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Auteur : francois

  • Les types de vente – La vente de gré à gré

    La vente de gré à gré est, de loin, le type de vente la plus utilisée. Le vendeur propose son bien par les canaux de communication classiques que sont les agences immobilières, les petites annonces, etc. La vente se passe dès qu’un accord est conclu entre le vendeur et l’acheteur.

    Quels sont les avantages d’une vente de gré à gré?

    La première différence vient justement que les acheteurs sont plus nombreux à consulter les annonces immobilières sur Internet ou via les agences. Le public sera donc plus vaste.

    Le désavantage vient du fait qu’il n’y a pas de certitude quant à la visibilité du bien ou la quantité de personnes qui pourraient être intéressées. Dans le cas où un acheteur se présente et vous propose un prix, vous ne savez pas s’il vaut mieux vendre tout de suite ou attendre qu’un autre propose une surenchère. Au risque de perdre votre acheteur précédent. A ce titre, la vente peut parfois prendre plusieurs mois.

    Par rapport à la vente publique, les frais de publicité sont moindres. Mais ils sont à charge du vendeur et non pas de l’acheteur, comme c’est le plus souvent le cas en vente publique. De plus, il est connu que les prix de vente de gré à gré sont généralement plus élevés (de 5 à 10%) qu’en vente publique. Cela vaut donc parfois la peine d’attendre un peu plus longtemps.

  • Se protéger contre l’arnaque, c’est l’affaire de tous.

    VEUILLEZ LIRE CETTE PAGE TRÈS ATTENTIVEMENT SVP.

    Immovlan.be tient à vous mettre en garde à propos d’annonces frauduleuses qui circulent sur Internet. Les annonces immobilières ne sont malheureusement pas épargnées, et certaines personnes malintentionnées trichent et abusent de l’honnêteté des gens.

    Grâce à des outils très pratiques spécialement conçus à cet effet, Immovlan.be bloque automatiquement la majeure partie des annonces erronées ou malhonnêtes.

    Immovlan.be garantit une recherche immobilière de qualité pendant toute l’année.

    Néanmoins, les fraudeurs continueront toujours d’exister, et il se peut que, malgré tous nos efforts, certaines annonces échappent à la vigilance de notre service clientèle.

    Il est de notre devoir de vous informer et de vous rappeler quelques conseils utiles pour éviter ces pièges, afin de vous garantir une sécurité optimale pour toute transaction d’achat, de vente ou de location immobilière;

    1. Acheter ou louer le bien immobilier d’un particulier en toute sécurité ?
    a. Ne versez jamais d’acompte pour obtenir des clés avant de rencontrer le propriétaire ou l’agent immobilier.
    b. Ne versez jamais d’argent avant d’avoir visité le bien et d’avoir pu faire le tour du propriétaire.
    c. Pour cette visite, faites-vous accompagner d’un ami (témoin) ou d’une personne ayant de l’expérience et/ou une connaissance dans le domaine immobilier.
    d. Préférez une visite en pleine journée, pour constater l’éclairage naturel et le bruit du trafic extérieur, par exemple.
    e. Demandez à voir les papiers officiels du bien (facture d’électricité, eau, gaz par exemple), et l’identité du propriétaire qui y figure.
    f. Rédigez un contrat écrit, référez-vous à nos conseils en matière de compromis de vente.
    g. Ne signez pas un contrat qui vous semble louche, incomplet ou totalement inexact par rapport au bien visité.

    2. Comment reconnaitre un escroc ?
    a. Les escrocs proposent souvent un prix de vente beaucoup trop bas «c’est trop beau pour être vrai»!
    b. Les escrocs ont souvent recours à des moyens de paiement comme Western Union, BidPay ou MoneyGram. Notre conseil : n’utilisez jamais ce genre de mode de paiement !
    c. Beaucoup d’escrocs réagissent à une petite annonce de vente en faisant une proposition d’achat souvent très alléchante. Ils vont parfois jusqu’à offrir un prix bien supérieur à celui demandé, méfiez-vous.
    d. Les escrocs opèrent fréquemment de l’étranger. Les numéros de téléphone internationaux non-européens (Afrique, Asie, etc.) sont souvent synonymes de fraudes. Si le numéro est incorrect ou si personne ne décroche, il est bon d’en tenir compte également.
    e. Il est préférable de nous signaler les adresses e-mail qui vous semblent étranges (provenant de pays lointains (.ws, .li, etc) ou même incorrectes (@goggle.com au lieu de @google.com, par exemple).
    f. Les escrocs essaient de faire croire que le paiement est déjà en cours, en envoyant par e-mail une (fausse) preuve de paiement.
    g. Immovlan.be n’intervient jamais dans les transactions de vente, d’achat ou de location, entre les différents intéressés (Acheteurs, vendeurs, professionnels, notaires, agences immobilières, ou particuliers). Si vous doutez, contactez-nous directement via le lien « signaler une fraude » situé au bas de chaque page de détail d’un bien.

    3. Victime d’une arnaque ?
    a. Informez Immovlan.be par e-mail à l’adresse suivante: supportfr@immovlan.be. Nous effacerons la petite annonce et toutes celles placées par cet escroc.
    b. Informez vous sur le site fédéral du SPF Economie ou déposez une plainte en ligne. Immovlan.be est régulièrement en contact avec les autorités belges pour limiter les fraudes sur Internet.

    4. Vous avez aperçu une annonce suspecte ? Quelqu’un utilise votre numéro de téléphone pour son annonce ? Que faire?
    a. Trouvez l’annonce malhonnête sur le site Internet de Immovlan.be. Envoyez un e-mail par le formulaire « Contacter le vendeur » pour lui demander de corriger cette information.
    b. S’il ne réagit pas, informez Immovlan.be par e-mail à l’adresse suivante supportfr@immovlan.be. Nous analyserons votre demande et effacerons, si nécessaire, l’annonce malhonnête.

    5. Ne répondez jamais à un e-mail vous demandant votre login/identifiant et mot de passe.
    a. De temps en temps des escrocs envoient des e-mails soi-disant de la part de Immovlan.be en allant jusqu’à imiter à la perfection notre style et logo, voire à créer une fausse page d’accès à notre site.
    b. Leur but est d’obtenir, pour une fausse raison, votre login et mot de passe afin de placer dans votre compte de fausses annonces. Ces fausses annonces servent à appâter des acheteurs et à obtenir de ceux-ci le versement d’un acompte via Western Union (ou tout autre organisme de ce type) tout en se servant de votre nom.
    c. Cette pratique est monnaie courante sur internet (les banques sont visées régulièrement) dénommée le «phishing » (la pêche aux mots de passe) en anglais ou « hameçonnage » en français. Ne répondez jamais à un e-mail, soi-disant envoyé de la part d’Immovlan.be, vous demandant pour quelque raison que ce soit de réintroduire ou de communiquer vos données d’accès, car c’est une tentative de vol de vos données d’accès à des fins malhonnêtes.
    Bref, une seule adresse à retenir en cas de doute par rapport à une annonce immobilière: supportfr@immovlan.be.

    A votre service, pour une recherche immobilière de qualité et de confiance.

    L’équipe Immovlan.be

  • Pourquoi acheter? – Acheter, rénover puis revendre!

    Le marché immobilier se portant bien, il peut être intéressant d’investir dans la rénovation d’une ancienne habitation dans le but de la revendre par la suite, et d’empocher la plus-value. En effet, si vous arrivez à faire une bonne affaire lors de l’achat et que vous avez les moyens suffisants pour investir dans une rénovation d’envergure, ce projet peut s’avérer payant lors de la revente.

    Le principal risque d’une démarche de ce type est que vous ne pouvez pas savoir à l’avance à combien vous vendrez le bien rénové. Dès lors, avant de vous engager, il est important de peser tous les points qui entreront en compte, depuis le prix d’achat, au prix de revente espéré, en passant par le prix des rénovations, la TVA et les éventuels surcoûts budgétaires.

    A quoi faut-il faire attention?

    Le prix de départ sera, bien sûr, l’aspect le plus important de votre choix. Prenez aussi en compte les frais d’acte, qui gonfleront le prix d’achat. Lorsque le bien est choisi, faites une évaluation précise du type de rénovations que vous prévoyez d’y faire et surtout de leur coût total.

    L’avantage majeur de la rénovation est bien sûr sa faible taxation (la TVA est à 6%). De plus, toute aide gratuite d’un ami ou de la famille sur le chantier n’est évidemment pas soumise à la TVA, pour peu que vous joigniez à votre déclaration de TVA des attestations de ces collaborateurs certifiant qu’ils travaillent bien gratuitement.

    N’oubliez pas non plus que le temps que vous allez accorder à la rénovation sera conséquent. La rénovation est un travail à part entière, dont la rémunération sera le bénéfice fait sur la vente. Avant toute chose, demandez-vous si le bénéfice attendu vaudra tout le temps que vous aurez passé sur le projet. Avant de vous lancer dans le projet, faites expertiser le bien afin de vous assurer de l’applicabilité des rénovations que vous prévoyez. Le bâtiment supportera-t-il les modifications apportées ? Y a-t-il des problèmes d’humidité, d’isolation auxquels il faudra remédier ? N’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour vous assurer de la viabilité de votre projet. Et ce, avant de vous engager dans la vente, cela va de soi.

    Si vos projets de rénovation nécessitent un permis d’urbanisme, assurez qu’il y a suffisamment de chances pour qu’il soit délivré. Dans l’acte de vente, ajoutez une clause de sauvegarde concernant ces permis d’urbanisme à obtenir.

    D’une manière générale, renseignez-vous sur les tendances du marché immobilier. Si vous ne construisez pas pour vous, vous pouvez faire en sorte que votre bien réponde au mieux à la demande du marché.

    Dernier conseil : il vaut mieux, si possible, ne pas avoir deux mains gauches en construction…

    Est-ce vraiment rentable?

    A la fin des années 90, ce principe était très rentable. Mais depuis lors, l’augmentation des prix de l’immobilier rend l’opération moins rentable. Cela dit, l’évolution du marché immobilier est relativement constante et donc peu risquée. N’espérez pas de gros bénéfices, mais il y a aussi peu de chances que l’opération soit réellement à perte.

    Point non négligeable, les bénéfices obtenus par la revente ne seront pas du tout taxés. En effet, un des principaux désavantages des rénovations d’envergure est qu’elles entraînent par la suite une réévaluation du revenu cadastral et du précompte immobilier. Dans le cas qui nous intéresse, la réévaluation aura probablement lieu après la vente, celle-ci sera donc à charge du nouveau propriétaire.

    Il est évident que la rentabilité de l’opération sera aussi directement fonction de la qualité des matériaux utilisés. A un point tel qu’un rénovateur peut se demander s’il est réellement rentable de n’utiliser que des matériaux de qualité lors des rénovations. La réponse n’est pas certaine et il vous faudra jauger adroitement de l’utilité de vos investissements en matériaux, en fonction du bénéfice qu’ils apporteront lors de la vente, mais en ne remettant pas non plus un immeuble de mauvaise qualité.

    En réaction à la hausse des prix, une nouvelle tendance apparaît : Acheter, rénover et… louer ! Cette opération, généralement tout aussi rentable, peut s’avérer lucrative lorsqu’elle touche, par exemple, à la création de studios pour étudiants.

  • Je vends un bien – Les types de vente

    Quels sont les types de vente?

    En fonction de la situation de son bien (Est-il bien exposé ? Est-il susceptible d’attirer de nombreux acquéreurs ?), un vendeur peut décider de vendre son bien de manières différentes.

    Une propriété immobilière bien exposée et de bonne qualité peut attirer de nombreux acquéreurs, et le vendeur peut vouloir faire monter les enchères. Il choisira donc une vente publique. A l’inverse, un bien moins visible pourra y gagner à être mis en vente dans une procédure de gré à gré.

  • J’achète un bien – Pourquoi acheter?

    Acheter, est-ce un bon investissement ?

    Avant d’acheter, vous devez vous demander si l’acquisition immobilière constitue bien la meilleure utilisation que vous pouvez faire de vos économies ou de vos revenus.

    Car il existe des alternatives : la location, la construction neuve et l’investissement financier.

  • J’achète un bien – Je gère mon budget

    Combien vous coûtera votre logement?

    La réponse à cette question est capitale, car la somme que vous devrez emprunter en dépendra directement. Pourtant, c’est l’une des plus difficiles à évaluer. La réponse dépendra du type de bien que vous cherchez, de votre projet d’avenir, et de la région dans laquelle vous achetez. Cliquez sur les liens suivants pour obtenir l’information qui vous intéresse.

     

  • J’achète un bien – Je trouve mon bien

    Comment trouver le bien que vous allez acheter?

    De nos jours, trouver un bien immobilier est devenu beaucoup plus simple qu’avant et les moyens disponibles beaucoup plus efficaces. Les moteurs de recherche sur Internet permettent de trouver les biens qui vous intéressent parmi une base de donnée plus importante et de mieux cibler les annonces en fonction de vos critères personnels.

    Immovlan représente pour cela un passage obligé. Vous aurez l’opportunité de réaliser des recherches en profondeur et filtrées. Que vous soyez en quête d’habitation à vendre ou à louer, récente ou moins récente, le moteur de recherche d’Immovlan vous permettra d’avoir une idée plus claire des opportunités du marché. Vous aurez ainsi toutes les clefs en main pour trouver votre bonheur.

    Il faut cependant aussi garder en mémoire qu’à peu près 20% des biens vendus ne se trouvent pas sur Internet. En vous satisfaisant d’une recherche sur internet, il se peut que vous passiez à côté d’un bien qui a été mal encodé ou classé sous une autre rubrique. Sans oublier que sur ces sites ouverts à tous, les bonnes affaires partent donc très vite. Mais alors quelles sont les alternatives ?

    Pour pallier cette situation, n’hésitez pas à varier les sources de recherche pour vos biens. En plus des sites Internet,

    • Agences immobilières: Une source plus classique ensuite, est d’oser passer la porte des agences devant lesquelles vous passiez jusque-là des heures à regarder la vitrine. Vous bénéficierez d’un accompagnement plus personnel tout le long de votre recherche.
    • Le bouche à oreille:  Songez à ne pas négliger non plus le bouche à oreille. Ou encore, si une maison vous fait de l’œil depuis un moment, n’hésitez pas à laisser vos coordonnées dans la boîte aux lettres.
    • Soyez attentifs aux panneaux: gardez l’œil ouvert lorsque vous vous déplacez. La maison de vos rêves peut très bien n’être signalée que par un discret panneau « à vendre » sur sa fenêtre…

  • Les types de vente – La vente publique

    ACHETER EN VENTE PUBLIQUE ?

    Les ventes publiques n’ont plus le succès qu’elles avaient autrefois. Aujourd’hui, pratiquement 95 % des transactions immobilières se font dans le cadre d’une vente en « gré à gré ». Cette désaffection résulte surtout d’une méconnaissance de ce mode de vente. Une brève explication n’est donc pas superflue.

    LES AVANTAGES ET LES INCONVÉNIENT

    Il semble que les prix sont, le plus souvent, inférieurs à ceux pratiqués sur le marché de gré à gré. On cite souvent un rabais compris entre 5 et 10 %.

    Les frais (taxes, frais d’actes, honoraires du notaire, etc.) sont à charge de l’acheteur. Ils varient d’une région à l’autre, d’une commune à l’autre. Pour avoir ces informations, consultez le cahier des charges rédigé par le notaire, qui reprend toutes les conditions de la vente et peut être consulté par tous les acheteurs potentiels. Les frais sont dégressifs en fonction du prix de vente obtenu à la suite de l’adjudication. Voici, en guise d’exemple, les barèmes proposés par la Fédération royale des notaires de Belgique, à partir de septembre 2002 et lorsque le droit d’enregistrement est de 12,5 % (à Bruxelles et en Wallonie) ou de 10 % (en Flandre) :

     

    Prix

    Frais

    		De 12,5 % De 10%

    Jusqu’à 10.000 €

    35,0 %

    32,5 %

    de 10.000 € à 20.000 €

    30,0 %

    27,5 %

    de 20.000 € à 30.000 €

    23,0 %

    20,5 %

    de 30.000 € à 50.000 €

    21,5 %

    19,0 %

    de 50.000 € à 75.000 €

    19,5 %

    17,0 %

    de 75.000 € à 100.000 €

    18,0 %

    15,5 %

    de 100.000 € à 150.000 €

    17,0 %

    14,5 %

    de 150.000 € à 200.000 €

    16,0 %

    13,5 %

    de 200.000 € à 300.000 €

    15,5 %

    13,0 %

    de 300.000 € à 500.000 €

    15,0 %

    12,5 %

    de 500.000 € à 1.000.000 €

    14,0 %

    11,0 %

    au-delà de 1.000.000 €

    12,5 %

    10,0 %

    Si l’acquéreur peut bénéficier d’une réduction de droits d’enregistrement, d’un abattement ou d’une « reportabilité » de droits, le pourcentage sera réduit à due concurrence. Dans certains cas, des frais supplémentaires peuvent être demandés. En ce qui concerne le paiement, les frais doivent être payés dans les cinq jours ouvrables qui suivent celui où la vente est devenue définitive. Quant au prix, et sauf stipulation contraire du cahier des charges, il doit être payé dans un délai de six semaines.

    Si ce délai n’est pas respecté, par exemple parce que l’octroi du crédit prend plus de temps que prévu, l’acheteur devra payer un intérêt de retard de 3 % supérieur à l’intérêt légal, soit, actuellement, 10 % par an. C’est dire qu’il est important pour l’acquéreur ne doit pas s’engager au-delà du montant qu’il s’était fixé (en tenant compte des frais) et d’être certain d’obtenir le prêt si le bien lui est adjugé.

    LA PROCÉDURE

    La mise en vente publique d’un immeuble se déroule en quatre étapes, qui peuvent être résumées comme suit :

    1. L’annonce de la vente : par des affiches sur l’immeuble ou sur des lieux d’affichage publics, par des annonces insérées dans les journaux (y compris dans le Vlan).
    2. Les visites du bien, selon les modalités fixées de commun accord entre le notaire et le vendeur.
    3. La consultation du cahier des charges en l’étude du notaire qui organise la vente. Ce document reprend les conditions de la vente et plus particulièrement celles qui portent sur l’immeuble concerné (sa description, les servitudes, les contraintes urbanistiques, le partage du précompte, le transfert de propriété, etc.). Le candidat acheteur sera également attentif aux clauses relatives aux frais et à la procédure.
    4. La séance d’adjudication : après lecture du cahier des charges, le notaire annonce le prix de départ. Les candidats formulent des offres et, sauf si le vendeur estime que le niveau atteint est insuffisant, le notaire attribue le bien au plus offrant. En général, la vente se fait en une seule séance, mais dans certaines régions, plusieurs séances sont organisées.
    5. La séance de surenchère : s’il s’agit d’une vente publique autorisée ou ordonnée par un juge ou si, dans le cas d’une vente publique volontaire, le cahier des charges prévoit la faculté de surenchère, une nouvelle séance est organisée. Pour l’emporter, le candidat acheteur doit offrir au moins 10 % de plus que le meilleur prix offert lors de la séance précédente (avec un maximum de 62.000 euros). Après cette ultime séance, il ne sera plus possible de surenchérir.

       

  • Je vends – L’acte de vente

    Lorsque le vendeur et l’acquéreur se sont trouvés, il faut encore conclure la vente, ce qu’il ne faut pas prendre à la légère.

    Avant de signer quoi que ce soit, il faut savoir à quoi l’on s’engage. « Promesse de vente vaut vente », dit-on. Et l’on risque d’être obligé d’acheter à un prix que l’on aurait aimé négocier encore un peu…

    L’acteur principal de cette vente sera le notaire, bien sûr, car il rédigera l’acte de vente, et récoltera les informations urbanistiques relatives au bien. Mais tous les actes de vente ne sont pas identiques. Vous pouvez à loisir ajouter ou retirer des clauses, avec l’accord des deux parties et dans le respect de la loi, pour que l’acte de vente s’adapte parfaitement à la situation.

  • Je vends un bien – La taxation

    En pratique, les taxes immobilières sont de deux types. Les taxes forfaitaires à payer lors de l’achat du bien et les taxes annuelles sur la propriété immobilière.

    Lors de l’achat du bien, les premières taxes à payer sont les droits d’enregistrement (bien ancien) ou la TVA (bien neuf). Les frais d’enregistrement doivent être payés quatre mois après l’accord conclu entre les deux parties (c’est à dire dès la signature du compromis et non pas de l’acte de vente). En Wallonie et à Bruxelles, ces droits d’enregistrement sont de 12,5% et peuvent être soumis à des abattements (60 000€ ou 75 000€ à Bruxelles) ou à un taux réduit (6% en Wallonie pour une habitation modeste). En Flandre, le taux est de 10%, et de 5% pour le taux réduit.

    Viendront ensuite le revenu cadastral et le précompte immobilier, à payer chaque année, et la déclaration au fisc de vos biens immobiliers.