Si vous achetez une maison ou un appartement existant et que celui-ci présente des défauts par la suite, vous pouvez parfois en tenir le vendeur pour responsable. Quand est-ce le cas et avez-vous droit à une garantie plus étendue de la part d’un vendeur professionnel ?
Vendeur privé
Si vous achetez un bien immobilier à un vendeur privé, le contrat de vente stipulera probablement que le vendeur ne vous garantit pas les défauts visibles ou cachés. En principe, ce genre de clause est valable. Si, par la suite, il s’avère que le bien présente des défauts, vous ne pouvez pas tenir le vendeur pour responsable, à moins que vous ne puissiez prouver qu’il connaissait ces défauts et qu’il vous les a cachés (par exemple, qu’il les a même camouflés).
Vendeur professionnel
Si vous achetez un bien immobilier auprès d’un vendeur professionnel, vous bénéficiez d’une plus grande garantie. Une telle entreprise ne peut tout simplement pas limiter contractuellement sa garantie. En cas de vice caché, vous pouvez souvent invoquer la garantie. Cela doit alors se faire dans un délai court après la découverte du défaut. En outre, en cas de discussion, vous devez être en mesure de prouver que le défaut était présent au moment de la vente.
Garantie de l’entrepreneur/architecte
Si vous achetez une maison récente présentant des défauts, vous pourrez peut-être encore faire appel à l’entrepreneur et/ou à l’architecte dans le cadre de leur responsabilité décennale ou de leur responsabilité envers les vices cachés. Si l’entrepreneur a donné une garantie plus large que celle qu’il était légalement tenu de donner, vous devez vérifier ses conditions générales pour voir si vous pouvez toujours l’invoquer en tant qu’acheteur du bien.
Si vous construisez ou rénovez une maison, il se peut que votre projet soit retardé… Dès lors, comment continuer à vivre dans la maison que vous avez déjà vendue ou que vous louez mais dont vous avez résilié le bail ? Notre avocat vous répond !
Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)
Umit Yildirim
C’est malheureusement un fait archi courant : des personnes ayant un projet de construction ou de rénovation, mettent fin à leur bail à la date prévue pour la fin des travaux. Si ces travaux sont retardés et que le bail prend fin, ces personnes risquent de se retrouver temporairement sans logement. En outre, il peut également arriver que vous vendiez votre propre maison pour vivre ailleurs et que la vente soit conclue avant que l’autre maison ne soit prête. Mais dans ce cas, que pouvez-vous faire pour pouvoir continuer à y vivre (temporairement) ?
Prolonger le loyer
Si votre logement n’est pas prêt à temps, vous pouvez consulter votre propriétaire et lui demander s’il est d’accord pour que, malgré le préavis, vous puissiez continuer à y vivre pendant un certain temps. S’il est d’accord, tout va bien. Il est préférable de mettre cet accord par écrit, par exemple en rédigeant un addendum au contrat de location indiquant que la location sera prolongée (à votre demande).
Si votre propriétaire refuse, vous ne devez pas désespérer. En effet, la loi stipule que si votre bail prend fin à la suite d’une résiliation, vous pouvez parfois, en tant que locataire, demander une prolongation du loyer. Toutefois, vous devez alors être en mesure de fournir la preuve de circonstances extraordinaires. Il s’agit de circonstances qui rendent temporairement le déménagement ou la recherche d’un autre bien, impossible ou difficile. Le fait que la maison que vous construisez ne soit pas terminée pour une raison exceptionnelle, peut être considéré comme une circonstance extraordinaire.
Comment demander ?
Si vous désirez demander une prolongation, vous devez le faire au plus tard un mois avant la date d’expiration du bail. Pour les baux conclus en Flandre avant le 1er janvier 2019 et pour les biens locatifs situés en région wallonne ou bruxelloise, vous devez envoyer votre demande par courrier recommandé au propriétaire. Pour les baux conclus à partir du 1er janvier 2019 en région flamande, le renouvellement du bail peut être demandé par lettre recommandée, par remise contre récépissé ou par signification d’un acte d’huissier.
Si le propriétaire refuse de répondre à votre demande, vous pouvez porter l’affaire devant le juge de paix. Celle-ci tiendra compte des intérêts des deux parties dans son évaluation. Si le juge de paix accorde la prolongation, il décidera de la durée du bail et des conditions de la prolongation. Par exemple, le juge de paix pourrait augmenter le loyer.
Si la première prolongation du bail n’est pas suffisante, vous pouvez demander une deuxième prolongation. Si celle-ci échoue également, il n’est plus possible de demander une troisième prolongation.
Et en cas de vente ?
Si vous vendez votre logement actuel, vous devriez en principe avoir déménagé au moment de l’établissement de l’acte de vente notarié. À ce moment-là, vous devez également remettre les clés de la propriété à l’acheteur. Néanmoins, même dans ce cas, vous pourriez conclure d’autres arrangements avec l’acheteur pour vous permettre de rester un peu plus longtemps dans la propriété.
Si l’acheteur est d’accord, vous avez intérêt à prendre de bonnes dispositions. Convenez de la durée pendant laquelle vous pouvez continuer à vivre dans le bien vendu et si vous devez ou non payer une indemnité. L’acheteur voudra probablement qu’il soit précisé qu’il s’agit d’une « occupation en lieu et place » afin d’éviter qu’un contrat de location ne soit conclu. Le notaire qui rédige l’acte notarié peut faire le nécessaire pour mettre ces accords sur papier. Par ailleurs, sachez qu’en tant que vendeur, vous avez le droit de faire intervenir votre propre notaire dans la vente.
Si l’acheteur n’accepte pas que vous restiez, vous ne pouvez rien faire. Vous dépendez donc de sa bonne volonté.
Le nu-propriétaire d’un bien peut-il vérifier de temps à autre l’état de sa propriété ? La personne en ayant l’usufruit doit-elle le laisser rentrer ? Notre avocat vous dit tout !
Ronnie George
En tant que nu-propriétaire, vous pouvez toujours passer devant la propriété en voiture, à condition de ne pas pénétrer sur le terrain. En passant de temps en temps devant le bien, vous pouvez déjà vous faire une première idée de son état d’entretien. Un coup d’œil au jardin vous donnera déjà quelques indications…
Entrez
Vous ne pouvez entrer dans la maison et sur le terrain de votre propriété que si l’occupant (qui sera souvent l’usufruitier) vous en donne l’accès. Vous pouvez donc parfaitement convenir avec l’usufruitier d’un rendez-vous régulier.
Que dit la loi ?
S’il existe un bien soumis à un usufruit, son nu-propriétaire a le droit de le visiter une fois par an. Si l’usufruitier refuse l’accès au bien, vous devez, en tant que nu-propriétaire, saisir le tribunal pour vous permettre d’exercer votre droit de visite. Ce dernier ne peut devenir abusif.
Nous vous conseillons donc de ne pas entrer dans la propriété sans la permission de l’occupant : dans ce cas, vous risquez d’être pénalement poursuivi.
Si l’un de vos enfants souhaite acheter une maison, peut-être voudrez-vous lui prêter une certaine somme d’argent. Pour éviter toute discussion par la suite, il est préférable de prendre un certain nombre de précautions…
Rédiger un contrat écrit
Tout d’abord, il est important de rédiger un accord écrit. Dans le cas contraire, si votre enfant ne rembourse pas le prêt, vous risquez de ne pas pouvoir prouver que vous lui avez effectivement accordé un prêt et vous risquez donc de ne pas récupérer votre argent. La loi stipule que les contrats de plus de 3500 euros doivent être prouvés par écrit.
Vous pouvez évidemment rédiger un « véritable » contrat. Celui-ci doit être établi en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties, et chaque partie doit recevoir un original. Une alternative ? Une reconnaissance de dette. Celle-ci doit contenir le montant de la somme prêtée (en toutes lettres), ainsi que la signature des personnes engagées dans le prêt.
N’oubliez pas les termes
Convenez avec votre enfant des conditions du prêt et inscrivez également ces conditions dans l’accord que vous rédigerez. Nous pensons, par exemple, aux éventuels intérêts à payer… Précisez également quand le prêt doit être remboursé et le type de remboursement : en une traite à la fin, mensuellement, annuellement…
Vous pouvez également convenir d’une garantie ou d’un gage sur certains biens. N’oubliez pas de préciser dans le contrat la destination du prêt (par exemple, l’achat d’une maison ou d’un appartement, des rénovations…). Dans le cas contraire, votre enfant pourrait utiliser les sommes prêtées à d’autres fins que celles pour lesquelles vous avez prêté l’argent.
N’oubliez pas le partenaire
Si votre enfant est marié ou vit avec quelqu’un, demandez-leur si le prêt est aussi accordé au partenaire. Il s’agit d’un détail important en cas de rupture ou de divorce, surtout dans le cas où ils sont mariés sous le régime légal ! Dans le cas où vous prêtez de l’argent à votre enfant et à son partenaire, indiquez dans l’accord écrit qu’ils sont tous les deux solidairement responsables de tous les montants qui vous sont dus.
Impôt à la source
Si votre enfant doit vous verser des intérêts, il devra en principe retenir le précompte mobilier, pour environ 30 %. En clair, cela signifie que votre enfant ne devra vous verser que 70 % des intérêts.
Annulation
Si vous souhaitez annuler le prêt par la suite, c’est tout à fait possible. Dans ce cas, le prêt est transformé en don. Vous pouvez annuler le prêt en envoyant une lettre recommandée à votre enfant. N’oubliez cependant pas qu’il doit payer des droits de succession sur le capital remis si vous décédez dans les trois ans suivant la date d’envoi de la lettre recommandée de remise.
Si, en tant que propriétaire, vous effectuez des travaux dans un logement qui est loué, nous vous conseillons fortement d’établir un état des lieux par la suite. De quoi s’agit-il et comment s’y prendre ?
Pourquoi ?
Si vous effectuez des travaux dans un bien que vous louez, l’état du bien ne sera plus le même qu’au début du bail. Si, par la suite, le locataire endommage le bien fraichement rénové, vous risquez de ne pas pouvoir le prouver et de ne pas pouvoir demander d’indemnisation.
Comment procéder ?
Demandez au locataire s’il est prêt à faire un état des lieux supplémentaire. Vous pouvez proposer qu’il soit établi à frais partagés, éventuellement par la personne qui a établi l’état des lieux initial.
Inutile de tout noter lors de ce nouvel état des lieux : vous pouvez vous concentrer sur les seuls changements. Une fois l’état des lieux établi, le propriétaire devra le faire enregistrer.
Le locataire refuse
Si le locataire refuse de coopérer, vous pouvez porter l’affaire devant le juge de paix qui désignera ensuite un expert pour rédiger l’annexe à l’état des lieux.
Dans les immeubles à appartements, le règlement d’ordre intérieur fixe toutes sortes de règles sur la « vie dans l’immeuble ». Mais que faire si un occupant ne le respecte pas correctement ?
Le règlement d’ordre intérieur comprend des règles sur la manière et le moment de sortir les poubelles, les heures où le bruit est interdit, les objets qui peuvent ou ne peuvent pas être stockés dans les parties communes, l’utilisation de l’ascenseur, etc.
Prenez contact
Si l’un des habitants ne respecte pas les règles, nous vous conseillons de d’abord prendre contact avec lui. Vous pouvez lui demander de respecter les règles à l’avenir. Dans de nombreux cas, une intervention polie de votre part peut parfaitement résoudre le problème.
Contactez le gestionnaire de la propriété
Si votre intervention ne donne rien (ou si vous n’avez pas envie de parler à la personne), vous pouvez signaler les infractions au syndic. Ce dernier peut mettre en demeure le copropriétaire ou le locataire et l’obliger de se conformer aux règles.
Rien ne bouge ? Vous pouvez entamer une procédure de conciliation auprès du juge de paix. Si la situation n’évolue pas, l’association des copropriétaires peut entamer une procédure auprès du juge de paix par l’intermédiaire du syndic.
Des sanctions ?
Les règlements peuvent inclure un système d’amende pour chaque violation. Le montant doit être raisonnable et non excessif. Si l’amende n’est pas payée spontanément, le juge peut obliger le contrevenant à payer.
A titre d’investissement, vous envisagez l’achat d’un appartement déjà loué. Que devez-vous savoir à ce sujet ? Faut-il conclure un nouveau contrat de location avec le locataire actuel et qu’advient-il de la garantie locative ?
Andrei Ianovskii
Transmission d’un numéro de compte
Si vous achetez un appartement déjà loué, votre achat ne met pas fin au contrat de location existant. Vous ne devez donc pas conclure de nouveau bail avec le locataire : il suffit alors de lui faire savoir que vous êtes le nouveau propriétaire. Vous devrez également lui donner le numéro de compte sur lequel le loyer doit être versé.
Demande de documents
Demandez au vendeur tous les documents relatifs à la location : le contrat de location, l’état des lieux établi au début du bail (ainsi que toute description supplémentaire de l’emplacement), des données et des documents relatifs à la garantie locative, etc.
Si aucun état des lieux n’a été établi au début de la location, sachez qu’à la fin du bail, cela peut être la source de discutions en cas de dommages occasionnés au bien. Dans ce cas, gardez bien les photos que l’agent immobilier vous a envoyées.
Garantie locative
Convenez également d’un arrangement pour la garantie locative, ce qui nécessitera également la coopération du vendeur.
Si vous faites appel à un entrepreneur pour construire une nouvelle maison, il y aura une remise des clés à la fin des travaux. Qu’est-ce que cela implique et à quoi devez-vous faire attention ?
Lorsqu’un entrepreneur effectue des travaux pour vous, vous pouvez « inspecter » le travail à la fin. Le but est ici de vérifier si les travaux ont été réalisés conformément aux accords conclus et s’ils ont également été effectués dans les règles de l’art.
Lors de la construction d’une nouvelle maison, il y a généralement deux livraisons, à savoir une livraison dite provisoire et une définitive. Si la loi Breyne est d’application (maisons clé-sur-porte ou vente sur plan), ces deux livraisons sont même obligatoires. Dans ce cas, la livraison définitive peut avoir lieu au plus tôt un an après la livraison provisoire.
Lors de la livraison provisoire, les défauts visibles sont notés. Lors de la livraison finale, on vérifie à nouveau ces défauts signalés lors de la livraison provisoire. L’acquéreur peut également signaler de nouveaux défauts.
Invoquer les défauts visibles
Il est donc important d’inspecter minutieusement les travaux lors de la réception provisoire et de signaler toute remarque que vous pourriez avoir. Après la livraison provisoire, vous ne pouvez plus faire valoir des défauts qui étaient déjà visibles au moment de la livraison, mais que vous n’aviez pas relevés. Il existe toutefois une exception à cette règle : si le défaut en question affecte la stabilité du bâtiment ou d’une partie de celui-ci et pour lesquels votre entrepreneur est responsable pendant 10 ans.
Comment procéder en pratique ?
En tant que client, assurez-vous d’être présent au moment de la réception provisoire et examinez attentivement les lieux. Demandez également à votre architecte de donner ses commentaires sur les travaux. Si, pour une raison ou une autre, vous n’avez pas suffisamment confiance en votre architecte (par exemple, si vous avez l’impression qu’il prend trop parti pour l’entrepreneur), vous pouvez également faire appel à un expert.
Un rapport de la livraison sera établi. Vous pouvez y mentionner vos remarques. Dans tous les cas, vérifiez si toutes vos remarques sont bien mentionnées. Vous pouvez alors convenir d’un délai dans lequel votre entrepreneur doit remédier aux défauts que vous avez constatés. Si les défauts sont trop graves, vous pouvez refuser les travaux.
Tant que la livraison provisoire n’a pas eu lieu, il est préférable de ne pas accepter les clés du bien. On peut considérer que vous acceptez les travaux si vous payez la ou les factures de l’entrepreneur ou si vous recevez sans réserve les clés de votre nouvelle maison.
Autres conséquences
Sachez enfin qu’au moment de la livraison, le risque du bâtiment vous est transféré. Cela signifie que vous devrez veiller à assurer le bâtiment contre l’incendie à partir de ce moment-là. En outre, dès la livraison, la durée de la responsabilité décennale de l’entrepreneur commence à courir. Souvent, il est question d’une durée de 10 ans dès la livraison provisoire (et non définitive).
Défauts après coup ?
Si, après la livraison, des défauts apparaissent dans la maison, vous pourrez peut-être invoquer la responsabilité décennale de votre entrepreneur et/ou de votre architecte. Toutefois, cette responsabilité ne s’applique pas à tous les défauts. L’entrepreneur et l’architecte peuvent également être responsables d’autres défauts (moins graves) après la livraison, s’il s’agit de défauts cachés. Vous devez alors invoquer ce défaut dans un délai raisonnable après l’avoir découvert.
Il est souvent conseillé aux acheteurs d’un bien immobilier d’inclure une condition suspensive dans la promesse d’achat/de vente. A quel délai avez-vous droit avant de donner une réponse de la banque ?
Dans les grandes lignes
Si une condition préalable à l’obtention d’un prêt est incluse dans la promesse de vente, il sera souvent stipulé qu’elle est considérée comme remplie à moins que l’acheteur ne présente une attestation d’une ou plusieurs banques indiquant qu’il ne pourra pas obtenir de prêt. Si l’acheteur ne peut fournir d’attestation de la banque, l’achat devient définitif (même si l’acheteur ne peut obtenir de prêt).
Quel est le délai maximal ?
Le vendeur veut évidemment savoir le plus rapidement possible si la vente peut avoir lieu ou non. Il vous demandera donc de faire en sorte que la période qui vous est accordée en tant qu’acheteur soit la plus courte possible. Dans la pratique, on parle d’une période de deux à trois semaines. En tant qu’acheteur, vous avez intérêt à disposer d’une période aussi longue que possible. Essayez donc de la porter à un mois.
La période s’avère être trop courte
Si, a posteriori, le délai s’avère trop court (vous n’avez pas eu le temps de vous rendre à la banque ou celle-ci met trop de temps pour vous répondre), demandez au vendeur s’il souhaite prolonger la durée de la condition suspensive. S’il refuse, exhortez la banque à prendre une décision rapide ! Si le délai est vraiment trop court pour obtenir une décision de la banque, vous pouvez faire valoir au tribunal que le délai était « déraisonnable ». Toutefois, il est peu probable que le juge vous suive…
Pour qu’une assemblée générale des copropriétaires puisse prendre des décisions, un nombre suffisant de copropriétaires doit être présent ou représenté. Combien de personnes doivent être présentes ? Que se passe-t-il s’il n’y en a pas assez ?
Pour que l’assemblée générale soit « valable », il faut que plus de la moitié des copropriétaires soient présents ou représentés au début de la réunion. Ils doivent également posséder au moins la moitié des parts dans les parties communes. Pour que des décisions puissent être prises, les copropriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale doivent représenter plus des trois quarts des parts dans les parties communes.
Ce qui compte, c’est le nombre de personnes présentes au début de la réunion. Comprenez que si certaines personnes quittent en cours de réunion, cela importe peu…
Que faire si le nombre de participants est insuffisant ?
Si aucun des deux quorums n’est atteint, l’assemblée générale ne peut valablement délibérer et prendre des décisions. Dans ce cas, une deuxième assemblée générale doit être convoquée après un délai d’au moins quinze jours.
Si, cette fois encore, il n’y a pas assez de participants à la réunion, cela n’a plus d’importance. Cette assemblée peut toujours valablement délibérer et prendre des décisions, quel que soit le nombre de membres présents ou représentés, et les parts de copropriété qu’ils détiennent.
