée. Une exception à cette règle peut exister si le bien que vous louez n’est pas adapté aux animaux (par exemple, en raison de l’espace limité).

    Vous voulez payer plus ?

    Certains propriétaires tentent de contourner cela en stipulant dans le bail que le loyer augmentera si vous gardez un animal de compagnie. Même si vous avez « signé » une telle clause, vous ne devez pas nécessairement payer ce surcoût.

    Vous ne payez pas et puis ?

    Si votre propriétaire réclame le surcoût, faites valoir que la clause est contraire au droit du respect de votre vie privée et familiale. Si le propriétaire, malgré cette argumentation, insiste encore, il devra porter l’affaire devant le juge de paix. Vous pouvez y répéter votre argumentation. Sachez qu’il existe déjà des juges de paix qui ont rejeté ce genre de demande. Vous avez donc de bonnes chances de succès !

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)

     

  • Tribunal : en tant que locataire ou propriétaire, pouvez-vous vous passez d’un avocat ?

    Si vous avez un conflit avec votre locataire ou votre propriétaire et que l’affaire termine au tribunal, vaut-il mieux faire appel à un avocat ou pouvez-vous y aller seul ?

    S’il y a une procédure de conciliation devant le juge de paix, vous pouvez parfaitement y aller seul pour défendre vos propres intérêts. Il n’est pas nécessaire de faire appel aux services d’un avocat, bien que cela soit possible. Si la procédure de conciliation ne débouche sur rien, le juge de paix ne prendra aucune décision. Il établira alors un rapport de non-conciliation.

    Une « vraie » procédure

    Dans le cas d’une véritable procédure, vous pouvez aussi vous défendre seul. Cependant, vous devez savoir que vous devrez tenir compte de toutes sortes de règles et de procédures à respecter, que vous devrez peut-être débattre du contenu et que la partie adverse a peut-être fait appel à un avocat.  Demandez-vous donc si vous maîtrisez suffisamment votre dossier, ainsi que les procédures avant de décider de défendre vous-même vos propres intérêts.

    Quels coûts ?

    Si vous consultez un avocat, vous devrez bien sûr le payer. Convenez au préalable avec votre avocat de ce que vous coûtera son intervention. Généralement, votre avocat travaille à un taux horaire fixe. Par ailleurs, vous avez peut-être une assurance d’assistance juridique qui peut couvrir ces frais.  Si vos revenus sont limités, vous pouvez également faire appel à un avocat pro deo.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat