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Auteur : jan

  • Location : devez-vous donner un préavis avant l’échéance d’un bail de 9 ans ?

    Vous louez une maison ou un appartement (dans lequel le locataire a sa résidence principale) pendant 9 ans.  Ce bail prend-il automatiquement fin à l’échéance prévue ou devez-vous donner un préavis ?

    Scott Graham

    Pas de résiliation automatique

    Si un bail est conclu pour 9 ans, il ne prend pas automatiquement fin à l’échéance. Le propriétaire ou le locataire qui souhaite que le bail prenne fin à la date de l’échéance doit donner un préavis.  Il n’est pas non plus possible de prévoir un autre accord, stipulant par exemple que le bail prend fin à la date d’expiration sans préavis. Ce n’est tout simplement pas juridiquement valable.

    Quel délai de préavis ?

    Si le propriétaire souhaite que le locataire quitte les lieux à l’échéance du bail, il doit respecter un préavis de 6 mois. L’avis ne doit pas nécessairement être motivé. Par conséquent, le propriétaire ne doit aucune indemnité au locataire pour avoir mis fin à la location.  Si le locataire donne le préavis, il doit respecter un délai de préavis de 3 mois.  Lui aussi n’est pas tenu de motiver le préavis et ne doit pas de dommages-intérêts.

    Et s’il n’y a pas de préavis ?

    Si aucune des parties n’a donné de préavis de résiliation à la date d’expiration, le bail se poursuivra aux mêmes conditions. Le bail sera donc prolongé pour une période de 3 ans. Toutefois, le locataire et le propriétaire peuvent toujours convenir mutuellement que le bail prendra fin.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Achat/vente : le compromis peut-il être différent de l’acte de vente ?

    Lorsque vous achetez ou vendez un bien immobilier, un compromis (ou promesse d’achat) est généralement rédigé en premier lieu, suivi d’un acte notarié.  Pourquoi est-il préférable de s’assurer que leur contenu ne diffère pas ?

    contracts
    Gabrielle Henderson

    La « valeur » des documents

    Contrairement à une idée reçue, un compromis n’a pas moins de valeur qu’un acte notarié.  Il ne s’agit pas non plus d’un document provisoire qui sera remplacé ultérieurement par l’acte qui sera établi.  Les deux documents ont la même valeur.

    Des différences ? Et alors ?

    Si certains détails du compromis ne sont pas repris dans l’acte notarié, vous pouvez généralement considérer qu’ils sont toujours d’application, à moins que l’autre partie ne puisse démontrer qu’ils sont actuellement caducs. Il en va de même pour les accords qui ne figurent pas dans le compromis mais dans l’acte notarié.  Ceux-ci s’appliquent également.

    C’est plus difficile si le compromis et l’acte notarié sont mutuellement contradictoires. Si les accords ne précisent pas lequel des deux a la priorité, cela peut entraîner des incertitudes.  Il est alors nécessaire de déterminer quelles étaient les intentions des parties.

    Comment éviter cela ?

    Il est préférable d’éviter de telles discussions. Mieux vaut demander au même notaire de rédiger l’acte et le compromis. A tout le moins, demandez au notaire de respecter les dispositions du compromis dans son acte. Enfin, lisez attentivement le projet d’acte notarié qui vous est envoyé.

  • Votre appartement n’est pas prêt à temps ? A quelles indemnités avez-vous droit ?

    Si vous achetez un appartement sur plan, l’acte d’achat peut stipuler des frais que vous pouvez réclamer si l’appartement n’est pas prêt dans les temps. Mais savez-vous que vous pouvez parfois demander un montant plus élevé que celui qui est stipulé dans le contrat ?

    Apartment repair

    Loi Breyne

    Si vous achetez un appartement sur plan, la loi « Breyne » est généralement d’application.  Cette loi oblige le promoteur à insérer toute une série de clauses dans l’acte notarié. Le contrat doit notamment contenir une clause indiquant la date à laquelle l’appartement sera prêt et la compensation à laquelle vous avez droit s’il ne l’est pas.

    Il y a un minimum !

    La loi Breyne précise d’ailleurs le montant minimum de cette indemnité en cas de retard. Cette indemnité doit être au moins égale au loyer que vous paierez pour un bien similaire à celui que vous avez acheté. S’il stipule, par exemple, que vous avez droit à une indemnité de 25 euros par jour et que le loyer mensuel de l’appartement est de 1.000 euros, vous pouvez demander plus que ce qui est indiqué dans le contrat !

    Si vous constatez que le promoteur ne respecte pas le délai convenu, envoyez-lui une lettre recommandée et réclamez l’indemnité de retard. Sachez simplement qu’il faut parfois déterminer s’il y a ou non un retard.

    Et si la loi Breyne ne s’applique pas ?

    Si la loi Breyne n’est pas d’application, le contrat ne doit pas comporter de clause obligatoire concernant la date limite à laquelle l’appartement doit être prêt. L’entrepreneur/promoteur doit, s’il n’y a pas d’autre accord, terminer l’appartement dans un délai raisonnable. Vous pouvez demander une indemnisation pour les dommages réels (que vous devrez prouver) causés par le retard.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Le propriétaire peut-il effectuer des travaux dans un bien qui est loué et occupé ?

    Il arrive parfois qu’un propriétaire désire effectuer certains travaux de réparation ou d’embellissement dans un bien qui est pourtant loué. Est-ce permis ? Quid si le locateur s’y oppose ?

    Réparation urgente

    Si une réparation urgente doit être effectuée dans le bien mis en location et qu’elle ne peut attendre la fin du bail, le locataire ne peut pas interdire au propriétaire d’effectuer cette réparation.  Il en va autrement si le propriétaire veut effectuer des travaux de réparation ou d’embellissement qui ne sont pas urgents : le propriétaire ne peut lancer ces travaux que si le locataire est d’accord.

    Causer le moins de désagréments possible

    Même si le propriétaire doit effectuer des réparations urgentes, il doit les exécuter en causant le moins de désagrément possible au locataire et ce, même si cela entraîne un coût supplémentaire pour le propriétaire (par rapport à une autre méthode d’exécution plus incommode).

    Compensation ?

    En général, le locataire ne peut pas demander de compensation pour le désagrément subi pendant les travaux.  Il en va différemment si les travaux prennent beaucoup de temps (30 ou 40 jours selon la région où se trouve le bien locatif).  Si le bien devient inhabitable en raison des travaux, le locataire pourrait également réclamer la résiliation du bail.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Votre voisin place une clôture « hideuse » ? Voici ce que vous pouvez faire…

    Votre voisin place une clôture entre sa parcelle et la vôtre. Hélas, vous la trouvez immonde ! Pouvez-vous y faire quelque-chose ?

    Votre voisin respectait-il la loi ?

    C’est déjà la première question que vous devez vous poser. Il se peut que votre voisin ait eu besoin d’un permis pour ériger la clôture.  S’il n’en a pas, vous ne devez pas accepter cet état des choses !  En outre, il peut arriver, par exemple, que votre voisin place une haie composée de plantes sans respecter la distance légale.

    Pas d’infraction légale ?

    S’il s’avère que votre voisin a agi correctement et n’a violé aucune règle juridique de base, il devient plus difficile de s’opposer à la clôture. Pour pouvoir faire quoique ce soit, vous devez prouver que la clôture cause des troubles de voisinage excessifs, même si votre voisin n’a pas commis d’acte répréhensible en soi. Gardez à l’esprit que votre opinion subjective sur la clôture (à savoir que vous la trouvez laide) ne joue aucun rôle dans l’évaluation de l’existence ou non d’une nuisance excessive pour le voisinage.  Au contraire, vous devrez être en mesure de prouver que la clôture cause une nuisance effective, par exemple visuellement ou parce qu’elle bloque la lumière.

    Comment procéder ?

    Tout d’abord, contactez votre voisin et essayez de trouver une solution.  Si cela échoue, vous pouvez entamer une procédure de conciliation auprès du juge de paix. Si vous pouvez prouver une faute ou une nuisance excessive pour le voisinage, vous pouvez demander que la clôture soit démolie ou démontée. Vous pouvez également demander des dommages et intérêts.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Le locataire doit-il être informé des réunions des copropriétaires ?

    Le locataire doit-il être tenu informé des assemblées générales des copropriétaires qui se tiennent dans l’immeuble ? A-t-il le droit d’être présent à ces réunions ?

    Que dit la loi ?

    La loi stipule que le syndic doit notifier la date des réunions à toute personne qui occupe l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou patrimonial (par exemple un locataire) et ce, même si cette personne n’a pas de droit de vote à l’assemblée générale. Cela doit leur permettre de formuler par écrit des questions ou des observations concernant les parties communes. Ces observations seront alors communiquées lors de la réunion. L’avis sera affiché dans un endroit visible des parties communes du bâtiment.

    Présence ?

    En tant que locataire, vous n’avez pas le droit d’être présent à l’assemblée générale. Vous ne pouvez pas non plus y voter.  La situation est légèrement différente si un copropriétaire de l’immeuble vous demande de le représenter, via une procuration.

    Vous n’êtes pas d’accord avec une décision ?

    Si, en tant que locataire, vous n’êtes pas d’accord avec une décision prise lors de l’assemblée générale, vous pouvez vous adresser au tribunal. Vous pouvez en effet demander l’annulation ou la modification de toute disposition du règlement intérieur ou de toute décision irrégulière, frauduleuse ou illégale de l’assemblée générale si elle vous cause un préjudice personnel. Vous devez néanmoins introduire votre plainte dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision et au plus tard dans les quatre mois suivant l’assemblée générale.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Vérifier les comptes du syndic : notre avocat vous dit tout !

    En tant que propriétaire d’un appartement, vous pouvez parfaitement vérifier les comptes du syndic ou consulter les documents importants de la copropriété. 

    Jan Jakub Nanista

    Droit légal

    En tant que copropriétaire individuel, vous avez le droit d’inspecter, dans certaines limites, le syndic. En effet, la loi stipule que le syndic doit permettre aux copropriétaires de prendre connaissance de tous les documents ou données non privés concernant la copropriété, selon toutes les modalités prévues par le règlement intérieur ou par l’assemblée générale.

    Comment faire ?

    Pour savoir comment consulter ces documents, il faut regarder ce qui figure dans le règlement intérieur ou ce qui a été décidé par l’assemblée générale des copropriétaires. Par exemple, le règlement peut exiger un rendez-vous préalable avec le syndic. Il peut aussi préciser des heures spécifiques où les copies peuvent être obtenues moyennant une redevance.  Il peut aussi arriver, par exemple, que le syndic mette ces documents sur son site web.

    Vous voyez des erreurs ?

    Si vous trouvez que le syndic ne fait pas ou n’a pas fait son travail correctement, il convient d’en parler à l’assemblée générale des copropriétaires.  L’assemblée peut également décider de tenir le syndic pour responsable et de nommer un nouveau syndic.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Résiliation de bail : voici comment partir plus tôt !

    Si votre propriétaire met fin au bail du bien dans lequel vous avez votre résidence principale, vous ne devez pas nécessairement rester jusqu’à la fin du préavis donné par le propriétaire. En effet, vous pouvez donner un « contre-préavis ». Notre avocat vous explique tout !

    Si votre propriétaire met fin à votre contrat de location, vous devrez probablement chercher un autre bien à louer (ou à vendre). Il se peut que vous puissiez emménager immédiatement dans ce nouveau logement et que vous ne souhaitiez donc pas « prester » tout le préavis que le propriétaire vous a donné. Mais saviez-vous que dans ce genre de cas, la loi vous permet de partir plus tôt ?

    Contre-préavis

    La loi vous permet désormais de donner un « contre-préavis » dans ce genre de cas.  Concrètement, vous pouvez alors résilier le loyer à votre tour (après le préavis donné par votre propriétaire) avec un délai de préavis très court. Cette règle s’applique dans les trois régions.

    Terme

    Si vous voulez donner un contre préavis, vous devez respecter un délai d’un mois. Dans ce cas, vous ne devrez aucune indemnité au propriétaire en tant que locataire parce que vous avez donné votre préavis pendant la première, la deuxième ou la troisième année du bail. En outre, le propriétaire reste tenu de continuer à respecter le motif de sa résiliation (comme une rénovation, par exemple), faute de quoi il vous devra une indemnité.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Résilier un bail pour cause de rénovation : tout ce qu’il faut savoir !

    Un propriétaire qui loue une maison ou un appartement dans lequel le locataire a sa résidence principale, peut parfois résilier le bail s’il entend rénover son bien. Notre avocat vous explique tout dans le détail !

    Un propriétaire peut mettre fin à un bail de neuf ans dans les trois régions parce qu’il désire reconstruire, convertir ou rénover la propriété. Cela peut être fait à l’expiration de chaque période de 3 ans.  Si le bien locatif est situé en région flamande et que le bail date d’après le 31 décembre 2018, il existe cependant une exception à cette règle.  Dans ce cas, le propriétaire peut résilier le bail à tout moment pour effectuer des travaux de rénovation. Si le préavis est donné pendant la première période de 3 ans, il ne peut expirer avant la fin de cette première période de 3 ans à compter de l’entrée en vigueur du bail.

    Si le propriétaire loue plusieurs appartements dans le même immeuble, alors la règle précédente est nuancée. Le propriétaire peut résilier les différents baux à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois, à condition que le bail ne soit pas résilié au cours de la première année. Cette exception ne s’applique pas en région flamande pour les baux conclus après le 31 décembre 2018.

    Des conditions strictes

    Pour que le propriétaire puisse résilier le bail pour cause de rénovation, un certain nombre de conditions strictes doivent être remplies. Par exemple, les travaux que le propriétaire désire effectuer doivent être si envahissants que le locataire ne peut continuer à vivre dans la propriété. De plus, les travaux doivent être réalisés en respectant la destination du bien et doivent être des travaux sur la partie occupée par le locataire. En outre, les travaux doivent coûter plus de 3 ans de loyer. Si le propriétaire veut rénover plusieurs appartements du même immeuble en même temps, il suffit que les travaux coûtent plus de deux ans de loyer pour l’ensemble des unités d’habitation.

    Le propriétaire doit en outre commencer les travaux dans les 6 mois suivant l’expiration du délai de préavis (ou si le bail est prolongé, après que le locataire ait rendu le bien). Les travaux doivent également être terminés dans les 24 mois suivant l’expiration du préavis (ou si le bail est prolongé, après la restitution du bien). Si le propriétaire ne respecte pas ces règles, le locataire peut lui réclamer des dommages et intérêts s’élevant à 18 mois de loyer. Le propriétaire peut néanmoins échapper à cette indemnité s’il peut prouver des circonstances imprévisibles et extraordinaires indépendantes de sa volonté.

    Comment procéder ?

    Si le propriétaire veut résilier le bail pour effectuer des travaux de rénovation dans les locaux loués, il doit donner un préavis de 6 mois. L’avis doit également être justifié. En outre, le propriétaire doit notifier au locataire le permis d’urbanisme, ou un cahier des charges détaillé, une description des travaux accompagnée d’une estimation détaillée des coûts ou encore un contrat de construction. En Wallonie, cela n’est obligatoire que si le locataire en fait la demande dans les deux mois.

    Pour les baux conclus après le 31 décembre et concernant un bien locatif en région flamande, le propriétaire doit fournir au locataire le permis d’environnement (le cas échéant) et une spécification ou une description détaillée des travaux accompagnée d’une estimation complète des coûts ou d’un contrat de construction au moment de la résiliation. En outre, si le locataire en fait la demande, le propriétaire doit ensuite communiquer gratuitement les documents attestant que les travaux ont été réalisés conformément aux conditions. En Flandre, le propriétaire doit également demander un certificat de conformité après l’achèvement des travaux.

     

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Vous désirez rester dans l’appartement ou la maison après la fin du loyer ? Voici comment faire !

    Vous louez une maison ou un appartement dont vous ou le propriétaire a résilié le bail. Que ce soit parce que votre maison n’est pas prête ou parce que l’un de vos enfants est tombé gravement malade, vous désirez rester un peu plus longtemps dans la propriété louée. Est-ce possible ?

    Si le contrat de location prend fin, vous devez vous assurer de déménager avant la date de fin du contrat. Toutefois, il peut y avoir des situations dans lesquelles une telle démarche est problématique. Pensez, par exemple, au cas où vous ou un colocataire serait tombé gravement malade, ou bien la maison dans laquelle vous comptez emménager n’est pas prête, etc. Mais que pouvez-vous faire dans ce genre de cas ?

    Demander une prolongation

    Si votre contrat de location prend fin en raison d’une demande de résiliation, le locataire peut demander une prolongation du loyer. Cela signifie que vous pouvez demander de rester dans la propriété louée pendant un certain temps après l’expiration du délai de préavis.

    Circonstances exceptionnelles

    Pour pouvoir demander une telle prolongation, il doit y avoir ce que l’on appelle des « circonstances exceptionnelles ». En d’autres termes, vous devrez être en mesure de donner de très bonnes raisons pour obtenir cette prolongation. Des circonstances exceptionnelles peuvent être, par exemple, une grossesse, la perte de votre emploi, le décès d’un membre de votre famille, le retard dans l’achèvement de la maison que vous construisez ou rénovez, etc.

    Cependant, vous devrez être en mesure de prouver que ces circonstances vous empêchent de déménager avant la date normale de fin de bail. En outre, vous devrez prouver que vous n’êtes pas à l’origine de ces circonstances exceptionnelles. Si, par exemple, vous ne pouvez pas déménager parce que vous avez commencé trop tard à chercher une autre maison, vous ne pouvez pas invoquer ces circonstances exceptionnelles.

    Comment demander ?

    Si vous souhaitez demander une prolongation du loyer actuel, vous devez le faire au plus tard un mois avant la fin du contrat. Pour les contrats de location relatifs à un logement situé en Flandre et dont le contrat date d’avant le 1er janvier 2019, vous devez en faire la demande par lettre recommandée. Il en va de même si le bien à louer est situé en Wallonie ou à Bruxelles. Il ne suffit donc pas de faire la demande verbalement.

    Le propriétaire peut alors répondre à votre question ou refuser de le faire. Il pourrait également accepter une prolongation, mais à des conditions différentes de celles que vous proposez (par exemple, une prolongation plus courte). Si vous n’êtes pas d’accord, le juge de paix aura le dernier mot. Dans son évaluation, le juge de paix prendra en compte les intérêts des deux parties et l’âge avancé éventuel de l’une d’entre elles.

    Un loyer plus élevé ?

    Gardez à l’esprit que le juge de paix peut également autoriser une augmentation du loyer s’il autorise une prolongation. Si le propriétaire vous a mis en demeure sans motif et qu’il vous doit par conséquent une indemnité, le tribunal peut également réduire, voire annuler cette indemnité en cas de prolongation. Le juge est également libre de décider de la durée de la prolongation. Il doit toutefois indiquer une date de fin. D’ailleurs, la loi ne prévoit pas de durée maximale pour ce genre de prolongation.

    Deux reports ?

    La loi vous permet même, en tant que locataire, de demander une prolongation après la première prolongation si vous pouvez invoquer de nouvelles circonstances exceptionnelles. Cela peut être le cas, par exemple, si vous avez perdu votre emploi lors de la première prolongation et que vous tombez ensuite malade…

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.ra-advocaten.be)