Si un propriétaire résilie un bail, le locataire peut parfois lui réclamer une indemnité correspondant à… 18 mois de loyer ! Dans quel cas ? Notre avocat vous dit tout !
Résiliation pour usage personnel
Si un propriétaire résilie le bail pour son usage personnel, il doit effectivement occuper le logement pendant au moins deux ans sans interruption (la loi ne dit pas qu’il doit y habiter). S’il ne respecte pas cette obligation, le locataire a droit à une indemnité de 18 mois de loyer ! Par ailleurs, pour avoir droit à cette indemnité, le locataire ne doit pas prouver l’existence d’un dommage…
Et pour les travaux de rénovation ?
Si le propriétaire donne un préavis pour des travaux de rénovation dans le bien loué, il doit commencer les travaux dans les six mois suivant l’expiration du préavis (ou, si le bail est prolongé, après la restitution du bien par le locataire). Les travaux doivent également être terminés dans les 24 mois suivant l’expiration du préavis du propriétaire (ou si le bail est prolongé, après la restitution du bien). Si le bailleur ne respecte pas ces règles, le locataire peut directement lui réclamer des dommages et intérêts d’un montant de 18 mois de loyer.
Circonstances exceptionnelles
Il existe toutefois une exception aux règles précédentes si le bailleur peut prouver des circonstances imprévisibles et extraordinaires indépendantes de sa volonté. Il peut s’agir, par exemple, d’un décès ou d’une maladie grave.
Un copropriétaire de l’immeuble dans lequel vous résidez souhaite installer une caméra de sécurité dans le hall d’entrée ou à la porte d’entrée de l’immeuble. Mais est-ce réellement possible ? Notre avocat vous dit tout !
Assemblée générale
Il est important de noter que cette personne ne peut pas prendre seule la décision d’installer une caméra dans les parties communes de l’immeuble. La décision doit obligatoirement être prise par l’assemblée générale des copropriétaires. En effet, il s’agit d’une mesure qui concerne l’ensemble des résidents de l’immeuble, et il est donc essentiel que tous aient leur mot à dire. Il ne faut pas oublier non plus que si vous êtes favorable à cette installation, vous devez demander au syndic d’ajouter ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cela permet d’assurer que la question sera débattue et que chacun pourra exprimer son avis.
Loi sur les caméras
Même si l’assemblée générale donne son accord, il est impératif de respecter la loi et la législation relative au RGPD (Règlement Général sur la Protection des Données). Par exemple, la caméra doit être installée de manière à filmer le moins possible la voie publique afin de respecter la vie privée des passants. De plus, un pictogramme indiquant aux visiteurs qu’ils sont filmés doit être installé de manière visible. Pour les caméras qui filment les parties communes du bâtiment, le syndic est tenu de tenir un registre des images capturées par ces caméras de surveillance, afin de garantir la transparence et le respect des droits des résidents.
Notification à la police
Dans le cas où une caméra est installée dans les parties communes de l’immeuble, il est obligatoire pour l’assemblée des copropriétaires d’en informer la police. Cette notification doit se faire au plus tard la veille de la mise en service de la caméra, afin de se conformer aux réglementations en vigueur et d’assurer que l’installation est bien connue des autorités compétentes.
En tant que propriétaire ou locataire d’un appartement, avez-vous le droit de déposer des affaires dans les parties communes de l’immeuble ? Que risquez-vous ? Notre avocat vous dit tout !
Dans les immeubles, il arrive fréquemment que les habitants déposent des objets dans les parties communes de l’immeuble, comme des vélos, des parapluies qui sèchent ou encore des poussettes placés devant leur porte…
Interdit
Il est strictement interdit de placer des objets personnels dans les parties communes de l’immeuble. Ces espaces ne vous appartiennent pas mais sont « communs ». De plus, ces parties communes servent à garantir à chacun un passage aisé vers son appartement individuel.
Sécurité incendie
La sécurité incendie au sein de l’immeuble peut également être compromise en plaçant des objets dans les parties communes. Non seulement cela peut gêner le passage des pompiers en cas d’incendie, mais les matériaux peuvent également être inflammables et aggraver, voire provoquer, un incendie dans l’immeuble.
Sanction
Si vous ne respectez pas ces règles, le syndic peut demander l’enlèvement des affaires déposées dans les parties communes. Le cas échéant, une amende peut même être imposée par le syndic ! Si un incendie se déclare dans l’immeuble et que vos biens gênent les pompiers ou provoquent ou accélèrent l’incendie, vous risquez également d’être tenu pour responsable !
Certaines circonstances permettent au locataire de rester plus longtemps dans le logement loué. De quelles conditions parlons-nous ? Notre avocat vous répond !
Supposons que votre propriétaire ait résilié le bail conclu avec vous et que vous n’ayez pas trouvé de logement pour déménager à la date de fin du préavis. Ou bien, peut-être avez-vous donné votre préavis parce que vous construisez ou rénovez un bien immobilier mais hélas, les travaux ne sont pas terminés à temps et vous ne pouvez donc pas y emménager. Ou encore, à la fin du bail, vous tombez gravement malade et ne pouvez donc pas déménager tout de suite. Dans tous ces cas, il peut être nécessaire de continuer à vivre dans le bien loué pendant un certain temps. Mais est-ce possible et dans quelles conditions ?
Circonstances exceptionnelles
Si le bail expire ou prend fin à la suite d’un préavis (qu’il soit donné par le locataire ou le propriétaire), le locataire qui justifie des circonstances exceptionnelles peut demander une prolongation du bail. En revanche, si le bail prend fin d’un commun accord, cela n’est pas possible.
Par circonstances exceptionnelles, on entend les circonstances qui rendent temporairement impossible ou difficile le déménagement du locataire (ou la recherche d’un autre logement). Il peut s’agir, par exemple, de l’âge avancé du locataire, d’une maladie grave ou d’un accident, d’une grossesse nécessitant le repos de la locataire, de l’indisponibilité du bien acheté ou de retards dans son achèvement, etc.
Comment demander ?
Si, en tant que locataire, vous souhaitez obtenir ce genre de prolongation du bail, vous devez en faire la demande au propriétaire. La loi précise également comment et quand cette demande doit être faite : celle-ci doit être faite au moins un mois avant la fin du bail. Sachez en outre qu’il ne suffit pas de le faire verbalement.
En outre, des règles différentes s’appliquent selon les régions. Pour les baux conclus avant le 1er janvier 2019 sur des biens situés en Flandre et pour les baux en région wallonne ou bruxelloise, vous devez envoyer votre demande par courrier recommandé. Pour les baux conclus à partir du 1er janvier 2019 en région flamande, le renouvellement du bail peut être demandé par lettre recommandée, par remise d’une lettre contre récépissé ou par signification d’un acte d’huissier.
Respectez scrupuleusement ces règles. Dans le cas contraire, votre demande de prolongation de loyer sera nulle et le bailleur n’en tiendra pas compte.
Et après ?
Il se peut que votre bailleur accepte la prolongation après votre demande. Dans ce cas, un avenant au bail sera probablement rédigé, dans lequel le bailleur indique qu’il accepte de prolonger le loyer pour une certaine période.
Si le bailleur refuse la prolongation du bail, le locataire peut saisir le juge de paix. Celui-ci peut décider d’accorder la prolongation même si le bailleur ne le souhaite pas. Dans son appréciation, le juge de paix tient compte des intérêts des deux parties. Par exemple, il peut tenir compte des projets du bailleur concernant le bien loué. La loi précise en outre que le juge de paix doit également tenir compte, entre autres, de l’âge éventuellement avancé de l’une des parties.
Le juge de paix décide également des modalités de la prolongation. Il peut par exemple indiquer la durée de la prolongation, le loyer applicable pendant la période de prolongation, etc.
Si la prolongation n’est pas suffisante, le locataire peut demander une deuxième prolongation. En revanche, il n’est pas possible de demander une prolongation ultérieure (troisième).
Vous signez un compromis ou une promesse de vente, puis vous le regrettez rapidement ! Dans ce cas, pouvez-vous changer d’avis et revenir sur votre promesse, ou êtes-vous contraint d’acheter ?
Si vous avez signé un compromis ou une promesse d’achat, vous êtes en principe lié à l’achat. Vous ne disposez donc pas de délai de réflexion. Même le vendeur ne peut pas changer d’avis après la signature ! Toutefois, la dissolution d’un commun accord est parfois possible : demandez à un notaire de mettre cela sur papier. Sachez également que si certaines formalités n’ont pas été respectées ou si certains certificats ne sont pas disponibles, le compromis ou la promesse d’achat peuvent être remis en question.
Condition suspensive
Vous pouvez insérer une condition suspensive dans votre promesse. Dans ce cas, la vente ne se réalise que si la condition en question se réalise. Un exemple « classique » est celui de l’acheteur qui conclut la vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un crédit hypothécaire. D’autres conditions suspensives sont également possibles, comme l’obtention d’un permis, quel qu’il soit.
Vous changez d’avis
Si vous changez d’avis, le vendeur peut demander l’exécution forcée de la vente (c’est-à-dire l’exécution de l’acte notarié), éventuellement assortie de dommages-intérêts. Le montant est généralement fixé dans le compromis ou la promesse de vente et s’élève généralement à 10 % du prix d’achat convenu.
Si vous avez un différend avec votre entrepreneur au sujet de travaux de construction ou de rénovation qu’il a effectués chez vous, vous pourrez bientôt vous adresser à un service de médiation spécifique. Notre avocat vous dit tout !
À partir de 2026, un service de médiation spécifique pour tous les litiges en matière de construction et de rénovation entre les consommateurs et les entrepreneurs (ou architectes) verra le jour. Pour ce faire, la Commission de Conciliation Construction sera élargie pour devenir un service de médiation de la construction. Ce service ne sera compétent que pour les plaintes émanant de clients privés et non d’entreprises.
Que fait ce service ?
Si vous introduisez une demande de médiation auprès de ce service de médiation, vous pouvez mentionner le problème et le service de médiation demandera alors à l’entrepreneur de donner sa version des faits. Le service tentera ensuite de trouver un accord à l’amiable. Si cette tentative aboutit et qu’un accord est conclu, il est également contraignant et vous ne pouvez plus y revenir par la suite.
Et si aucun accord n’est conclu ?
Si aucun accord à l’amiable n’est trouvé, le service de médiation donne son avis sur le dossier et fait des recommandations sur la manière dont, à son avis, le dossier peut être résolu. Cet avis n’est toutefois pas contraignant pour l’entrepreneur ni pour vous. En outre, le tribunal n’est pas non plus lié par l’avis du médiateur et peut adopter un point de vue totalement différent.
Les personnes qui se séparent de leur partenaire ou de leur conjoint et qui possèdent un bien immobilier ensemble envisagent parfois d’habiter temporairement en alternance (une semaine sur deux) dans le logement familial. Est-ce possible ? Si oui, quels sont les inconvénients potentiels ?
Vous pouvez tout à fait convenir avec votre ex d’une alternance dans l’ancien logement familial, ce qui permet aux enfants de ne pas avoir à déménager. Sachez que si vous ne vous mettez pas d’accord entre vous, le tribunal ne le proposera pas spontanément : en général, le bien est soit repris par l’un des époux, soit vendu à une tierce personne.
Quels inconvénients ?
Gardez à l’esprit qu’un « partage du logement » donne régulièrement lieu à de longues discussions, notamment sur le nettoyage de la maison, la consommation de gaz, d’eau et d’électricité, l’utilisation des biens et de la nourriture de l’autre, etc.
Souvent, d’ailleurs, l’utilisation alternée du logement est un arrangement qui n’est valable que sur une courte période. Dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation, il est souvent préférable de rechercher une solution définitive (dans laquelle, par exemple, l’un des conjoints reprend le bien).
Sachez également que vous ne pourrez pas demander d’indemnité de logement à votre ex pour la période durant laquelle vous avez vécu en alternance dans l’ancien logement familial.
Les mauvaises herbes du jardin de votre voisin deviennent franchement envahissantes ? Notre avocat vous conseille !
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Non, vous ne pouvez pas demander à votre voisin de mieux entretenir son jardin. Si votre voisin veut laisser pousser des arbres, des plantes et des mauvaises herbes, vous ne pouvez pas l’en empêcher. Il existait autrefois une obligation légale contraignant les propriétaires d’éradiquer les chardons, mais cette obligation n’existe plus pour les propriétaires privés.
Toutefois, votre commune peut imposer certaines règles concernant l’entretien des terrains et les mauvaises herbes. Si vous désirez connaître celui de votre commune, sachez qu’ils sont généralement disponibles sur le web.
Nuisances excessives
Vous pouvez toutefois reprocher à votre voisin des nuisances excessives si les mauvaises herbes sont envahissantes. Dans la pratique, cela reste très difficile à prouver.
Quelles sont les démarches à entreprendre ?
Si les mauvaises herbes vous dérangent, vous pouvez contacter votre voisin et lui demander d’y remédier. S’il refuse, vous pouvez l’assigner pour une procédure en conciliation devant le juge de paix. S’il s’agit d’une nuisance excessive ou d’une violation des règlements communaux, vous pouvez également entamer une véritable procédure auprès du juge de paix. Si votre voisin enfreint un règlement communal, vous pouvez également déposer une plainte auprès de la commune ou de la ville.
À la fin du bail, il se peut que le bien ait subi des dégâts locatifs. Comment y faire face ? Que faire si personne n’arrive à se mettre d’accord sur l’indemnisation?
Un locataire est responsable des dommages causés pendant la location, que ces derniers soient de sa faute, de celle de ses colocataires ou encore de ses sous-locataires. En revanche, il n’est pas responsable de l’usure normale » » du bien. En cas de dégâts locatifs, le propriétaire peut demander au locataire de les réparer ou il peut demander des dommages et intérêts.
Le règlement
Au moment où le locataire quitte le logement, il est généralement convenu de faire un état des lieux de sortie. C’est à ce moment que vous pourrez conclure un accord vis-à-vis des dégâts. Il est préférable de mettre cet accord sur papier en deux exemplaires originaux, chacun signé par le locataire et le propriétaire.
Et si personne ne trouve d’accord ?
S’il n’y a pas d’accord, le bailleur doit veiller à ce qu’un état des lieux sortant soit établi et qu’il soit juridiquement contraignant. Si vous ne parvenez toujours pas à vous entendre sur le montant des dommages-intérêts à payer, vous pouvez porter l’affaire devant le juge de paix. C’est le tribunal qui décidera en dernier ressort de l’indemnité que le bailleur peut réclamer.
Si la maison que vous avez construite ou rénovée présente des défauts, vous pouvez en imputer la responsabilité à votre architecte. Dans quels cas ? Notre avocat nous dit tout !
Tout comme votre entrepreneur, votre architecte dispose d’une responsabilité décennale. En outre, votre architecte peut également être tenu responsable de vices cachés plus « légers ». Cela ne signifie toutefois pas que votre architecte est automatiquement responsable de tous les défauts qui surviennent dans votre maison fraichement construite ou rénovée !
De quels défauts parle-t-on ?
Ce n’est pas parce que votre entrepreneur n’a pas exécuté les travaux dans les règles de l’art que votre architecte en est automatiquement responsable. Votre architecte est responsable des erreurs qu’il commet dans la conception des travaux. Il peut également être responsable, par exemple, s’il commet des erreurs dans la surveillance du chantier. Votre architecte doit exercer un contrôle suffisant aux moments importants et cruciaux de la construction, afin de pouvoir signaler à temps les défauts et insuffisances importants, et de pouvoir procéder aux ajustements nécessaires. En outre, votre architecte doit vous avertir s’il estime que le budget n’est pas réaliste et doit veiller à ce dernier n’explose pas !
Tenir les deux parties pour responsables
Si votre maison présente un défaut, il est possible que l’entrepreneur et l’architecte soient tous deux responsables. Vous pouvez alors les tenir pour responsables, ce que l’on appelle « in solidum« . Cela signifie que vous pouvez choisir lequel des deux devra procéder à la réparation de votre préjudice, même si la faute de l’un est plus grave que celle de l’autre.
