Auteur : jan

Le propriétaire d’un bien peut accorder un droit d’habitation au partenaire avec lequel il vit. Mais qu’est-ce que cela signifie exactement et que devez-vous savoir à ce sujet?

La plupart des gens ont déjà entendu parler d’un droit d’usufruit. Le droit d’habitation est au contraire généralement moins connu. Mais de quoi s’agit-il, au juste?

De quoi s’agit-il?

Un droit d’habitation donne à la personne qui le reçoit, le droit de résider dans la propriété à laquelle elle a droit. Elle peut le faire avec sa famille. Aucune indemnité ne doit être payée pour ce droit de séjour, sauf accord contraire. Le droit d’habitation va moins loin qu’un droit d’usufruit. Par exemple, une personne à laquelle un droit d’habitation a été accordé ne peut pas louer cette propriété et en percevoir les revenus de la location. Ce droit est également personnel, ce qui signifie qu’il ne peut être ni vendu, ni transféré.

Le droit d’habitation est, par exemple, un instrument approprié pour permettre à une personne de continuer à vivre dans un bien après le décès de son partenaire qui était propriétaire d’un bien. Cela peut aussi être utile, par exemple, dans le cas où les parents voudraient transférer leurs biens à leurs enfants, tout en continuant à vivre dans l’immeuble jusqu’à leur mort.

Combien de temps cela dure-t-il?

La personne qui donne le droit de résidence peut librement décider de la période du droit de séjour. Ce droit peut être accordé aussi longtemps que la personne est en vie ou pour une période plus courte.

Quels sont les droits et obligations?

Au début du droit d’habitation, un état des lieux du bien doit en principe être établi. En outre, il peut être exigé que le titulaire du droit donne une forme de garantie. La personne à qui l’on donne le droit de résidence doit effectivement occuper la propriété et la maintenir comme un bon père de famille.

Le titulaire du droit d’habitation est responsable des mêmes dépenses que le bénéficiaire d’un droit d’usufruit. Par exemple, il doit assumer les frais d’entretien et d’usure, ainsi que les coûts de chauffage, d’électricité et d’eau. Le propriétaire, pour sa part, est responsable des réparations majeures.

À la fin du droit d’habitation, le titulaire de ce droit doit restituer la propriété dans le même état qu’à son arrivée, en tenant compte de l’usure normale. La personne qui a le droit de résidence ne peut en principe prétendre à une indemnisation pour un quelconque travail de rénovation.

Comment l’établir?

Vous pouvez attribuer ce droit d’habitation via un accord. Parce que le droit de séjour est un droit réel, cet accord doit être rédigé devant un notaire. En outre, et cela arrive souvent, le droit d’habitation peut également être accordé par testament. Le propriétaire de la propriété peut donc rédiger un testament dans lequel il indique que son cohabitant a le droit de continuer à jouir de ses biens (gratuitement) après son décès. Si vous voulez établir un tel testament, alors, afin d’éviter des erreurs, vous devriez également le faire via un notaire.

En outre, sachez qu’en plus du droit d’habitation d’affaires, un droit d’habitation personnel est également possible. Un notaire peut vous aider à choisir la meilleure formule.

Les héritiers peuvent-ils le remettre en question?

En principe, les héritiers ne peuvent pas contester ce droit d’habitation. Une exception à cette règle existe si la valeur du droit d’habitation enfreint les droits de réserve de certains héritiers. Par exemple, les droits des descendants de la personne qui accorde le droit de résidence devront être pris en compte. À partir de septembre 2018, cette réserve vaudra pour la moitié de la succession.

En tant que copropriétaire dans un immeuble, vous êtes logiquement invité à l’assemblée générale des copropriétaires.  Cette invitation comprend toujours l’ordre du jour de la réunion.  Quelle est son importance et que devez-vous savoir à ce sujet ?

Que dit l’invitation ?

L’ordre du jour de l’assemblée générale indique les points qui seront discutés lors de l’assemblée générale. Vous pouvez donc juger l’importance de la réunion en consultant l’ordre du jour.  Cela peut influencer votre décision d’y aller ou non, d’envoyer une procuration ou simplement de ne pas y être présent. Cela vous permet également de vous y préparer.

En outre, lors de l’assemblée générale, aucun autre point que ceux inscrits à l’ordre du jour ne peut être discuté. Il peut y avoir une exception à cette règle si tous les copropriétaires sont présents à la réunion et qu’ils sont également tous d’accord pour qu’un sujet précis soit débattu.

De quoi peut-on parler sous le point « divers » ?

De nombreuses assemblées générales comprennent un point « divers ». Dans la pratique, les copropriétaires essaient parfois de discuter (et éventuellement de voter) sous cette rubrique toutes sortes de questions qui n’étaient pas explicitement mentionnées à l’ordre du jour.

Sachez que ce genre de procédure n’est pas légal. En effet, vous ne pouvez pas prendre des décisions sous la rubrique « divers » sur des sujets qui ne sont pas à l’ordre du jour.  Tout au plus, par le biais du « divers », certaines préoccupations ou commentaires des copropriétaires peuvent être communiqués et discutés, mais ils ne peuvent pas faire l’objet d’un vote et/ou d’une décision.

Qui fixe l’ordre du jour ?

L’assemblée générale annuelle comprendra un certain nombre de points fixes. Par exemple, l’approbation des comptes, la nomination du conseil des copropriétaires et du vérificateur des comptes, la décharge du conseil des copropriétaires, du syndic, etc.

En outre, chaque copropriétaire a également le droit de proposer des sujets à l’ordre du jour. Vous pouvez le faire, par exemple, si vous souhaitez que des travaux d’embellissement soient effectués dans les parties communes de l’immeuble, si vous désirez que des modifications soient apportées au règlement intérieur, etc. Si vous voulez inscrire un point à l’ordre du jour de l’assemblée générale, vous devez demander au syndic de le faire. Vous pouvez en faire la demande jusqu’à trois semaines avant la première date possible de l’assemblée générale.

Quand recevrez-vous l’invitation ?

La loi prévoit que, en tant que copropriétaire, vous devez recevoir l’ordre du jour en même temps que la convocation à l’assemblée générale. En règle générale (sauf en cas d’urgence), la convocation (avec l’ordre du jour) doit vous être notifiée au moins 15 jours avant la date de la réunion. Cela se fait alors par courrier recommandé, sauf si vous avez expressément accepté par écrit de recevoir l’avis par un autre moyen de communication.

Que pouvez-vous faire si quelque chose est décidé alors que cela n’était pas à l’ordre du jour ?

Si l’assemblée générale a pris une décision sur un sujet qui n’était pas à l’ordre du jour, vous ne devez pas l’accepter. Si vous êtes présent à l’assemblée générale et qu’un sujet qui n’est pas à l’ordre du jour est abordé, protestez et faites également consigner votre commentaire dans le procès-verbal de la réunion. Si un vote a lieu malgré votre protestation, votez contre.

Si le point est quand même discuté et voté, vous pouvez contester la décision de l’assemblée générale devant le juge de paix.  Toutefois, vous devez entamer cette procédure dans les quatre mois qui suivent l’assemblée générale.

Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)