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Auteur : francois

  • Législation : la fonction de syndic ne peut être déléguée !

    Dans le dernier numéro du magazine Ipi News, publié par l’Institut professionnel des agents immobiliers, les rédacteurs soulignent que, “conformément à la législation, un particulier ne peut être désigné comme syndic sans être agréé Ipi pour autant qu’il soit copropriétaire dans le bâtiment dont il a la gestion”.

    Clément Falize

    En clair, “si ce particulier vit en cohabitation avec une autre personne, cette dernière n’aura le droit d’effectuer des activités de syndic que si elle est également propriétaire du bien”, précise l’Ipi.

    Il en va de même “pour la personne physique qui est propriétaire elle-même d’un bien mais qui délègue les activités de syndic à une société dans laquelle elle est gérante, administratrice ou actionnaire”. En effet, si la société n’est pas propriétaire du bien, ses activités de syndic seront assimilées à de la gestion de patrimoine pour un tiers et donc soumises à une agréation Ipi, avertit l’Institut.

  • Béton : voici comment bien l’intégrer chez vous !

    Le béton est en plein essor depuis quelques années. Ce matériau brut se retrouve désormais dans de nombreux intérieurs ! Une évolution somme toute logique, car le béton est résistant, présente un aspect industriel assez à la mode et peut être utilisé dans de nombreuses pièces. Mais comment faire entrer le béton dans votre maison, tout en gardant un aspect assez chaleureux ?

    Le sol parfait

    Un sol en béton est parfaitement adapté aux grandes maisons ! Résistant à l’usure, aux rayures et facile à nettoyer, le béton présente de multiples avantages ! Notez qu’il existe plusieurs types de sol en béton : il peut être brut, lissé, teinté dans la masse, peint… Chaque type de sol a ses avantages et ses inconvénients. Un sol en béton peut facilement durer entre 30 et 50 ans, il s’agit donc d’un investissement durable. Notez que la plupart des sols en béton se marient bien avec un chauffage par le sol.

    Essayez en béton ciré

    Les murs en béton ciré présentent une texture granuleuse à laquelle beaucoup de gens succombent. Ce type de mur est imperméable et donc parfait pour la cuisine ou la salle de bains ! L’application n’est pas vraiment difficile et peut être réalisée par vous-même si vous êtes un peu bricoleur. Ce matériau est donc souvent utilisé en rénovation. Si vous souhaitez donner à vos murs une touche industrielle avec facilité, cette solution est taillée pour vous !

    A combiner avec des matériaux chaleureux !

    Si vous pensez que le béton est un peu froid en apparence, sachez que ce matériau est facile à combiner. Si vous souhaitez adoucir votre intérieur austère et minimaliste, c’est possible, notamment en optant pour du mobilier, des rideaux lin ou encore des sièges en tissu. Quelques accessoires assez basiques, comme des plantes, des luminaires ou des tableaux peuvent complètement changer la donne !

  • Vente publique ou de gré à gré ? A quoi devez-vous faire attention ?

    Pour acquérir un bien immobilier, deux options sont possibles : la vente publique ou la vente de gré à gré. Cette dernière est de loin la plus courante, mais la première prend de l’ampleur, notamment sous sa version « online ». Quelles sont les différences entre ces deux types de vente ? Que devez-vous absolument tenir à l’œil ? On voit cela avec vous !

    La vente de gré à gré

    C’est sans conteste la vente la plus classique. La procédure est plus longue, ce qui a des avantages et des inconvénients.

    Procédure

    Vous avez trouvez le bien de vos rêves ? Nous vous conseillons dès lors de poser une option sur ce bien auprès du propriétaire ou de l’agence qui s’occupe de ce logement. Cela vous permettra de glaner quelques renseignements supplémentaires, notamment au niveau urbanistique si vous désirez y effectuer des travaux ou au niveau bancaire, si vous désirez vous assurer d’obtenir un prêt. A ce dernier sujet, n’oubliez pas d’ajouter au prix de la maison les droits d’enregistrements, les frais de notaire…

    Tout est en ordre et tout le monde est d’accord sur le prix ? Passons à l’étape suivante : la signature du compromis. Ce dernier peut être rédigé par l’agence, voire par vous-même, mais nous vous conseillons dans tous les cas de le faire relire par un notaire pour être sûr qu’il soit complet et qu’il comprend bien toutes les informations utiles. A ce stade, vous devrez verser une forme d’acompte, généralement sur un compte appartenant au notaire. Le montant de l’acompte est compris entre 5 et 10 % du prix de la maison.

    Au maximum 4 mois plus tard, vous aurez signé l’acte de vente chez le notaire. C’est à ce moment que le reste du solde est versé au vendeur. Notez que si prêt hypothécaire il y a, cette dernière étape est prise en charge par l’institut bancaire qui se chargera de verser le solde au notaire. C’est ce dernier qui transfèrera ensuite la somme au vendeur. Cette fois, ça y est, félicitations, vous êtes propriétaire !

    Avantages :

    • La plupart des biens sont proposés en gré à gré
    • Pas de faculté de surenchère
    • Parfois davantage de temps pour la prise de renseignements
    • Possibilité d’une clause suspensive

    Inconvénients :

    • Procédure longue
    • Biens parfois plus chers que ceux proposés en ligne

    Vente publique

    Aujourd’hui, les ventes publiques se déroulent sous deux formes possibles : en ligne, ou physiquement dans un local. La première formule a pris pas mal d’ampleur depuis la pandémie mais le processus reste évidemment similaire à celui d’une vente publique « physique ». Dans tous les cas, ces ventes sont articulées autour d’un notaire. La différence ? Dans le cas d’une vente « online », le jour d’enchères est traduit par une période de plusieurs jours.

    Vous avez trouvé le bien de vos rêves ? Demandez au notaire de le visiter et réclamer bien les conditions de vente ! Vous y trouverez normalement tous les frais qui seront liés à la vente. Ces montants devront naturellement être pris en compte au moment de calculer votre limite supérieure… Conseil en or : avant d’aller à la vente, voyez avec votre banquier le montant que vous pouvez emprunter et ne dépassez sous aucun prétexte ce montant !

    Lors de la vente, le notaire peut fixer un prix de départ. Par le jeu des enchères, le bien sera attribué au plus offrant. Gros conseil : ne vous laissez pas prendre le doigt dans l’engrenage et tenez-vous à votre limite initiale ! Si vous êtes le plus offrant, sachez que vous devrez payer les frais dans les 5 jours et la maison dans les 6 semaines environ.

    Voilà pourquoi il est essentiel de s’assurer de pouvoir assumer le bien au préalable. Si vous ne savez pas payer la maison, celle-ci sera remise aux enchères, avec le risque, pour vous, de payer la différence si le montant atteint est inférieur à celui que vous auriez dû payer ! Notez que dans les 15 jours suivant la vente aux enchères, toute personne intéressée peut faire une offre d’au moins 10% supérieure à la dernière enchère. C’est ce que l’on appelle, la « faculté de surenchère ». Cela donnera lieu à une deuxième vente aux enchères.

    Avantages :

    • Rapidité de la procédure
    • Possibilité de « faire une bonne affaire »
    • Procédure cadrée de A à Z par un notaire

    Inconvénients :

    • Frais annexes élevés
    • Faculté de surenchère pouvant stresser l’acheteur
    • Aucune possibilité de placer une clause suspensive

  • Tarif social : pouvez-vous en profiter ?

    Actuellement, environ 10 % des clients belges inscrits auprès d’un fournisseur d’énergie bénéficient du tarif social (un peu moins de 500.000 ménages pour l’électricité et plus de 300.000 pour le gaz). Le tarif social est le tarif énergétique le moins cher du marché et il s’applique dans toute la Belgique.

    Ce tarif social, dont le montant est défini par la Commission de régulation fédérale pour l’électricité et le gaz (la CREG), est octroyé à certaines catégories de personnes pour des raisons sociales. Parmi celles-ci on peut citer :

    • les bénéficiaires d’une aide sociale du CPAS,
    • les personnes bénéficiant d’un revenu garanti pour personnes âgées,
    • les personnes souffrant d’un handicap de plus de 65 %
    • certains locataires de logements sociaux.

    L’octroi de ce tarif aux ayants-droits est en grande partie automatique. En fait, ce sont les fournisseurs d’énergie qui appliquent directement le tarif social dans leurs factures d’électricité et de gaz.

    Plus de bénéficiaires

    En décembre dernier, le gouvernement fédéral a annoncé un élargissement temporaire des bénéficiaires du tarif social. Il entend par là étendre les bénéficiaires du tarif social à tous les ménages bénéficiant de l’intervention majorée dans les soins de santé (BIM). Cette intervention BIM dépend du niveau de revenus. Le tarif social leur sera octroyé pour une période s’étendant jusqu’à mars 2022.

    Concrètement ?

    Les nouveaux bénéficiaires qui restent clients chez leur fournisseur, se verront appliquer le tarif social à la place du tarif commercial, et ce pour la période prévue. Au terme de cette dernière, ils basculeront à nouveau vers le tarif commercial (sauf en cas de prolongation de la mesure).

    Par ailleurs, les résidents bruxellois qui bénéficient ou ont bénéficié du chômage temporaire ou du droit passerelle en tant qu’indépendant dans le cadre de la crise sanitaire peuvent également bénéficier d’un tarif social régional en introduisant une demande de statut de client protégé. Pour bénéficier de ce tarif social dans le cadre du statut de “client protégé” (et à condition de répondre aux critères d’octroi), il suffit de compléter un formulaire en ligne via le site de Brugel.

  • Machine à laver : voici comment la mettre hors de votre vue !

    Une machine à laver, c’est indispensable, mais ce n’est pas forcément esthétique ! Voici nos conseils pour camoufler votre machine à laver et la mettre à l’abri des regards.

    Basique : le rideau

    Ce n’est généralement pas la solution la plus élégante mais un rideau est une méthode efficace et facile pour dissimuler ce que vous désirez cacher. Installer un rideau est un jeu d’enfant et il existe de nombreux types de rails selon la configuration de votre pièce. Notez que nous ne sommes pas fans de cette solution, à moins de l’installer dans un débarras.

    Dans un placard !

    Autre solution, plus élégante cette fois : cacher votre machine à laver dans un placard encastré. Si vous disposez de suffisamment d’espace, pourquoi ne pas également cacher votre sèche-linge et vos bacs ? Lors de la conception de votre placard, songez toutefois à laisser suffisamment de place aux machines, de manière à que leurs portes, une fois ouvertes, ne viennent pas cogner contre le placard. Si vous ne faites pas de placard sur-mesure mais optez pour un modèle à taille fixe, vous trouverez un large choix sur Internet et à tous les prix !

    Conseil d’achat

    Si vous ne voulez pas que votre machine à laver attire l’attention dans votre intérieur, mais qu’elle s’y intègre parfaitement : il est évidemment parfaitement possible d’opter pour un modèle élégant ! En effet, toutes les machines à laver ne sont pas blanches !

    Si votre machine à laver est vieille et que vous comptez de toute façon la remplacer, vous pouvez éventuellement la peindre à la bombe dans la couleur souhaitée. Cela vous donner une idée des possibilités. Assurez-vous simplement que la machine puisse être peinte, et penser à mettre une couche de primer !

    Si vous comptez faire construire, vous pouvez bien sûr tenir compte de la machine à laver et de tout autre appareil ménager dans vos plans. Donnez-leur une place permanente et assurez-vous qu’ils soient bien cachés si cette vue vous dérange. Tenez également compte des raccordements dont une machine à laver a besoin. Vous ne seriez pas la première personne à négliger ce « détail »…

  • 5 astuces pour réussir votre home staging

    C’est prouvé, un bien qui est mis en vente ou en location a plus de chances d’attirer l’attention lorsqu’il est mis en valeur à l’aide de photos aguicheuses, idéalement rehaussées d’une mise en scène à même de magnifier les volumes de la maison ou de l’appartement.

    home staging

    Il en va bien entendu de même lorsqu’on fait visiter son bien ! Quelques tours de passe-passe qui ont pris le nom de « home staging ». À ce titre, voici 5 astuces qui vous aideront à accomplir votre mission.

    1.    Les pièces qui comptent

    Il va de soi qu’il est inutile de concentrer tous vos efforts (et votre budget) sur la toilette, la cave ou encore le garage. Trois pièces de la maison doivent faire l’objet de toute votre attention : la pièce de séjour principale (généralement le salon), la salle à manger (s’il y en a une) et la principale chambre à coucher. Ces trois pièces incontournables vont permettre à l’acheteur ou au futur locataire de mieux en appréhender les qualités et le volume.

    2.    Faites le vide !

    Seconde recommandation : débarrassez les espaces de tous vos objets personnels. Le but ici est de « neutraliser » l’atmosphère dégagée par les différentes pièces, les goûts et les couleurs étant très subjectifs. Cela permet aussi de montrer qu’il y a de l’espace et que différentes configurations sont envisageables. Dans le même ordre d’idée, dites-vous que tout le monde n’est pas spécialement fan de la couleur rouge vif retenue pour décorer votre hall d’entrée. Du coup, n’hésitez pas à repeindre celui-ci en blanc afin qu’il plaise au plus grand nombre.

    3.    Rangez, nettoyez, organisez

    Autre élément à prendre en considération : le premier coup d’œil. Il est donc impératif que les pièces qui seront visitées soient impeccables. Dégagez tables, meubles et bibliothèques, prenez les poussières, aspirez vos sols et canapés, évacuez tout ce qui pourrait ternir l’atmosphère à l’image d’une vieille poubelle, d’une plante morte ou encore de pièces d’ameublement cassées ou tachées.

    4.    Pensez cosy

    Une fois les couleurs douteuses masquées et vos espaces remis en ordre, pensez à quelques touches qui vont réchauffer l’atmosphère de la pièce. Qu’il s’agisse d’un joli bouquet de fleurs, de quelques cadres ou encore d’une série de coussins aux couleurs douces disposés sur votre canapé, ces différents accessoires vont permettre de rendre vos différentes pièces plus conviviales.

    5.    Profitez de la lumière

    Une fois toutes ces étapes franchies, il ne vous reste plus qu’à faire visiter votre bien ou à l’immortaliser sur écran. Ici, essayez de prendre des photos durant une journée lumineuse et évitez de recourir au flash de votre appareil ou de votre smartphone. Pour donner une impression d’espace, privilégiez les prises de vue horizontales, qui montrent le plancher (ce qui augmente l’impression d’espace), en vous tenant dans un coin dégagé de la pièce.

    Évitez aussi les photos prises à contre-jour, qui ont tendance à assombrir les images. Ne prenez des photos de la façade de l’immeuble ou de la maison que si celles-ci représentent une réelle plus-value. Enfin, triez vos photos, ne retenez que les plus réussies (inutile d’en mettre plus d’une dizaine) et, surtout, utilisez la meilleure et la plus représentative en guise de photo principale. C’est en effet celle-là qui va devoir convaincre de cliquer sur votre annonce !

  • Donnez un coup de jeune à votre hall d’entrée en 3 étapes !

    Le hall d’entrée est trop souvent négligé. C’est dommage, car il est possible de faire de belles choses avec cet espace ! Avec une décoration et un ameublement bien choisis, vous pouvez transformer le hall d’entrée de votre maison en un espace agréable à vivre.

    Douglas Sheppard

    N’oubliez pas non plus que c’est votre hall d’entrée qui fait la première impression. Avec une décoration attrayante et un ameublement élégant et pratique, vous donnez tout de suite envie à vos convives ou à vos… futurs acheteurs d’en découvrir plus !

    Aménagement

    Votre hall d’entrée doit rayonner de chaleur et d’hospitalité, tout en ne perdant pas de vue l’aspect pratique. Un hall d’entrée régule non seulement le passage dans la maison, mais sert aussi souvent « d’espace de stockage » pour les sacs à main, les clés de voiture, les chaussures, les manteaux…

    La décoration de votre hall d’entrée va donc de pair avec l’attention portée aux espaces de rangement. Il existe de nombreux meubles « standards », mais si vous voulez tirer le meilleur parti de l’espace de votre hall d’entrée, il est peut-être préférable d’opter pour des meubles sur mesure. Un meuble sous les escaliers, par exemple, fait toute la différence. Un petit siège ou un canapé étroit peut également donner une touche personnelle à votre hall d’entrée. Ne pensez pas que ce dernier élément soit complètement inutile : lorsque vous voulez mettre ou enlever vos chaussures, ou lorsque vous devez attendre votre partenaire qui traîne encore un peu, un siège tombe toujours à point !

    Décoration

    Il existe d’innombrables accessoires pour décorer votre hall d’entrée : miroirs, porte-manteaux, crochets… vous avez l’embarras du choix. Des cadres originaux donnent une touche personnelle mais si vous préférez une atmosphère plus traditionnelle, des tableaux ou des fleurs séchées feront parfaitement l’affaire. Ne négligez pas non plus le sol et pensez à un tapis pour apporter un peu de chaleur. Toutefois, concernant ce dernier, placez-le à un endroit stratégique pour ne pas marcher dessus avec des pieds sales. Que vous ayez ou non une fenêtre dans votre hall d’entrée, un peu de vert peut faire des merveilles : les plantes d’intérieur sont un must !

    Quelle couleur ?

    Votre hall d’entrée est petit et sombre ? Optez pour une peinture claire ! A ce titre, sachez que les murs blancs se prêtent parfaitement à une décoration colorée. Les couleurs beiges ou pastel sont bien entendu, une alternative. Votre hall d’entrée est un couloir long et étroit ? Dans ce cas, si vous avez une fenêtre, vous pouvez tenter une peinture sombre pour apporter une touche d’élégance. Le résultat sera chic mais polarisant !

  • Dressing sur mesure : combien ça coûte et comment réduire la facture ?

    Vous rêvez depuis longtemps d’un dressing personnalisé ? Outre le confort que cela apportera à votre quotidien, un dressing sur-mesure rehausse également la valeur de votre maison. Mais l’investissement en vaut-il la peine ? Combien coûte un dressing personnalisé ?

    Huy Nguyen

    Les prix grimpent vite !

    Bien entendu, le prix est directement dépendant du nombre de compartiments et d’aménagements. Bien sûr, la taille de votre dressing joue également un rôle, mais c’est l’aménagement qui est déterminant dans le prix. A ce titre, sachez que les penderies permettent de contrôler les coûts, par rapport à des étagères et des tiroirs sur-mesure… Parfois, il peut également être plus économique d’opter pour des armoires toutes faites pour les coins et de laisser la réalisation du dressing sur-mesure aux murs droits.

    Un vestiaire fermé est plus cher

    Si vous souhaitez un dressing sur mesure, vous pouvez facilement compter sur un minimum de 700 euros par mètre linéaire. Pour ce budget, vous aurez un modèle de base sans option, mais de qualité et solide. Un dressing fermé est nettement plus cher : en moyenne, les portes représentent 600 à 700 euros par mètre linéaire. Au final, pour un modèle haut-de-gamme, le prix peut grimper jusqu’à 2.000 euros par mètre linéaire.

    Plus le panneau est dense, plus le prix est élevé.

    La plupart des dressings sont assemblés en panneaux d’aggloméré. C’est la densité de ces derniers qui détermine en grande partie la qualité et donc aussi une partie du prix. Sur une version de base, le coût ne sera pas si élevé, mais si vous souhaitez une finition spéciale, des miroirs, du verre dépoli ou une laque supplémentaire, le prix grimpera rapidement. Vous l’aurez compris, plus l’habillage est luxueux, plus vous devrez mettre la main à la poche, ce qui n’est que très logique. Si votre dressing doit épouser des formes compliquées, le prix s’envolera également, compte tenu de la transformation supplémentaire du bois.

    Des accessoires à profusion

    La finition de votre dressing peut être assurée par une quantité non négligeable d’accessoires, comme des porte-cravates, des compartiments coulissants, un éclairage, etc. Tous ces extras pèsent sur le prix total de votre dressing sur mesure. Les commander séparément peut donc être une option.

    Si vous optez pour ce dressing sur mesure, discutez du prix au préalable et faites établir une offre claire et nette. Ainsi, le prix total ne s’envolera pas et vous n’aurez pas de surprise.

  • Comment lutter contre un air trop sec ? Le point sur les humidificateurs !

    L’hiver est à nos portes et, dans bon nombre de foyers, le taux d’humidité chute drastiquement, l’air ambiant ayant tendance à s’assécher lorsqu’il refroidit. Et ce phénomène s’amplifie lorsque le chauffage fonctionne !

    Si au sein de la maison une atmosphère trop humide n’est pas idéale (celle-ci peut entraîner des problèmes respiratoires mais aussi un phénomène de condensation qui peut déboucher sur l’apparition de moisissures voire de champignons sur les murs), un air ambiant trop sec n’est pas non plus recommandé. Pourquoi ? Tout simplement car il peut assécher les voies respiratoires et provoquer diverses pathologies (peau sèche et irritée, lèvres gercées, maux de tête, allergies ou encore problèmes de sinus).

    La maison et son contenu peuvent, ici aussi, souffrir de maux divers : des fissures qui apparaissent dans votre mobilier en bois ainsi que dans les murs, le papier peint qui se décolle, la peinture et le plâtre qui craquellent, des lattes du plancher qui se déforment ou encore des portes et des fenêtres qui ne ferment plus suite à une déformation du bois.

    Des plantes !

    Ajouter des plantes d’intérieur est une option simple et peu onéreuse pour augmenter le taux d’humidité général de la maison, mais ce n’est parfois pas suffisant. Si un petit coup de pouce est nécessaire, il convient alors d’investir dans un humidificateur de qualité. Non seulement celui-ci va contribuer à maintenir un taux d’humidité constant, mais il va aussi purifier l’air.

    Le saturateur

    Le saturateur est probablement le plus connu des deux. Il s’agit d’un petit contenant en céramique, en inox voire en plastique que l’on remplit d’eau et que l’on dépose ou fixe sur les radiateurs. Une fois que le radiateur fonctionne, l’eau s’évapore lentement grâce à la chaleur dégagée par le chauffage. Dans le même ordre d’idées, il peut-être aussi astucieux de faire sécher son linge dans les pièces les plus sèches afin d’y restaurer de manière douce et parfumée l’équilibre ambiant.

    L’humidificateur électrique.

    Ce type d’appareil est souvent utilisé dans les foyers pourvus de radiateurs électriques, de climatisation ou de chauffage au sol qui, tous trois, assèchent l’air. Le principe des humidificateurs électriques est simple : ils diffusent une brumisation fine dans l’air et restaurent ainsi une humidité idéale dans les pièces équipées.

    Sur le marché, deux types de produits existent : l’humidificateur à vapeur froide ou chaude et l’humidificateur à ultrasons. De nos jours, les appareils à vapeur chaude se raréfient du fait de leur dangerosité. Désormais dominants sur le marché, les appareils à ultrasons sont dotés d’un réservoir amovible à remplir d’eau. Enclenchés, ils diffusent une brume froide et fine qui peut être rehaussée d’huiles essentielles. Certains de ces appareils embarquent même un hygromètre intégré ce qui permet un réglage précis du taux d’humidité (l’idéal étant 50 %).

  • Microbes | Comment rendre sa maison aussi saine que possible en hiver ?

    En hiver, votre maison peut être un lieu de reproduction pour les bactéries, les moisissures, les acariens et les microbes. Voici quelques conseils pour assainir l’air intérieur.

    1| Ne pas trop chauffer

    Il faut savoir que les bactéries et les microbes se développent lorsqu’il fait chaud. En principe, vous ne devriez pas dépasser 21°C à l’intérieur et si possible, maintenir la température à 19°C. Vous avez froid ? Enfilez un pull supplémentaire ! Pour dormir, la température idéale est de 16 ou 17 degrés.

    2 l Un taux d’humidité suffisant

    Un air trop humide peut avoir des conséquences désastreuses pour les personnes souffrant d’allergies. Les microbes raffolent en effet des conditions humides. Une ventilation et une isolation adéquates permettent de contrôler le taux d’humidité. A l’inverse, un air trop sec peut assécher les muqueuses et favoriser les infections. Veillez à ce que l’humidité ne descende jamais sous les 30 %.

    3 l Aérez !

    Même si cela peut paraître contre-productif de prime abord, sachez qu’aérer en hiver vous permet non seulement d’assainir l’air intérieur, mais également de chauffer plus facilement ! Ouvrez vos fenêtres en grand, pendant environ 15 minutes par jour.

    4 l Nettoyez au moins une fois par semaine !

    La poussière pollue l’air intérieur, il est donc important de nettoyer une fois par semaine. C’est essentiel, surtout si vous passez plus de 10 heures par jour à la maison. Lors du nettoyage, pensez aux surfaces qui attirent les bactéries et accordez-leur une attention particulière.

    5 l Assurez-vous du bon fonctionnement du système de ventilation

    Un système de ventilation fonctionnant correctement est crucial. Une bonne ventilation empêche l’accumulation de substances nocives. Nettoyez les grilles et remplacez les filtres si nécessaire.