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Auteur : francois

  • Décrochage des panneaux photovoltaïques : une carte pour les anticiper !

    ORES publie une carte des zones critiques pour les propriétaires de panneaux photovoltaïques en Wallonie, afin de prévenir les décrochages d’onduleurs.

    solar panels

    ORES a récemment mis en ligne une carte interactive répertoriant les zones les plus touchées par les surtensions et les décrochages d’onduleurs en Wallonie.

    Les décrochages d’onduleurs surviennent principalement lors des pics de production solaire, ce qui survient tout naturellement, les jours ensoleillés. Ce phénomène met l’onduleur en sécurité pour éviter les surtensions, stoppant ainsi la production d’électricité. Pour les prosumers, cela se traduit principalement par, vous l’aurez compris, une perte de production… Une douche froide pour ces derniers, qui payent une taxe « prosumer » destinée à compenser le renvoi d’électricité dans le réseau, mais qui payent aussi l’électricité plein pot lorsque l’onduleur décroche ! Une double peine difficile à digérer…

    Carte interactive

    La carte est principalement divisée en trois codes couleurs : vert pour les zones où moins de 10% des clients connaissent 2 heures de décrochage par jour, orange lorsque ce pourcentage est compris entre 10 et 20 % et rouge lorsqu’il dépasse les 20%.

    Quelles solutions ?

    Pour pallier ce problème, plusieurs solutions sont évoquées :

    Contacter ORES : en remplissant un formulaire, ORES peut analyser votre problème, installer un compteur intelligent et résoudre le problème en travaillant sur le réseau ou en vous conseillant de contacter un électricien pour remettre votre installation électrique à jour si le problème vient de chez vous.

    Autoconsommation: Consommer l’électricité produite au moment même où elle est générée.

    Stockage en batteries : Bien que partiellement efficace, cette méthode peut aider à stabiliser la production.

    Pas de solution universelle à court terme !

    ORES prévoit également d’importants investissements pour moderniser le réseau électrique wallon. Un plan de 4 milliards d’euros sur 10 à 15 ans est envisagé pour renforcer les infrastructures et mieux gérer les flux d’énergie solaire injectés… Bref, ce n’est pas pour tout de suite, car ces travaux réclament une main d’œuvre, des permis et… du budget !

  • Confier son bien à une AIS, le bon plan? Quels avantages et inconvénients ?

    Les Agences Immobilières Sociales (AIS) sont souvent présentées comme la formule « zéro souci » pour les propriétaires désireux de louer un bien, mais craignant les tracas qui vont souvent avec. Est-ce réellement le cas ? Quels sont les avantages et inconvénients de la formule ?

    Les Agences Immobilières Sociales (AIS) sont des initiatives soutenues par les pouvoirs publics en Belgique, destinées à augmenter l’offre de logements abordables. Le fonctionnement est simple : un propriétaire confie son bien à une AIS qui se charge ensuite de trouver et de gérer les locataires, souvent issus de groupes socialement défavorisés.

    L’AIS s’occupe de toutes les démarches administratives, de la maintenance et assure la garantie du paiement des loyers. Les contrats étant souvent conclus pour 9 ans, cela signifie que le propriétaire est tranquille pour 9 ans et ne doit craindre ni les coups de fils intempestifs le week-end, ni le chômage locatif ! Et les avantages ne s’arrêtent pas là… Bien entendu, il y a aussi une contrepartie ! On vous fait le topo…

    Avantages pour les propriétaires

    • La sécurité financière

    C’est sans doute le plus grand avantage. L’AIS garantit le paiement du loyer chaque mois, indépendamment de la situation de paiement du locataire. Cela élimine le risque d’impayés et assure un revenu locatif stable. En outre, même en cas de logement vide, le propriétaire est sûr de percevoir son loyer.

    • Les avantages fiscaux

    Les régions proposent en outre des avantages fiscaux, comme une réduction du précompte immobilier, ainsi qu’une réduction fiscale sur les dépenses consenties.

    • Un plan financier pour le mettre aux normes ou pour construire

    Si le propriétaire doit bien entendu proposer un bien décent, cela peut passer par une case rénovation avant mise en location. Dans ce dernier cas, l’AIS peut proposer un plan via des primes, une TVA réduite, voire des prêts à 0 %, ce qui permet de réduire les coûts de remise en état.

    • La gestion déléguée

    Les agences s’occupent de la gestion complète du bien, ce qui réduit considérablement le temps et les efforts nécessaires pour gérer la propriété ! Les AIS prennent en charge les réparations courantes et l’entretien, tout en veillant à ce que le bien reste conforme aux normes de qualité et de sécurité exigées.

    • Un bien remis en état

    A la fin du bail, le bien est remis en état, ce qui évite toute mauvaise surprise aux propriétaires.

    Inconvénients pour les propriétaires

    • Un loyer inférieur

    Les loyers perçus via une AIS sont inférieurs à ceux du marché privé. Au propriétaire de faire ses calculs, réductions fiscales comprises, pour voir si le jeu en vaut la chandelle. De combien ? On parle d’une réduction comprise entre 25 et 40% tout de même…

    • Fin de gestion

    Attention à ce que dit le contrat pour la fin de la gestion : le propriétaire doit clairement stipuler que le bien doit être remis en état, éventuellement vide de tout locataire qu’il n’a pas choisi.

    • Exigences de départ

    De plus, les propriétaires doivent se conformer aux exigences de l’AIS en termes de condition du logement, qui doit faire un minimum de 26 m². Cela peut nécessiter des investissements initiaux pour la mise à niveau ou l’adaptation du bien aux standards requis, entraînant des coûts supplémentaires. Ces derniers seront toutefois dilués grâce aux régimes de faveurs dont profitent les propriétaires confiant leur bien aux AIS (voir ci-dessus).

    Conclusion

    Opter pour une AIS peut être une solution attrayante pour les propriétaires qui cherchent à réduire les tracas liés à la gestion locative tout en contribuant socialement. Toutefois, il est essentiel de considérer l’impact sur la rentabilité, notamment pour les propriétaires qui sont rôdés avec la gestion de leurs biens.

  • Les narcotrafiquants belges investissent dans l’immobilier à Dubaï !

    Des criminels belges et hollandais investissent à Dubaï, profitant de plus-values juteuses, révèle une enquête des journaux Le Soir, Knack et De Tijd.

    Wael Hneini

    Plusieurs narcotrafiquants recherchés par la Belgique ont pu acheter, louer et vendre des villas et appartements à Dubaï ces dernières années, empochant au passage de généreuses plus-values. C’est ce que révèle « Dubaï Unlocked », une enquête journalistique collaborative impliquant plus de 70 médias du monde entier, dont Le Soir, Knack et De Tijd pour la Belgique.

    Cette enquête repose sur plusieurs fuites de registres immobiliers, principalement issus du Dubaï Land Department, l’agence gouvernementale en charge du secteur immobilier qui enregistre toutes les transactions. L’analyse des données confirme que 53 propriétés à Dubaï ont été achetées ces dernières années par 10 individus, narcotrafiquants ou leurs proches, déjà poursuivis par la justice belge dans des dossiers liés au trafic de drogue.

    Des chiffres hallucinants !

    Six de ces fugitifs ont été condamnés par contumace en Belgique, et cinq d’entre eux figurent sur la liste actuelle des demandes d’extradition, selon Le Soir. D’après les calculs des journalistes, ces 53 biens peuvent être estimés à hauteur de 56 millions d’euros. Une partie des propriétés, au moins 29, a été mise en location, permettant aux criminels d’encaisser près de 3 millions d’euros de revenus locatifs.

    Réaction des autorités belges

    Réagissant à cette actualité, le ministre de la Justice Paul Van Tigchelt (Open VLD) a signalé qu’il s’était envolé à la mi-mars pour Abou Dhabi afin de rencontrer son collègue des Émirats arabes unis. Les deux hommes ont notamment discuté de la saisie des biens…

  • Innovation : des tuiles qui récupèrent l’eau du ciel !

    Alors qu’il est toujours plus question de sécheresse dans certaines régions du monde, un Français du nom de Jean-Baptiste Landes s’est inspiré des… cactus pour développer un nouveau système de tuile, capable de stocker jusqu’à 40 litres/m².

    Dans les environnements urbains, la surface des toits pour approcher les 50% de la surface totale de la ville. Autant dire qu’il s’agit d’un sacré potentiel !Baptisées Cactile, ces tuiles novatrices s’inspirent de la capacité des cactus à stocker l’eau pour offrir une solution durable face aux enjeux climatiques actuels. Elles promettent de stocker jusqu’à 40 litres d’eau par mètre carré, en utilisant la structure existante des bâtiments pour combattre le ruissellement urbain et soutenir la végétalisation des villes. Elles peuvent d’ailleurs capter jusqu’à 96 % des eaux de pluie !

    Comment cela fonctionne ? Dans une interview télévisée avec France 3, Jean-Baptiste Landes explique le fonctionnement de ses tuiles «composées de trois éléments principaux : un réceptacle fixé sur la charpente qui permet déjà de retenir l’eau, un ensemble de réservoirs connectés entre eux à l’intérieur, qui permettent de stocker l’eau, et des éléments de couverture qui assurent l’étanchéité ». Des capteurs sur les tuiles permettent également d’évacuer le trop-plein des réservoirs en cas de fortes précipitations.

    L’eau, déjà préfiltrée et débarrassée des grosses impuretés, peut ensuite être utilisée pour les toilettes, voire pour l’arrosage des plantes ou encore le nettoyage des véhicules. Pour l’utilisation ménagère, et plus spécifiquement le lavage du linge, pensez tout de même à installer des filtres supplémentaires. Enfin, pour ceux qui se poseraient la question de la comptabilité avec des panneaux photovoltaïques, sachez que l’équipe envisage d’intégrer des panneaux photovoltaïques à leur système. Si tout va bien, on pourrait voir les premières applications pratiques dès 2025.

  • La transition énergétique à Bruxelles : un défi beaucoup trop strict ?

    Le gouvernement bruxellois a dressé une liste de dates butoirs très contraignantes et rapprochées pour arriver à sa transition énergétique. Un pari impossible ?

    Brussels
    Yannis Papanastasopoulos

    À Bruxelles, le logement est secoué par une crise qui ne cesse de s’aggraver. Si les autorités ont tenté de redoubler d’efforts pour limiter les effets de cette crise sur les populations vulnérables, force est de constater que les résultats ne sont pas glorieux : les listes d’attente pour un logement social continuent de s’allonger ! La loi du marché immobilier ajoute une pression supplémentaire, rendant l’accès au logement encore plus difficile pour de nombreux Bruxellois. Les prix sont élevés, les taux aussi et surtout, les conditions d’octroi de crédit rendent l’acquisition quasiment impossible pour nombre de jeunes et moins jeunes… Quant aux loyers, ils suivent évidemment la même évolution.

    Défis énergétiques imminents

    En plus des défis liés au marché du logement, Bruxelles doit faire face à des exigences croissantes en matière de performance énergétique. Selon la déclaration du gouvernement Vervoort en 2019, la stratégie Renolution vise une rénovation énergétique massive pour réduire les émissions de gaz à effet de serre. Cependant, bien que les primes à la rénovation aient augmenté, stimulant ainsi les rénovations, les besoins restent colossaux et les fonds sont de plus en plus limités ! En effet, les finances de la région ne sont pas au top, tandis que le chantier est colossal et le tout est rythmé par une population pas toujours très argentée, des services urbanistiques croulant sous la partie administrative et surtout, un cruel manque de main d’œuvre ! Un sacré cocktail et un terreau pas franchement fertile… Et on vous épargne les détails dans le cas des copropriétés, dont les réunions de copropriétaires peuvent parfois se révéler fort houleuses…

    Les dates à retenir !

    La récente réglementation renforce les mesures de performance énergétique des bâtiments. D’ici 2033, les bâtiments les moins performants (PEB F et G) devront être rénovés, et d’ici 2045, il faudra améliorer les bâtiments classés D et E. En outre, chaque bâtiment à Bruxelles devra avoir un certificat de Performance Énergétique du Bâtiment (PEB) d’ici 2030, sous peine de grosse amende. Ce dernier est, en outre, appelé à évoluer fortement : en ce moment, c’est franchement la pagaille car selon votre certificateur, votre PEB sera plus ou moins réaliste ! On nous promet davantage de sérieux à l’avenir, ainsi que des mesures plus strictes… La conséquence ? Le PEB n’étant valable que 10 ans, votre prochain PEB sera probablement moins bon que l’actuel. Wait and see…

  • Bruxelles : moins de bureaux et plus de logements ?

    Le marché des bureaux à Bruxelles évolue : baisse de stock et reconversion en logements. 🏢🔄🏠

    Frederic Paulusse

    Le stock de bureaux en région de Bruxelles-Capitale a connu une baisse notable de 213.000 m² entre 2021 et 2022, soit une diminution de 1,7%, pour atteindre 12.500.000 m² selon l’Observatoire des bureaux de Perspective.

    Maintien et expansion dans certains quartiers

    Malgré cette tendance générale, certains secteurs comme le quartier européen et le Pentagone conservent leur niveau de stock. Le Central Business District (CBD) qui englobe les quartiers Centre, Nord, européen, Louise et Midi, concentre la majorité des projets de développement.

    Nouveaux projets et autorisations

    En parallèle, 624.000 m² de nouveaux bureaux ont été autorisés, signalant une expansion potentielle significative. Bien que tous ces projets ne se concrétiseront sans doute pas, ils représentent une évolution notable par rapport au stock existant.

    Tendance à la hausse de la vacance

    La vacance commercialisée de bureaux (mise sur le marché pour la vente ou la location) a suivi une trajectoire ascendante, atteignant un taux de 8,7%, avec un total légèrement supérieur à un million de m². Influencée par la crise énergétique et la crise sanitaire antérieure, cette hausse n’est pas uniforme à travers la région, certains quartiers connaissant des taux bien différents.

    Conversion de bureaux en logements

    L’année 2021 a été particulièrement marquée par une conversion exceptionnelle de 182.000 m² de bureaux en différentes affectations, principalement en logements. Cette tendance s’est modérée en 2022 avec 116.000 m² convertis. Les logements demeurent la principale nouvelle affectation des espaces précédemment occupés par des bureaux, représentant environ 23% de la production nette de logements en région de Bruxelles-Capitale.

  • Vrai ou Faux : les acheteurs de biens immobiliers sont toujours plus vieux !

    Conditions d’octroi de crédit compliquées, hausse des taux et des prix de l’immobilier… Tous ces facteurs compliquent énormément la vie des primo-acquéreurs. Au point de voir les jeunes fuir le marché immobilier ? Le baromètre immobilier nous apporte quelques éléments de réponse.

    senior couple bank

    L’âge moyen des acquéreurs d’un bien immobilier est de 39,6 ans, avec peu de variations observées entre les différentes régions.

    Situation compliquée à Bruxelles pour les jeunes !

    Les difficultés rencontrées par les primo-acquéreurs ne sont pas un mythe : selon le baromètre des notaires, la part des acquéreurs de moins de 30 ans a légèrement diminué, pour tomber de 29,3 à 27,1% en 2024. Cela reste néanmoins un pourcentage non négligeable !

    La Flandre présente la proportion la plus élevée de jeunes acheteurs (28,6 %), contre 26 % en Wallonie et surtout… 19 % à Bruxelles ! Il faut dire que les prix de la capitale ne s’adressent pas à tous les portefeuilles…

  • Les piscines connectées : le renouveau du secteur ?

    Après avoir connu une certaine euphorie il y a quelques années, à savoir juste après le covid, le marché des piscines s’est quelque peu calmé, se stabilisant aux alentours des 5.000 installations par an en Belgique. L’arrivée des piscines connectées va-t-elle changer la donne ?

    Dans un monde où l’économie d’énergie devient primordiale, le marché des piscines se voit quelque peu bousculé par l’arrivée des « smart pools ». Cette tendance émergente, qui permet de contrôler sa piscine à distance via un smartphone, ne cesse de séduire pour ses promesses d’économie, de confort et de sécurité.

    Les professionnels du secteur, à l’instar de Joeri Dils, président de la Fédération Belge des Professionnels de la Piscine et du Bien-Être, soulignent l’importance d’une gestion énergétique optimisée, notamment en préconisant l’usage de pompes à chaleur et de panneaux solaires. La popularité de ces solutions est confirmée par une étude iVOX, révélant qu’une majorité de propriétaires adopte ces technologies vertes.

    La sécurité et la propreté avant tout

    Outre l’aspect énergétique, la smart pool offre des avantages considérables en termes de sécurité et de propreté, grâce notamment à l’installation de volets roulants pouvant être commandés à distance. Ces dispositifs empêchent non seulement les intrusions indésirables mais préservent également l’eau des impuretés.

    Malgré une hausse des coûts liée à des facteurs externes comme l’augmentation des prix des matières premières, le marché de la piscine se stabilise autour des 5.000 installations par an, contre environ 2.000 voici 10 ans. La FBP rappelle d’ailleurs que la présence d’une piscine représente une réelle plus-value immobilière, confirmée par 87 % des propriétaires satisfaits de leur investissement. Certains agents immobiliers contestent toutefois cette version des faits…

    Si l’installation d’une piscine vous tente, et afin d’éviter les désillusions, la FBP recommande de consulter sa liste d’entrepreneurs de confiance. Comptez entre 65.000 et 80.000 euros pour l’installation d’une piscine chez vous !

  • Promoteurs immobiliers : jusqu’à 5 ans pour un permis d’urbanisme en Belgique ?

    Pour un promoteur, obtenir un permis d’urbanisme en Belgique peut devenir une véritable épreuve de patience. 🕰️🏗️

    Scott Blake

    La quête d’un permis : un parcours semé d’embûches

    En Belgique, les entrepreneurs dans le secteur de la construction font face à d’énormes délais pour obtenir un permis d’urbanisme pour de gros projets immobiliers. Selon des données récentes, il faut compter en moyenne deux ans pour obtenir un permis, et jusqu’à cinq ans et demi dans les cas les plus complexes. Cette situation est décrite par la Fédération des entrepreneurs généraux de la construction comme « le jeu de la roulette russe ».

    28,5 mois… si tout va bien !

    Avant même de soumettre une demande de permis, un promoteur doit réaliser des études d’impact et de conception, puis déposer sa demande auprès des autorités locales. Si tout se passe sans encombre, le permis pourrait être accordé après environ 28,5 mois, ressort-il d’une étude conjointe de la KU Leuven et Ideaconsult. Toutefois, dans presque la moitié des cas, les demandes aboutissent à un refus ou à un retrait d’initiative, ce qui ajoute un poids économique considérable sur les épaules des entrepreneurs. Si l’octroi du permis est contesté devant le Conseil d’État, il faut ajouter environ 395 jours supplémentaires. En Flandre, ce trajet peut s’étirer jusqu’à 65,5 mois puisqu’une instance intermédiaire existe (le Raad voor Vergunningsbetwistingen – RvVB).

    Le coût des retards

    Les retards dans l’obtention des permis coûtent cher. « On estime la perte à 12 millions d’euros par mois de retard pour toute la Belgique« , indique Patrice Dresse, le directeur général de la fédération. Ces retards sont souvent le résultat de visions divergentes entre différentes instances, ce qui mène à des décisions contradictoires : le cas typique, par exemple, est celui où une route secondaire doit être créée, mais la friche naturelle doit être préservée…

    « L’enfer est pavé de bonnes intentions« , relativise le directeur de la fédération. « Il est normal que tout le monde puisse s’exprimer » lors des consultations lancées par les communes, « mais on en arrive parfois à des situations ubuesques où des gens qui ne se sont pas manifestés lors des phases préliminaires déposent un recours devant le Conseil d’État« , dénonce-t-il.

    Quelles sont les communes à risque ?

    Selon l’étude, un promoteur a plus de chance de se voir accorder un permis pour un quartier où la proportion de non-Européens et de travailleurs est plus importante. En outre, plus la zone est dense, plus le risque de recours est élevé.

    Des prix qui grimpent !

    Tout ceci a évidemment un coût : « Si moins d’un projet sur deux aboutit, cela a un impact sur le coût du bâti puisqu’il faut que le coût du projet raté soit intégré dans celui du projet réussi« , pointe Patrice Dresse.

    Des réformes grandement nécessaires !

    Et justement, le taux élevé de recours est un autre facteur qui prolonge les délais. Les voisins ou les associations souvent opposés aux projets, peuvent engager des recours qui prolongent le processus de plusieurs mois, voire années. Pour alléger ce fardeau, la fédération recommande une modernisation des procédures et la mise en place d’un point de contact clair pour les permis. En outre, elle suggère  » une sorte de gare de triage qui évaluerait si tous les documents requis sont dans le dossier avant d’arriver devant le Conseil d’État« .

  • Jeux olympiques de Paris : Les prix pour une nuit… dégringolent !

    Le rêve des propriétaires parisiens de louer leur bien à plusieurs milliers d’euros la nuit, semble doucement mais sûrement s’éloigner. En effet, la réalité du marché, ce sont plutôt des chiffres qui… chutent !

    Paris
    John Tower

    Le Figaro Immobilier parle d’une chute des prix à la location de 18% en 3 mois ! Du 26 juillet au 11 août, dates des Jeux Olympiques, la location d’un bien à Paris reviendrait, en moyenne, à environ 802 euros la nuit. Celait reste délirant, nous sommes bien d’accord, mais de nombreux observateurs s’attendaient à des prix nettement plus costauds !

    Comment expliquer cette chute des prix ?

    Tout simplement par la loi de l’offre et de la demande ! La demande ne serait peut-être pas aussi forte qu’espéré et surtout, l’offre serait abondante : on parle notamment, de 2% du parc immobilier qui serait proposé à la location dans le 10ème arrondissement !

    Un constat identique partout ?

    Non, pas vraiment, car si les prix en banlieue baissent aussi, la chute serait toutefois moins spectaculaire. Relevons également le 8ème arrondissement qui affiche des loyers assez stables, ce dernier abritant pas moins de 3 sites olympiques et paralympiques.