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Auteur : jan

  • Assemblée générale des copropriétaires : votre mandataire n’a pas voté comme vous lui avez demandé ? Que faire ?

    Si vous ne pouvez ou ne souhaitez pas être présent à l’assemblée générale des copropriétaires, vous pouvez donner procuration à quelqu’un pour voter en votre nom. Mais quelles sont les conséquences si votre mandataire ne vote pas comme lui aviez demandé ?

    Donnez des instructions claires

    Si vous souhaitez que votre mandataire vote à l’assemblée générale comme vous le souhaitez, il est essentiel de lui fournir des instructions claires. Vous pouvez également les inscrire sur la procuration que vous lui donnez. Ainsi, pour chaque point à l’ordre du jour de l’assemblée générale, vous pouvez indiquer sur votre procuration comment votre mandataire doit voter.

    Il ne suit pas vos instructions

    Si votre mandataire ne suit pas vos instructions et vote, par exemple, en faveur de certains points alors que vous souhaitiez exprimer un vote contre, vous ne pourrez pas contester ce vote par la suite. Vous ne pouvez donc pas prétendre être en désaccord avec le vote de votre mandataire et demander qu’il soit corrigé. En d’autres termes, c’est le vote de votre mandataire qui prévaut, même s’il diffère de ce que vous vouliez vraiment !

    Cela peut d’ailleurs avoir de lourdes conséquences. Si, par exemple, vous vouliez voter contre une proposition et que votre mandataire vote en sa faveur, vous ne pourrez pas non plus contester ultérieurement la décision de l’assemblée générale devant un tribunal.

    Demande d’indemnisation

    La seule chose que vous pouvez faire est de demander une indemnisation à votre mandataire qui n’a pas suivi vos instructions. Pour obtenir cette denrière, vous devrez non seulement prouver que votre mandataire a voté contrairement à vos instructions, mais aussi démontrer le préjudice que vous avez subi en conséquence.

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Contrat de construction : 3 clauses à éliminer !

    Lorsque vous engagez un entrepreneur, il est probable qu’il vous présente un contrat de construction ou un cahier des charges, truffé de nombreuses clauses contractuelles. Notre avocat vous conseille d’en supprimer certaines…

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    Gabriekke Henderson

    En cas de litige avec votre entrepreneur, celui-ci se référera souvent à ses conditions générales pour pencher la balance en sa faveur. Ces conditions sont fréquemment rédigées de manière unilatérale, favorisant l’entrepreneur. Il est donc essentiel d’examiner minutieusement le contrat (et ses conditions générales) avant d’apposer votre signature. Plus l’entrepreneur est impatient de commencer le travail, plus il est probable qu’il accepte de supprimer certaines clauses.

    Ajustement du prix

    Si vous avez convenu d’un prix fixe avec votre entrepreneur, il se pourrait qu’il mentionne dans le contrat initial qu’il est autorisé à augmenter le coût de construction si, par exemple, le prix des matériaux ou des heures de travail augmente. Il est judicieux d’éliminer ce genre de clause.

    Acompte et facturations intermédiaires

    Vérifiez si l’entrepreneur demande un acompte et à quel moment il souhaite envoyer des factures intermédiaires. Il est préférable d’éviter de verser un acompte. En effet, si votre entrepreneur fait faillite avant ou pendant les travaux, vous risquez de perdre votre argent. Assurez-vous également que, si l’entrepreneur facture par tranches, le montant qu’il vous demande ne dépasse pas la valeur des travaux déjà réalisés.

    Responsabilité

    Examinez également si le contrat contient des clauses limitant la responsabilité de l’entrepreneur. Évaluez si vous êtes à l’aise avec ces limitations. Supprimez toute clause stipulant que, en emménageant dans la maison, vous acceptez tacitement les travaux réalisés. Vérifiez également si l’entrepreneur fixe un plafond à l’indemnisation que vous pourriez lui réclamer.

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Bruxelles : expulser un locataire devient bien plus compliqué !

    La région bruxelloise a décidé de durcir les conditions d’expulsion pour les propriétaires, notamment dans le cas de non-paiement du loyer. Notre avocat vous dit tout !

    eviction

    Depuis le 31 août, une nouvelle ordonnance est en vigueur à Bruxelles, imposant aux propriétaires de nouvelles obligations, que ce soit pour recouvrer des arriérés de loyer ou pour expulser un locataire.

    Pas pendant l’hiver

    Selon cette nouvelle disposition, les expulsions sont interdites du 1er novembre au 15 mars. Toutefois, certaines exceptions subsistent. Par exemple, l’expulsion peut avoir lieu durant cette période si le locataire trouve un autre logement, si le comportement du locataire crée une situation dangereuse rendant le logement inhabitable, ou si le propriétaire doit occuper personnellement le logement pour des raisons de force majeure.

    Compensation

    En contrepartie, le propriétaire peut recevoir une indemnité d’un fonds de solidarité, notamment si le locataire ne paie toujours pas son loyer. Cependant, pour obtenir cette indemnité, une procédure judiciaire doit être lancée. C’est alors au juge de déterminer le montant exact de la compensation.

    Nouvelles règles de procédure

    L’ordonnance stipule également que si un propriétaire souhaite recouvrer des arriérés de loyer, il doit d’abord envoyer une mise en demeure écrite à son locataire, au moins un mois avant d’entamer la procédure judiciaire. Cette mise en demeure doit également contenir certaines mentions obligatoires.

    Jan ROODHOOFT, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Pouvez-vous augmenter le loyer si vous installez des panneaux solaires ?

    Vous envisagez d’installer des panneaux solaires sur le bien que vous louez. Dans ce cas, pouvez-vous augmenter le loyer ? Quelles sont les règles dans les trois régions ?

    solar pannel
    Saria Nepriakhina

    Avant toute chose, nous vous conseillons de vous entendre avec votre locataire et de mettre sur papier l’accord que vous avez conclu. Ce dernier doit signer pour approbation. Si le bien locatif est situé à Bruxelles ou en Flandre (contrats conclus à partir du 1er janvier 2019), c’est possible sans autre forme de procès. En région bruxelloise, vous devez en convenir avec votre locataire au moins un mois avant le début des travaux. En outre, à Bruxelles, cela n’est possible que pour les baux de neuf ans ou plus et seulement une fois tous les trois ans.

    Si le bien loué est situé en Wallonie, le loyer ne peut être adapté que de commun accord après une période de trois ans.  Il en va de même pour les biens situés en Flandre si le bail date d’avant le 1er janvier 2019.

    Pas d’accord : que faire ?

    Si vous n’avez pas conclu d’accord avec votre locataire au préalable et qu’il n’accepte finalement pas d’augmenter le loyer après le placement, vous pouvez, sous certaines conditions, saisir le tribunal pour demander la révision du loyer. Sachez que cela peut se faire si la valeur locative normale due aux travaux est supérieure de 10 % au loyer convenu.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Un bien en usufruit vaut peut-être plus que vous ne le pensez !

    Suite à un décès, le conjoint survivant reçoit parfois l’usufruit d’un bien immobilier, tandis que d’autres héritiers obtiennent la nue-propriété. Lorsque le bien est vendu ou que l’usufruit est converti, la question de la valeur de cet usufruit se pose. Notre avocat vous dit tout !

    La conversion de l’usufruit nécessite une évaluation précise de sa valeur. Si l’usufruitier et le nu-propriétaire ne parviennent pas à s’entendre sur cette évaluation, ils peuvent se référer aux tableaux publiés annuellement au Moniteur belge.

    Ces tableaux présentent des pourcentages en fonction de l’âge. Plus l’usufruitier est jeune, plus il est susceptible de bénéficier longtemps de l’usufruit, et plus sa valeur est élevée. De plus, une distinction est faite en fonction du sexe de l’usufruitier.

    Quels changements ?

    Le dernier tableau a été publié dans le Moniteur belge du 11 juillet dernier. Dans ce tableau, les pourcentages représentant la valeur de l’usufruit, augmentent considérablement. Cette hausse est principalement due à l’augmentation des taux d’intérêt. En effet, la détermination de la valeur de l’usufruit prend en compte l’espérance de vie croissante et l’évolution des taux d’intérêt disponibles sur le marché.

    Un exemple concret

    Si la valeur de l’usufruit d’une femme de 45 ans était de 34,84 %, elle est désormais passée à 43,78 %. La valeur de l’usufruit d’un homme de 55 ans est passée de 25,76 % à 32,94 %. Cette augmentation est significative et représente une excellente nouvelle pour les usufruitiers.

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

     

  • Le vendeur ne vous rend pas la maison « complète » ? Voici ce que vous pouvez faire !

    Vous êtes sur le point d’acheter une maison? Assurez-vous que tout ce qui est ‘immobilier’ reste en place! Voici comment éviter les surprises post-achat.

    Supposons que vous achetiez une maison avec une cuisine équipée ou avec un jardin contenant des plantes exotiques. Que faire si le vendeur embarque les plantes ou le frigo, voire le four encastré ? Quels sont vos droits dans ce cas ?

    Articles inamovibles inclus

    Les éléments du bien devenus immeubles (tels que les armoires ou appareils encastrées, les spots, les plantes du jardin, etc.) sont en principe inclus dans le prix de vente. Si le vendeur les embarque avec lui, en tant qu’acheteur, ne restez pas inactif. En effet, le vendeur manque à son obligation de livraison ! Vous pouvez alors exiger qu’il vous rende les biens qu’il vous a pris, exiger une indemnisation de sa part, voire même demander la dissolution du contrat de vente avec indemnisation.

    Vous devez le prouver

    Si vous affirmez que le vendeur est parti avec certains biens immobiliers, vous devez le prouver. Conservez donc l’annonce du bien et les photos du bien réalisées pendant la visite. Autre bon conseil : établissez (ou faites établir) un état des lieux du bien avec le vendeur. Juste avant la rédaction de l’acte de vente, vous pouvez prendre rendez-vous avec le vendeur pour relever les compteurs et vérifier à nouveau l’état du bien. S’il s’avère que des éléments ont disparu, l’acheteur peut immédiatement soulever le problème auprès du notaire.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Voici comment convoquer en urgence une assemblée générale des copropriétaires

    Il peut arriver qu’une décision urgente doive être prise par l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble. Comment procéder et qui peut envoyer les convocations ?

    apartment building
    Denise Jans

    Légalement parlant, l’assemblée générale des copropriétaires doit se réunir au moins une fois par an. Toutefois, il peut arriver que des décisions urgentes doivent être prises dans l’intervalle et qu’une réunion supplémentaire soit nécessaire.

    Le syndic peut parfaitement organiser une assemblée générale extraordinaire dans l’intervalle, notamment si une décision urgente doit être prise et qu’elle ne peut attendre la prochaine assemblée générale.  Le syndic devra alors, comme pour une assemblée générale ordinaire, notifier l’ordre du jour de la réunion aux copropriétaires.

    Les copropriétaires

    Avec quelques autres copropriétaires, vous pouvez également demander au syndic d’organiser l’assemblée. La loi stipule en effet que lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires (détenant au moins 20 % des parts des parties communes) en font la demande, le syndic doit convoquer une assemblée générale extraordinaire. Si celui-ci ne donne pas suite à votre demande, vous pouvez convoquer vous-même l’assemblée générale.

    Le juge de paix

    Si le syndic fait obstruction ou ne donne pas suite à votre demande, vous pouvez également, avec les autres copropriétaires, demander au juge d’ordonner la convocation d’une assemblée générale.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Vente publique après un divorce : pouvez-vous prendre part aux enchères ?

    Il arrive qu’après une séparation entre conjoints ou cohabitants, le logement familial soit vendu publiquement. L’un des « ex » peut-il enchérir lors de cette vente ? Si vous avez l’offre la plus élevée, devrez-vous uniquement payer la part de l’autre ?

    Vente publique

    Si, en cas de divorce, le sort de la maison n’arrive pas à être décidé, il se peut que cette dernière soit vendue publiquement. En effet, c’est notamment le cas si aucun des ex-conjoints n’a réussi à obtenir une attribution préférentielle et que le partage en nature n’est pas possible. Il en va de même si les cohabitants légaux ou de fait qui possèdent des biens ensemble, se séparent.

    La surenchère ?

    En tant qu’ex-conjoint, il est tout à fait possible d’enchérir lors de la vente publique, sauf si vous et votre ex-conjoint en décidez autrement d’un commun accord. L’opération peut parfaitement être gagnante : si les enchères ne montent pas très haut, vous aurez la maison à un bon prix. Si elles montent trop haut, vous toucherez une jolie somme.

    Payer en totalité

    Si vous achetez un bien immobilier lors d’une vente publique, vous devrez payer la totalité du prix d’achat (et des frais) au notaire.  Par conséquent, à moins que vous n’ayez conclu d’autres accords avec votre ex-conjoint, vous ne pouvez pas vous contenter de payer la part de votre ex. Le prix d’achat que vous avez payé servira donc normalement à rembourser le prêt dans un premier temps.  Vous récupérerez la moitié du solde dans le cadre de la répartition finale ultérieure (si vous êtes propriétaires à parts égales) et ce, à condition qu’il n’y ait pas d’autres compensations.

     

    Jan Roodhooft (www.advocatenroodhooft.be)

  • Mise en demeure de votre entrepreneur : voici à quoi elle doit ressembler !

    Depuis le 1er septembre, un entrepreneur qui vous adresse une mise en demeure pour non-paiement d’une facture dans les délais impartis doit respecter des règles strictes. Notre avocat vous dit tout !

    Mediamodifier

    Désormais, si un entrepreneur vous envoie une mise en demeure, sachez que celle-ci sera « gratuite ». Votre entrepreneur ne peut pas vous facturer de frais pour cette première mise en demeure. De plus, après cette dernière, vous disposez d’un nouveau délai d’au moins 14 jours calendrier pour payer le montant dû sans avoir payer de frais supplémentaires.

    Conditions

    La mise en demeure doit également répondre à des conditions strictes sur la forme. Par exemple, l’entrepreneur doit indiquer le solde dû sur sa facture et le montant de la clause d’indemnisation qui sera réclamée en cas de non-paiement définitif. En outre, il doit également indiquer le nom, ainsi que le numéro d’entreprise de sa société (qui est le créancier) ainsi qu’une description de la fourniture ou du service qui a donné lieu à la dette, et la date à laquelle cette dette est devenue exigible.  Le contractant doit également indiquer le délai légal (au moins 14 jours calendrier donc) dans lequel la dette doit être remboursée avant que des frais, des intérêts ou des indemnités puissent être réclamés.

    Des sanctions sévères

    Si votre entrepreneur envoie une mise en demeure qui ne répond pas aux règles susmentionnées mais que vous payez la facture malgré tout, sachez que vous pouvez essayer de demander le remboursement de cette dernière somme et que votre entrepreneur ne pourra plus la réclamer. L’entrepreneur risque également des sanctions pénales s’il facture une première mise en demeure ou si celle-ci ne répond pas aux exigences légales.

    Ces nouvelles règles n’entreront en vigueur que le 1er décembre pour toute dette échue et impayée d’un consommateur à l’égard d’une entreprise, résultant d’un contrat conclu avant le 1er septembre, si le retard de paiement intervient à partir du 1er septembre.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)

  • Propriétaires : devez-vous fournir une copie du procès-verbal de l’assemblée générale à votre locataire ?

    Si vous êtes propriétaire d’un appartement que vous louez, devez-vous fournir une copie du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires à votre locataire ? Quels sont les risques si vous ne le faites pas ?

    Building flats
    Anders Holm Jensen

    Si une assemblée générale se tient au sein de l’immeuble, un procès-verbal doit être rédigé. Ce dernier relate ce qui a été discuté et décidé lors de la réunion. Il s’agit donc d’un document est donc très important !

    Vous en recevez une copie

    En tant que propriétaire d’un bien situé dans l’immeuble, vous recevrez une copie du procès-verbal du syndic, même si vous n’étiez pas présent à cette assemblée. Le syndic doit vous remettre cette copie dans les trente jours suivant celle-ci.  Si vous ne recevez aucun rapport dans ce délai, vous devez en informer le syndic par écrit !

    Transfert à votre locataire ?

    Le syndic n’est pas tenu d’envoyer une copie du procès-verbal aux locataires de l’immeuble. En tant que propriétaire, c’est à vous qu’incombe cette obligation. En effet, en tant que propriétaire, vous êtes tenu d’informer votre locataire de l’existence du procès-verbal.

    La loi prévoit que vous devez le faire dans les 30 jours suivant la réception du procès-verbal, par lettre recommandée.  Si vous ne respectez pas cette obligation et que, par la suite, le locataire ne respecte pas les décisions de l’assemblée générale, vous risquez d’être tenu pour responsable en tant que propriétaire.

     

    Jan Roodhooft, avocat (www.advocatenroodhooft.be)