En tant que propriétaire occupant d’un appartement, êtes-vous victime de troubles de voisinage ? Saviez-vous que vous devriez contacter votre syndic
Discussion
Si votre voisin est coupable de troubles excessifs du voisinage, la première chose à faire est de discuter calmement avec lui. Toutefois, si cela ne change rien, vous pouvez contacter le syndic. Ce dernier pourra alors contacter la personne et tenter de trouver une solution.
Lancer une procédure via l’ACP
Si l’intervention du syndic ne donne rien, l’association des copropriétaires peut, par l’intermédiaire du syndic, engager une procédure devant le juge de paix. L’une des possibilités est de demander qu’il soit interdit à l’occupant de poursuivre l’activité génératrice de nuisances (éventuellement sous peine d’amende). Vous pouvez toujours demander des dommages et intérêts, par exemple…
Vous lancer dans une procédure au tribunal?
Vous pouvez également vous adresser vous-même au juge de paix si vous êtes personnellement affecté par les nuisances. Dans ce cas, vous devez informer le syndic de la procédure que vous entamez. Celui-ci informera à son tour les autres propriétaires de l’immeuble. Enfin, sachez que plutôt que d’entamer immédiatement une « vraie » procédure, vous pouvez également entamer une procédure de conciliation.
L’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble à appartements décide souvent du montant à verser au fonds de réserve pour l’année à venir. Sur quelle base ce montant est-il décidé ?
Obligation légale
Depuis le 1er janvier 2019, il est obligatoire de constituer un fonds de réserve dans les immeubles d’habitation où la réception provisoire des parties communes a eu lieu au moins 5 ans auparavant. L’assemblée générale peut y déroger à la majorité des 4/5. Dans les immeubles plus récents, il n’est pas nécessaire de constituer un fonds de réserve, sauf si l’assemblée générale décide à la majorité simple d’en constituer un.
C’est l’assemblée générale qui décide !
L’assemblée générale peut décider chaque année du montant à verser au fonds de réserve. Ce montant peut ensuite varier d’année en année. Il s’agit d’un montant global auquel chaque copropriétaire devra contribuer en fonction de la part de son lot dans les parties communes de l’immeuble.
Quel est le montant à payer ?
Pour déterminer le montant, il est préférable de tenir compte du montant qui se trouve déjà dans le fonds de réserve et des travaux qui sont susceptibles de survenir au cours des prochaines années. La loi prévoit un minimum. Concrètement, la contribution annuelle ne peut être inférieure à 5 % du total des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider, à la majorité des 4/5 des voix, de déroger à ce minimum légal.
Les vendeurs d’un appartement neuf annoncent parfois une « garantie locative ». Sachez toutefois qu’une garantie n’est pas l’autre. À quoi devez-vous donc prêter attention avant de vous décider à passer à l’acte ?
Spacejoy
Les vendeurs de biens immobiliers tentent parfois de convaincre les acheteurs potentiels en leur proposant des loyers garantis. À première vue, ce genre de garantie peut sembler intéressant. En effet, vous êtes ainsi « sûr » que le bien immobilier générera des revenus. Toutefois, avant d’envisager l’achat du bien, vous devez vous demander pourquoi les loyers sont « garantis » et comment le coût de cette garantie est répercuté sur le prix du bien.
Pas de réglementation légale spécifique
Dans le droit belge, il n’existe d’ailleurs pas de réglementation spécifique à cet égard. L’étendue de cette garantie dépend des accords conclus avec le garant. Si vous achetez un bien immobilier avec des « loyers garantis » à l’étranger, il est important de vérifier si des règles juridiques spécifiques s’appliquent dans le pays en question.
Une garantie ne ressemble pas à une autre. Il est important que la garantie soit couchée sur le papier. Il est également très important de lire attentivement la garantie proposée avant de vous décider à passer à l’acte. Si la formulation n’est pas tout à fait claire, demandez à une personne ayant des connaissances juridiques suffisantes, de vous l’expliquer. Vérifiez notamment la durée exacte de la garantie, les montants garantis et les conditions d’octroi de la garantie. Par exemple, il se peut que vous n’ayez pas votre mot à dire sur le choix du locataire, que vous deviez respecter certaines conditions lors de l’aménagement du bien, etc.
Qui donne la garantie ?
Vérifiez également qui vous donne la garantie. Essayez de vérifier si la société qui vous fournit la garantie est suffisamment solvable. Ceci est d’autant plus vrai si la garantie s’étend sur plusieurs années : il est dès lors crucial qu’elle soit fournie par une entreprise financièrement très solide.
S’il s’agit d’une entreprise belge, vous pouvez consulter vous-même les bilans abrégés sur le site www.nbb.be. Vous pouvez également vous adresser à un bureau d’information commercial pour demander un rapport financier au fournisseur de la garantie. Sachez toutefois que même avec ces informations, vous resterez toujours dans l’incertitude quant à la situation financière du garant.
Que faire en cas de vente ?
Si vous achetez un bien immobilier avec des loyers garantis, il reste à savoir si cette garantie continuera à s’appliquer si vous vendez le bien par la suite, si vous en faites une donation ou s’il est transmis à vos héritiers après votre décès. En principe, si le droit à la garantie subsiste dans ces cas, d’autres dispositions peuvent être prises dans les clauses contractuelles. Une fois de plus, lisez bien les conditions avant de signer quoique ce soit…
Demander une garantie
La garantie peut également prévoir toutes sortes de modalités concernant la manière dont vous devez la faire valoir et le délai dans lequel vous devez le faire. Par exemple, vous pouvez être tenu de demander cette garantie dans un certain délai ou d’envoyer un certain type de lettre au contenu bien défini. Sachez que vous devrez strictement respecter ces conditions pour faire valoir la garantie.
N’oubliez pas non plus que si le garant ne paie pas spontanément par la suite, vous devrez saisir un tribunal. Si le bien se trouve à l’étranger, il faudra donc se tourner vers un tribunal local.
Un propriétaire indique une surface exagérée dans l’annonce de location d’un bien. Le locataire peut-il s’en plaindre et prétendre, par exemple, que le bail n’est plus valable ?
Dans les petites annonces immobilières, que ce soit pour la vente ou la location, la superficie habitable est généralement indiquée, éventuellement sous forme de répartition entre les différentes pièces. Un locataire qui souhaite partir pourrait-il utiliser une erreur dans la superficie indiquée pour prétendre que le bail n’est pas valable ?
Nul et non avenu ?
Si un bailleur indique une surface exagérée dans une annonce, le locataire pourrait prétendre qu’il a été induit en erreur lors de la conclusion du bail et que celui-ci est donc nul. En pratique, toutefois, ce genre d’argument ne tient généralement pas si le locataire a visité le logement avant de signer le bail (ce qui est souvent le cas). En effet, on pourrait alors dire qu’il aurait pu constater que le bien était plus petit qu’annoncé.
Le locataire résilie le bail
Si le locataire résilie le bail pour cette raison (et qu’elle est injustifiée), cela peut lui coûter cher. En effet, le propriétaire pourrait alors prétendre que le locataire a résilié le bail de manière injustifiée, auquel cas le locataire pourrait devoir au propriétaire une indemnité correspondant au délai de préavis normal et/ou à l’indemnité légale de résiliation au cours des premières années du bail.
Si vous n’êtes pas d’accord avec votre voisin sur la limite entre vos deux parcelles, quelles mesures pouvez-vous prendre ? Comment faire savoir exactement quelle partie du terrain appartient à qui ?
Si vous êtes en discussion avec votre voisin sur l’emplacement de la limite entre vos terrains, vous pouvez procéder à ce que l’on appelle un « bornage ». Lors du bornage, la limite entre vos deux propriétés est déterminée et indiquée à l’aide de signes extérieurs, comme des plots. Notez que dans le cas d’un bornage, aucune clôture n’est installée entre vos deux propriétés.
Demander à l’amiable
Vous avez le droit d’obliger votre voisin à délimiter sa parcelle. Cela peut d’abord se faire à l’amiable, par exemple en désignant ensemble un géomètre. Si cette démarche aboutit, la limite sera établie dans un acte authentique qui sera inscrit dans les registres du bureau compétent de l’administration générale de la documentation patrimoniale et indiqué par des signes extérieurs sur les parcelles.
Tribunal
Vous pouvez également saisir le tribunal, notamment si vous n’avez trouvé aucun accord dans les trois mois suivant l’envoi par lettre recommandée d’une invitation à un règlement à l’amiable. Cette procédure est entamée par une requête contradictoire.
Les frais
La loi stipule qu’en principe, les propriétaires contribuent à parts égales à tous les frais.
Si vous ne voulez (ou ne pouvez) pas assister à l’assemblée générale des copropriétaires, vous pouvez donner une procuration. Dans ce cas, il est préférable de tenir compte des points suivants.
Benjamin Child
Qui peut donner procuration ?
En tant que copropriétaire d’un immeuble, il est tout à fait possible de donner une procuration à quelqu’un (par exemple un autre copropriétaire, un membre de la famille, une connaissance, un locataire, etc). Toutefois, la loi prévoit que nul ne peut accepter plus de trois procurations, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandataires, ne dépasse pas 10 % du nombre total des voix revenant à l’ensemble de la copropriété. Vous ne pouvez pas non plus donner de procuration au syndic.
Choisissez votre mandataire
Si vous souhaitez donner une procuration, c’est à vous de choisir la personne : ne laissez pas le syndic choisir à votre place. Bien entendu, nous vous conseillons fortement de choisir une personne qui a les mêmes opinions que vous et en qui vous avez confiance.
Donnez vos instructions
Indiquez au mandataire comment vous voulez qu’il vote pour vous. Ne lui laissez pas le choix : dans le cas contraire, vous vous exposez à un vote non désiré (par exemple, pour ou contre certains travaux dans le bâtiment). Si les sujets vous paraissent très importants, mettez clairement vos instructions sur papier.
Si vous achetez un bien immobilier dont le locataire a des arriérés de loyer, qui de vous ou le vendeur peut récupérer ces arriérés ? Notre avocat vous éclaire !
Au moment de la vente, les arriérés de loyer existants continuent d’appartenir au vendeur. Celui-ci, bien que n’étant plus propriétaire, peut donc récupérer ces arriérés. Le fait que le bien ait été vendu avant le paiement des arriérés n’y change rien. En revanche, ce que le vendeur ne peut pas demander, par exemple, c’est la résiliation du bail pour cause de mauvais paiement. Cette demande ne peut être introduite que par l’acheteur.
Quant aux arriérés survenus après la vente, ils doivent évidemment être récupérés par l’acheteur.
D’autres accords ?
Toutefois, l’acheteur et le vendeur peuvent parfaitement convenir que les arriérés de loyer soient transférés par le vendeur à l’acheteur. Dans ce cas, l’acheteur peut procéder au recouvrement des arriérés auprès du locataire.
L’acheteur renonce à la récupération des arriérés
Il est déjà arrivé que l’acheteur d’un bien immobilier convienne avec un locataire que ce dernier quitte le bien immédiatement « en échange » d’une renonciation aux arriérés de loyer. Toutefois, conclure ce genre d’accord n’est pas simple car il ne lie pas le vendeur. L’ »ancien » propriétaire, qui a toujours droit aux arriérés de loyer, n’est en effet pas compris dans cet accord.
Vous appelez un entrepreneur pour qu’il vienne effectuer une réparation à domicile. Quelques semaines plus tard, vous recevez une facture par la poste. L’entrepreneur s’est soi-disant présenté à votre porte alors que vous n’étiez pas chez vous, vous facturant des frais de déplacement et le temps perdu. Devez-vous payer cette facture ?
Si vous vous trouvez dans ce genre de situation, vous disposez parfois d’arguments pour échapper au paiement.
Vous n’avez pas pris rendez-vous
Vous pourriez d’abord faire valoir que l’entrepreneur ne vous a pas fait savoir exactement quand il viendrait et que vous ne pouvez évidemment pas toujours être à la maison. En effet, vous pouvez vous attendre à ce qu’un entrepreneur qui vous contacte pour une réparation, vous précise quand il viendra faire le travail. En cas de litige, ce sera à l’entrepreneur de prouver qu’il vous a effectivement fait savoir quand il passerait.
Vous n’êtes pas venu
En outre, vous pouvez dire que l’entrepreneur n’apporte aucune preuve de sa visite. En cas de litige sur ce point, l’entrepreneur devra déjà prouver qu’il s’est présenté chez vous « pour rien ». Cette preuve ne sera pas toujours facile à apporter.
Le montant est exagéré
Si l’entrepreneur a convenu concrètement avec vous du moment de son passage et que vous n’étiez pas chez vous à ce moment-là, il peut en principe vous demander une indemnisation.
Il pourrait convenir du montant avec vous dans son contrat ou ses conditions générales. Ce montant ne doit alors pas être excessif. S’il n’y a pas eu d’accord sur l’indemnisation, l’entrepreneur devra prouver son préjudice réel. S’il demande un montant plus élevé que son dommage réel, vous avez un argument pour ne pas avoir à payer l’intégralité de l’indemnité.
Le propriétaire d’une maison ou d’un appartement peut résilier un bail sans motif après trois ou six ans. Comment doit-il procéder ? Faut-il verser une indemnité à son locataire ?
Si un contrat de bail est conclu pour 9 ans, le propriétaire peut généralement le résilier prématurément s’il désire entreprendre certaines rénovations ou s’il (ou certains membres de sa famille) veut emménager dans le logement.
Résiliation sans motif
Le propriétaire peut en outre résilier le bail sans motif et à l’expiration de chaque période de trois ans. Il peut donc résilier le bail après trois ou six ans. Ceci est d’ailleurs possible dans les trois régions (Flandre, Bruxelles, Wallonie). Bon à savoir, le cas est rare mais le bail peut exclure ou limiter cette possibilité de résiliation.
Respecter le délai de préavis
Si le propriétaire désire résilier le bail après 3 ou 6 ans, il doit donner un préavis de 6 mois à son locataire. S’il y a plusieurs locataires ou si le locataire est marié ou cohabitant légal, il est conseillé d’envoyer une lettre recommandée séparée à chaque locataire (et au partenaire marié ou cohabitant légal du locataire).
Paiement des dommages et intérêts
Si le propriétaire désire mettre fin au bail de cette manière, il devra des dommages et intérêts au locataire. Il s’agit de 9 mois de loyer si le bail est résilié à la fin de la première période de trois ans et de 6 mois de loyer si le bail est résilié à la fin de la sixième année du bail.
Vous habitez dans un appartement dont vous êtes le propriétaire et vous subissez les nuisances d’un autre propriétaire qui organise régulièrement des fêtes ou qui met sa télévision particulièrement fort. Quelles mesures pouvez-vous prendre ?
En cas de nuisance par un autre habitant, vous pouvez tout d’abord rappeler le règlement d’ordre intérieur de l’immeuble ou les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires. Ces éléments peuvent contenir des dispositions visant à favoriser la paix et la tranquillité dans l’immeuble. Vous pouvez aussi éventuellement invoquer les règles légales sur les nuisances de voisinage ou un règlement communal qui interdit certaines formes de nuisances.
Comment procéder ?
Si un habitant de l’immeuble cause des nuisances excessives, vous pouvez commencer par entamer un dialogue. Si rien ne change, signalez le problème au gestionnaire de la propriété. Celui-ci peut écrire au résident et éventuellement lui infliger l’amende prévue par le règlement intérieur. Si les nuisances continuent, le syndicat des copropriétaires peut éventuellement engager une procédure contre votre voisin. Vous pouvez, en cas de violation d’un règlement communal, également déposer une plainte auprès de la municipalité.
Agir vous-même ?
Si le syndic ne fait rien, vous pouvez entamer une procédure en solo auprès du juge de paix. Vous devez toutefois en informer le syndic qui devra, à son tour, informer les autres propriétaires de l’immeuble.
